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Normativa urbanistica sugli spazi che debbono essere riservati a parcheggio


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anno:2017
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OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> PARCHEGGI

Le autorimesse interrate pertinenziali non aggravano il carico urbanistico e non costituiscono opere rilevanti ai fini degli standards urbanistici, ma tale principio può essere condiviso nella misura in cui (come si intuisce dal richiamo al regime pertinenziale) le autorimesse afferiscono ad una presenza antropica già in essere, e non nei casi in cui si realizzano strutture che da ciò prescindono e che, per la loro stessa natura, entità ed utilizzazione, comportano un ulteriore carico urbanistico e la necessità di nuova pianificazione della viabilità.

Gli spazi che debbono essere riservati a parcheggio ex art. 41 sexies della legge urbanistica possono essere ubicati indifferentemente nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, trattandosi di modalità entrambe idonee a soddisfare l'esigenza, costituente la "ratio" della norma, di deflazione della domanda di spazi per parcheggio nelle aree destinate alla pubblica circolazione, non essendo, peraltro, consentito al giudice di sindacare le scelte compiute in proposito dalla P.A.

Gli spazi che debbono essere riservati a parcheggio e... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...exies della L. n. 1150 del 1942 possono essere ubicati indifferentemente nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, trattandosi di modalità entrambe idonee a soddisfare l'esigenza, costituente la "ratio" della norma, di deflazione della domanda di spazi per parcheggio nelle aree destinate alla pubblica circolazione, non essendo, peraltro, consentito al giudice di sindacare le scelte compiute in proposito dalla P.A.

Legittimo il diniego del permesso di costruire un parcheggio per difetto di una superficie effettivamente utile all'allocazione di un veicolo a cagione della presenza del manufatto edilizio.

La realizzazione di parcheggi in aree contigue è ammessa nel solo caso in cui tali aree abbiano la medesima destinazione urbanistica di quelle ove è intervenuta l'edificazione.

La deroga agli strumenti urbanistici per la realizzazione di parcheggi è operante solo quando i parcheggi siano realizzati nel sottosuolo ovvero nei locali siti al piano terra dei fabbricati già esistenti, mentre è da escludersi se non vengano a ciò adibiti i locali (preesistenti) siti al piano terra di un fabbricato o se le autorimesse non v... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...cate nel sottosuolo dei fabbricati o delle aree pertinenziali.

La costruzione di un parcheggio, benché interrato, determina una rilevante alterazione dello stato dei luoghi, anche considerando le opere di mitigazione di impatto ambientale realizzabili.

L'art. 9 legge 122/1989 prevede che i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, di modo che siffatte autorimesse e parcheggi pertinenziali non risultino soggette alla disciplina urbanistica che regola le nuove costruzioni fuori terra.

Qualora il piano attuativo abbia definito a monte la quantità di parcheggi realizzabili, non è possibile realizzare spazi di sosta in misura maggiore: nei piani attuativi, infatti, viene prevista la tipologia concreta delle opere assentibili, la quantità realizzabile e la tipologia e quantità di opere di urbanizzazione primaria e secondaria necessarie per conferire alla zona, sulla quale si intendono realizzare gli interventi, un assetto armonico, ordinato e sostenibile da... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...vista urbanistico.

La speciale normativa urbanistica ha prescritto, sino ad un certo punto, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi nei condomini, ponendo un vero e proprio vincolo pubblicistico di destinazione, stabilendo contemporaneamente un nesso pertinenziale tra tali spazi ed il singolo appartamento.ì; di recente, però, il legislatore ha cambiato decisamente rotta optando per la libera circolazione di tali spazi, abolendo così ogni vincolo al riguardo.

La destinazione di un'area a parcheggio non ne determina la natura cortilizia ai fini dell'art. 1051, IV comma, c.c..

L'intervento di recupero di sottotetti è qualificabile come ristrutturazione e pertanto non richiede il reperimento degli spazi a parcheggio ai sensi dell'art. 41-sexies legge 1150/1942.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> PARCHEGGI --> ASSERVIMENTO CONVENZIONALE

Il vincolo di destinazione a parcheggio di un'area, in virtù di atto d'obbligo, essendo di natura convenzionale, può essere modificato dalle parti e non richiede che tale area sia predeterminata nella sua estensione, stante il principio di autonomia.

OPERE ED INTE... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...t; CASISTICA --> PARCHEGGI --> CONVENZIONE URBANISTICA

I parcheggi privati convenzionati devono essere realizzati su aree di proprietà del privato attuatore dell'intervento edilizio: è dunque illegittimo il permesso di costruire che consente che i parcheggi convenzionati siano realizzati su aree esterne all'intervento e già destinate a strada.

L'obbligo contenuto in una convenzione urbanistica di destinare parte del realizzando parcheggio a spazi di sosta pubblici, in quanto avente natura di obbligazione propter rem, è opponibile al soggetto che ha stipulato l'accordo e ai suoi aventi causa, ma non ai soggetti che siano semplice conduttori dell'immobile e titolari di un semplice diritto personale di godimento.

Nel caso di una convenzione urbanistica in cui i privati si siano obbligati a destinare parte del realizzando parcheggio a spazi di sosta pubblici, il mancato rispetto di tale destinazione d'uso può integrare sia un abuso edilizio sia un illecito contrattuale (inadempimento della convenzione): ciò comporta che, nell'ipotesi in cui il Comune abbia inteso perseguire l'inadempimento, l'eventuale violazione da parte della P.A. della normativa in materia di s... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...lizie non assume alcun rilievo.

Nel caso in cui, a seguito dell'inadempimento dell'obbligo assunto dai privati in una convenzione urbanistica di destinare parte del realizzando parcheggio a spazi di sosta pubblici, l'Amministrazione comunale chieda il pagamento della penale pattuita, non rileva in alcun modo l'intervenuta estinzione della sanzione pecuniaria a seguito di condono edilizio.

È legittima la clausola della convenzione urbanistica con cui i privati si siano obbligati a destinare parte del realizzando parcheggio a spazi di sosta pubblici: il fatto che tale obbligazione non sia prevista da norme di legge non ne determina la nullità per contrarietà a norme imperative, costituendo, piuttosto, il presupposto per la normale esplicazione dell'autonomia negoziale delle parti contraenti diretta a realizzare interessi certamente meritevoli di tutela da parte dell'ordinamento giuridico, quale quello a presidiare la destinazione all'uso pubblico di determinati spazi di proprietà privata.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> PARCHEGGI --> DIRITTO REALE D'USO

Coloro che abbiano acquistato singole unità immobiliari dall'originario costruttore - venditore, il quale, ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dalla L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 sexies, abbia riservato a sé la proprietà di detti spazi, ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d'uso direttamente nei confronti dei terzi ai quali l'originario costruttore abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio.

Il vincolo di destinazione impresso alle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, di cui alla L. n. 1150 del 1942, art. 41 "sexies", non impedisce che il proprietario dell'area possa riservare a sé, o trasferire a terzi, il diritto di proprietà sull'intera area, o su parti di essa, fermo restando il succitato diritto d'uso da parte dei proprietari delle unità immobiliari site nel fabbricato.

Ai sensi della L. n. 1140 del 1942, art. 41 sexies, il diritto di proprietà immobiliare nasce conformato dalla limitazione legale derivante dalla (inderogabile) destinazione dell'area a parcheggio nei limiti di legge e del provvedimento amministrativo, con la conseguente nullità delle clausole contrarie intercorse fra il costruttore e gli acquirenti.

Il vincolo di des... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...osto dall'art. 18 legge 765/1967 e dall'art. 26 legge 47/1985 comporta l'obbligo non già di trasferire la proprietà dell'area destinata a parcheggio insieme alla costruzione, ma quello di non eliminare il vincolo esistente, sicché esso crea in capo all'acquirente dell'appartamento un diritto reale d'uso sull'area e non già un diritto al trasferimento della proprietà.

Il susseguirsi di interventi legislativi incidenti sulla limitazione dell'autonomia privata in ordine alle dimensioni degli spazi ed al regime di circolazione ha determinato l'esistenza di diverse tipologie di parcheggio.

È nullo il contratto ove sia omessa la destinazione a parcheggio delle aree nella misura prevista dall'art. 41-sexies legge 1150/1942; tale nullità, invece, è esclusa per i parcheggi realizzati in eccedenza.

Nell'ipotesi in cui siano stati riservati ai condomini spazi a parcheggio nella misura inferiore a quella prevista dall'art. 41-sexies legge 1150/1942 deve considerarsi illegittimo il godimento turnario del bene.

Il diritto all'uso dell'area pertinente ad un fabbricato per parcheggio dell'auto è di natura reale (L. 6 agosto 1967, n.... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...18, e L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 26), e pertanto si prescrive - per il combinato disposto dagli artt. 1026 e 1014 c.c. - dopo vent'anni dall'acquisto dell'unità immobiliare.

Non può esservi mancato uso di un parcheggio da parte di un acquirente di un appartamento (come tale idoneo a prescrivere il diritto) se non vi è stato l'acquisto del bene stesso.

La speciale normativa urbanistica, dettata dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, introdotto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi, a parcheggi, in misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d'uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell'edificio, senza imporre all'originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> PARCHEGGI --> ESISTENZA DI VINCOLI

La realizzazione del parcheggio, mediante sbancamento e ghiaia, integra la nozione di "intervento di nuova costruzione", ricadendo nell'ipotesi di «…realizzazio... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...strutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato…». Pertanto se vi sia una servitù non aedificandi, essa deve essere eliminata.

In merito alla questione relativa alla possibilità di far coesistere la destinazione a verde pubblico di un'area con quella di realizzarvi nel sottosuolo parcheggi pertinenziali, la coesistenza fra il vincolo conformativo e la realizzazione di parcheggi interrati può essere ammessa, ma solo a condizione che la realizzazione dei secondi non alteri la piena estensione del primo, neppure in modo parziale e neppure per la realizzazione degli interventi accessori e strumentali.

In caso di vincolo a parcheggio imposto dalla legge e dalle concessioni edilizie a suo tempo rilasciate, anche ai fini di garantire la sicurezza della circolazione in tale tratto di strada che, dunque, non può essere compromessa con modalità non idonee di recinzione del terreno, come la chiusura con un cancello, l'eventuale divieto di interventi o comportamenti impeditivi del vincolo imposto costituisce un dovere per l'Amministrazione, cui è rimessa in via esclusiva la relativa valutazione sulle modalit&agra... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...icurare il rispetto di tale divieto.

Le esigenze di tutela ambientale e paesaggistica espressamente fatte salve dalla norma di cui all'art. 9 della legge 122/1989 (che sono condizione per la compatibilità costituzionale della stessa), trovano tutela nella legislazione statale e nell'attività di tutela di siffatte categorie di beni pertinente alle Autorità preposte ai detti vincoli.

L'acquisizione di un terreno di proprietà privata per la sistemazione dello stesso a verde pubblico non preclude in alcun modo la realizzazione di quanto previsto dallo strumento urbanistico che sia compatibile con detta destinazione (nel caso di specie) consistente nella realizzazione di parcheggi interrati; ciò in quanto la costruzione di parcheggi interrati con le predette prescrizioni costruttive non compromette la finalità del vincolo di inedificabilità, né determina effetti nocivi sull'ambiente superficiario.

L'art. 9 della legge 122/1989 non sottrae i progetti di parcheggi pertinenziali al giudizio di compatibilità paesistico-ambientale quando un vincolo è presente, ed anche in assenza di un vincolo formale è comunque necessario uno scrutinio analogo in... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...alle norme degli strumenti urbanistici che tutelano i corpi idrici e la destinazione del sottosuolo.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> PARCHEGGI --> MANCATA REALIZZAZIONE

Nella ipotesi in cui, pur previsto nel progetto autorizzato, lo spazio da adibire a parcheggio non sia stato riservato a tal fine in corso di costruzione e sia stato impiegato per realizzarvi manufatti od opere d'altra natura che, in ragione di questa, siano da destinare a diversa utilizzazione, pur ravvisarsi a carico del costruttore responsabilità d'ordine amministrativo ed eventualmente penale, non possono, per contro, ravvisarsene d'ordine privatistico sub specie di oneri ripristinatori, poiché il rapporto di pertinenzialità tra bene principale e bene accessorio, oggetto della tutela de qua, non si è costituito, dal momento che lo stesso bene soggetto ex lege al vincolo pertinenziale non è neppure venuto ad esistenza.

Gli artt. 871 e 872 c.c. si possono estendere a qualsiasi violazione della normativa edilizia dalla quale al privato derivi un danno e quindi anche all'ipotesi in cui, pur previsto nel progetto autorizzato, lo spazio da adibire a parcheggio non sia stato affatto riservato a tal fine in co... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ruzione e sia stato impiegato per realizzarvi manufatti od opere d'altra natura che, in ragione di questa, siano da destinare a diversa utilizzazione.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> PARCHEGGI --> MUTAZIONE DI DESTINAZIONE

Il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dalla L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 sexies, secondo il testo introdotto dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, norma di per sé imperativa, non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla medesima norma imperativa. Tale vincolo si traduce in una limitazione legale della proprietà, che può essere fatta valere, con l'assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l'esistenza e l'efficacia.

Sono nulle e sostituite "ope legis" dalla norma imperativa, ai sensi dell'art. 1419, comma secondo, del c.c., le clausole dei contratti di vendita che sottraggono gli spazi per parcheggi di cui all'art. 41-sexies della legge urbanistica n. 1150/1942 al loro obbligatorio asservimento all'uso ed al godimento dei condomini.

Con una richiesta di trasfor... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...un parcheggio interrato, costituente pertinenza di un fabbricato, in locale con destinazione diversa, si è in presenza di una trasformazione del bene dal punto di vista edilizio, poiché, per effetto di siffatta modifica, viene ad essere mutato il carico urbanistico di zona.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> PARCHEGGI --> PARCHEGGI A RASO

I parcheggi a raso realizzati in superficie sono opere di minima consistenza e incidenza ambientale



 
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