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Determinazione ed attribuzione delle rendite catastali agli immobili


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titolo:IL CODICE DEL CATASTO
anno:2017
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RENDITA CATASTALE --> DETERMINAZIONE

Il notaio che sia incaricato della redazione della successione ereditaria con riferimento ad un bene da considerarsi privo di rendita catastale certa alla data di apertura della successione, in forza di intervenute modifiche nella sua situazione giuridica e di fatto, viola l'obbligo di diligenza qualora abbia omesso di presentare - entro sessanta giorni dalla data di presentazione della dichiarazione di successione - istanza per l'attribuzione della rendita catastale, di cui all'art. 12 del d.l. n. 70 del 1988 (conv., con modif., dalla l. n. 154 del 1988), contenente la dichiarazione dell'erede di volersi avvalere della valutazione automatica dell'immobile caduto in successione, ai sensi della norma sopra richiamata.

L'art. 74, co. 1, legge 342/2000 secondo il quale a decorrere dal 1 gennaio 2000, gli atti comunque attributivi o modificativi delle rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione, a cura dell'ufficio del territorio competente, ai soggetti intestatari della partita va inteso nel senso che la notifica degli atti attributivi è soltanto condizione della loro efficacia, visto che la norma non consente di inferire nessuna volontà legislat... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ibuire alla notifica una qualche forza costitutiva e non meramente accertativa della concreta situazione "catastale" dell'immobile.

L'atto di classamento catastale e di attribuzione della rendita, una volta divenuto definitivo, per mancata impugnazione da parte del contribuente, unico legittimato a tanto, o per intervenuta definitività del relativo giudizio di impugnazione, vincola non solo il contribuente, ma anche l'ente impositore tenuto (per legge) ad applicare l'imposta unicamente sulla base di quella rendita.

Ai fini fiscali il valore degli immobili si determina, in generale, applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto, periodicamente rivalutate, i moltiplicatori previsti dal D.M. 14 dicembre 1991, richiamato dall'art. 52 D.P.R. 131/1986, dai quali si ricava appunto, in senso inverso, il saggio di capitalizzazione.

Solo nel decreto ministeriale 19 aprile 1994, n. 701 si fa riferimento a termini entro i quali l'amministrazione provvede alla determinazione della rendita catastale definitiva, mentre l'art. 74 della legge n. 342 del 2000 si limita a stabilire il termine di efficacia degli atti attributivi o modificativi della rendita catastale per terreni e fabbricati, senza in alcun modo individuar... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...er la determinazione di tale rendita

Nella stima, ai fini catastali, delle centrali elettriche non possono essere inclusi i macchinari, nel caso in cui non essendo irreversibilmente fissati al suolo, non integrino un elemento dell'unità immobiliare ma rappresentino una componente del complesso di beni organizzati per l'esercizio di un'attività produttiva, giacché in tale ipotesi la loro consistenza economica, anche se rilevante, si riflette soltanto nella valutazione dell'azienda. Ne consegue che, diversamente dalle opere idrauliche, le quali, anche se poste nel soprassuolo o nel sottosuolo di aree pubbliche, vanno valutate quali parti di una centrale idroelettrica, nella stima del complesso immobiliare, non possono essere comprese le turbine, di cui non è controversa la libera amovibilità per essere le stesse soltanto imbullonate al suolo.

In tema di attribuzione della rendita catastale ad un opificio industriale costituente una centrale elettrica, l'unione al suolo mediante imbullonatura al cavalletto della turbina non può essere sufficiente per escluderla dalla nozione di impianto fisso e, quindi, dal calcolo della rendita catastale dell'opificio, aggiungendo che la turbina rappresenta una componente stru... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...tre che funzionale della centrale elettrica non potendo questa esistere come tale senza che vi sia quella e che la mancanza della turbina diminuisce incontrovertibilmente la centrale elettrica nella sua funzione complessiva e unitaria, trasformando inevitabilmente una centrale elettrica in qualcosa d'altro.

Gli atti emanati dalla pubblica amministrazione con i quali si attribuiscono agli immobili le rendite catastali o si modificano le stesse sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione, dalla quale decorre il termine di cui all'articolo 21 del decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546, per proporre il ricorso di cui all'articolo 2, comma 3, dello stesso decreto legislativo.

Nel determinare le rendite catastali dei fabbricati a destinazione industriale l'U.T.E. non gode di alcuna discrezionalità e deve fare riferimento al tasso di fruttuosità previsto dalla normativa specifica.

RENDITA CATASTALE --> DETERMINAZIONE --> CAPITALE FONDIARIO

Il valore degli immobili è determinato applicando all'ammontare delle rendite catastali risultanti in catasto periodicamente rivalutate, i moltiplicatori previsti dall'art. 52 D.P.R. 131/1986, che sono stabiliti dal D.M. 14 dicembre 1991, nella mi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...to volte per le unità immobiliari classificate nei gruppi catastali A, B e C e di cinquanta e trentaquattro volte, rispettivamente, per quelle classificate nei gruppi D ed E.

RENDITA CATASTALE --> DETERMINAZIONE --> CAPITALE FONDIARIO --> RAPPORTO CON RENDITA CATASTALE

Il rapporto esistente tra rendita catastale e valore del capitale fondiario evidentemente prescinde dalle modalità di determinazione della stessa rendita.

RENDITA CATASTALE --> DETERMINAZIONE --> ERRORI DELL'UFFICIO

La regola generale secondo cui le variazioni delle risultanze catastali hanno efficacia, ai fini della determinazione della base imponibile, a decorrere dall'anno d'imposta successivo a quello nel corso del quale sono state annotate negli atti catastali non si applica al caso in cui la modificazione della rendita catastale derivi dalla rilevazione di errori di fatto compiuti dall'ufficio nell'accertamento o nella valutazione delle caratteristiche dell'immobile esistenti alla data in cui è stata attribuita la rendita.

L'art. 2 del decreto legge 23 gennaio 1993, n. 16 non ha inteso ricomprendere nell'effetto di legificazione, oltre al criterio di revisione delle tariffe d'estimo, anche l'attribu... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...tto in via diretta ed immediata della rendita catastale ai singoli immobili, ciò significando che, se si sono determinati altri vizi in sede di rilevazione dei valori degli immobili ovvero di determinazione delle rendite diversi da quelli discendenti dal criterio ora legificato, i vizi stessi non possono reputarsi sanati.

RENDITA CATASTALE --> DETERMINAZIONE --> METODI PRESUNTIVI

Non è sufficiente per invertire l'onere della prova che il reddito dichiarato si discosti da quello fissato dagli standard (parametri o studi di settore).

Tutte le componenti che contribuiscono in via ordinaria ad assicurare, ad una unità immobiliare, una specifica autonomia funzionale e reddituale stabile nel tempo, sono da considerare elementi idonei a descrivere l'unità stessa ed influenti rispetto alla quantificazione della relativa rendita catastale.

RENDITA CATASTALE --> DETERMINAZIONE --> RICLASSAMENTO

L'atto di riclassamento di unità immobiliare deve esplicitare se il nuovo classamento sia stato adottato, ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 336, in ragione di trasformazioni edilizie subite dall'unità immobiliare; oppure se il nuovo classamento sia stato ad... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335, nell'ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui l'immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra valore di mercato e valore catastale in tale microzona rispetto all'analogo rapporto nell'insieme delle microzone comunali; oppure, infine, se il nuovo classamento sia stato adottato ai sensi della L. n. 662 del 1996, art. 3, comma 58 in ragione della constatata manifesta incongruenza tra il precedente classamento dell'unità immobiliare e il classamento di fabbricati similari aventi caratteristiche analoghe.

Quando procede all'attribuzione d'ufficio di un nuovo classamento ad un'unità immobiliare a destinazione ordinaria, l'Agenzia del Territorio deve specificare se tale mutato classamento è dovuto a trasformazioni specifiche subite dalla unità immobiliare in questione; oppure ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona, in cui si colloca l'unità immobiliare.

In tema di estimo catastale, la motivazione dell'atto di riclassamento può limitarsi a contenere l'indicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuita dall'Ufficio, avendo l'esclusiva funzione di delimita... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... delle ragioni adducibili da esso nella successiva fase contenziosa, in cui al contribuente è consentito di esercitare il proprio diritto di difesa e di richiedere la verifica dell'effettiva correttezza dei parametri posti a base della riclassificazione eseguita, avendo tuttavia l'eventuale successivo accertamento contenzioso ad oggetto non l'idoneità della motivazione, ma il merito della controversia.

La revisione delle rendite catastali urbane in assenza di variazioni edilizie, non richiede la previa "visita sopralluogo" dell'ufficio non essendo condizionata ad alcun contraddittorio endoprocedimentale.

La revisione delle rendite catastali urbane, in assenza di variazioni edilizie, è regolata dalla L. n. 662 del 1996, art. 3, comma 58, e, ricorrendone i presupposti (ripartizione del territorio comunale in microzone), dalla L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335;essa, proprio per l'assenza di variazioni edilizie, non richiede la previa visita sopralluogo dell'ufficio e non è condizionata ad alcun contraddittorio endoprocedimentale.

La motivazione dell'atto di riclassamento - secondo i principi generali in materia di accertamento di maggior valore - mira a delimitare l'ambito delle ragioni adducibil... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...cio nella successiva fase contenziosa ed a consentire al contribuente l'esercizio del diritto di difesa; per questo, l'effettiva sussistenza dei dati necessari a giustificare la correttezza della categoria, della classe e della rendita (ri)attribuite all'immobile va verificata, nell'ambito dei parametri addotti, nella sede contenziosa, in contraddittorio con il contribuente; tale verifica attiene tuttavia non alla idoneità della motivazione dell'atto, ma al merito propriamente detto della controversia.

RENDITA CATASTALE --> DETERMINAZIONE --> SAGGIO DI INTERESSE

Il saggio di fruttuosità è determinato normativamente per ciascun gruppo catastale senza margini di discrezionalità applicativa, quest'ultima riguardando la classificazione nel gruppo o il valore dell'immobile, ma non il tasso di interesse, che per i fabbricati di gruppo D è pari al 2%.

In tema di determinazione della rendita catastale dei fabbricati a fini fiscali, l'UTE non dispone di alcun potere discrezionale nell'individuazione del saggio d'interesse da applicare al capitale fondiario.

Il saggio d'interesse da applicare al capitale fondiario dev'essere determinato, anche per gl'immobili classificati nei gruppi D ed F... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... fissa ed inversa rispetto ai moltiplicatori previsti dal D.M. 14 dicembre 1991, senza che assuma alcun rilievo la circostanza che, per detti immobili, la rendita dev'essere determinata per stima diretta, ai sensi del D.P.R. n. 1142 del 1949, art. 30.

Dall'entità dei moltiplicatori si ricava, in senso inverso, che il saggio di capitalizzazione delle rendite catastali, alla quale fa riferimento l'art. 29 D.P.R. 1142/1949 per la determinazione del capitale fondiario è rappresentato dall'1% per i gruppi A, B e C, dal 2% per il gruppo D e dal 3% per il gruppo E ed, essendo gli stessi determinati uniformemente ed autoritativamente per ciascun gruppo, nessuna discrezionalità può essere riconosciuta all'Amministrazione nella sua individuazione.

Il tasso di fruttuosità da applicarsi al capitale fondiario, cui fa riferimento l'art. 29 D.P.R. 1142/1949 deve determinarsi in misura fissa ed inversa rispetto ai moltiplicatori previsti dal D.M. 14 dicembre 1991, anche per gli immobili classificati nei gruppi D ed E, esclusa qualsiasi discrezionalità in capo all'UTE.

Il rapporto esistente tra rendita catastale e valore del capitale fondiario prescinde dalle modalità di determinazione della stessa rend... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... che il valore degli immobili ai fini fiscali va comunque determinato, in generale, applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto, periodicamente rivalutate, i moltiplicatori previsti dal D.M. 14 dicembre 1991, da cui si ricava appunto, in senso inverso, il saggio di capitalizzazione.

Il saggio di capitalizzazione delle rendite catastali per la determinazione del capitale fondiario e rappresentato, per i gruppi catastali A, B, e C, dall'1%, dal 2% e dal 3%, senza che possa riconoscersi all'Ute alcuna discrezionalità.

Il saggio di capitalizzazione delle rendite catastali, al quale fa riferimento l'art. 29 D.P.R. 1142/1949, per la determinazione del capitale fondiario, non può che essere rappresentato, a seconda dei diversi gruppi, dall'1%, dal 2% e dal 3% e la la determinazione uniforme ed autoritativa degli stessi per ciascun gruppo non permette di riconoscere all'U.T.E. alcuna discrezionalità nell'individuazione di un diverso tasso di redditività degli immobili.

RENDITA CATASTALE --> FUNZIONE

Alla rendita catastale dei fabbricati l'ordinamento tributario attribuisce una funzione strumentale immediata nell'individuazione della capacità contributiva, mentre la propriet... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... un'unità immobiliare è direttamente assunta dal giudice ad indice di capacità contributiva. Invece, quando la capacità contributiva è correlata al valore o all'incremento di valore dell'immobile - come si verifica in materia di imposte indirette - la rendita non esplica effetti immediati, ma serve solo per delimitare il potere accertativo dell'Amministrazione, essendo la base imponibile costituita dal valore venale in comune commercio.

L'ordinamento tributario attribuisce alla rendita catastale dei fabbricati una duplice funzione strumentale: la prima, immediata, di permettere l'individuazione della capacità contributiva, laddove la proprietà di un'unità immobiliare venga direttamente assunta ad indice della medesima; la seconda, mediata, di delimitare il potere accertativo dell'amministrazione finanziaria, laddove la capacità contributiva è correlata al valore od all'incremento di valore dell'immobile.


 
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