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Effetti verso terzi del titolo edilizio

Solo in presenza di limiti privatistici immediatamente conoscibili e/o non contestati ovvero di opposizione da parte di terzi il Comune è tenuto verificare, oltre alla disponibilità dell’immobile, l’assenza di eventuali diritti di soggetti terzi che potrebbero risultare pregiudicati dal rilascio di un titolo edilizio.

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TITOLO EDILIZIO --> EFFETTI VERSO I TERZI

Sebbene il rilascio del titolo edilizio abilitativo (anche in sanatoria) faccia salvi i diritti dei terzi e non interferisca, pertanto, nell'assetto dei rapporti fra privati, resta fermo il potere-dovere dell'Amministrazione di verificare la sussistenza di limiti di matrice civilistica (quali quelli sulle distanze tra costruzioni) per la realizzazione dell'intervento edilizio da assentire.

Il terzo proprietario dell'immobile confinante è in astratto titolare di una pretesa ad opporsi a trasformazioni del territorio pregiudizievoli per il contenuto del suo diritto dominicale, che però è tutelata come diritto soggettivo solo nei rapporti fra privati; assume invece la consistenza dell'interesse legittimo di fronte ai poteri autoritativi dell'amministrazione, i quali quindi, ove esercitati, non valgono né ad ampliarla, né a restringerla.

La concessione edilizia ha il limitato fine di rimuovere un ostacolo pubblicistico alla esplicazione del diritto di edificare e non incide nei rapporti fra privato costruttore e i suoi vicini, che conservano il diritto di ottenere il risarcimento del danno e, in ipotesi di violazione delle norme sulle distanze, la riduzione in ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...r />
I provvedimenti edilizi regolano l'utilizzo dei diritti edificatori, ma non possono modificare la situazione civilistica sottostante, né contrapporsi alla stessa, a maggior ragione quando sia già stata esaminata in sede giurisdizionale (indipendentemente dal passaggio in giudicato della pronuncia).

La rilevanza giuridica della licenza o concessione edilizia si esaurisce nell'ambito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato richiedente o costruttore, senza estendersi ai rapporti tra privati, regolati dalle disposizioni dettate dal codice civile e dalle leggi speciali in materia edilizia, nonché dalle norme dei regolamenti edilizi e dei piani regolatori generali locali.

Ai fini della decisione delle controversie tra privati derivanti dalla esecuzione di opere edilizie, sono irrilevanti tanto la esistenza della concessione (salva la ipotesi della cosiddetta licenza in deroga), quanto il fatto di avere costruito in conformità alla concessione, non escludendo tali circostanze, in sé, la violazione dei diritti dei terzi di cui al codice civile e agli strumenti urbanistici locali; è del pari irrilevante la mancanza della licenza o della concessione, quando la costruzione risponda oggettivamente a ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...sposizioni normative dettate dal codice civile e dalle leggi speciali in materia edilizia, nonché dalle norme dei regolamenti edilizi e dei piani regolatori generali locali.

I rapporti tra vicini hanno natura e rilevanza privatistica e non interessano il comune che non è tenuto ad effettuare complessi ed approfonditi accertamenti sull'esistenza e validità di diritti reali, attesa l'esistenza della clausola di salvaguardia generale prevista dall'art. 11 comma 3, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, che fa salvi i diritti dei terzi quando vi sia dubbio sul titolo privatistico di un immobile.

L'esistenza di un contenzioso civile non è di per sé ragione sufficiente per escludere l'intervento edilizio.

La scelta progettuale dell'area di impianto del realizzando manufatto può essere sindacata dall'autorità amministrativa, in relazione ai poteri in concreto esercitati, solo in relazione alla sua conformità alla strumentazione urbanistica, senza che possa venire in rilievo l'asserito animus nocendi di chi ha richiesto il titolo edilizio.

In sede di rilascio di un titolo abilitativo edilizio, l'amministrazione comunale non è tenuta a svolgere complesse indagini sulle vi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...immobile e sulla sua disponibilità in capo al richiedente ovvero a risolvere controversie circa i diritti reali su di esso vantati da terzi, restando tali diritti comunque salvi ed essendo, quindi, sufficiente l'esibizione di un titolo di legittimazione formalmente idoneo.

I titoli abilitativi edilizi, ivi compresa la s.c.i.a. pur se priva di contenuto provvedimentale, sono rilasciati con salvezza dei diritti dei terzi con la conseguenza che la loro rilevanza si esaurisce nel rapporto pubblicistico tra il richiedente e l'Amministrazione che, quindi, non è tenuta a interessarsi di controversie esistenti tra il richiedente e terzi né a svolgere particolari e approfondite indagini.

Solo in presenza di limiti privatistici immediatamente conoscibili e/o non contestati ovvero di opposizione da parte di terzi il Comune è tenuto verificare, oltre alla disponibilità dell'immobile, l'assenza di eventuali diritti di soggetti terzi che potrebbero risultare pregiudicati dal rilascio di un titolo edilizio.

Il titolo edilizio è semplicemente un atto amministrativo che rimuove un limite previamente imposto dalla legge a tutela dell'interesse pubblico urbanistico edilizio: esso non ha alcun effetto costitutivo... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... è in grado di incidere sulla disciplina civilistica concernente la sorte delle costruzioni su suolo altrui, com'è noto governata dal principio dell'accessione.

Il titolo edilizio attesta la conformità del progetto edilizio alle norme urbanistiche e di settore, ma non è idoneo a conferire alcun "potere" di costruire in pregiudizio di chi vanta diritti reali incompatibili, che rimangono tal quali.

Coloro che vantano diritti reali incompatibili con il titolo edilizio possono manutenere il loro diritto dinanzi al Giudice ordinario, che somministrerà tutela previo accertamento della titolarità delle posizioni di diritto soggettivo fatte valere, eventualmente considerando tamquam non esset il titolo amministrativo.

Così come nei rapporti tra privati è irrilevante la mancanza di licenza o concessione edilizia allorquando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le prescrizioni del codice civile e delle norme speciali senza ledere alcun diritto del vicino, così l'aver eseguito la costruzione in conformità della ottenuta licenza o concessione non esclude di per sé la violazione di dette prescrizioni e quindi il diritto del vicino, a seconda dei casi, alla riduz... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...stino o al risarcimento dei danni.

Non basta l'accertamento contenuto in un provvedimento cautelare per dire che sull'area gravano diritti di terzi.

In sede di rilascio di concessione od autorizzazione edilizia, l'amministrazione deve limitarsi a verificare che il richiedente sia proprietario od abbia comunque la disponibilità dell'area interessata, non essendo necessario compiere ulteriori ed autonome indagini circa l'esistenza e/o la natura (reale o personale) di diritti vantati da terzi, che la legge fa comunque salvi.

L'eventuale presenza di un titolo edilizio, anche in sanatoria, non elimina la violazione delle norme codicistiche che regolano i rapporti tra privati perché il diritto amministrativo per definizione non interferisce con i diritti soggettivi.

Le autorizzazioni amministrative non possono incidere sui diritti attribuiti dalla legge ai terzi, poiché i loro effetti si esauriscono nell'ambito del rapporto che si instaura tra la pubblica amministrazione e il richiedente.



 
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