Opere edilizie: parcheggi

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> PARCHEGGI

Il decorrere del tempo determina un incremento dei mezzi di trasporto e, dunque, accresce le esigenze di spazi destinati alla sosta di veicoli per la cittadinanza.

La realizzazione di un'autorimessa, con importanti interventi sui muri di confine, con un notevole innalzamento del livello del terreno rispetto al naturale piano di campagna, al fine di interrare il manufatto con una ragguardevole movimentazione di terreno, costituisce a tutti gli effetti una nuova costruzione, incidente sull’assetto originario dei luoghi.

Le autorimesse interrate pertinenziali non aggravano il carico urbanistico e non costituiscono opere rilevanti ai fini degli standards urbanistici, ma tale principio può essere condiviso nella misura in cui (come si intuisce dal richiamo al regime pertinenziale) le autorimesse afferiscono ad una presenza antropica già in essere, e non nei casi in cui si ... _OMISSIS_ ...tture che da ciò prescindono e che, per la loro stessa natura, entità ed utilizzazione, comportano un ulteriore carico urbanistico e la necessità di nuova pianificazione della viabilità.

La pavimentazione di un'area già allo stato naturale e la destinazione della stessa a parcheggio di autoveicoli non può in alcun modo configurarsi come intervento di manutenzione (ordinaria o straordinaria), consolidamento statico o restauro conservativo, trattandosi di opera edilizia nuova, e non già di intervento trasformativo di manufatto già esistente.

Gli spazi che debbono essere riservati a parcheggio ex art. 41 sexies della legge urbanistica possono essere ubicati indifferentemente nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, trattandosi di modalità entrambe idonee a soddisfare l'esigenza, costituente la "ratio" della norma, di deflazione della domanda di spazi per parcheggio nelle aree destinate alla pubblica circ... _OMISSIS_ ...ssendo, peraltro, consentito al giudice di sindacare le scelte compiute in proposito dalla P.A.

Gli spazi che debbono essere riservati a parcheggio ex art. 41 sexies della L. n. 1150 del 1942 possono essere ubicati indifferentemente nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, trattandosi di modalità entrambe idonee a soddisfare l'esigenza, costituente la "ratio" della norma, di deflazione della domanda di spazi per parcheggio nelle aree destinate alla pubblica circolazione, non essendo, peraltro, consentito al giudice di sindacare le scelte compiute in proposito dalla P.A.

Legittimo il diniego del permesso di costruire un parcheggio per difetto di una superficie effettivamente utile all'allocazione di un veicolo a cagione della presenza del manufatto edilizio.

La realizzazione di parcheggi in aree contigue è ammessa nel solo caso in cui tali aree abbiano la medesima destinazione urbanistic... _OMISSIS_ ... è intervenuta l’edificazione.

La deroga agli strumenti urbanistici per la realizzazione di parcheggi è operante solo quando i parcheggi siano realizzati nel sottosuolo ovvero nei locali siti al piano terra dei fabbricati già esistenti, mentre è da escludersi se non vengano a ciò adibiti i locali (preesistenti) siti al piano terra di un fabbricato o se le autorimesse non vengano allocate nel sottosuolo dei fabbricati o delle aree pertinenziali.

La costruzione di un parcheggio, benché interrato, determina una rilevante alterazione dello stato dei luoghi, anche considerando le opere di mitigazione di impatto ambientale realizzabili.

L'art. 9 legge 122/1989 prevede che i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigen... _OMISSIS_ ... siffatte autorimesse e parcheggi pertinenziali non risultino soggette alla disciplina urbanistica che regola le nuove costruzioni fuori terra.

Qualora il piano attuativo abbia definito a monte la quantità di parcheggi realizzabili, non è possibile realizzare spazi di sosta in misura maggiore: nei piani attuativi, infatti, viene prevista la tipologia concreta delle opere assentibili, la quantità realizzabile e la tipologia e quantità di opere di urbanizzazione primaria e secondaria necessarie per conferire alla zona, sulla quale si intendono realizzare gli interventi, un assetto armonico, ordinato e sostenibile dal punto di vista urbanistico.

La speciale normativa urbanistica ha prescritto, sino ad un certo punto, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi nei condomini, ponendo un vero e proprio vincolo pubblicistico di destinazione, stabilendo contemporaneamente un nesso pertinenziale tra tali spazi ed il singolo appartamen... _OMISSIS_ ... recente, però, il legislatore ha cambiato decisamente rotta optando per la libera circolazione di tali spazi, abolendo così ogni vincolo al riguardo.

La destinazione di un'area a parcheggio non ne determina la natura cortilizia ai fini dell'art. 1051, IV comma, c.c..

L'intervento di recupero di sottotetti è qualificabile come ristrutturazione e pertanto non richiede il reperimento degli spazi a parcheggio ai sensi dell'art. 41-sexies legge 1150/1942.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> PARCHEGGI --> ASSERVIMENTO CONVENZIONALE

La stretta pertinenzialità di un parcheggio all’attività commerciale ben può anche giustificare eccezionali accessi di personale nei singoli esercizi per vicende straordinarie o urgenti, ma non anche un suo uso oltre detti limiti, sì da rendere l’area soggetta ad una servitù d’uso pubblico in violazione dei diritti dominicali dei proprietari che l... _OMISSIS_ ...a.

Il vincolo di destinazione a parcheggio di un'area, in virtù di atto d'obbligo, essendo di natura convenzionale, può essere modificato dalle parti e non richiede che tale area sia predeterminata nella sua estensione, stante il principio di autonomia.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> PARCHEGGI --> CONVENZIONE URBANISTICA

I parcheggi privati convenzionati devono essere realizzati su aree di proprietà del privato attuatore dell’intervento edilizio: è dunque illegittimo il permesso di costruire che consente che i parcheggi convenzionati siano realizzati su aree esterne all'intervento e già destinate a strada.

L'obbligo contenuto in una convenzione urbanistica di destinare parte del realizzando parcheggio a spazi di sosta pubblici, in quanto avente natura di obbligazione propter rem, è opponibile al soggetto che ha stipulato l'accordo e ai suoi aventi causa, ma non ai soggetti che siano semplic... _OMISSIS_ ...ll'immobile e titolari di un semplice diritto personale di godimento.

Nel caso di una convenzione urbanistica in cui i privati si siano obbligati a destinare parte del realizzando parcheggio a spazi di sosta pubblici, il mancato rispetto di tale destinazione d'uso può integrare sia un abuso edilizio sia un illecito contrattuale (inadempimento della convenzione): ciò comporta che, nell'ipotesi in cui il Comune abbia inteso perseguire l'inadempimento, l'eventuale violazione da parte della P.A. della normativa in materia di sanzioni edilizie non assume alcun rilievo.

Nel caso in cui, a seguito dell'inadempimento dell'obbligo assunto dai privati in una convenzione urbanistica di destinare parte del realizzando parcheggio a spazi di sosta pubblici, l'Amministrazione comunale chieda il pagamento della penale pattuita, non rileva in alcun modo l’intervenuta estinzione della sanzione pecuniaria a seguito di condono edilizio.

È l... _OMISSIS_ ...usola della convenzione urbanistica con cui i privati si siano obbligati a destinare parte del realizzando parcheggio a spazi di sosta pubblici: il fatto che tale obbligazione non sia prevista da norme di legge non ne determina la nullità per contrarietà a norme imperative, costituendo, piuttosto, il presupposto per la normale esplicazione dell’autonomia negoziale delle parti contraenti diretta a realizzare interessi certamente meritevoli di tutela da parte dell’ordinamento giuridico, quale quello a presidiare la destinazione all’uso pubblico di determinati spazi di proprietà privata.

L'obbligo contenuto in una convenzione urbanistica di destinare parte del realizzando parcheggio a spazi di sosta pubblici è opponibile anche agli aventi causa dell’originario proprietario stipulante in forza di atti traslativi del diritto di proprietà o di altri diritti reali perché di natura propter rem: questo tanto più nell'ipotesi in cui l'obbligo... _OMISSIS_ ... in atto pubblico debitamente trascritto nei registri immobiliari in data antecedente quella del titolo di acquisto dell’avente causa.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> PARCHEGGI --> DIRITTO REALE D'USO

I parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima richiesta dalla legge non sono soggetti a un qualche diritto d'uso da parte degli acquirenti delle unità immobiliari dell'edificio, con la conseguenza che il proprietario originario del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, purché nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo.

Il diritto d'uso sulle aree a parcheggio, di cui all'art. 41 sexies della l. n. 1150 del 1942, ha natura reale ed è, pertanto, soggetto a prescrizione ventennale, non rientrando tra i diritti indisponibili ex art. 2934, comma 2, c.c., senza che osti a tale conclusione il vincolo pubblicistico di... _OMISSIS_ ...he connota in via permanente dette aree, giacché, ai fini del corretto assetto urbanistico, è indifferente che di esse fruiscano i proprietari degli appartamenti in relazione ai quali furono calcolate ovvero altri soggetti.

L'art. 41-sexies Legge Urbanistica va interpretato nel senso che il diritto attribuito ex lege ai proprietari delle singole unità immobiliari sugli spazi di parcheggio, dei quali il venditore si sia riservato la proprietà, è di natura reale e può estinguersi per non uso soltanto con il decorso di venti anni in base al combinato disposto dell'art. 1014 c.c., n. 1 e art. 1026 c.c., fermo restando in ogni caso il vincolo di destinazione, che ha carattere pubblicistico e permanente.

Coloro che abbiano acquistato singole unità immobiliari dall'originario costruttore - venditore, il quale, eludendo il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dalla L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 sexies, abbia riservato a s... _OMISSIS_ ...di detti spazi, ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d'uso direttamente nei confronti dei terzi ai quali l'originario costruttore abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio.

Il vincolo di destinazione impresso alle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, di cui alla L. n. 1150 del 1942, art. 41 "sexies", non impedisce che il proprietario dell'area possa riservare a sé, o trasferire a terzi, il diritto di proprietà sull'intera area, o su parti di essa, fermo restando il succitato diritto d'uso da parte dei proprietari delle unità immobiliari site nel fabbricato.

Ai sensi della L. n. 1140 del 1942, art. 41 sexies, il diritto di proprietà immobiliare nasce conformato dalla limitazione legale derivante dalla (inderogabile) destinazione dell'area a parcheggio nei limiti di legge e del provvedimento amministrativo, con la conseguente nullità delle clauso... _OMISSIS_ ...tercorse fra il costruttore e gli acquirenti.

Il vincolo di destinazione posto dall'art. 18 legge 765/1967 e dall'art. 26 legge 47/1985 comporta l'obbligo non già di trasferire la proprietà dell'area destinata a parcheggio insieme alla costruzione, ma quello di non eliminare il vincolo esistente, sicché esso crea in capo all'acquirente dell'appartamento un diritto reale d'uso sull'area e non già un diritto al trasferimento della proprietà.

Il susseguirsi di interventi legislativi incidenti sulla limitazione dell'autonomia privata in ordine alle dimensioni degli spazi ed al regime di circolazione ha determinato l'esistenza di diverse tipologie di parcheggio.

È nullo il contratto ove sia omessa la destinazione a parcheggio delle aree nella misura prevista dall'art. 41-sexies legge 1150/1942; tale nullità, invece, è esclusa per i parcheggi realizzati in eccedenza.

Nell'ipotesi in cui siano stati riservati ai condom... _OMISSIS_ ...cheggio nella misura inferiore a quella prevista dall'art. 41-sexies legge 1150/1942 deve considerarsi illegittimo il godimento turnario del bene.

Il diritto all'uso dell'area pertinente ad un fabbricato per parcheggio dell'auto è di natura reale (L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, e L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 26), e pertanto si prescrive - per il combinato disposto dagli artt. 1026 e 1014 c.c. - dopo vent'anni dall'acquisto dell'unità immobiliare.

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