Presupposti del titolo edilizio: realizzazione di aree destinate a parcheggio

TITOLO EDILIZIO --> PRESUPPOSTI --> PARCHEGGI

L'art. 41-sexies l. n. 1150/1942 opera come norma di relazione nei rapporti privatistici e come norma di azione nel rapporto pubblicistico con la p.a., non potendo quest’ultima autorizzare nuove costruzioni che non siano corredate di aree da destinare a parcheggio, giacché l’osservanza della norma costituisce condizione di legittimità della concessione edilizia, e spettando esclusivamente alla stessa p.a. l’accertamento della conformità degli spazi alla misura proporzionale stabilita dalla legge e della idoneità a parcheggio delle aree, con la conseguenza che il trasferimento del vincolo di destinazione su aree diverse da quelle originarie può avvenire soltanto mediante il rilascio di una concessione in variante.

La norma imperativa posta con l'art. 18 della l. n. 765 del 1967, sancendo l'obbligatorietà della riserva a servizio dell'edificio degli spazi per parcheggi, ha i... _OMISSIS_ ... luogo, imporre una regola inderogabile alla pubblica amministrazione, la quale non può legittimamente assentire nuove costruzioni che non siano corredate di dette aree destinate a parcheggi e ha, nel contempo, inteso stabilire un onere a carico di chi chiede il permesso di costruire, nel senso che egli non può, qualora non ottemperi a tale prescrizione, ottenere il permesso stesso.

La disciplina legale delle aree destinate a parcheggio impone un vincolo di destinazione di natura pubblicistica, per il quale gli spazi in questione sono riservati all'uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari, anche a titolo di locatari o comodatari; la normativa non impone all'originario proprietario dell'intero immobile la cessione in proprietà delle aree unitamente ai singoli appartamenti, purché il vincolo di destinazione venga rispettato con il riconoscere e garantire a coloro che occupano le singole unità immobiliari uno specifico d... _OMISSIS_ ...uso delle aree stesse.

La convenzione (o atto d'obbligo) tra un Comune e un privato costruttore, con la quale quest'ultimo, al fine di ottenere il rilascio di una concessione edilizia, si obbliga ad un facere o a determinati adempimenti nei confronti dell'ente pubblico non solo non costituisce un contratto di diritto privato, ma non ha neppure specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi semplicemente come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento concessorio finale, dal quale promanano soltanto poteri autoritativi della P.A., senza alcuna possibilità per i terzi privati di accampare diritti sulla base di esso.

Ai fini del rispetto del vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall'art. 41 sexies della legge urbanistica, il rapporto tra la superficie delle aree destinate a parcheggio e la volume... _OMISSIS_ ...cato, così come richiesto dalla legge stessa, va effettivamente verificato a monte dalla P.A. nel rilascio della concessione edilizia.

L'art. 41 sexies, della Legge urbanistica opera come norma di relazione nei rapporti privatistici e come norma di azione nel rapporto pubblicistico con la P.A., la quale non può autorizzare nuove costruzioni che non siano corredate di dette aree, costituendo l'osservanza della norma condizione di legittimità della licenza (o concessione) di costruzione, e alla quale esclusivamente spetta l'accertamento della conformità degli spazi alla misura proporzionale stabilita dalla legge e della loro idoneità ad assicurare concretamente la prevista destinazione.

L'effettiva esistenza di uno spazio destinato a parcheggio proporzionato alla cubatura totale dell'edificio nel provvedimento abilitativo all'edificazione è condizione per il riconoscimento giudiziale del diritto reale al suo uso da parte degli acquirent... _OMISSIS_ ... unità immobiliari del fabbricato.

L’identificazione della superficie da utilizzare a parcheggio costituisce condizione essenziale sia per il rilascio della concessione edilizia, sia per la costituzione del vincolo reale di destinazione, integrante limitazione legale della proprietà per scopo di pubblico interesse (che può essere conseguito non necessariamente attraverso il trasferimento della proprietà dello spazio destinato a parcheggio, ma anche mediante la costituzione del diritto reale d'uso), con la conseguenza che la costituzione del diritto reale di uso non discende direttamente dalla legge, ma è l'atto di concessione ad aedificandum che identifica ed assoggetta la superficie al vincolo di destinazione.

I condomini, nel silenzio del titolo edilizio originario e del regolamento condominiale, non possono direttamente attribuirsi ovvero scegliere, nell' area circostante l'edificio e di proprietà esclusiva del costruttore-venditore... _OMISSIS_ ... avrebbero dovuto essere destinati a parcheggio in attuazione del vincolo pubblicistico di destinazione ex art. 18 l. 6.8.1967 n. 765, non essendo a tal fine sufficiente il riferimento al solo dato normativo.

L’art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942 n. 1150 stabilisce solo misure quantitative per la determinazione degli spazi da destinare a parcheggi, senza statuire alcuna formalità in ordine alla localizzazione delle aree da asservire a tale scopo, onde i parcheggi possono essere localizzati sia in luoghi interrati dell'edificio, sia al suo piano terreno, sia in aree esterne.

L'art. 41-sexies l. 1150/1942 opera come norma di relazione nei rapporti privatistici, ma anche come norma di azione nel rapporto pubblicistico con la P.A., non potendo quest'ultima autorizzare nuove costruzioni che non siano corredate di dette aree, perché l'osservanza della norma costituisce condizione di legittimità della concessione edilizia; pertanto un p... _OMISSIS_ ...i tali spazi presentato alla valutazione di competenza dei diversi organi amministrativi manca di un elemento costitutivo essenziale per la sua completa individuazione.

L'art. 41 sexies della l. n. 1150 del 1942, come modificato dalla legge n. 122 del 1989, trova applicazione ogni volta che sia realizzato un edificio diverso da quello preesistente e, in particolare, quando – con un atto comunque denominato – sia demolito un edificio e al suo posto ne sia realizzato un altro.

Anche quando si tratti di un edificio isolato o comunque circondato dal verde deve essere identificato già nel titolo edilizio lo spazio riservato al parcheggio, per evitare che vi siano alternative e incerte soluzioni empiriche, che possano comportare l’alterazione di aree destinate invece a restare immodificate.