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Diritti di prelazione e retratto nell'acquisto della proprietà


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titolo:TRASFERIMENTO E ACQUISTO DI DIRITTI REALI CON LA P.A.
anno:2019
pagine: 2455 in formato A4, equivalenti a 4174 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 40,00

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TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> TITOLO --> PRELAZIONE E RETRATTO

Ai fini dell'esclusione del diritto di prelazione e di riscatto dei fondi rustici a norma della L. n. 590 del 1965, art. 8, quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica, l'espressione "piano regolatore" non va intesa nel preciso significato tecnico-giuridico proprio della legislazione urbanistica, bensì come provvedimento proveniente dalla pubblica amministrazione che, per la sua natura e per il grado di operatività a cui è pervenuto, sia idoneo ad imporre una certa destinazione all'immobile sotto il profilo della determinazione, della stabilità e della imperatività.

La L. 26 maggio 1965, n. 590, art. 8, comma 2, nell'escludere il diritto di prelazione quando i terreni siano destinati ad utilizzazione edilizia in base a piani regolatori anche se non ancora approvati, postula che nel momento in cui la prelazione o il riscatto vengano esercitati sia già iniziato un procedimento amministrativo rivolto al cambiamento di destinazione urbanistica attraverso atti pubblici dell'amministrazione che incidano sull'assetto territo... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...celte certe e conoscibili da terzi .

Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione in materia agraria non è rilevante la contrapposizione tra "area edificabile" (per la quale non è ammesso tale diritto) e "area non edificabile" (con riguardo alla quale esso è viceversa consentito), bensì quella tra aree destinate ad usi "agricoli" e aree destinate, invece, ad "utilizzazione" diversa (ovvero edilizia, industriale o turistica).

TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> TITOLO --> PRELAZIONE E RETRATTO --> DEGLI ENTI TERRITORIALI

Le alienazioni di beni pubblici di cui all'art. 3 della L. n. 662 del 1996 non sono dotate di particolarità tali da richiedere una deroga alla disciplina legislativa dettata in punto di trasferimento di beni culturali tra enti pubblici.

In sede di dismissione di beni pubblici, al fine di contemperare le esigenze dello Stato venditore con gli interessi delle amministrazioni locali, da un lato è prevista la stipula di accordi di programma con i Comuni, onde consentire a tali Enti di perseguire le politiche locali di gestione del territorio urbano, dall'altro è riconosciuto in via prioritaria ai ... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...uindi alle Province e alle Regioni, il diritto di preferenza sugli immobili di cui trattasi, favorendone l'acquisto al valore base stimato e approvato ai sensi dell'art. 3, comma 112, lett. c), anziché al prezzo risultante all'esito dell'asta, come è nella disciplina generale.

La disciplina della procedura di dismissione ex art. 3, commi 112 e 113, della legge nr. 662 del 1996 è speciale rispetto a quella prevista nelle leggi a tutela del patrimonio storico-artistico, con la conseguenza che, in occasione della procedura di dismissione ivi contemplata, gli enti territoriali non possono esercitare la prelazione disciplinata dall'art. 62, comma 2, del d.lgs. nr. 42 del 2004.

La disciplina della procedura di dismissione di beni pubblici di cui alla legge nr. 662 del 1996 prevale su quella dettata per la tutela della Città di Venezia dall'art. 5 della legge nr. 360 del 1991, con la conseguenza che anche il Comune di Venezia potrà esercitare il proprio diritto di prelazione solo prima dell'asta pubblica.

L'esistenza della prelazione riservata agli enti territoriali dall'art. 1, comma 437, legge 311/04, nel testo antecedente alla legge 191/09, dipende dal valore dei beni: la dispozione infatti esclude il di... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...estione per l'alienazione di beni di valore fino a € 100.000, lo prevede sempre per l'alienazione di beni di valore pari o superiore a € 250.000 e lo esclude, per l'alienazione di beni di valore compreso tra 100.000 e 250.000 Euro, se il bene viene ceduto a trattativa privata dopo che l'asta pubblica è andata deserta.

L'obbligo di esercitare la prelazione di cui all'art. 3, comma 436, legge 311/04, nel testo antecedente alla legge 191/09, sin dal momento in cui viene manifestata la volontà di alienare i beni, corrispondendo, nel caso di acquisto da parte dell'ente locale, il valore base, non può che valere per i soli beni di valore superiore ai 250.000 Euro.

Per i beni di valore compreso tra 100.000 e 250.000 Euro, il diritto alla prelazione di cui all'art. 3, comma 436, legge 311/04, nel testo antecedente alla legge 191/09, non potrà essere fatto valere che solo a seguito dell'esito della gara pubblica: nel caso in cui questa sia andata deserta, il diritto di prelazione non potrà essere esercitato, nel caso in cui, invece, siano state presentate delle offerte, il procedimento di aggiudicazione definitiva della vendita non potrà che essere sospeso, comunicando al Comune il provvedimento di aggiudicazione... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...a, al fine di consentire allo stesso di esercitare il proprio diritto di prelazione, acquistando il bene al valore dello stesso determinato dall'Agenzia del demanio.

TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> TITOLO --> PRELAZIONE E RETRATTO --> DEL COLTIVATORE

Sono esclusi dalla prelazione tutti i terreni la cui destinazione, seppure non edificatoria, sia comunque da considerare urbana in contrapposizione ad agricola, atteso che, una volta assegnata a una certa zona una edificabilità maggiore di quella considerata normale per le zone agricole e non vincolata alle esigenze dell'agricoltura, si è per ciò stesso in presenza di una zona sottratta al retratto in favore dei coltivatori diretti; a tal fine, la qualificazione di un territorio come "agricolo" non ha carattere costitutivo, assumendo rilievo essenziale, invece, il tipo di sfruttamento consentito dagli strumenti urbanistici vigenti o in corso di approvazione.

Ai fini della soggezione di un terreno a prelazione o riscatto, occorre una qualità positiva del terreno, e cioè che esso abbia destinazione agricola nel PRG, per cui tutto ciò che non è agricolo, non è suscettibile di prelazione. In altri termin... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...pposizione non è tra agricolo ed edilizio, ma tra agricolo e non agricolo, dovendosi ritenere che vanno esclusi dall'acquisto privilegiato i terreni, la cui destinazione, se pur non edificatoria, sia da considerare urbana in contrapposizione ad agricola in base al piano regolatore.

Ai fini di escludere il diritto di prelazione (e quello succedaneo di riscatto) ai sensi della L. n. 590 del 1965, art. 8, è sufficiente che il terreno alienato sia compreso in una zona per la quale il piano regolatore od il programma di fabbricazione del Comune (previsto dal primo), anche se non ancora approvato, prevedano in alternativa un'utilizzazione edilizia, turistica od industriale, cioè diversa da quella agricola.

Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione in materia agraria, non è rilevante la contrapposizione tra "area edificatale" (per la quale non è ammesso tale diritto) e "area non edificabile" (con riguardo alla quale esso è viceversa consentito), bensì quella tra aree destinate ad usi "agricoli" e aree destinate, invece, ad "utilizzazione" diversa (ovvero edilizia, industriale o turistica), ancorché non edificabili, purché non suscettibili di utiliz... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...nomiche per effetto dello sfruttamento agricolo.

La destinazione urbanistica impressa al terreno, anche se in concreto non ancora attuabile, esclude il diritto di prelazione ex art. 8 l. 590/1965, avendo in questo caso il piano attuativo solo funzione di completamento e/o integrazione del P.R.G.: per la destinazione urbanistica di ciascuna zona non rilevano dunque la mancanza degli atti e dei progetti applicativi della generica destinazione già amministrativamente decisa, ad es., piani particolareggiati e piani di lottizzazione.

Le condizioni alle quali è subordinata la proficua utilizzazione del meccanismo del riscatto agrario devono sussistere tanto alla data in cui nasce il relativo diritto, coincidente con la vendita del fondo al terzo, quanto alla data in cui lo stesso è esercitato, identificantesi con il momento nel quale la dichiarazione del retraente perviene al retrattato, che segna la conclusione del procedimento acquisitivo con il subingresso del primo al secondo.

Ove il mutamento della destinazione, da agraria ad industriale (o, comunque, urbana), del fondo oggetto del diritto di retratto agrario, viene a verificarsi tra la vendita del fondo al terzo e la comunicazione al retrattato, rimane impedito il... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...mento della vicenda acquisitiva in favore del traente, poiché non si prospetta giustificabile tutelare la formazione della piccola proprietà coltivatrice attraverso il riscatto di un fondo che non si presti più a tale destinazione.

Il mutamento della destinazione, da agraria ad edilizia o urbana in generale, del fondo oggetto del retratto agrario non rileva solo quando sopravvenga dopo il concreto esercizio del retratto medesimo, dovendo la destinazione agricola essere sussistente al momento della decisione del giudizio in cui il retratto sia ancora in discussione.

Perchè operi la previsione ci cui alla L. 26 maggio 1965, n. 590, art. 8, comma 2, con conseguente inapplicabilità delle norme sulla prelazione agraria, è sufficiente che sia in itinere - attraverso atti conoscibili dalla generalità - un procedimento diretto alla realizzazione di un nuovo strumento regolatore che abbia per oggetto i terreni oggetto di vendita (prevedendone una utilizzazione edilizia, industriale o turistica).

Ai fini dell'inoperatività della prelazione agraria è priva di effetti una mera richiesta, proveniente da un privato e diretta alla Amministrazione comunale, perché sia adottata una ... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... vigente piano regolatore, mentre il procedimento per l'approvazione del nuovo piano è in itinere ai sensi e per gli effetti di cui alla L. n. 590 del 1965, art. 8, comma 2 allorché le competenti autorità comunali deliberino di procedere a una variazione del precedente assetto urbanistico del territorio, fissandone, anche se genericamente, i contenuti.

Nell'ottica di favorire solo l'utilizzazione agricola futura del fondo, il legislatore della l. 590/1965 ritiene che sia sufficiente, perché sia escluso il diritto di prelazione, che il nuovo assetto del territorio, con la prospettiva di una utilizzazione del terreno diversa da quella agricola, sia in itinere.

TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> TITOLO --> PRELAZIONE E RETRATTO --> DEL CONDUTTORE

Il diritto di prelazione dei conduttori di immobili appartenenti ad enti previdenziali, riconosciuto dal D.Lgs. 16 febbraio 1996, n. 104, è esercitabile esclusivamente quando l'ente abbia validamente ed adeguatamente manifestato la specifica volontà di porre in vendita gli immobili, in attuazione del dettato normativo, attraverso una specifica proposta di alienazione, consistente in una determinazione negoziale dell'Ente di cedere l'... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...e consegue che non può configurarsi un obbligo ex lege di dismettere il patrimonio immobiliare di tali enti sotto forma di una peculiare offerta pubblica imposta dal legislatore. Tale prospettazione si porrebbe in insanabile contrasto con la disciplina del procedimento di alienazione e stravolgerebbe la natura giuridica degli atti di dismissione, trasformandoli in anomale e sistematiche procedure ablative.

L'alienazione di unità immobiliari del patrimonio di edilizia residenziale degli enti pubblici territoriali deve avvenire con priorità assoluta anche in favore dei legittimi conduttori a vantaggio dei quali sussiste un diritto di prelazione ancorché non assistito dal succedaneo diritto di riscatto dell'immobile nei confronti dell'acquirente.

E' da escludere che la previsione normativa delle procedure di dismissione e l'astratta idoneità di un immobile ad essere compreso nei piani di alienazione di cui all'art. 6 del decreto n. 104/1996 siano gli unici presupposti normativi per l'insorgenza del diritto di prelazione in capo ai conduttori.

La prelazione in caso di vendita dettata dall'art. 2, comma 628b e comma 631, della legge finanziaria n. 244/2007 presuppone il titolo di conduttore, o comunque un... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...subentro nella conduzione, in attesa della vendita (se prevista dalla legge).

La prelazione prevista dall'art. 2, co. 628, legge 244/2007 all'acquisto nell'ambito della cartolarizzazione degli immobili della Difesa si riferisce unicamente ai conduttori non agli occupanti abusivi.

Il diritto di prelazione riconosciuto al concessionario e al conduttore dell'immobile oggetto di cessione a trattativa privata a norma dell'art. 1, co. 436 e ss., legge 311/2004 si applica indipendentemente dal fatto che il possesso del bene sia in corso al momento dell'entrata in vigore di detta legge.

TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> TITOLO --> PRELAZIONE E RETRATTO --> DEL MINISTERO B. E A. CULTURALI

L'errore particolarmente esiguo nell'indicazione numerica del prezzo da pagare per esercitare il diritto potestativo di prelazione, in presenza di costante riferimento al prezzo di aggiudicazione e non a quello a base d'asta, è da qualificarsi come errore imputabile a svista e per ciò, usando terminologia civilistica, come errore ostativo facilmente riconoscibile e del tutto irrilevante (cioè non essenziale), come tale soggetto solo a correzione.

La previsione di nullità degli att... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...in violazione del diritto di prelazione ex artt. 30 e 31 della L. n. 1089 del 1939 non è applicabile all'usucapione, che attiene agli effetti di un possesso protrattosi per un ventennio e non ad un atto giuridico.

L'esercizio della prelazione di cui agli artt. 58 e 59 d. lgs. 490/1999 è legittimo ancorché abbia ad oggetto soltanto alcune delle quote di proprietà indivisa.

Oggetto costante della denuncia e della prelazione è la disposizione del diritto in tutto o in parte con riguardo cioè alla titolarità piena e con riguardo alla contitolarità del titolo sulla cosa riconosciuta di particolare interesse a fini culturali: per ciò che attiene ai beni immobili, oggetto di denuncia e di relativa prelazione sono indifferentemente l'appartenenza esclusiva del bene e la co-appartenenza rappresentata dal coincidere di situazioni soggettive di contenuto identico e configurata dalla quota del partecipante alla comunione, come definita dall'art. 1101 c.c..

Non è estranea all'ordinamento la sottoposizione del medesimo bene a due diversi regimi giuridici, di cui uno demaniale e l'altro privatistico, che si realizza con la comunione tra Stato e privato: l'elasticità cui &eg... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ntato il diritto di proprietà che lo stesso ordinamento sceglie al fine di non lasciare mai che una serie definita di facoltà e di poteri esercitabili sulla cosa sia lasciata vacante non esclude l'esercizio sullo stesso bene di potestà di natura diversa ferma restando la loro compatibilità con la destinazione e la vocazione naturale dello stesso.

Non è privo di motivazione l'acquisto di beni culturali, ancorché di sole quote parti, perché trova ampia giustificazione in un più generale intento di restituire alla pubblica fruizione un bene considerato di considerevole rilievo artistico-culturale.

Oggetto della denuncia e della prelazione di beni culturali è la disposizione del diritto in tutto o in parte, con riguardo cioè alla titolarità piena e con riguardo alla contitolarità del titolo sulla cosa riconosciuta di particolare interesse a fini culturali: per ciò che attiene ai beni immobili, oggetto di denuncia e di relativa prelazione sono indifferentemente l'appartenenza esclusiva del bene e la co-appartenenza rappresentata dal coincidere di situazioni soggettive di contenuto identico e configurata dalla quota del partecipante alla comunione, come definita dal... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... c.c..

La facoltà di prelazione della P.A. su beni di rilievo storico o artistico è un diritto potestativo, ma ciò non incide sul carattere dell'azione amministrativa, che si configura secondo il noto schema norma-potere-effetto, retto dal principio di legalità, essendo detto asserito diritto il postulato di una posizione di supremazia speciale, e non già di una relazione di stampo privatistico.

Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione sui beni storico-artistici è sufficiente che l'atto sia consegnato entro il termine perentorio prescritto dall'art. 61 D. Lgs. 42/2004 ed è, invece, irrilevante il momento in cui l'atto perviene al destinatario: non può infatti discendere un effetto di decadenza dal ritardo nel compimento di un'attività riferibile non al notificante, ma a soggetti diversi e perciò del tutto estranea alla sfera di disponibilità del primo.

Il provvedimento di esercizio del diritto di prelazione sui beni storico-artistici può essere portato a conoscenza degli interessati in qualsiasi forma idonea allo scopo di concretare in capo agli interessati la conoscenza dell'atto, e pertanto anche tramite la fotocopia via fax trasmessa dal Min... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... Soprintendenza dei beni archeologici.

Nel procedimento disciplinato dagli artt. 59 e ss. D. Lgs 42/2004, la notificazione del decreto ministeriale di esercizio del diritto di prelazione riveste la sola funzione di portare le parti private a conoscenza della volontà dell'Amministrazione di avvalersi della facoltà di acquisire il bene al Demanio statale, senz'altro effetto traslativo della proprietà del medesimo, già intervenuta con l'emanazione del decreto ministeriale stesso. Da ciò consegue che l'efficacia della comunicazione deve ritenersi perfezionata con l'entrata del provvedimento nella sfera di conoscibilità del destinatario, indipendentemente dal mezzo adoperato che degrada a sola fonte di prova dell'intervenuta conoscenza nei termini di legge.

La denuncia alla Soprintendenza del trasferimento di un bene culturale ai sensi e per gli effetti dell'esercizio del diritto di prelazione costituisce rinuncia agli effetti dell'usucapione.

TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> TITOLO --> PRELAZIONE E RETRATTO --> PRESUPPOSTI

La disposizione della L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 18, comma 2, che sancisce la nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto il... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...nto, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni, quando ad essi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata, si riferisce esclusivamente ai contratti che determinano l'effetto reale indicato dalla norma e non anche a quelli con effetti obbligatori, come il contratto preliminare di compravendita, sicché il preliminare e la denuntiatio in tema di prelazione agraria sono validi, pur non contenendo la dichiarazione di cui agli artt. 17 e 40 della legge citata e l'allegazione del certificato di destinazione urbanistica, fatta salva l'esigenza di allegazione del detto certificato per la stipulazione del contratto definitivo o per la sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, di cui all'art. 2932 c.c.

Poiché la prelazione si esercita dopo che un contratto di alienazione è stato concluso, non è sorretta da un interesse attuale la censura rivolta contro la volontà dell'amministrazione di procedere ad alienazione del bene pubblico se questa non si è ancora tradotta in un contratto.

TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> TITOLO --> PREL... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...TRATTO --> TASSATIVITÀ

Poiché i casi di prelazione in materia di alienazione dei beni facenti parte del patrimonio comunale sono tassativamente previsti e non possono essere arbitrariamente estesi in sede di bando, la previsione di un diritto di prelazione ulteriore rende illegittimo il bando di gara e riverbera i suoi effetti invalidanti su tutti i susseguenti atti di alienazione.



 
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