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Vincoli urbanistici e perequazione

La perequazione urbanistica, ovvero il riconoscimento di facoltà edificatorie in cambio della cessione gratuita di aree da destinare alla fruizione collettivam può essere esercitata anche in collegamento con edificazioni singole, poiché quanche queste concorrono al raggiungimento del livello minimo di dotazioni infrastrutturali così come previsto dal piano servizi.

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anno:2017
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PEREQUAZIONE --> SINGOLI INTERVENTI

La perequazione urbanistica nella forma del riconoscimento di facoltà edificatorie in cambio della cessione gratuita di aree da destinare alla fruizione collettiva può essere esercitata anche in collegamento con edificazioni singole al di fuori di un piano attuativo. Questo perché anche le edificazioni singole devono concorrere, al pari di quelle di maggiore complessità, al raggiungimento del livello minimo di dotazioni infrastrutturali previsto dal piano dei servizi.

Tutti gli interventi edilizi, sia quelli singoli sia quelli inseriti in piani attuativi, possono essere oggetto di operazioni di perequazione urbanistica implicanti la cessione di aree a standard: di conseguenza è legittima la clausola della convenzione urbanistica che preveda la monetizzazione degli interventi di recupero, anche se questi riguardano un solo edificio.

PEREQUAZIONE --> VINCOLI

Tutti i proprietari dei lotti ricompresi nei comparti entro cui si applica la perequazione (compresi i titolari dei lotti che dovranno essere successivamente ceduti all'amministrazione), si trovano a beneficiare "pro quota" della potenzialità volumetrica complessivamente assegnata al co... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...o forma di indice territoriale (riferito pertanto all'intero comparto e non ai singoli lotti). Pertanto, una volta individuate le aree sulle quali realizzare le dotazioni a standards di cui al D.M. n. 1444/1968, sulle restanti è possibile un intervento edificatorio diretto del privato nei limiti indicati dalla previsione di zona.

PEREQUAZIONE --> VINCOLI --> NATURA

La norma urbanistica che subordini edificabilità del suolo alla condizione predeterminata che venga, in ogni caso, stipulata una convenzione o un atto di impegno unilaterale che preveda la cessione di aree interessate da opere di urbanizzazione (allargamento stradale), è prescrizione che persegue obiettivi di perequazione urbanistica. Va certamente esclusa la possibilità di rintracciare in tale previsione un effetto di ablazione del suolo, riconducendosi la stessa, al contrario, ad una legittima espressione della potestà conformativa del territorio spettante al Comune.

Non sussiste vincolo espropriativo qualora il carattere conformativo della destinazione derivi direttamente da una norma di piano che attribuisca tale natura alle previsioni dello stesso Piano che attribuiscano al proprietario la facoltà di realizzare gli interv... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...uo;comunque in tutti i casi dove è applicabile il meccanismo compensativo/perequativo».

Qualora non siano introdotti elementi di ablazione dello ius aedificandi, ma, in forza del ricorso a strumenti perequativi, il privato continui a godere della capacità edificatoria dell'area di sua proprietà, subendo solo un mutamento del luogo in cui tale capacità potrà trasformarsi in concreta edificazione, non è configurabile un vincolo espropriativo.

La previsione contenuta in strumenti urbanistici che prevede la cessione gratuita di una percentuale di superficie territoriale, non determina un surrettizio svuotamento del diritto dominicale né è assimilabile ad un meccanismo ablatorio-espropriativo, qualora sia prevista la facoltatività della stessa cessione gratuita della superficie compesantiva, surrogabile – a scelta del presentatore del progetto – con l'individuazione di altra area del proponente, con la realizzazione di opere pubbliche su aree di proprietà comunale o con interventi di recupero di proprietà comunali di valore equivalente.

L'applicazione di un criterio perequativo, mediante l'attribuzione di diritti edificatori, in proporzione alla ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...dell'area, consente di escludere che la disciplina impressa dallo strumento urbanistico abbia carattere espropriativo.

Il trasferimento della capacità edificatoria da un lotto ad un altro realizzato attraverso l'istituto "perequativo" della cessione di aree non dà luogo ad effetti ablatori delle situazioni giuridiche private ma – fornendo all'Amministrazione lo strumento per acquisire, senza oneri e con modalità diverse dall'esproprio, aree da destinare a scopi di pubblico interesse – si contraddistingue per assicurare comunque al privato una residua capacità edilizia, che è poi il risultato di prescrizione diretta a regolare concretamente l'attività edificatoria e per questo inerente alla potestà conformativa propria dello strumento urbanistico comunale.

Per i soggetti i proprietari delle zone F, non si verifica quell'azzeramento del diritto dominicale che esiste in presenza di un vincolo espropriativo qualora, in caso di cessione gratuita delle aree da destinare a servizi, venga garantita loro una volumetria edificabile, prevedendosi un preciso rapporto di conversione per la realizzazione della perequazione.

Il vincolo impresso con la destinazione a "nuove attività ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... verde pubblico o parcheggi", non ha natura espropriativa e pertanto non è soggetto a decadenza, qualora potenzialmente suscettibile, in astratto, di adeguato sfruttamento economico del diritto dominicale mediante la costruzione di parcheggi privati non pertinenziali, in aggiunta alla dotazione di uso pubblico, previa stipulazione di apposito strumento negoziale. Tale fattispecie costituisce, dal punto di vista concettuale, un'applicazione dell'idea di perequazione urbanistica.

Va esclusa la natura espropriativa del vincolo che, pur non consentendo l'edificazione nelle aree incluse nel comparto interessato, prevede una forma di perequazione urbanistica, ossia la cessione di un'area edificabile di proprietà pubblica in cambio dell'impegno del proprietario di riqualificazione delle aree incluse nel suddetto comparto.

La previsione di un preciso rapporto di conversione per la realizzazione della perequazione, dimostra che non si assiste ad un completo e occulto svuotamento del contenuto del diritto dominicale; ciò qualora, indipendentemente dal fatto che suddetto indice non sia ritenuto soddisfacente delle aspettative di lucro dei privati, tutti i proprietari, compresi quelli dei lotti destinati ad essere ceduti all'amministrazione... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...o pro quota della potenzialità volumetrica complessivamente assegnata al comparto sotto forma di indice territoriale riferito all'intero comparto e non ai singoli lotti.

Qualora tutti i proprietari, compresi quelli dei lotti destinati ad essere ceduti all'amministrazione, beneficino "pro quota" della potenzialità volumetrica complessivamente assegnata al comparto sotto forma di indice territoriale riferito pertanto all'intero comparto e non ai singoli lotti e ciò a prescindere dai vincoli d'inedificabilità ai fini di dotazione di spazi da riservare alle opere collettive, e comunque dall'effettiva localizzazione della capacità edificatoria sulle singole proprietà, ed a prescindere dal fatto che tale indice non sia ritenuto soddisfacente delle aspettative di lucro dei privati, non può ravvisarsi un concreto svuotamento di ogni contenuto della proprietà e la sussistenza di un vincolo espropriativo.

Il ricorso a meccanismi perequativi in forza dei quali, in alternativa alla diretta imposizione del vincolo espropriativo, è prevista la cessione gratuita, a carico dei privati, delle aree interessate alla realizzazione di attrezzature pubbliche, a fronte del riconoscimento, a beneficio dei medes... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ..., di un congruo indice di fabbricabilità su altre aree ricomprese nei comparti edificatori, lungi dal costituire un anomalo "ibrido" tra conformazione ed espropriazione, rientra a pieno titolo nel legittimo esercizio della potestà pianificatoria e conformativa del territorio.

Le previsioni perequative escludono i vincoli d'inedificabilità ancorché contemplino un'edificabilità fuori sito; il privato continua, infatti, in tale evenienza, a godere della capacità edificatoria dell'area di sua proprietà subendo solo un mutamento del luogo in cui tale capacità potrà trasformarsi in concreta edificazione.

I meccanismi perequativi connessi all'attribuzione de futuro ai suoli di una cubatura aggiuntiva, lungi dal costituire un anomalo "ibrido" tra conformazione ed espropriazione, rientrano a pieno titolo nel legittimo esercizio della potestà pianificatoria e conformativa del territorio; se lo statuto della proprietà dovesse, infatti, considerarsi leso dalla limitazione dello jus aedificandi su una cubatura la cui edificabilità è prevista dal P.R.G. solo in via futura ed eventuale, a fortiori ciò dovrebbe ritenersi per le limitazioni immediate... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...discendenti dalle prescrizioni del Piano.

Nonostante la Corte Costituzionale, con la sentenza n 179/1999, non parli direttamente ed esplicitamente di perequazione urbanistica, la categoria dei vincoli che importano una destinazione realizzabile ad iniziativa privata o promiscua pubblico-privata, sembra comprendere quelli contenuti nei piani regolatori perequativi, che si pongono al di fuori dello schema ablatorio-espropriativo. Nei casi di perequazione urbanistica, infatti, la cessione di aree per la realizzazione di opere pubbliche viene compensata con la previsione del trasferimento di diritti edificatori in altre aree.


 
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