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Demolizione e ricostruzione

Un intervento di demolizione e ricostruzione che non rispetti la sagoma dell'edificio preesistente - intesa quest'ultima come la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale - configura un intervento di nuova costruzione e non di ristrutturazione edilizia.

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titolo:OPERE EDILIZIE E TITOLO EDILIZIO
anno:2018
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OPERE ED INTERVENTI --> NATURA DEGLI INTERVENTI --> DEMOLIZIONE

La demolizione integrale e da qualunque evento causata di un edificio non è ontologicamente inconciliabile con il riutilizzo dei materiali per interventi di recupero, ma solo ove ricorra l'interesse pubblico alla riproduzione di strutture originali, di per sé non recuperabili, nel rispetto degli strumenti di pianificazione del territorio.

La demolizione di una facciata anche se preordinata alla sua ricostruzione non costituisce un intervento di ripristino.

Anche gli interventi di mera demolizione rientrano tra le attività edilizie, le quali, come tali, devono esplicarsi nel rispetto delle regole previste dall'ordinamento ed essere assoggettate alla supervisione della competente autorità amministrativa.

La demolizione di un edificio, che può avvenire per motivi diversi, non è finalizzata alla produzione di alcunché, bensì all'eliminazione dell'edificio medesimo, né può assumere rilevanza, il fatto che la demolizione sia finalizzata alla realizzazione di un nuovo edificio, che non può essere considerato il prodotto finale della demolizione, in quanto tale attività no... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ce il prodromo di una costruzione, che può essere effettuata anche indipendentemente da precedenti demolizioni.

L'attività di demolizione di un edificio non può essere definita un "processo di produzione" quale quello indicato dall'art. 184-bis, comma primo, lett. a) del D.Lgs. 152 del 2006, con la conseguenza che i materiali che ne derivano vanno qualificati come rifiuti e non come sottoprodotti.

OPERE ED INTERVENTI --> NATURA DEGLI INTERVENTI --> RICOSTRUZIONE

La ricostruzione a seguito di crollo non è dissimile dalla demolizione e ricostruzione ammesse nell'ambito della ristrutturazione edilizia di cui all'art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380/2001, sempreché vi siano elementi sufficienti per provare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da ristrutturare.

Anche se un edificio non è in tutto o in parte fisicamente esistente al momento dell'intervento richiesto per effetto di un crollo, non v'è ragione di classificarlo come nuova costruzione. Un edificio può, infatti, dirsi esistente non solo quando esista un organismo edilizio, seppur non necessariamente abitato od abitabile, connotato nei suoi caratteri essenziali, dotato di mur... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...li, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua (fedele) ricostruzione, ma anche quando la sua più recente consistenza, precedente il crollo, sia apprezzabile compiutamente sulla base di aerofotogrammetrie e/o immagini satellitari di sicura veridicità.

La ricostruzione di un edificio esistente in altro sito, seppur nello stesso lotto, ma non nella stessa area di sedime, integra infatti a tutti gli effetti un nuovo edificio, anche considerando che le modifiche al DPR n. 380 del 2001, ascrivibili al c.d. "Decreto del fare" (D.L. n. 69 del 2013 convertito in nella legge n. 98 del 2013), hanno eliminato il vincolo della sagoma di fatto ampliando il concetto di ristrutturazione, ma non hanno modificato l'obbligo che l'edificio ricostruito/ristrutturato insista nella stessa area di sedime.

Se la conservazione della distanza preesistente può ritenersi consentita solamente nelle ipotesi di demolizione seguita da fedele ricostruzione, nel caso in cui, previa demolizione di un edificio preesistente, venga ricostruito un fabbricato diverso, devono essere rispettate tutte le previsioni previste dal piano di lottizzazione prescritto per l'area e dal PRG e dalle sue norme tecniche.

Ai s... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...rticolo 3, comma 1, lett. c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001, gli interventi di ricostruzione di volumi crollati o demoliti sono sempre da ricondurre (almeno) alla nozione di ristrutturazione edilizia, a prescindere dalla circostanza che la demolizione sia – in ipotesi – avvenuta legittimamente, e anche laddove la ricostruzione sia sostanzialmente fedele.

Il novellato art. 3 comma 1 lett. d) del dpr 6.6.2001, n. 380, considera alla stregua di una ristrutturazione edilizia la ricostruzione di edifici crollati, purché sia possibile accertarne la consistenza: la norma ammette la possibilità di intervenire anche con tratto innovativo sui fabbricati cosiddetti diruti, ma non consente il loro ampliamento volumetrico al di là di quanto autorizzano in generale gli strumenti locali per il patrimonio edilizio esistente; è per questo che la legge ha imposto alle amministrazione di verificare la pregressa consistenza dei ruderi, per evitare l'aumento incongruo dell'impatto urbanistico che deriverebbe dall'espansione dello spazio occupato dalle ristrutturazioni poco rispettose del pregresso.

Si ha semplice ricostruzione allorché il volume, l'altezza e le superfici del manufatto preesistente rimangono inalterati, men... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...; una nuova costruzione tutto ciò che comporta sostanziale modificazione di tali parametri.

In tema di diversità tra ricostruzione e nuove costruzioni, la prima non ricorre quando le componenti essenziali di un fabbricato, quali muri maestri perimetrali, strutture orizzontali, copertura, siano venute meno per fatto dell'uomo e l'intervento successivo non abbia comportato alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni, con particolare riferimento alla volumetria, alla superficie e all'altezza, mentre nel caso di variazione di una delle suddette componenti, si è in presenza di una nuova costruzione, da considerare tale agli effetti del computo delle distanze rispetto agli immobili contigui.

Pur dando atto che i concetti di ristrutturazione e ricostruzione sono stati in parte modificati dall'entrata in vigore del D.P.R. n. 380 del 2001 e successive modifiche, resta fermo che esula dal concetto di mera ricostruzione la realizzazione, in luogo del manufatto preesistente, di un organismo edilizio che presenta volume ed altezza significativamente diversi dallo status quo ante.

Nelle ipotesi di demolizione e ricostruzione, l'intervento non può essere ascritto alla categoria della ristrutturazione edilizia qu... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ra difetti del requisito della contestualità tra demolizione e successiva ricostruzione, ancor più nel caso in cui l'edificio realizzato sia di dimensioni differenti dal preesistente.

Almeno fino alla novella del 2013, è con riferimento alla ipotesi di ristrutturazione "ricostruttiva" che è richiesta (oltre alla preesistenza certa del fabbricato identificabile nella sue componenti strutturali, c.d. demoricostruzione), identità di volumetria e di sagoma, affermandosi altresì che, in difetto, si configura una nuova costruzione, con la conseguente applicabilità anche delle norme sulle distanze.

La c.d. demo-ricostruzione pretende la pressoché fedele ricostruzione di un fabbricato identico a quello già esistente, dalla cui strutturale identificabilità, come organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura, non si può dunque prescindere.

Pur non esulando dal concetto normativo di ristrutturazione edilizia la demolizione del fabbricato ove sia seguita dalla sua fedele ricostruzione, ai fini della qualificazione di un intervento ricostruttivo come ristrutturazione, da un lato, non è sufficiente che un anteriore fabbricato sia f... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...individuabile in tutta la sua perimetrazione, essendo indispensabile a soddisfare il requisito della sua esistenza che non sia ridotto a spezzoni isolati, rovine, ruderi e macerie, e, dall'altro, che la ricostruzione di esso, oltre ad essere effettuata in piena conformità di sagoma, di volume e di superficie, venga eseguita in un tempo ragionevolmente prossimo a quello della avvenuta demolizione per cause naturali od opera dell'uomo.

La fattispecie di demolizione e ricostruzione di un fabbricato, che costituisce una delle tre tipologie della ristrutturazione edilizia delineate dall'art. 3 primo comma lett. d) del D.P.R. 6 Giugno 2001 n° 380 e ss.mm. (ristrutturazione "leggera", "pesante" e mediante demolizione e ricostruzione), può rientrare in tale ambito nei soli casi in cui ricostruzione è sostanzialmente conforme alla precedente struttura oggetto di demolizione.

Non è applicabile alla ricostruzione di un "rudere" senza il preventivo rilascio del permesso di costruire il D.L. n. 69 del 2013, art. 30 (conv. in L. n. 98 del 2013), che richiede, nelle zone vincolate, l'esistenza dei connotati essenziali di un edificio (pareti, solai e tetto) o, in alternativa, l'accertamento della preesistente consistenza de... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... in base a riscontri documentali, alla verifica dimensionale del sito o ad altri elementi certi e verificabili, nonché, in ogni caso, il rispetto della sagoma della precedente struttura.

Quando la demolizione e la successiva ricostruzione di un manufatto non danno luogo alla fedele riedificazione del precedente manufatto per sagoma, superficie e volume, non si è in presenza di ristrutturazione edilizia, bensì di nuova costruzione, per cui è necessario il rilascio di apposito titolo edilizio: è quindi legittima l'archiviazione della domanda di condono relativa al fabbricato, essendo effettivamente venuta meno la stessa opera per cui si riferiva la richiesta.

La demolizione e ricostruzione di un manufatto per il quale è stato chiesto il condono con superficie e volume maggiori dell'edificio preesistente deve essere qualificato come nuova costruzione.

La nozione della demoricostruzione richiede il rispetto del volume esistente.

In caso di demolizione e ricostruzione in assenza del mantenimento della sagoma e della volumetria precedente si è in presenza di una nuova costruzione.

Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono certamente ricompres... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...lli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia postulano necessariamente la preesistenza di un fabbricato sul quale intervenire, già dotato, quindi, di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura, laddove la ricostruzione su ruderi o di un edificio già da tempo demolito, anche se soltanto in parte, costituisce una nuova opera, ai sensi dell'attuale art. 3, comma 1, lett. e), t.u. edilizia di cui al d.p.r. n. 380/2001 e, per il periodo previgente, un intervento di trasformazione urbanistica ed edilizia ex art. 1 l. n. 10/1977 (Norme in materia di edificabilità dei suoli").

La rilevazione della preesistenza ai fini dell'intervento ricostruttivo non può non ancorarsi alla situazione di fatto esistente alla data di presentazione della domanda.

Non vale a dimostrare l'esatto ingombro planivolumetrico dell'edificio preesistente la documentazione fotografica da cui è evincibile unicamente la sagoma dell'edificio, senza che sia possibile dedurre il numero di piani esistenti, specie se il materiale fotografico è... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...una connotazione temporale certa alla quale ancorare l'esistenza del fabbricato così come riprodotto.

Ai fini della qualificazione dell'intervento in termini di ricostruzione e non di nuova costruzione non è sufficiente che si dimostri che un immobile in parte poi crollato o demolito è esistito, ma è necessario che si dimostri oltre all'an anche il quantum e cioè l'esatta consistenza dell'immobile preesistente del quale si chiede la ricostruzione.

La ricostruzione di un rudere o di un immobile diruto costituisce una nuova opera che risulta assoggettata ai limiti stabiliti dalla disciplina urbanistica.

L'intervento di ripristino di ruderi costituiti dai residui di crolli o demolizioni postula la ricostruzione di un edificio o di sue parti oggetto delle suddette demolizioni o crolli, purché esistano fonti iconografiche che consentano di ricostruire il fabbricato così come si presentava alle sue origini.

Gli interventi di ripristino di edifici diruti - la cui nozione va riportata agli organismi edilizi dotati di sole mura perimetrali e privi di copertura - non possano essere classificati come restauro e risanamento conservativo.

Con il termine "ripristino... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...tende, in campo edilizio, l'operazione volta ad ottenere la ricostruzione di una cosa persa, non più esistente, di cui lo strumento di pianificazione ha ritenuto corretta la riproposizione. In altri termini, quanto al suo contenuto, il ripristino deve tendere a ricostituire lo status edilizio quo ante, per cui il risultato finale di un siffatto intervento su un immobile non più presente perché demolito o comunque venuto meno per ragioni svariate è appunto la ricostruzione dell'edificio dov'era e com'era (nelle forme e consistenza originariamente possedute dall'edificio).

In seguito alla demolizione di un manufatto, i lacerti di muratura o "conci" non possono avere alcun significato né normativo, né di fatto, se appaiono come essenzialmente delle tracce della costruzione precedente e non sono oggettivamente validi per definire o, ancor più, rendere l'idea delle strutture sulle quali si è intervenuti.

Se il concetto di ristrutturazione ricomprende in sé la demolizione con totale ricostruzione, questa deve essere fedele a quanto in passato sussistente.

Ai fini della qualificazione dell'attività di demolizione e ricostruzione come mero recupero del patrimonio ... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...istente e non già come nuova costruzione, rileva il mutamento della tipologia del fabbricato, ovvero il diverso utilizzo della volumetria.

Rientra nella fattispecie della ristrutturazione ex art. 3 del DPR n. 380/2001 l'ipotesi di una nuova opera che si mantenga nella stessa sagoma d'ingombro della costruzione preesistente, salvo che non sussistano disposizioni regolamentari disciplinanti diversamente il caso della demolizione e contestuale ricostruzione.

E' ravvisabile l'ordinaria ricostruzione allorché vengano meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, le componenti essenziali dell'edificio preesistente e l'intervento edilizio comporti l'esatto ripristino delle stesse, senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio e, soprattutto, senza aumenti di volumetria, né delle superfici occupate in relazione alla originaria sagoma di ingombro.

La semplice constatazione dell'aumento di superficie e di volumetria è sufficiente a rendere l'intervento edilizio non riconducibile al paradigma normativo della ristrutturazione.

Ove vengano assentiti lavori di ristrutturazione ed ampliamento di un fabbricato, l'eventuale sopraggiunta demolizione integrale dell'edificio... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ndo il perimento dell'immobile, costituisce evento incompatibile con una tipologia di ristrutturazione che non contempla la rimozione delle strutture portanti del fabbricato; se, però, il crollo della restante parte della struttura intervenga accidentalmente – e non per volontà di chi vi opera –, mentre sono in atto lavori regolarmente assentiti con titolo abilitativo avente ad oggetto la ristrutturazione edilizia dell'immobile, è possibile il ricorso ad una variante in corso d'opera, senza mutamento della categoria di intervento nonostante la distruzione completa del bene, per la ricostruzione in parte qua del fabbricato con caratteristiche volumetriche e di ingombro corrispondenti a quelle preesistenti al crollo accidentale.

È pacifico che una demolizione e ricostruzione con rilevante aumento di volumetria non possa essere effettuata con d.i.a. ma che occorra il permesso di costruire.

La realizzare un fabbricato più piccolo rispetto ad uno preesistente non configura un intervento di nuova costruzione che presuppone, in caso di demolizione e ricostruzione, il superamento dei limiti del fabbricato demolito.

Qualora sia stata presentata una d.i.a. per la demolizione e ricostruzione di un e... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ia scaduto il termine triennale per l'ultimazione dei lavori, può essere certamente presentata una nuova d.i.a. per l'ultimazione dei lavori di ricostruzione, dal momento che la scadenza del termine non è di per sé sola sufficiente a trasformare l'intervento da ristrutturazione a nuova costruzione.

A seguito della nuova formulazione dell'art. 3, co. 1, lett. d), D.P.R. 380/2001, così come risultante dal D. Lgs. 301/2002, la demolizione e la ricostruzione ben possono comportare aumenti della superficie utile, sempre che l'aumento non sia espressamente vietato dalle norme di attuazione dello strumento urbanistico generale comunale.

L'opera di demolizione e ricostruzione può essere qualificata quale ristrutturazione purché la nuova opera mantenga le caratteristiche planovolumetriche dell'edificio precedente; per converso, nel caso di aumenti di volumetria, superficie di ingombro occupata e altezza si è in presenza di una nuova costruzione, da considerare tale agli effetti del computo delle distanze rispetto agli immobili contigui, in relazione alle "parti eccedenti le dimensioni dell'edificio originario.

Se è vero che per effetto delle innovazioni introdotte dal D.P.R. 380/2001... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...gs. 301/2002, la nozione di ristrutturazione è stata ulteriormente estesa (sicché può ritenersi superato il criterio della fedele ricostruzione di cui all'art. 31 legge 457/1978), deve ritenersi che non per questo sono venuti meno i limiti che ne condizionano le caratteristiche e che consentono di distinguerla dall'ipotesi di nuova costruzione, vale a dire la necessità che la costruzione sia identica per sagoma, volumetria e superficie al fabbricato demolito.

Qualora al titolo edilizio rilasciato per un intervento di demolizione e successiva ricostruzione sia apposta una condizione che imponga il mantenimento di una parete perimetrale e poi questa, in violazione della predetta prescrizione, sia stata demolita, l'intervento finisce col ricadere in quello di nuova costruzione, assoggettato alle sopravvenute disposizioni in tema di distanze.

Sono da classificare come opere ex novo, e non ristrutturazione, i lavori nell'ambito dei quali una parte del fabbricato preesistente sia stata conglobata nel nuovo manufatto, che si configura quindi come un organismo edilizio diverso, con dimensioni maggiori sia in pianta che in altezza e con conseguente incremento della volumetria.

In caso di interventi di demolizione e ... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ricostruzione, grava sull'interessato e non sulla P.A. l'onere di dimostrare la destinazione d'uso preesistente, dal momento che gli elementi di conoscenza utili a fornire tale prova non possono che essere nella diretta ed esclusiva sfera di conoscenza del richiedente.

Spetta al proprietario di un immobile, che assuma la preesistenza del fabbricato, provare rigorosamente detta circostanza: tale onere, inoltre, può ritenersi a sufficienza soddisfatto solo quando le prove addotte risultano obiettivamente inconfutabili sulla base di atti e documenti che, da soli o unitamente ad altri elementi probatori, offrono la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione del manufatto.

L'iscrizione catastale avviene automaticamente, sulla base di una apposita dichiarazione del proprietario e non può certo valere quale prova inconfutabile della precedente destinazione d'uso dell'immobile.

Una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, in assenza di ulteriori elementi, non appare sufficiente a fondare un ragionevole convincimento in ordine alla destinazione pregressa dell'immobile.

Non è coerente mutare la qualificazione in nuova costruzione di un intervento costruttivo in precedenza ritenuto semplice ristruttura... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...per la necessità evidenziata dal proprietario in un'istanza di variante, di demolire il fabbricato oggetto dell'intervento al fine della ricostruirlo con nuove fondazioni, quando sia pacifica l'assenza di qualsiasi modifica di sagoma, volumetria e dimensioni dell'immobile.

La demolizione del manufatto e la sua sostituzione con una costruzione diversa e di maggiore altezza non integra una sopraelevazione, ma un intervento di una nuova costruzione o di ristrutturazione.

Nei casi di demolizione e ricostruzione, ciò che rileva ai fini della sussumibilità dell'intervento nella categoria della ricostruzione o della nuova costruzione, è il rispetto della volumetria e della sagoma del manufatto preesistente.

Il crollo del manufatto durante l'esecuzione di un intervento edilizio e la sua ricostruzione con caratteristiche volumetriche, di ingombro e ubicazionali corrispondenti a quelle sussistenti in precedenza, non impediscono di ritenere che ci si trovi dinanzi ad una ristrutturazione edilizia: in questo caso non si ravvisa un mutamento radicale dello stato di fatto, ed è sufficiente la richiesta di variante, senza la necessità del rilascio di un nuovo e autonomo permesso di costruire.

... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... demolizione e successiva ricostruzione, coessenziale alla qualificazione dell'intervento in termini di ristrutturazione è il rispetto dei volumi e della sagoma dell'edificio preesistente, intesa quest'ultima come la conformazione planovolumetrica della costruzione e il suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale.

L'art. 3 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 prevede che sono interventi di ristrutturazione quelli che, tra gli altri, consistano nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente; al contrario, tra le ipotesi di nuova costruzione rientrano quelli di ampliamento.

La demolizione parziale si ha quando continua ad esistere una parte del manufatto, avente una propria autonomia, tale da far ritenere sussistente un edificio in senso tecnico. E non si può considerare esistente un edificio in senso tecnico, quando siano conservate soltanto le fondamenta e una parte del muro perimetrale, senza cioè la copertura ed i muri perimetrali.

Ai sensi del testo originario degli artt. 66, comma 3, e 107, comma 13, l. p. Bolzano 11 agosto 1997, n. 13, la demolizione di costruzioni esistenti nel verde agricolo e la loro ricostruzione in altra sede del territorio comunale, ... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...di rischio idrogeologico relativi al sito originario, era consentita a condizione del mantenimento della destinazione urbanistica preesistente.

La ricostruzione dell'edificio crollato non potrebbe infatti ascriversi alla categoria del risanamento, ma, semmai, a quella della ristrutturazione edilizia.

Sebbene sia stato superato il criterio della «fedele ricostruzione» di cui all'art. 31 legge 457/1978, espunto dalle disposizioni contenute nell'art. 3, co. 1, lett. d), D.P.R. 380/2001, la ristrutturazione edilizia, per essere tale e non finire per coincidere con la nuova costruzione, deve conservare le caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente, dovendo la successiva ricostruzione dell'edificio riprodurre le precedenti linee fondamentali quanto a sagoma e volumi.

La previsione delle N.T.A. del P.R.G. che prevedano la possibilità di riconoscere bonus volumetrici «per l'edificazione in ampliamento e/o in sopralevazione» anche in caso di ricostruzione devono essere interpretati alla luce delle norme nazionali: pertanto, per gli interventi di demolizione e ricostruzione, tale bonus non potrà applicarsi e sarà necessario rispettare il vincolo della sagoma del fabbricato preesistente.<... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] .../> Non è ammissibile un intervento di ristrutturazione con demolizione e modifica della sagoma.

In materia edilizia, con il termine "ripristino" s'intende l'intervento volto ad ottenere la ricostruzione di una cosa persa, non più esistente, di cui appunto si mira al ripristino.

Va dichiarata l'illegittimità costituzionale della legge regionale che definisce come interventi di «ristrutturazione edilizia» quelli di demolizione e ricostruzione senza il vincolo della sagoma.

L'attività di demolizione e ricostruzione di un manufatto abusivo preesistente non può essere considerata quale ristrutturazione, costituendo al contrario una riattivazione dell'attività illecita originaria.

In materia urbanistica tra gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente, anche alla luce del disposto della L. 5 agosto 1978, n. 457, art. 31 possono rientrare le sostituzioni di manufatti precedenti con costruzioni completamente nuove, purché il risultato finale, per quanto rimaneggiato ed in parte ricostruito, conservi la struttura e la funzionalità precedenti e non si tratti di un'opera del tutto nuova, sia strutturalmente che funzionalmente: detto acce... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...grave; compito del giudice del merito e non è sindacabile in sede di legittimità se congrua-mente motivato.

Anche escludendo il superato criterio della fedele ricostruzione, esigenze di interpretazione logico-sistematica della nuova normativa inducono tuttavia la giurisprudenza a ritenere che la ristrutturazione edilizia, per essere tale e non finire per coincidere con la nuova costruzione, debba conservare le caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente e la successiva ricostruzione dell'edificio debba riprodurre le precedenti linee fondamentali quanto a sagoma, superfici e volumi.

Ciò che contraddistingue la ristrutturazione dalla nuova edificazione è la già avvenuta trasformazione del territorio, attraverso una edificazione di cui si conservi la struttura fisica ovvero la cui stessa struttura fisica venga del tutto sostituita, ma con ricostruzione, se non «fedele» comunque rispettosa della volumetria e della sagoma della costruzione preesistente.

La nozione di ristrutturazione edilizia comprende anche gli interventi consistenti nella demolizione e successiva ricostruzione di un fabbricato, purché tale ricostruzione sia fedele, cioè dia luogo ad un immobile iden... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...esistente per tipologia edilizia, sagoma e volumi.

La demolizione e ricostruzione che, per effetto del recupero ad abitativo di parte della volumetria di un annesso rustico preesistente, comporti la realizzazione di un edificio residenziale diverso dall'originario demolito per volume e sagoma non si rientra nella nozione di ristrutturazione edilizia, a nulla rilevando che la volumetria complessiva (edificio residenziale e rustico) diminuisca anziché aumentare.

La possibilità data dalla normativa regionale di traslare edifici situati in zona di rispetto stradale è irrilevante ai fini di giustificare il diverso "posizionamento" dell'immobile demolito e ricostruito.

Al fine di essere qualificato come intervento di manutenzione o di risanamento conservativo e non quale ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione (se non nuova costruzione), quel che rileva è, nelle eccezionali ipotesi in cui si è verificato un crollo accidentale delle pareti dell'edificio, la realizzazione o meno di un organismo edilizio differente rispetto al precedente, con ampliamento dei volumi o alterazione della sagoma.

La ristrutturazione degli edifici mediante demolizione e successiva ri... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... è ammissibile nei limiti dello stato fisionomico attuale degli stessi, senza possibilità di recuperare parti strutturali che, pur originariamente esistenti, sono venute meno per qualsiasi evenienza.

La ristrutturazione edilizia ricorre solo quando l'intervento edilizio si traduca in una volontaria demolizione accompagnata dalla successiva ricostruzione, mentre invece, qualora tra demolizione e ricostruzione o presentazione del nuovo progetto vi verifichi una soluzione di continuità l'attività edificatoria costituisce nuova costruzione, come tale richiedente il permesso di costruire e non sottoposta a d.i.a..

In tanto può attuarsi un intervento di ristrutturazione edilizia (di demolizione e ricostruzione) in quanto esista un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da rendere attualmente visibile la fisionomia da prendere a riferimento e a limite ai fini della ristrutturazione.

Qualora le N.T.A. dello strumento urbanistico ammettano la fedele ricostruzione per gli edifici demoliti a seguito di «eventi di carattere eccezionale», tale ultima ipotesi deve ritenersi integrata in presenza di accadimenti esterni all'interess... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...milmente alle calamità naturali, siano completamente al di fuori della sua sfera di controllo, come ad esempio eventi bellici, atti di terrorismo o atti vandalici e non si attaglia alla prolungata pendenza del procedimento di condono.

Per effetto della normativa introdotta dall'art. 1 del d. lgs. 27 dicembre 2002, n. 301, il vincolo della fedele ricostruzione è venuto meno, così estendendosi ulteriormente il concetto della ristrutturazione edilizia, che, per quanto riguarda gli interventi di ricostruzione e demolizione ad essa riconducibili, resta distinta dall'intervento di nuova costruzione per la necessità che la ricostruzione corrisponda, quanto meno nel volume e nella sagoma, al fabbricato demolito.

In tema di ristrutturazione edilizia, la ragionevole prossimità del tempo della ricostruzione a quello della demolizione è un criterio privo di riscontro positivo, ma costantemente presente nella giurisprudenza, la cui "ratio" della va individuata nell'esigenza di assicurare un rapporto di necessaria strumentalità dell'abbattimento alla successiva ricostruzione.

Nei casi di demolizione e ricostruzione, la sussumibilità dell'intervento nella categoria della ristrutturazi... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... della nuova costruzione, dipende dalla circostanza se la ricostruzione sia avvenuta con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente oltreché dalla circostanza del fattore temporale.

La demolizione e ricostruzione non autorizzata di un edificio, per il quale risulti assentita una concessione per riparazione ed adeguamento igienico-funzionale, è operazione illegittima indipendentemente dalla nozione teorica di ristrutturazione: il venir meno dell'esistenza del fabbricato, infatti, mina le possibilità di verifica della fedeltà della ricostruzione.

Il concetto di ristrutturazione edilizia comprende anche la demolizione seguita dalla fedele ricostruzione del manufatto, purché tale ricostruzione e venga effettuata in un tempo ragionevolmente prossimo a quello della demolizione.

Nei casi di demolizione e ricostruzione, affinché si rimanga nell'ambito della categoria della ristrutturazione edilizia, è necessario il requisito della fedeltà della ricostruzione del manufatto, ovverosia che sussista piena conformità di sagoma, di volume e di superficie tra il vecchio ed il nuovo manufatto.

La ricostruzione su ruderi o su un edificio già da tempo demolit... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... soltanto in parte, costituisce una nuova opera e, come tale, è soggetta alle comuni regole edilizie vigenti al momento della riedificazione.

Ciò che contraddistingue la c.d. ricostruzione di ruderi, che costituisce nuova costruzione, è la circostanza che in tal caso la demolizione del fabbricato preesistente avviene per ragioni assolutamente autonome ed indipendenti dalla volontà di effettuare un intervento di ristrutturazione.

La sostituzione di materiali deteriorati (quali pali di legno o componenti il tetto) non contraddice il concetto di fedele ricostruzione e rientra quindi pienamente in quello di ristrutturazione edilizia, intervento per il quale è del tutto pacifico possano essere utilizzati materiali diversi da quelli originari (ovviamente nel rispetto di tutte le altre normative eventualmente rilevanti).

Il diritto di ricostruzione di un edificio, anche se risulta demolito all'atto del rilascio della concessione edilizia, permane fin quando un procedimento amministrativo per il rilascio della concessione edilizia non è concluso ed ha avuto completa esecuzione: condizione determinante, in tal senso, è che lo stato di consistenza sia certo e sia stato verificato dall'Amministraz... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ta al rilascio della concessione.

È illegittimo il diniego di variante alla concessione edilizia motivato sulla base dell'insussistenza di un edificio da demoricostruire qualora il fabbricato sia crollato nel corso del procedimento di rilascio della concessione.

La nozione di ristrutturazione edilizia, riveniente dall'art. 3, comma 1, lett. c, del d.p.r. n. 380/2001, include anche la demolizione e ricostruzione dell'immobile preesistente, con la possibilità di ottenere un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, purché la diversità sia dovuta a interventi di ripristino del fabbricato preesistente e all'inserimento al suo interno di nuovi elementi e impianti, e non alla realizzazione di nuovi volumi e alla modificazione della sagoma precedente.

Affinché possa aversi ristrutturazione previa demolizione, è indispensabile che il nuovo fabbricato risulti sostanzialmente identico nella forma, nell'altezza e nel volume rispetto a quello preesistente, in modo da integrare la fedele ricostruzione.

Nel concetto di ristrutturazione definito dall'art. 31, co. 1, lett. d) legge 457/1978 rientrano le opere di demolizione e ricostruzione.

Qualora nel corso ... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...vento autorizzato di manutenzione, un edificio pervenga ad una demolizione (anche per cause naturali), il titolo autorizzatorio perde la propria efficacia e, per il nuovo intervento ricostruttivo, occorre un nuovo e idoneo titolo abilitativo.

La ricostruzione di un edificio crollato costituisce nuova edificazione.

Esula dal concetto di ristrutturazione la totale demolizione e ricostruzione di un manufatto nel caso che il nuovo stabile non sia fedele al precedente, per sagoma, superficie e volumi: in tal caso l'intervento deve considerarsi come nuova costruzione e, come tale, è soggetto alle limitazioni imposte dalle norme urbanistiche in vigore al momento del rilascio del titolo edilizio.

In caso di ricostruzione di un manufatto diverso da quello demolito, si devono applicare gli indici prescritti dal vigente strumento urbanistico per le nuove edificazioni di immobili su lotto libero.

Le opere che comportano la demolizione e la ricostruzione di un fabbricato possono farsi rientrare nel concetto di "ristrutturazione edilizia" solo se la ricostruzione è sostanzialmente conforme alla precedente struttura oggetto di demolizione.

In caso di ricostruzione di un edificio demolito, quando il nuovo i... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... rispettando le superfici del precedente immobile non ne rispetta anche la sagoma e le dimensioni volumetriche, la "sostituzione" edilizia dell'immobile preesistente non può più farsi rientrare fra le opere di ristrutturazione edilizia e deve allora considerarsi a tutti gli effetti come una nuova costruzione, con la conseguente applicazione delle regole che devono essere applicate per le nuove costruzioni.

La demoricostruzione che porti ad un nuovo stabile che non sia fedele al precedente, per sagoma, volumi e collocazione deve considerarsi come nuova costruzione e, come tale, è soggetta alle limitazioni imposte dalle norme urbanistiche in vigore al momento in cui va esaminata la possibilità o meno di riconoscerne la legittimità.

E' necessario un vincolo di prossimità fra la demolizione e la ricostruzione affinché l'intervento si possa qualificare in termini di ristrutturazione edilizia.

Il leggero spostamento dell'edificio ricostruito rispetto alla posizione dell'edificio demolito è consentita dopo il d. lgs. 301/2002.

La ricostruzione di un edificio precedentemente demolito costituisce intervento di nuova costruzione se il nuovo manufatto è diverso per sag... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...l tetto rispetto al preesistente.

Affinché possa discorrersi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione di un precedente manufatto edilizio, lo stesso oltre ad essere preesistente deve essere legittimamente realizzato, secondo la disciplina vigente al tempo della costruzione.

Spetta al soggetto che intende realizzare l'intervento l'onere di documentare l'esatta corrispondenza tra la volumetria realizzata e quella preesistente.

Affinché possa discorrersi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione è necessaria la dimostrazione, oltreché della liceità della preesistenza della pressoché contestuale demolizione e ricostruzione e dell'identità di volume e di sagoma fra il manufatto preesistente e quello risultante dalla ristrutturazione.

Un intervento può essere qualificato come ristrutturazione soltanto ove le opere riguardino un fabbricato ancora esistente, per tale intendendo un'entità dotata quantomeno di murature perimetrali, di strutture orizzontali e di copertura, in grado di assolvere le loro funzioni di delimitazione, sostegno e protezione.

Qualora tra demolizione e ricostruzione intercorra un apprezzabile lasso di tempo e... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... non sia giustificato da motivi tecnici l'intervento va qualificato come nuova costruzione ed è sottoposto al rispetto delle vigenti previsioni urbanistiche.

L'intervento consistente nella ricostruzione di un manufatto diverso dal precedente per materiali e sagoma va qualificata come nuova costruzione.

Per effetto dell'art. 1 d. lgs. 301/2002, in caso di demolizione e ricostruzione, il vincolo della fedele ricostruzione è venuto meno e tale intervento è divenuto riconducibile alla ristrutturazione per il solo fatto della corrispondenza nel volume e nella sagoma al fabbricato demolito; ove venga meno anche tale corrispondenza, l'intervento va qualificato di nuova costruzione.

In caso di demolizione e successiva ricostruzione, se sono rispettati i parametri di sagoma e volumetria dell'immobile preesistente, gli altri parametri urbanistico-edilizi rilevanti che siano stati modificati sono sottoposti al rispetto della disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento del rilascio del permesso di costruire.

Deve escludersi che anche prima dell'entrata in vigore del T.U. sull'edilizia n. 380 del 2001 e s.m.i. nelle ipotesi di ristrutturazione edilizia potessero essere ricompresi gli interventi di demo... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... ricostruzione non fedele.

L'abbattimento e la ricostruzione di un fatiscente fabbricato di dimensioni maggiori ed in posizione difforme rispetto a quella precedente, deve essere inquadrata come intervento di ristrutturazione edilizia per il quale si richiede il permesso di costruire ai sensi dell'articolo 10 lett. c) D.P.R. 380/2001 e non già di risanamento conservativo e restauro.

Nel caso di meri "ruderi" o di edifici già da tempo demoliti l'intervento urbanistico consistente nella ricostruzione non va inquadrato nella fattispecie del restauro e risanamento conservativo, ma in quella diversa della nuova costruzione.

La "ricostruzione" non costituisce una tipologia edilizia con una propria definizione contenuta nel T.U. dell'edilizia, ma risulta comunque una tipologia di attività edilizia (spesso citata negli strumenti urbanistici) con la quale si individuano tutti quei casi nei quali si procede all'edificazione dopo la demolizione di una precedente struttura e nel rispetto di (almeno) alcuni degli elementi della precedente opera.

Si parla di ricostruzione quando gli elementi essenziali di un fabbricato (quali muri perimetrali, strutture orizzontali e copertura), per evento naturale o pe... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...no, siano venuti meno e l'intervento successivo non abbia comportato variazioni rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, con particolare riferimento alla volumetria, alla superficie d'ingombro occupata e all'altezza.

Un intervento edilizio consistente nella demolizione e successiva ricostruzione è inquadrabile nel concetto di ristrutturazione edilizia a condizione che vi sia stato il rispetto dei limiti di volumetria e della sagoma dell'edificio preesistente.

A fronte di una domanda del privato, titolare di una concessione di ristrutturazione di un immobile, tesa ad ottenere una concessione in sanatoria per un diverso intervento di ristrutturazione, comportante la demolizione e la ricostruzione dello stesso immobile, la P.A. non può trincerarsi dietro la giuridica impossibilità di assentire un intervento di demolizione-ricostruzione; è tenuta, invece, ad esaminarne l'assentibilità alla luce dei noti limiti del rispetto della volumetria e della sagoma dell'edificio preesistente.

La ricostruzione di ruderi deve considerarsi nuova costruzione.

L'intervento di demolizione e di successiva ricostruzione, per essere inquadrato nel concetto di ristrutturazione, deve portare ad una nu... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ione che conservi le caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente e che ne riproduca le precedenti linee fondamentali quanto a sagoma, superfici e volumi.

In tema di opere edilizie, qualora siano venute meno, per eventi naturali o per demolizione, le preesistenti strutture edilizie, si ha "mera ricostruzione" se l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle strutture precedenti, senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio e, in particolare, senza aumenti della volumetria né delle superfici occupate in relazione alla originaria sagoma di ingombro; in presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima.

Rientra nella nozione di ristrutturazione il caso della ricostruzione di immobile crollato nel corso di lavori regolarmente assentiti ad altri fini, a condizione che la nuova costruzione sia identica alla preesistente e che tra il rilascio dell'originario titolo, il crollo e la presentazione del nuovo progetto non si verifichi soluzione di continuità.

La disposizione delle n.t.a. che ammetta nella Z.T.O. soltanto interventi di «ristrut... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...enza demolizione», se osta all'assentibilità di un progetto che contempli in partenza la demolizione integrale dell'edificio, non preclude la sua ricostruzione laddove in fase esecutiva le strutture portanti del fabbricato vengano a crollare.

Il concetto di ristrutturazione edilizia comprende anche la demolizione seguita dalla ricostruzione del manufatto, ma tanto può ritenersi consentito alla precisa condizione che la riedificazione assicuri la piena conformità di sagoma e volume tra il vecchio e il nuovo manufatto.

Attraverso la ricostruzione di un edificio demolito si può pervenire ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, tuttavia l'intervento rientra nel concetto di ristrutturazione alla condizione che la diversità non sia dovuta alla realizzazione di nuovi volumi o ad una diversa ubicazione, ma ad interventi come il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, o l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.

La ricostruzione di un immobile totalmente demolito è ristrutturazione solo se è prevista con la stessa volumetria e sagoma dell'immobile preesistente (fatte salve le sole innovazioni ne... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...r l'adeguamento alla normativa antisismica); qualora invece comporti la realizzazione di un immobile diverso per volumi o anche solo per la sagoma (a parità di volumi) dal preesistente si ha un intervento di nuova costruzione.

La demolizione e la successiva ricostruzione di un immobile comunque diverso dal precedente non possono in alcun caso essere considerate come ristrutturazione edilizia.

La ristrutturazione previa demolizione presuppone in sede di riedificazione il rispetto della sagoma e della volumetria del manufatto preesistente: pertanto, la ricostruzione di un edificio demolito con un volume inferiore rispetto a quello preesistente deve qualificarsi come intervento di nuova costruzione, assoggettato alle modifiche della disciplina urbanistica sopravvenuta.

In caso di interventi di demolizione e ricostruzione, il rispetto della sagoma ai fini della qualificabilità come "ristrutturazione", è richiesto perché, eliminati tutti gli elementi materiali dell'edificio preesistente, essa è il solo elemento fisico che permette di individuare quel collegamento con l'edificio abbattuto che costituisce la ratio della qualificazione di un intervento come di ristrutturazione edilizia.

[Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...lizione e la ricostruzione, parziale, di un edificio esistente, sul piano urbanistico, giustificano il mantenimento delle condizioni di distanze e distacchi esistenti al momento della costruzione del palazzo originario, a condizione dell'identità del manufatto.

L'interesse pubblico a cui assolve l'istituto della demolizione e ricostruzione del fabbricato sta nella duplice circostanza che l'edificazione avviene senza il consumo di nuovo terreno, con salvaguardia degli indici già impegnati e che vi è il recupero di patrimonio immobiliare degradato, senza i costi evidentemente maggiori che comporterebbe un intervento di recupero senza demolizione.

In presenza di una concessione edilizia avente ad oggetto la parziale demolizione e fedele ricostruzione dell'edificio esistente, laddove la parte non demolita da mantenere venga a mancare per via di un crollo totale o parziale, il Comune non può, solo per questo, ritenere i lavori effettuati come "nuova costruzione" e avvenuti sine titulo.


 
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