Piani urbanistici attuativi e convenzione urbanistica

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA

Quando l’intervento edilizio si colloca all'interno di una convenzione di lottizzazione, ciò presuppone ontologicamente la preventiva valutazione dell'impatto dell’intervento sul carico urbanistico e il conseguente computo degli oneri, ripartiti secondo i criteri stabiliti dal D.P.R. n. 380/2001.

Le convenzioni di lottizzazione, anche se istituto di complessa ricostruzione a causa dei profili di stampo pubblicistico che si accompagnano allo strumento chiaramente contrattuale, rappresentano comunque un incontro di volontà delle parti contraenti nell’esercizio dell'autonomia negoziale retta dal codice civile.

La convenzione urbanistica è allegata ai ... _OMISSIS_ ...cio (nel caso di specie un edificio di culto) nel tessuto urbano.

In caso di cessione dell’area da parte del privato lottizzante convenzionalmente obbligato alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, non si verifica una traslazione integrale dell’obbligazione da parte di colui che stipula la convenzione a carico del soggetto cessionario dell’area il quale avrà poi cura di richiedere il titolo edilizio e versare i relativi oneri.

La delibera di approvazione dello schema di convenzione di un piano particolareggiato è legata a quella quella di approvazione del piano stesso da un vincolo di presupposizione necessaria qualora risulti che, eliminando la prima, sarebbe automaticamente caducata anche la seconda, poiché l'una già contiene una d... _OMISSIS_ ...che tra il Comune e la proprietà dell’area possono portare ad una concreta definizione del regime urbanistico tale da rendere del tutto superflua la sottoscrizione di una convenzione formale fra le parti, essendosi comunque inverato il contenuto sostanziale di accordi reciprocamente intercorsi regolamentativi del regime urbanistico dei terreni de quibus, pienamente sostitutivi di un piano particolareggiato formalmente assente.

La convenzione urbanistica non può spiegare effetto sulle autorizzazioni già rilasciate.

La convenzione urbanistica non può essere ragguagliata ad un regolamento negoziale di diritto privato, in quanto si tratta di uno strumento specifico che, sotto il profilo sistematico, deve essere ricondotto agli artt. 11, comma 5, e 15 della l... _OMISSIS_ ...no di lottizzazione convenzionata è strumento urbanistico esecutivo ove la convenzione, che accede al piano, disciplina sul piano negoziale le modalità di assolvimento degli obblighi di urbanizzazione, le cessioni di aree, le opere di urbanizzazione.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> AREE INTERESSATE

Il provvedimento con cui l’amministrazione comunale dispone l’immissione in possesso delle aree occupate dal privato in forza di una convenzione di lottizzazione deve ritenersi radicalmente nullo attesa l’assenza, in astratto, di qualsivoglia norma giuridica attributiva del potere esercitato con il provvedimento amministrativo.

La posizione di parte sostanziale di soggetto attua... _OMISSIS_ ...elle opere di sistemazione urbanistica oggetto di accordo.


PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> DURATA

Ancorché il termine di durata massima di efficacia del piano di lottizzazione decorra dalla data di perfezionamento (recte: di stipula) della convenzione urbanistica prevista dalla legge, quale atto negoziale che accede allo strumento pianificatorio in esame, non può ammettersi che mediante l’adozione di successive integrazioni della medesima convenzione, o, addirittura, mediante la stipulazione di “nuove” convenzioni, attuative del medesimo p.d.l., sia consentito superare – o addirittura eludere – per via pattizia il termine legale di efficacia massima dello specifico pi... _OMISSIS_ ...parametri vigenti e a quelli sopravvenuti, deve essere valutata la pari di un qualsiasi piano attuativo sebbene adottato per mezzo di accordo sostitutivo ex articolo 11 della legge 241 del 1990. Sicché la durata della sua efficacia, e con essa quella dell’affidamento tutelabile del privato stipulante, non può eccedere i 10 anni ai sensi dell’articolo 17 della legge 1142 del 1942 ove incompatibile con la sopravvenuta disciplina urbanistica o comunque con quella vigente.

Riguardo agli artt. 16, 17 e 28 della legge urbanistica – secondo cui l'efficacia dei piani particolareggiati, ai quali si assimilano analogicamente le lottizzazioni convenzionate, ha un termine entro il quale le opere debbano essere eseguite, che non può essere superiore a dieci anni –... _OMISSIS_ ...di legge oltre un certo termine, scaduto il quale l'autorità competente riacquista il potere-dovere di dare un nuovo assetto urbanistico alle parti non realizzate, anche, in ipotesi, con una nuova convenzione di lottizzazione. Ne segue che, se, e fino a quando, tale potere non viene esercitato, l'assetto urbanistico dell'area rimane definito nei termini disposti con la convenzione di lottizzazione.

L'imposizione del termine decennale di efficacia dei piani particolareggiati, ai quali si assimilano analogicamente le lottizzazioni convenzionate, va inteso nel senso che le attività dirette alla realizzazione dello strumento urbanistico, sia convenzionale che autoritativo, non possono essere attuate ai sensi di legge oltre un certo termine, scaduto il quale l'autorità competente... _OMISSIS_ ...re non viene esercitato, l'assetto urbanistico dell'area rimane definito nei termini disposti con la convenzione di lottizzazione.

La mancata apposizione di un termine finale di durata alla convenzione urbanistica ritualmente sottoscritta, non introduce di per sé un vizio invalidante e non consente altresì al privato di sottrarsi all’esecuzione di impegni liberamente assunti e conformi al principio per cui il rilascio di un titolo abilitativo per la realizzazione di un fabbricato a destinazione produttiva o commerciale implica il reperimento dei necessari standard.

Il termine di scadenza dell'efficacia delle convenzioni urbanistiche ex art. 28, comma 5, della legge 17 agosto 1942, nr. 1150, che la fissa in un massimo di dieci anni, afferisce ... _OMISSIS_ ...incolata sine die alle scelte urbanistiche trasfuse nella convenzione, ma soltanto che le parti possono anche oltre il termine di scadenza suindicato esigere l’adempimento degli obblighi (p.es. di corresponsione di somme a titolo di oneri, di realizzazione di opere di urbanizzazione etc.) che la controparte si è assunta con la convenzione stessa.

La scadenza delle convenzioni urbanistiche ex art. 28, comma 5, della legge 17 agosto 1942, nr. 1150 determina la riespansione della piena potestà edificatoria del Comune, in modo da escludere che gli originari lottizzanti possano vantare aspettative giuridicamente qualificate.

Le convenzioni di lottizzazione ed i piani attuativi cui le stesse sono equiparate sono soggette ad un termine di efficacia entro il qua... _OMISSIS_ ...termine, scaduto il quale l'autorità competente in materia urbanistica riacquista il potere-dovere di dare un nuovo assetto urbanistico alle parti non realizzate, anche con una nuova convenzione di lottizzazione.

Alla stregua della vigente normativa la durata della convenzione di lottizzazione non risulta soggetta a regole di impronta pubblicistica, costituendo materia rimessa all'accordo tra lottizzante e Amministrazione: ciò si ricava dal fatto che sul punto il legislatore - che pure ha analiticamente regolato il contenuto delle convenzioni de quibus - si è limitato a fissare il termine massimo di durata (stabilito in dieci anni ex art. 28, comma 5, nr. 3, della legge 17 agosto 1942, nr. 1150) e a ribadire che in convenzione deve comunque essere indicata la durata della co... _OMISSIS_ ...re il fabbisogno di opere di urbanizzazione e di dare applicazione agli eventuali nuovi importi stabiliti per la quantificazione del contributo concessorio.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> DURATA --> PROROGA

Attenendo la materia degli accordi di cui all’art. 11 alle garanzie del cittadino di fronte al potere pubblico, la materia stessa deve essere disciplinata in modo uniforme sul territorio nazionale, e ciò non può non valere anche per la proroga triennale delle convenzioni di lottizzazione stipulate fino al 31 dicembre 2012, disposta dall’art. 30, comma 3-bis, del decreto legge n. 69/2013.

Non è manifestamente infondata la seguente questione di legittimità costituziona... _OMISSIS_ ...ga triennale dei termini di validità ed efficacia delle convenzioni di lottizzazione stipulate fino al 31 dicembre 2012, siano costituzionalmente illegittimi – per contrasto con il principio di uguaglianza e parità di trattamento di cui all’art. 3 Cost., espressamente richiamato dagli articoli 4 e 5 dello Statuto della Regione Trentino - Alto Adige come limite all’esercizio della potestà normativa primaria della Provincia autonoma di Trento nella materia dell’urbanistica – in ragione del mancato adeguamento (ai sensi dell’art. 2, del decreto legislativo n. 266/1992) degli stessi articoli 54, comma 1, e 121, comma 7, della legge provinciale n. 15/2015 a quanto previsto dall’art. 30, comma 3-bis, del decreto legge n. 69/2013, convertito dalla legge n... _OMISSIS_ ...t. 30, comma 3-bis, del decreto legge n. 69/2013, convertito dalla legge n. 98/2013 (secondo la quale “il termine di validità nonché i termini di inizio e fine lavori nell’ambito delle convenzioni di lottizzazione di cui all’articolo 28 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, ovvero degli accordi similari comunque nominati dalla legislazione regionale, stipulati sino al 31 dicembre 2012, sono prorogati di tre anni”) non è riconducibile a nessuna delle materie di cui all’art. 117, comma 2, Cost. e, quindi, non può ritenersi direttamente applicabile nel territorio della Provincia autonoma di Trento.

Ampliare di un triennio l’efficacia temporale di un piano di lottizzazione significa ampliare il periodo durante il quale il Comune non può unilate... _OMISSIS_ ...rsquo;art. 30, comma 3-bis, del DL 69/2013 conv. in L. 98/2013, deve circoscriversi alle sole Convenzioni in quel momento «ancora in vigore». Tale opzione ermeneutica è supportata dall’utilizzo, da parte del legislatore, del termine “proroga”, istituto che, per principio generale, presuppone la “vigenza” del termine. Con necessaria concatenazione fra i termini. Il che significa “perdurante” efficacia della Convenzione , senza interruzioni.

La proroga ex lege del “termine di validità” delle convenzioni di lottizzazione di cui al comma 3-bis dell’art. 30 del d.l. n. n. 69 del 2013 non contiene delle limitazioni alle facoltà delle parti contraenti della convenzione urbanistica e, in particolare, non im... _OMISSIS_ ...ce che il termine di validità nonché i termini di inizio e fine lavori nell'ambito delle convenzioni di lottizzazione di cui all'articolo 28 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, ovvero degli accordi similari comunque nominati dalla legislazione regionale, stipulati sino al 31 dicembre 2012, sono prorogati di tre anni. Tale previsione normativa estende la proroga a tutti i termini previsti nell'ambito della singola convenzione urbanistica, senza la necessità di distinguere, all'interno di pattuizioni spesso molto complesse ed articolate nell'individuazione degli obblighi delle parti, fra termini scaduti e non ancora scaduti.

La convenzione di lottizzazione, anche se istituto di complessa ricostruzione a causa dei profili di stampo giuspubblicistico che si accompagnano allo st... _OMISSIS_ ...noltrata al Comune costituisce una proposta di modifica delle condizioni contrattuali, che deve essere accettata da controparte secondo i comuni principi civilistici.

La richiesta di proroga della convenzione di lottizzazione costituisce una proposta di modifica delle condizioni contrattuali, che deve essere accettata da controparte secondo i comuni principi civilistici.

Il parere favorevole espresso dalla Giunta sulla richiesta di proroga di una convenzione di lottizzazione, se subordinato a una serie di condizioni, non può essere inteso in nessun caso come accettazione della richiesta di modifica contrattuale, in quanto l’accettazione della proposta contrattuale accompagnata da condizioni diverse equivale a nuova proposta ai sensi dell’art. 1326,... _OMISSIS_ ...e (nella specie, in quanto la richiesta di proroga non è stata accettata bensì riscontrata con un parere contenente nuove prescrizioni e condizioni).

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> ECCESSIVA ONEROSITÀ SOPRAVVENUTA

Nelle convenzioni urbanistiche non è ravvisabile una necessaria corrispondenza biunivoca e sinallagmatica tra il valore delle prestazioni assunte, e il privato è pertanto obbligato ad eseguire puntualmente tutte le prestazioni previste dalla Convenzione senza che abbia alcun rilievo la circostanza che queste possano eccedere, originariamente o successivamente, gli oneri di urbanizzazione.

Qualora il privato, in sede di stipulazione di una convenzione urbanistica, si impegn... _OMISSIS_ ...alsiasi somma, anche tale da superare i limiti, che normalmente consentono la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta.

La dichiarazione di fallimento della società parte di una convenzione urbanistica non è idonea a costituire un “avvenimento straordinario e imprevedibile”, tale da rendere la prestazione dedotta in una convenzione urbanistica eccessivamente onerosa, specie quiando il fallimento appare imputabile alla condotta del fallito.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> EFFETTI REALI O OBBLIGATORI

Le obbligazioni derivanti dalle convenzioni urbanistiche, relative alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, hanno natura reale: al loro adempimento sono... _OMISSIS_ ...ausa.

Il mantenimento in capo alla società alienante, pur dopo il trasferimento della proprietà degli immobili, delle obbligazioni assunte verso il Comune in base alle Convenzioni urbanistiche con esso stipulate, non può ritenersi ex se incompatibile con il diverso accordo raggiunto dalle parti in ordine alla assunzione da parte dell'acquirente dell'onere patrimoniale relativo al costo delle prestazioni da adempiere a favore del Comune.

Il trasferimento di cubatura, inteso come asservimento della potenzialità edificatoria di un’area in vantaggio di altro fondo, presente nella convenzione urbanistica attiene a un effetto negoziale paritetico tra Comune e privato che fa sì che le potenzialità edificatorie delle aree cedute al Comune stesso siano sta... _OMISSIS_ ...e parti.

L'obbligo di facere, previsto a carico della parte lottizzante, e consistente nella realizzazione delle opere e nella conseguente cessione delle aree, ai sensi dell'art. 8 comma 5 n. 2 e comma 7, l. 6 agosto 1967 n. 765, ha natura di prestazione patrimoniale imposta, come tale inderogabile e da eseguirsi necessariamente. Tale obbligazione ha natura “ambulatoria” o propter rem dal lato passivo, gravante, quindi, sugli aventi causa degli origin...