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La dotazione di standard per spazi di parcheggio ex art. 41 quinquies della legge n. 1150 del 1942


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OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> PARCHEGGI --> PARCHEGGI-STANDARD

La L. 28 novembre 2005, n. 246, art. 12, comma 9, che ha modificato la L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 sexies, ed in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, non ha effetto retroattivo, né natura imperativa; ne consegue che la disciplina anteriore, di cui alla citata L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, con cui si attribuisce al soggetto che abita stabilmente l'unità immobiliare sita nell'edificio un diritto reale d'uso sullo spazio destinato a parcheggio interno, che non ecceda il limite ivi prescritto, trova applicazione nei casi in cui, al momento dell'entrata in vigore della nuova disciplina, risultino già stipulati gli atti di vendita delle singole unità immobiliari.

Mentre gli spazi di parcheggio di cui all'art. 41 quinquies della legge n. 1150 del 1942 costituiscono aree pubbliche da conteggiarsi ai fini della dotazione d standard, quelli di cui al successivo art. 41 sexies sono qualificati come aree private pertinenziali alle nuove costruzioni e come tali escluse (ex art. 3, comma 2, lett. d), del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444) dal computo de... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ella misura degli standards.

La realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di singole unità immobiliari deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti solo se realizzati nel sottosuolo per l'intera altezza mentre la realizzazione di autorimesse e parcheggi, non totalmente al di sotto del piano naturale di campagna, è soggetta alla disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra.

L'art. 41-sexties l. 1150/1942 dispone misure quantitative degli spazi a parcheggio, senza statuire alcuna formalità in ordine alla localizzazione delle aree da asservire, onde i parcheggi possono essere realizzati sia in luoghi esterni all'edificio sia al suo piano terreno e perfino in aree esterne, anche se non strettamente adiacenti al fabbricato.

I parcheggi ad uso pubblico sono standards anche quando sono gestiti da un soggetto privato.

L'art. 41-sexies legge 1150/1942 si applica a tutti gli interventi che implicano un aumento di carico urbanistico e quindi anche al frazionamento di un edificio in più unità abitative.

In tema di disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, l'art. 12, co. 9, legge... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... che ha modificato l'art. 41-sexies legge 1150/1942 prevedendo che gli spazi a parcheggio non siano gravati da vincoli pertinenziali rispetto all'unità immobiliare e che possano essere trasferiti indipendentemente da essa - trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari.

E' inapplicabile il regolamento comunale che trasformi il limite minimo dettato per i parcheggi dall'art. 41-sexies della legge 1150/1942 in un limite massimo, così ponendosi in conflitto con la norma di legge.

Il vincolo di destinazione per legge di un'area a parcheggio, essendo di natura inderogabile, non può essere modificato dalle parti e richiede che tale area sia predeterminata nella sua estensione, in base a criteri di certezza e indisponibilità dell'imposizione, onde è giusto, anche ai fini della libera circolazione dei beni e dell'iniziativa economica, che tale vincolo sia stabilito nel minimo.

I parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legge (nella specie dalla L. n. 122 del 1989,... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...on sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, conseguentemente l'originario proprietario-costruttore dell'edificio può legittimamente riservarsi o cedere a terzi la proprietà di tali parcheggi, purché nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo.

Al fine di reperire la dotazione minima a parcheggi non può essere utilizzato il cortile condominiale, salva diversa previsione del regolamento condominiale o diversa determinazione assembleare: la realizzazione sul cortile condominiale di veri e propri posti auto per parcheggio, aventi natura stabile nel tempo e caratterizzati dalla continuità nell'utilizzo finirebbe per sottrarre definitivamente all'uso comune la maggior parte delle aree condominiali interessate in chiaro contrasto con l'art. 1102 c.c..

Nel computo della cubatura sulla quale calcolare gli standard a parcheggi privati non va considerata la volumetria sviluppata dai garages interrati.

Il vicolo di pertinenzialità di cui all'artl 41-sexies della L. n. 1150 del 1942 non si estende necessariamente a tutte le aree destinate a parcheggio, ma solo a quelle che rientrano nella proporzione st... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...l'art. 41-sexies stesso (un metro quadrato di area di parcheggio per ogni venti metri cubi di costruzione), con la conseguenza che non sono soggette a tale vincolo i parcheggi realizzati in eccedenza.

La sola circostanza che un'area di parcheggio si trovi in un edificio realizzato dopo l'entrata in vigore della l. n. 765 del 1967 non è, di per sé sola, idonea a dar luogo ad una presunzione di sussistenza del vincolo pertinenziale, essendo al riguardo necessario che la parte attrice, che chiede la tutela di un suo asserito diritto fondato sull'anzidetta normativa speciale, deduca e provi che lo spazio in questione non costituisce un'area ulteriore rispetto a quella adibita e legalmente vincolata a parcheggio.

L'art. 18 della L. 06/08/1967 n. 765 (c.d. legge Ponte) pone un "vincolo di destinazione" di natura pubblicistica alle aree di pertinenza degli stessi, imponendo di destinare appositi spazi ad aree di parcheggio, nella misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione.

Il vincolo di destinazione di cui all'art. 18 della L. 06/08/1967 n. 765 non impone sempre e comunque, ex lege, un obbligo di destinazione a parcheggio di ogni area di pertinenza di edifici condominiali... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...r /> Il diritto di uso delle aree a parcheggio di cui all'art. 41-sexies legge 1150/1942 ha natura reale, e dal lato passivo si risolve in una limitazione legale della proprietà prescrivibile per non uso ventennale.

In materia di spazi destinati a parcheggiati disciplinati dall'art. 18 legge 765/1967 e dall'art. 41-sexies legge 765/1967 il vincolo di destinazione sorge direttamente in forza delle suddette norme e, avendo natura di diritto reale, può essere esercitato nei confronti dei terzi che ne contestino l'esercizio o l'efficacia.

Qualora il costruttore-venditore abbia riservato a sé o trasferito ad altri il diritto d'uso degli spazi da destinare a parcheggio ai sensi dell'art. 41-sexies legge 1150/1942 nei confronti del medesimo può essere esperita l'azione personale - in quanto fondata sull'atto di vendita dell'unità abitativa - da parte dell'acquirente al quale il costruttore ha alienato il bene al fine di vedere accertato il diritto, previa declaratoria di nullità ex art. 1419 c.c. della relativa clausola contrattuale, che è sostituita di diritto dalla disciplina legale dettata dalla norma imperativa.

Qualora sin dalla costruzione dell'edificio, l'area da utilizzare a parcheggi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...to diversa destinazione, il vincolo di destinazione non si costituisce, essendo lo stesso subordinato alla condizione che lo spazio destinato a parcheggio realmente esista, poiché altrimenti il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcuna porzione di esso, sicché in tali casi all'acquirente spetta nei confronti del costruttore solo la tutela risarcitoria non potendo farsi ricorso alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai venuto ad esistenza.

La domanda volta ad ottenere l'accertamento del diritto d'uso dei parcheggi, ancorché fondata sulla nullità delle clausole negoziali apposte in violazione del vincolo stabilito dall'art. 41-sexies legge 1150/1942, non è soggetta a trascrizione ai sensi dell'art. 2652, co. 1, n. 6 c.c..

L'esistenza del vincolo previsto dall'art. 41-sexies legge 1150/1942 è subordinata alla circostanza di fatto che l'area destinata a parcheggio esista e non sia già stata adibita ad uso incompatibile con la sua destinazione.



 
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