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La rilevanza giuridica della concessione edilizia in tema di distanze nelle costruzioni

Le norme relative alle distanze tra edifici, sebbene inserite in strumenti urbanistici disciplinano anche i rapporti di vicinato incidendo direttamente sui rapporti tra privati.

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VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> FASCE DI RISPETTO E DISTANZE LEGALI --> DISTANZE --> RAPPORTI TRA PRIVATI

La distanza tra pareti finestrate e pareti di edifici frontestanti di cui al D.M. 2 aprile 1968 n. 1444 non è derogabile per effetto di statuizioni contenute in strumenti convenzionali inter privatos.

In tema di rapporti di vicinato, l'illiceità di una costruzione realizzata a distanza inferiore di quella prescritta dalle norme regolamentari, e la conseguente facoltà del proprietario del fondo confinante di chiedere la riduzione in pristino, secondo la previsione dell'art. 872 c.c., non restano escluse dal fatto che la costruzione medesima sia stata eseguita in conformità di licenza o concessione edilizia, poiché tali provvedimenti amministrativi non incidono sui suddetti rapporti, né pregiudicano i diritti soggettivi dei terzi, i quali rimangono tutelabili davanti al giudice ordinario, senza che si renda necessaria da parte di detto giudice una delibazione incidentale della legittimità o meno di quei provvedimenti.

Giacchè le eventuali previsioni negli strumenti urbanistici locali di distanze inferiori a quelle prescritte dal citato art. 9 D.M. 2 apri... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... 1444 sono da considerare illegittime e suscettibili di disapplicazione e sostituzione ex lege con quelle di cui al medesimo D.M., ne discende che la normativa di cui ai regolamenti edilizi ed urbanistici locali, siccome integrata e modificata ex D.M. suddetto, è - in tal guisa e per tale via - indiscutibilmente nei rapporti tra privati di immediata applicazione.

Un manufatto definito a tutti gli effetti costruzione, stanti le dimensioni e la stabilità strutturale che lo caratterizzano, ai fini del rispetto delle distanze non può essere collegato all'attività svolta dal proprietario, in quanto le norme sulle distanze hanno riguardo alla qualitas fundi e non già alla qualitas hominis.

La presenza di una concessione edilizia (rilasciata, com'è noto, "salvo diritti di terzi") non può mai "scriminare", sotto il profilo civilistico, la condotta realizzativa di violazione delle distanze legali.

Non è possibile istituire alcuna comparazione tra le norme in materia di distanze legali, che tutelano la proprietà nella dimensione pubblicistica, e quindi sono di regola indisponibili e quelle che regolano esclusivamente i rapporti tra proprietari, come è il c... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...t. 938 cod. civ..

In tema di distanze nelle costruzioni, la rilevanza giuridica della licenza o concessione edilizia si esaurisce nell'ambito del rapporto pubblicistico tra Pubblica Amministrazione e privato, senza estendersi ai rapporti tra privati, dal momento che il conflitto tra proprietari interessati in senso opposto alla costruzione deve essere risolto in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell'opera e le norme edilizie che disciplinano le distanze legali, tra le quali non possono comprendersi anche quelle concernenti la licenza e la concessione edilizia, perché queste riguardano solo l'aspetto formale dell'attività costruttiva.

La costruzione in difformità della concessione edilizia non integra di per sé la violazione di norme edilizie sostanziali.

Il fatto che l'art. 9 D.M. 1444/1968 si diriga nei confronti degli enti pubblici e non direttamente ai privati, non esclude che tale norma non possa trovare applicazione nelle controversie tra privati laddove si deduca l'illegittimità della costruzione per violazione delle distanze, che dal giudice deve essere accertata in applicazione della normativa vigente.

Il procedimento di sostituzione automatica delle n... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...strumento urbanistico con l'art. 9 del D.M. 1444/1968 non costituisce un vulnus al principio secondo cui i Comuni sono gli unici destinatari dei limiti inderogabili fissati dal provvedimento governativo.

Nei rapporti privatistici di vicinato, così come è irrilevante la mancanza di licenza o concessione edilizia allorquando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le prescrizioni del codice civile e delle norme speciali senza ledere alcun diritto del vicino, così l'aver eseguito la costruzione in conformità della ottenuta licenza o concessione non esclude di per sé la violazione di dette prescrizioni e quindi il diritto del vicino, a seconda dei casi, alla riduzione in pristino o al risarcimento dei danni.

In tema di distanze tra costruzioni, il principio secondo il quale la norma di cui al D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, art. 9 (che fissa in dieci metri la distanza minima assoluta tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti), imponendo limiti edilizi ai comuni nella formazione di strumenti urbanistici, non è immediatamente operante nei rapporti tra privati, va interpretato nel senso che la adozione, da parte degli enti locali, di strumenti urbanistici contrastanti con la norma citata comporta l'o... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... il giudice di merito, non solo di disapplicare le disposizioni illegittime, ma anche di applicare direttamente la disposizione del ricordato art. 9, divenuta, per inserzione automatica, parte integrante dello strumento urbanistico in sostituzione della norma illegittima disapplicata.

Il D.M. 1444/1968 che prevede distanze minime tra pareti finestrate solo per i nuovi edifici ricadenti in zone diverse dalla A ed in particolare nelle zone C, e che per le zone A si limita a prescrivere che le distanze tra edifici per operazioni di risanamento conservativo e per eventuali ristrutturazioni non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificabili preesistenti, si rivolge al legislatore locale per imporgli dei limiti inderogabili cui attenersi nella pianificazione del territorio comunale, ossia nella revisione o nella formazione degli strumenti urbanistici, ma non è immediatamente operante nei rapporti tra i privati finché non siano state inserite nei predetti strumenti, adottati o modificati.

Le distanze legali previste dagli standards urbanistici sono immediatamente applicabili ai rapporti privati, ove gli strumenti urbanistici prevedono distanze minori.

Fra le norme edilizie, quelle dettate in materia di... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ra fondi o manufatti, ancorché inserite in strumenti urbanistici assolvono inevitabilmente anche allo scopo di disciplinare i rapporti di vicinato incidendo direttamente sui limiti di utilizzazione del suolo privato, e fanno sorgere un diritto soggettivo all'osservanza delle stesse che integra la disciplina codicistica specifica.

In materia di distanze, l'indagine devoluta al giudice di merito aveva ad oggetto la verifica della legittimità o meno dell'opera in base alle obiettive caratteristiche del manufatto in relazione alle prescrizioni di legge in materia di distanze legali, e non alla legittimità del provvedimento concessorio, tenuto conto che la rilevanza giuridica della licenza o concessione edilizia si esaurisce nell'ambito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato richiedente o costruttore, senza estendersi ai rapporti tra privati, regolati dalle disposizioni dettate dal codice civile e dalle leggi speciali in materia edilizia, nonché dalle norme dei regolamenti edilizi e dei piani regolatori generali locali richiamati dall'art. 873 c.c..

Il vicino danneggiato dalla violazione delle distanze legali ha diritto di chiedere l'eliminazione delle nuove costruzioni a norma dell'art. 872 C.C., se... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... necessaria alcuna indagine per accertare se dalla violazione della norma regolamentare sia derivato o meno un danno al fondo del vicino e se questo sia o meno edificabile.

Ai fini della decisione delle controversie tra privati derivanti dalla esecuzione di opere edilizie, sono irrilevanti tanto la esistenza della concessione (salva la ipotesi della cosiddetta licenza in deroga), quanto il fatto di avere costruito in conformità alla concessione, non potendo tali circostanze escludere, ex sé, la violazione dei diritti dei terzi di cui al codice civile ed agli strumenti urbanistici locali.

Il D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, là dove all'art. 9 prescrive in tutti i casi la distanza minima assoluta di metri dieci tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, è norma che impone determinati limiti edilizi ai comuni nella formazione o revisione degli strumenti urbanistici, ma non è immediatamente operante anche nei rapporti tra privati.

In tema di distanze legali fra costruzioni, le prescrizioni dettate dal D.M. n. 1444 del 1968, art. 9, essendo dirette ai Comuni, ai fini della formazione degli strumenti urbanistici, non sono immediatamente applicabili nei rapporti fra privati.
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