Inadempimento della convenzione urbanistica: cause e casistica

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> INADEMPIMENTO

Se l'omessa realizzazione di un'opera si risolve in un inadempimento della convenzione urbanistica spetta all’Amministrazione farlo valere con i rimedi a tal fine previsti dall’ordinamento, in ogni caso non spettando alla stessa la somma relativa al costo di costruzione.

La posizione del Comune nei confronti dei terzi si traduce nel dovere di provvedere all’esercizio dei diritti e poteri derivanti dalla convenzione urbanistica finalizzati all’adempimento degli obblighi contrattuali, anche in via coattiva, ovvero all’esercizio delle garanzie fideiussorie previste e delle pretese risarcitorie per gli inadempimenti accertati; posizione, in cui il dato centrale è rappresentato dalla qualificazione in senso pubblicistico, il che consente anche di identificare la situazione giuridica dei ricorrenti in una correlativa ... _OMISSIS_ ...teresse legittimo.

L’acquisizione delle opere di urbanizzazione e delle relative aree è per il Comune obbligatoria quanto lo è la cessione delle stesse per i lottizzanti e ciò in quanto, oltre ad essere tassativamente previsto dalla legge 1150/1942, detto trasferimento è condizione necessaria affinché possa concretamente realizzarsi l’assetto del territorio cui sovrintende l’attività di pianificazione ed è, altresì, presupposto necessario affinché possano poi concretamente operare le norme nazionali e regionali vigenti in materia di corretta gestione dei servizi pubblici correlati alle opere di urbanizzazione, la cui titolarità il legislatore espressamente affida all’autorità amministrativa.

Il termine di legge per l'esecuzione delle opere di urbanizzazione è un termine massimo, derogabile per volontà delle parti, che possono indicare un termine più breve in relazione alle concrete esigenze avute di mira d... _OMISSIS_ ...RLF|
Il maggior tempo impiegato per l’esecuzione dei lavori autorizzati non può giustificare la violazione del termine assegnato per la realizzazione delle opere di urbanizzazione.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> INADEMPIMENTO --> AMBULATORIETÀ

La qualificazione in termini di obligatio propter rem delle obbligazioni scaturenti dalla convenzione urbanistica è da reputare corretta. È, infatti, ravvisabile un rapporto creditorio caratterizzato da una connessione indissolubile tra l’obbligazione e la cosa, per cui risulta debitore colui il quale nei confronti della cosa gode di una posizione di diritto reale. Secondo la nozione più accreditata, l’obbligazione reale di ampio e diverso contenuto positivo o negativo è connessa con il diritto, di cui il debitore è titolare: diritto del quale l’obbligazione segue le vicende, in considerazione della sua funzion... _OMISSIS_ ...ando la propria ragione d’essere nella titolarità del diritto, come conseguenza del principio secondo il quale chi gode di determinati vantaggi non può non subire gli eventuali riflessi negativi.

L’obbligazione in solido per il pagamento degli oneri di urbanizzazione e la natura reale dell’obbligazione riguardano i soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono la concessione e quelli che realizzano l’edificazione, nonché i loro aventi causa.

Il meccanismo di tacita ambulatorietà dell’obbligo può predicarsi esclusivamente in relazione al soggetto che sia subentrato nella convenzione, nella proprietà dei lotti o, comunque, nella titolarità del titolo edilizio rilasciato in esecuzione della convenzione stessa: in termini generali, infatti, la realizzazione degli oneri di urbanizzazione grava, quale obbligazione propter rem, sui terreni di cui sia stata prevista la trasformazione urbanistica.
|... _OMISSIS_ ...avvenuta trasformazione urbanistica determina un’oggettiva soluzione di continuità, anche sul piano fisico, dei caratteri del bene in radice ostativa alla possibilità di ipotizzare un’ulteriore traslazione dell’obbligazione in capo agli acquirenti degli alloggi: altrimenti detto, costoro hanno acquistato un bene risultante proprio dall’attività di trasformazione urbanistica e, pertanto, non possono succedere in obbligazioni strutturalmente inerenti al previo processo di trasformazione urbanistica che, ex nihilo, ha dato origine agli immobili compravenduti.

L’obbligazione di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione e di pagare i relativi oneri deve qualificarsi "propter rem " nel senso che va adempiuta non solo da colui che ha stipulato la convenzione edilizia, ma anche da colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia e da colui che realizza opere di trasformazione edilizia ed urb... _OMISSIS_ ...dosi della concessione rilasciata al suo dante causa.

L'obbligazione di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione assunta da colui che stipula una convenzione edilizia è propter rem, nel senso che essa va adempiuta non solo da colui che tale convenzione ha stipulato, ma anche da colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia; ovvero nel senso che colui che realizza opere di trasformazione edilizia ed urbanistica, valendosi della concessione edilizia rilasciata al suo dante causa, ha nei confronti del Comune gli stessi obblighi che gravano sull'originario concessionario, ed è con quest'ultimo solidalmente obbligato per il pagamento degli oneri di urbanizzazione. La natura reale dell'obbligazione in esame riguarda, dunque, i soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono la concessione, e quelli che realizzano l'edificazione avvalendosi della concessione rilasciata al loro dante causa.

La conve... _OMISSIS_ ...zzazione è fonte di obbligazioni propter rem ed è, pertanto, astrattamente idonea a vincolare anche i successivi aventi causa del proprietario stipulante.

L'obbligo di fare, previsto nella convenzione a carico della parte lottizzante, consistente nella realizzazione delle opere e nella conseguente cessione delle aree, ha natura di prestazione patrimoniale imposta e di obbligazione "ambulatoria" o "propter rem" dal lato passivo, gravante, quindi, sugli aventi causa degli originari lottizzanti.

L'avente causa del lottizzante assume tutti gli oneri a carico di quest'ultimo in sede di convenzione di lottizzazione, compresi quelli di urbanizzazione ancora dovuti.

La natura "reale" dell'obbligazione consistente nella realizzazione delle opere di urbanizzazione e nella conseguente cessione delle aree riguarda i soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono il titolo edilizio, quelli che re... _OMISSIS_ ...icazione e poi i loro aventi causa.

L'opponibilità ai terzi dei vincoli e degli oneri derivanti dalla lottizzazione è subordinata alla trascrizione della convenzione: in tal modo, la pubblicità diventa lo strumento attraverso il quale viene attribuita efficacia reale agli impegni assunti dal lottizzante, che operano propter rem , trasferendosi in capo ai successivi proprietari delle aree anche in assenza di uno specifico atto di accollo.

L'obbligazione consistente nella realizzazione delle opere di urbanizzazione e nella conseguente cessione delle aree assunta dal soggetto che ha stipulato una convenzione urbanistica regolarmente trascritta va adempiuta non solo da costui, ma anche dal diverso soggetto che richiede il rilascio del titolo edilizio.

L'assunzione, da parte del proprietario del fondo, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte di quelle di urbanizzazione secondaria (cui è subor... _OMISSIS_ ...zzazione per la lottizzazione) costituisce un'obbligazione propter rem e comporta che dette opere debbano essere eseguite da coloro che sono proprietari al momento del rilascio della concessione edilizia e che ben possono essere soggetti diversi da quelli che stipularono la convenzione, per avere da questi acquistato una parte del suolo su cui far sorgere singoli lotti o gruppi di lotti.

La natura reale dell'obbligazione al pagamento degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte di quelle di urbanizzazione secondaria non riguarda i soggetti che utilizzano le opere di urbanizzazione da altri realizzate per una loro diversa edificazione, senza avere con essi alcun rapporto, e che, per ottenere la loro diversa concessione edilizia, sono tenuti a pagare al Comune concedente, per loro conto, i relativi oneri di urbanizzazione.

In materia di convenzione di lottizzazione, la nascita di un’eventuale obbligazio... _OMISSIS_ ...è subordinata alla successione nella posizione del costruttore e alla trascrizione nei registri immobiliari dell’onere assunto dal costruttore.

L’opponibilità ai terzi dei vincoli e degli oneri derivanti dalla lottizzazione va ricollegata alla trascrizione, che diventa così lo strumento attraverso il quale viene attribuita efficacia reale agli impegni assunti dal lottizzante, che solo in tal caso operano propter rem trasferendosi in capo ai successivi proprietari delle aree anche in assenza di uno specifico atto di accollo.

L'assunzione a carico del proprietario degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte di quelle di urbanizzazione secondaria cui è subordinata l'autorizzazione per la lottizzazione costituisce un'obbligazione propter rem, con la conseguenza che dette opere devono essere eseguite da coloro che sono proprietari al momento del rilascio della concessione edilizia e che ben p... _OMISSIS_ ...ersone diverse da quelle che stipularono la convenzione, per aver da queste acquistato dei lotti su cui realizzare le costruzioni edilizie.

L'obbligazione di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, assunta dal lottizzante con la stipula della convenzione di lottizzazione edilizia è propter rem, nel senso che l’adempimento di essa può essere richiesto non solo a colui che tale convenzione ha stipulato, ma anche a colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia.

L’obbligazione propter rem per mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione non riguarda di per sé chi utilizza tali opere, ma il soggetto che chiede la concessione edilizia o il soggetto che subentra a quest’ultimo nella costruzione del fabbricato e quindi nell’utilizzo della concessione edilizia, mentre alcuna successione nell’obbligazione si verifica nei confronti degli acquirenti le costruzioni.

... _OMISSIS_ ...alizza opere di trasformazione edilizia ed urbanistica, valendosi della concessione edilizia rilasciata al suo dante causa, ha nei confronti del Comune gli stessi obblighi che gravano sull'originario concessionario, ed è con quest'ultimo solidalmente obbligato per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.

Gli obblighi nascenti dalle convenzioni di urbanizzazione sono da qualificare come obbligazioni propter rem, pertanto dell'inadempimento sono responsabili e possono essere convenuti in giudizio dalla P.A. anche gli aventi causa degli stipulanti.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> INADEMPIMENTO --> CASISTICA

Anche se la convenzione di lottizzazione sottoscritta tra l’impresa realizzatrice dell’intervento e l’amministrazione comunale prevede uno specifico regime per l’ipotesi di inadempimento, ossia per l’evenienza della mancata realizzazion... _OMISSIS_ ...nti previsti dalla convenzione, ciò non esclude di per sé l’applicazione delle disposizioni di legge recanti la disciplina della repressione degli abusi edilizi, ossia deputata alla rimozione delle opere costruite in difformità delle norme di legge che ne disciplinano la realizzazione.

L’opposizione dei cittadini alla realizzazione di un parcheggio interrato non integra una causa di forza maggiore tale da escludere la responsabilità dell’amministrazione inadempiente agli obblighi assunti con una convenzione di lottizzazione.

Qualora la convenzione urbanistica preveda la risoluzione per inadempimento e l'acquisizione delle aree alla mano pubblica, l’ordinanza di acquisizione al patrimonio comunale dell'area di sedime costituisce un atto vincolato, direttamente scaturente dall’intervenuta risoluzione della convenzione.

Qualora la convenzione urbanistica preveda, in caso di inadempimento, l'acquisizi... _OMISSIS_ ...al Comune e la corresponsione di un indennizzo al concessionario, l'indennizzo va tempestivamente disciplinato nell’an e nel quantum, in ossequio ai principi di speditezza dell’attività amministrativa, di buona fede e di leale collaborazione con il privato: il che deve avvenire anche ex officio, con la conseguenza che il Comune dovrà assumere un ruolo attivo e propositivo, al fine di definire tutti gli effetti conseguenti all’intervenuta risoluzione, ponendo in essere, in tempi brevi, i relativi adempimenti.

La clausola della convenzione di lottizzazione che attribuisce all'amministrazione comuna...


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