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Piani urbanistici attuativi e convenzione urbanistica

Strumento urbanistico esecutivo, il piano di lottizzazione è subordinato alla stipula di una convenzione urbanistica che preveda la cessione gratuita al Comune delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

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titolo:IL CODICE DELLA PIANIFICAZIONE URBANISTICA
anno:2017
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PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA

In caso di cessione dell'area da parte del privato lottizzante convenzionalmente obbligato alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, non si verifica una traslazione integrale dell'obbligazione da parte di colui che stipula la convenzione a carico del soggetto cessionario dell'area il quale avrà poi cura di richiedere il titolo edilizio e versare i relativi oneri.

La delibera di approvazione dello schema di convenzione di un piano particolareggiato è legata a quella quella di approvazione del piano stesso da un vincolo di presupposizione necessaria qualora risulti che, eliminando la prima, sarebbe automaticamente caducata anche la seconda, poiché l'una già contiene una disciplina immediatamente lesiva e l'altra si limita a recepire quanto giù statuito in sede di piano particolareggiato, con previsioni aventi efficacia erga omnes.

Le pattuizioni reciproche tra il Comune e la proprietà dell'area possono portare ad una concreta definizione del regime urbanistico tale da rendere del tutto superflua la sottoscrizione di una convenzione formale fra le parti, essendosi comunque inverato il contenuto sostanzi... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...rdi reciprocamente intercorsi regolamentativi del regime urbanistico dei terreni de quibus, pienamente sostitutivi di un piano particolareggiato formalmente assente.

La convenzione urbanistica non può spiegare effetto sulle autorizzazioni già rilasciate.

La convenzione urbanistica non può essere ragguagliata ad un regolamento negoziale di diritto privato, in quanto si tratta di uno strumento specifico che, sotto il profilo sistematico, deve essere ricondotto agli artt. 11, comma 5, e 15 della legge 7 agosto 1990, n. 241, per cui ad essi si applicano ove non diversamente previsto, i principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti in quanto compatibili.

Il piano di lottizzazione convenzionata è strumento urbanistico esecutivo ove la convenzione, che accede al piano, disciplina sul piano negoziale le modalità di assolvimento degli obblighi di urbanizzazione, le cessioni di aree, le opere di urbanizzazione.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> AREE INTERESSATE

Il provvedimento con cui l'amministrazione comunale dispone l'immissione in possesso delle aree occupate dal privato in forza di una co... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...i lottizzazione deve ritenersi radicalmente nullo attesa l'assenza, in astratto, di qualsivoglia norma giuridica attributiva del potere esercitato con il provvedimento amministrativo.

La posizione di parte sostanziale di soggetto attuatore di una convenzione urbanistica è idonea a radicare una posizione giuridica differenziata che legittima il privato a pretendere dal Comune la liberazione delle aree funzionali alla realizzazione delle opere di sistemazione urbanistica oggetto di accordo.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> CONTENUTO

In base ai principi generali che riguardano la conclusione degli accordi tra le amministrazioni ed i soggetti privati, ben può l'autorità urbanistica, nel concordare la disciplina di dettaglio del territorio mediante il piano particolareggiato, mirare anche alla considerazione ed alla salvaguardia delle esigenze abitative delle categorie disagiate: ne consegue che del tutto legittimamente lo schema di convenzione può prevedere ed imporre le misure volte a soddisfare tali esigenze, introducendo una regola di per sé riguardante gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, anche per la realizzazione di alloggi ave... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...e caratteristiche, pur se da realizzare sulla base di normative e procedure del tutto diverse.

L'autorizzazione comunale alla realizzazione della lottizzazione è subordinata alla stipula di una convenzione che preveda la cessione gratuita al Comune delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

L'acquisizione delle opere di urbanizzazione e delle relative aree è per il Comune obbligatoria quanto lo è la cessione delle stesse per la società lottizzante, poiché detto trasferimento è condizione necessaria perché possa concretamente realizzarsi l'assetto del territorio cui sovrintende l'attività di pianificazione e affinché possano operare le in materia di corretta gestione dei servizi pubblici correlati alle opere di urbanizzazione, la cui titolarità il legislatore espressamente affida all'autorità amministrativa.

L'obbligo, assunto dal privato nella convenzione urbanistica, di realizzare a proprie spese tutte le opere stradali necessarie per assicurare un razionale collegamento della rete viabile esistente e/o futura non può essere esteso fino al punto di accollare all'impresa anche l'obbligo di realizzare, almeno in p... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... la stessa viabilità futura quale prevista dagli strumenti urbanistici prima e indipendentemente dalla convenzione stessa.

Non può definirsi nulla ex art. 1379 c.c. la clausola della convenzione urbanistica che, nel prevedere che il soggetto che realizza le unità immobiliari debba destinare le stesse a residenza con vincolo venticinquennale da trascrivere nei registri immobiliari per la non variazione della destinazione d'uso e non possa alienarle o locarle a società o enti di qualsiasi genere o a persone che già dispongono di un'abitazione in proprietà, riproduce quanto disposto dalle N.T.A. del P.R.G..

Non è nulla la clausola della convenzione di lottizzazione che subordina il certificato di agibilità alla trascrizione di un atto con cui il lottizzante si impegna a destinare per 25 anni le unità abitative a residenza e a non cederle in proprietà o in locazione a soggetti che già dispongono di un'abitazione in proprietà qualora un tale potere sia attribuito dalle N.T.A. del P.R.G..

In sede di convenzione urbanistica, la P.A. e il privato possono prevedere, in aggiunta agli oneri di urbanizzazione, clausole aggiuntive anche maggiormente o... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...il privato.

La convenzione di lottizzazione non può contenere clausole ostative al trasferimento delle opere in capo all'Ente locale, non potendosi ragionevolmente affermare che il Comune possa sottrarsi all'acquisizione delle aree ove insistono le opere di urbanizzazione.

Mentre le opere di urbanizzazione sono previste espressamente dalla legge, secondo un principio di tipicità, gli standards costituiscono invece una categoria aperta, che si attaglia alle specifiche realtà locali e possono considerarsi anche come un quid pluris rispetto alle infrastrutture di base, pertanto, in linea di principio, non è illegittimo che in una convenzione urbanistica sia previsto che alla realizzazione delle opere di urbanizzazione si accompagni la cessione di aree o la realizzazione di standard da parte del privato.

È legittimo il comportamento del comune che impone al soggetto che sottoscrive la convenzione di lottizzazione la realizzazione di un impianto fognario, anche se la convenzione non preveda espressamente un tale adempimento: l'obbligo di realizzare le opere di urbanizzazione primaria discende direttamente dalla legge, che assurge di conseguenza ad elemento di integrazione del contenuto contrattuale... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...a previsione dell'art. 1374 c.c..

La convenzione di lottizzazione ha la precipua funzione di regolamentare i rapporti tra il comune e i lottizzanti (e loro aventi causa) relativamente agli interventi di edilizia privata che attueranno i lottizzanti; in specie fissa gli obblighi di realizzazione delle opere di urbanizzazione, di cessione delle aree al Comune per l'urbanizzazione primaria e secondaria, nonché i tempi e le modalità di attuazione del piano.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> CONTENUTO --> INTERPRETAZIONE

La convenzione urbanistica, malgrado la sua natura di accordo destinato a disciplinare gli obblighi e le facoltà incombenti alle parti pubblica e privata in connessione con l'esercizio di potestà autoritative da parte della prima, non si sottrae ai comuni principi di interpretazione ed esecuzione secondo buona fede (artt. 1366 e 1375 cod. civ.), che si applicano agli atti di natura contrattuale anche quando posti in essere da una amministrazione pubblica per le finalità suindicate.

In presenza di clausole della convenzione di lottizzazione di non agevole interpretazione si deve optare per la soluzione interpret... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...ormente compatibile con lo scopo di tutela degli interessi pubblici prevalenti coinvolti in termini di più adeguato uso del territorio, di diminuzione dell'impatto visivo e di tutela di un'area di sicuro pregio paesaggistico.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> CONTENUTO --> MODIFICA

Essendo immanente il potere del Comune di modificare la propria pianificazione urbanistica, anche le convenzioni accessorie sono sempre esposte al ius variandi. E' evidente, infatti, che essendo anche le convenzioni urbanistiche finalizzate al perseguimento dell'interesse pubblico alla corretta gestione del territorio (in quanto esse integrano, in un'ottica di reciproco scambio di utilità fra il pubblico e il privato e nei limiti in cui tale scambio sia utile o comunque indifferente per l'interesse pubblico, i piani urbanistici a cui accedono), le stesse perdono efficacia nel momento in cui viene modificato il piano di lottizzazione sulla cui base sono state stipulate.

Alla modifica della convenzione di lottizzazione si applica la normativa codicistica ai sensi dell'art. 11, comma 3, della legge 7 agosto 1990, nr. 241: in particolare, trattandosi nella specie di atto negoziale, che presu... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...cerca del consenso del privato su un certo assetto di interessi ed attribuisce allo stesso posizioni di diritto-obbligo, ne consegue che la sua modifica necessita della manifestazione di volontà di tutti i soggetti che hanno concorso alla loro formazione.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> DURATA

Alla stregua della vigente normativa la durata della convenzione di lottizzazione non risulta soggetta a regole di impronta pubblicistica, costituendo materia rimessa all'accordo tra lottizzante e Amministrazione: ciò si ricava dal fatto che sul punto il legislatore – che pure ha analiticamente regolato il contenuto delle convenzioni de quibus – si è limitato a fissare il termine massimo di durata (stabilito in dieci anni ex art. 28, comma 5, nr. 3, della legge 17 agosto 1942, nr. 1150) e a ribadire che in convenzione deve comunque essere indicata la durata della convenzione, la cui concreta definizione è però rimessa alle parti.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> DURATA --> PROROGA

La richiesta di proroga della convenzione di lottizzazione costituisce una proposta di modifi... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...ndizioni contrattuali, che deve essere accettata da controparte secondo i comuni principi civilistici.

Il parere favorevole espresso dalla Giunta sulla richiesta di proroga di una convenzione di lottizzazione, se subordinato a una serie di condizioni, non può essere inteso in nessun caso come accettazione della richiesta di modifica contrattuale, in quanto l'accettazione della proposta contrattuale accompagnata da condizioni diverse equivale a nuova proposta ai sensi dell'art. 1326, comma 5, cod. civ..

L'art. 30, comma 3-bis, del d.l. nr. 69 del 2013, che proroga di tre anni il termine di ultimazione dei lavori, non può essere applicato alle convenzioni già scadute (nella specie, in quanto la richiesta di proroga non è stata accettata bensì riscontrata con un parere contenente nuove prescrizioni e condizioni).


 
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