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Gli elementi di prova per sostenere una diversa valutazione sintetico comparativa dei terreni


Questo articolo è composto da sintesi giurisprudenziali contenute nel sottostante prodotto in formato pdf, nel quale si trovano anche gli estratti originali e gli estremi delle sentenze a cui le sintesi si riferiscono. Scaricati gratis un demo dal box sottostante.

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titolo:DETERMINAZIONE GIUDIZIALE DELL'INDENNITÀ DI ESPROPRIO
anno:2015
pagine: 581 in formato A4, equivalenti a 988 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 25,00

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Estratto: «Invero, come affermato anche dalla Suprema Corte (v. Cass. 9 febbraio 1999, n. 1100), la specifica indicazione dei dati di comparazione utilizzati "non costituisce condizione indefettibile della completezza e dell'attendibilità" della stima del valore di un bene compiuta dal consulente tecnico d'ufficio con il metodo sintetico-comparativo, l'esigenza della cui controllabilità soddisfatta dalla possibilità delle parti di partecipare, anche mediante un proprio consulente tecnico, alle operazioni del consulente tecnico d'ufficio e di allegare e dimostrare, anche successivamente alla chiusura di tali operazioni, l'esistenza di elementi rilevanti ai fini di una diversa valutazione del medesimo bene. Pertanto, deve ritenersi che la parte che proponga appello avverso la sentenza che ha recepito la stima del valore di un bene compiuta dal consulente tecnico d'ufficio secondo il suddetto metodo e da essa, peraltro, non contestata per tutto il corso del giudizio di primo grado non possa limitarsi a dolersi genericamente della mancata specificazione dei dati di comparazione utilizzati dall'ausiliario tecnico del primo Giudice, ma abbia l'onere di specificare gli elementi che, a suo avviso, sono idonei a dimostrare l'inattendibilità di tale stima... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...nso v. Cass. 23 aprile 2004, n. 7773, secondo cui la parte che proponga appello avverso una sentenza che abbia rigettato la sua domanda sulla base delle conclusioni del consulente tecnico d'ufficio non può limitarsi a esprimere il proprio dissenso rispetto a tali conclusioni, formulando dubbi sull'attendibilità dei criteri di valutazione scientifica impiegati dall'ausiliario del giudice, ma deve svolgere critiche che ne evidenzino le decisive insufficienze, sul piano logico e/o scientifico). La soddisfazione dell'onere della specificazione dei motivi d'appello, espressamente previsto dall'art. 342 c.p.c., richiede, infatti, anche in funzione della preliminare verifica della sussistenza dell'interesse ad impugnare dell'appellante, l'indicazione delle ragioni, sia pur sommariamente esposte, sulla base delle quali l'appellante assume che la sentenza appellata sia erronea e perciò lesiva dei propri interessi, sicché non è soddisfatto ove l'appellante si limiti a dedurre genericamente che tale sentenza (o, il che è lo stesso, la relazione del consulente tecnico d'ufficio cui tale sentenza si è conformata) è mal motivata, l'appello essendo strumento di devoluzione al giudice di secondo grado del controllo degli errori nei quali il giudice di pri... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...econdo l'appellante, sarebbe incorso (revisio prioris instantiae) e non già d'introduzione di un novum iudicium, salvo il caso in cui il giudizio di primo grado sia nullo e debba essere rinnovato dal giudice d'appello.»

Sintesi: Corretto e motivato è il rifiuto dei Giudici di merito di aderire alle conclusioni del c.t.u. sui valori attribuiti ai terreni, in base a fonti di natura generica e non specificata (indagini di mercato e agenzie immobiliari).

Estratto: «4.4. In relazione alla determinazione del valore venale dei suoli della G. e al terzo motivo di ricorso di questa, la Corte d'appello, motiva la sua valutazione negativa delle conclusioni raggiunte dal c.t.u. S. nella relazione cui ella non aderisce, perché " lo stesso è giunto alla determinazione di valore del bene al 1981 di L. 67.500, x mq., in base a considerazioni apodittiche (indagini di mercato, informative assunte presso agenzie immobiliari), non documentate, dissonanti con le conclusioni svolte da altri c.t.u. in cause concernenti terreni siti nella stessa area PEEP e senza considerazione dell'inclusione del terreno ablato nel detto piano di edilizia economica e popolare. Appare invero conforme alla realtà, assumere quale valore venale del bene di cui t... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...llo di L. 34.000, x mq. al 1981, indicato dal c.t. del comune che di detta inclusione nel PEEP ha tenuto conto con le limitazioni al medesimo piano correlate, valore che va rapportato al 1984 (tempo dell'esproprio) all'importo di L. 50.299, x mq., secondo indici Istat del costo della vita, valori prossimi a quelli determinati nelle menzionate c.t.u." (pag. 6 della sentenza impugnata). Corretto e motivato è quindi il rifiuto dei Giudici di merito di aderire alle conclusioni del c.t.u. sui valori attribuiti ai terreni, in base a fonti di natura generica e non specificata (indagini di mercato e agenzie immobiliari); deve anzi rilevarsi che gli atti di comparazione indicati alle pag. 13 e 14 del ricorso della G., in sostanza non contrastano le conclusioni raggiunte dalla Corte d'appello»

Estratto: «Ebbene, occorre qui ricordare l'insegnamento della Corte di Cassazione, la quale ha ripetutamente affermato che: "Nel giudizio di appello - che non e' un "iudicium novum"- la cognizione del giudice resta circoscritta alle questioni dedotte dall'appellante attraverso l'enunciazione di specifici motivi. Tale specificità dei motivi esige che, alle argomentazioni svolte nella sentenza impugnata, vengano contrapposte quelle dell'appellante, volte ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e il fondamento logico - giuridico delle prime, non essendo le statuizioni di una sentenza separabili dalle argomentazioni che le sorreggono; ragion per cui alla parte volitiva dell'appello deve sempre accompagnarsi una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice. Pertanto, non si rivela sufficiente il fatto che l'atto d'appello consenta di individuare le statuizioni concretamente impugnate, ma è altresì necessario, pur quando la sentenza di primo grado sia stata censurata nella sua interezza, che le ragioni sulle quali si fonda il gravame siano esposte con sufficiente grado di specificità, da correlare, peraltro, con la motivazione della sentenza impugnata" (Cass. 21 febbraio 1997, n. 1599 e, in senso conforme, Cass. 26 giugno 1998, n. 6335 e Cass. 24 marzo 2000, n. 3539). Nel caso in esame la parte volitiva dell'impugnazione è chiara: gli appellanti vogliono che la somma a loro spettante sia calcolata attribuendo al terreno in questione il valore di Lire 40.000 al metro quadrato. La parte argomentativa, invece, si limita ad un'unica osservazione: in altre sentenze il medesimo giudice ha attribuito a terreni vicinissimi a quello qui in esame e dalle caratteristiche analoghe il valore di Lire 40.000 al metro quadrato.... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... hanno dedotto e/o provato gli appellanti al fine di dimostrare il valore venale del terreno da essi ceduto al Comune. È questa, dunque, l'unica argomentazione che la Corte può e deve esaminare.Ebbene gli appellanti non hanno fornito a questa Corte gli elementi e gli argomenti di prova atti a valutare la fondatezza o meno dell'unica argomentazione posta a sostegno dell'appello. Va infatti considerato che il Tribunale ha fatto proprie le valutazioni del CTU. Ne consegue che per confutare le argomentazioni della sentenza impugnata gli appellanti avrebbero dovuto indicare e fornire gli elementi di prova atti a sostenere una diversa (da quella del CTU) valutazione sintetico comparativa (ad es.: atti di disposizione di beni dalle caratteristiche analoghe a quelle del terreno in questione). Gli appellanti avrebbero anche potuto (ma non l'hanno fatto) fornire una propria stima di tipo analitico ricostruttiva, ma a tal fine avrebbero dovuto provare i costi di produzione nella zona in questione ed all'epoca dei fatti, la situazione urbanistica, la necessità o meno e i costi delle opere di urbanizzazione, la situazione della domanda e dell'offerta, ecc. .. Essi, inoltre, sulla base degli elementi forniti avrebbero dovuto sviluppare i propri calcoli.»

Sintesi:... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...are le argomentazioni della sentenza che, relativamente al calcolo dell’indennità di espropriazione, abbia fatto proprie le valutazioni del C.T.U., è necessario indicare e fornire gli elementi di prova atti a sostenere una diversa valutazione sintetico comparativa (ad es.: atti di disposizione di beni dalle caratteristiche analoghe a quelle del terreno in questione) o fornire una diversa stima di tipo analitico ricostruttivo.

Estratto: «Tale tertium genus è perciò invocabile soltanto nelle ipotesi in cui non possa trovare applicazione il menzionato criterio legale previsto dal combinato disposto della L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, e della L. 359 del 1992, artt. 16 (e 20: come quando il terreno agricolo o comunque non edificabile venga appreso ed irreversibilmente trasformato dall'amministrazione espropriante pur in mancanza di un titolo legittimo, per effetto della ed. occupazione espropriativa (Cass. 9683/2000; 4038/2001; 9260/2002;6281/2004);ovvero nelle ipotesi in cui trattasi di area (legalmente già) edificata ovvero di immobile destinato a cava che lo stesso art. 5 bis esclude dal suo ambito di applicazione, per le quali torna ad applicarsi il criterio generale di valutazione stabilito dalla Legge Fondamentale n. 2359 del 18... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] .... E non è perciò configurabile nelle fattispecie in cui la normativa in questione lo esclude, neppure per il fatto che esso sia stato erroneamente applicato dal c.t.u. in quanto la consulenza tecnica costituisce un mezzo di ausilio per il giudice, volto alla più approfondita conoscenza dei fatti già provati dalle parti, la cui interpretazione richiede nozioni di scienza specialistica, e non un mezzo volto a consentire l'attribuzione ad esse di beni e diritti esclusi dalla legge; e la recezione in sentenza del parere del c.t.u. affermato dalla giurisprudenza si riferisce ed è necessariamente limitato agli accertamenti nonché alle valutazioni di carattere tecnico propri del detto ausiliare, e non anche alle valutazioni giuridiche, quali quelle inerenti al criterio legale di stima da applicare nella fattispecie.»

Sintesi: La consulenza tecnica costituisce un mezzo di ausilio per il giudice, volto alla più approfondita conoscenza dei fatti già provati dalle parti, la cui interpretazione richiede nozioni di scienza specialistica, e non un mezzo volto a consentire l'attribuzione ad esse di beni e diritti esclusi dalla legge; e la recezione in sentenza del parere del c.t.u. è necessariamente limitato agli accertamenti nonch... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...lutazioni di carattere tecnico propri del detto ausiliare, e non anche alle valutazioni giuridiche, quali quelle inerenti al criterio legale di stima da applicare nella fattispecie.

Sintesi: Il Giudice di merito quando accoglie le conclusioni del consulente tecnico di ufficio, non è tenuto a confutare dettagliatamente le contrarie argomentazioni delle parti. Qualora però le parti muovano alla consulenza tecnica d’ufficio relativa alla valutazione di terreni oggetto di espropriazione, argomentazioni e rilievi e contrappongano specifici elementi di comparazione non presi in esame dal consulente, detto giudice è tenuto ad una più puntuale e dettagliata motivazione.

Estratto: «La Corte di Appello, pur dando atto delle contestazioni avanzate dall'amministrazione comunale nei confronti della C.T.U. ha dichiarato di recepirla e di condividerla interamente perché fondata "su indagini adeguate e corrette" e sostenuta "da argomentazioni logiche, puntuali ed esaurienti": senz'altra motivazione.Ora, è vero che la valutazione delle risultanze probatorie rientra nei compiti istituzionali del Giudice di merito, il quale è libero di attingere il proprio convincimento da quelle prove o risultanze di prove... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...a più attendibili ed idonee alla formazione dello stesso e di disattendere taluni elementi ritenuti incompatibili con la decisione adottata;e che quando accoglie le conclusioni del consulente tecnico di ufficio, non è tenuto a confutare dettagliatamente le contrarie argomentazioni delle parti. Ma è pur vero che, quando le parti muovano alla consulenza argomentati rilievi e contrappongano specifici elementi di comparazione non presi in esame dal consulente, detto giudice non può limitarsi a disattenderli con generiche e non controllabili affermazioni di adesione agli accertamenti dell'ausiliario, ma è tenuto ad una più puntuale e dettagliata motivazione che ne dimostri le ragioni dell'infondatezza, o comunque quelle per le quali devono comunque essere preferiti questi ultimi.Nel caso concreto detta motivazione era poi, a maggior ragione, necessaria, da un lato, perché non solo il Comune di Bari, ma anche i N. avevano prospettato ed indicato l'esistenza di dati di comparazione che assumevano omogenei al terreno espropriato, in quanto riguardanti terreni compresi nel medesimo piano di zona (OMISSIS); che la sentenza impugnata non ha invece preso in alcuna considerazione per determinare il prezzo di mercato di quello espropriato. E, dall'altro, per... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... Corte Territoriale, recependo gli accertamenti del C.T.U. che aveva prescelto per compiere tale valutazione il metodo sintetico-comparativo, fondato, come è noto, sulla attribuzione al bene da stimare del prezzo di mercato di immobili "omogenei", si è avvalsa, come riferito dal comune e confermato dagli espropriatici aree ubicate in altre località e peraltro aventi una diversa situazione urbanistica:perciò prive proprio del carattere della rappresentatività che doveva giustificare la scelta del criterio adottato per la valutazione dell'immobile, nonché del prezzo per esso determinato dal C.T.U..»

Sintesi: Il giudice, pur potendo discostarsi dalle conclusioni della C.T.U., in merito al valore da attribuire al bene, non può limitarsi ad una mera affermazione ma, dopo aver prospettato in modo esauriente le risultanze evidenziate nella consulenza e valutato il percorso argomentativo, deve in modo altrettanto esauriente indicare le ragioni per le quali non le ha condivise, specie nel caso in cui le parti hanno dedotto specifiche argomentazioni, alla luce di detta relazione, a sostegno delle loro rispettive tesi.

Sintesi: Il giudice, che si discosti dalle conclusioni a cui il C.T.U. è pervenuto sul... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... criterio sintetico - comparativo riscontrato con i risultati ottenuti in base ad altri metodi, quali la ricerca dei "valore di trasformazione" e del "valore convenzionale”, è tenuto a dare adeguata motivazione dell'abbandono di un tale raffronto, qualora il diverso dato adottato non risulti più conciliante con i risultati degli altri due metodi

Estratto: «La Corte d'Appello, nel disattendere in parte la consulenza tecnica d'ufficio attribuendo ai terreno espropriato un valore inferiore (L. 206.675 al mq.) rispetto a quello (L. 380.000 al mq.) determinato dal C.T.U., ha sostenuto che questi, senza fornire un'adeguata motivazione in ordine alle scelte operate nell'ambito del metodo sintetico-comparativo, aveva considerato solo due dei sei dati di comparazione evidenziati, mediando così i valori più alti e trascurando invece quelli più bassi.Ma in tal modo la Corte d'Appello ha omesso di esporre le ragioni che avevano indotto il C.T.U. ad una tale scelta e che, contrariamente a quanto ha sostenuto, risultano, sia pure con distinte accentuazioni a sostegno delle rispettive difese, dai ricorsi di entrambe le parti dai contenuti piuttosto complessi. Una tale omissione, traducendosi nella mancanza di una doverosa mo... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...n ordine alle ragioni che hanno giustificato le sue diverse conclusioni, non consente di verificare i motivi che l'hanno indotta a discostarsi da quelle del C.T.U. il quale, a suo giudizio, non avrebbe tenuto conto dei valori riguardanti altri terreni che però, secondo la ricorrente, sarebbero posti in zona diversa e non omogenea rispetto a quella espropriata.In questa sede non è consentita la lettura della C.T.U., ma se così fosse, la sentenza impugnata sarebbe venuta meno all'osservanza del principio in base al quale nel ricorso al metodo comparativo deve farsi riferimento a contratti riguardanti terreni muniti di caratteristiche analoghe per la loro consistenza morfologica e per la disciplina urbanistica applicabile.Non ha considerato altresì la Corte d'Appello che la maggiore valutazione attribuita dal C.T.U. aveva trovato riscontro, come precisato nella stessa sentenza (pag. 5), nei risultati ottenuti in base agli altri due metodi adottati, costituiti dalla ricerca dei "valore di trasformazione" e dalla ricerca del "valore convenzionale". Nè ha tenuto conto, nell'operare la riduzione, che il diverso dato adottato non si conciliava più con i risultati degli altri due metodi e che l'abbandono di un tale raffronto, per la discr... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...'altro che modesta determinatasi, avrebbe certamente richiesto un'adeguata motivazione sui punto che invece ancora una volta è mancata.In altri termini, se è vero che il giudice può discostarsi dalle conclusioni della C.T.U., è anche vero in tal caso che non può limitarsi ad una mera affermazione ma, dopo aver prospettato in modo esauriente le risultanze evidenziate nella consulenza e valutato il percorso argomentativo, deve in modo altrettanto esauriente indicare le ragioni per le quali non le ha condivise, specie nel caso come quello in esame in cui le parti avevano dedotto specifiche argomentazioni a sostegno delle loro rispettive tesi alla luce della relazione del C.T.U..Avrebbe dovuto quindi la Corte d'Appello accertare la natura dei terreni evidenziati dal C.T.U. sia dal punto di vista morfologico che della disciplina giuridica applicabile al fine di verificare in primo luogo la loro omogeneità con il terreno espropriato e valutare poi, alla luce del principio sopra richiamato circa la necessità che la comparazione avvenga fra terreni omogenei, se il C.T.U. ne abbia fatto una corretta applicazione, senza omettere di dar conto delle ragioni delle sue scelte anche in relazione ai riscontri ottenuti dal C.T.U. sulla base degli altri metodi d... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...i si era fatto carico.»

Sintesi: In materia di valutazione di immobili ai fini della liquidazione dell'indennità di esproprio o del risarcimento del danno da occupazione appropriativa, qualora il giudice ritenga inaccettabili i criteri adottati dal consulente, può disattenderne le conclusioni facendo, ad esempio, riferimento ad altri elementi. In particolare, è consentito determinare il valore venale dell'area acquisita sulla base del valore accertato da altra sentenza avente ad oggetto una diversa area, purché si dia atto della relativa destinazione urbanistica della zona, quali siano state le conclusioni del c.t.u., quali i contrasti delle parti sul valore accertato dal consulente e i motivi per i quali gli stessi sarebbero stati superati con l'adozione del valore indicato.

Estratto: «Le valutazioni espresse dal c.t.u. non hanno efficacia vincolante per il giudice, che può legittimamente disattenderle attraverso una valutazione critica che sia ancorata alle risultanze processuali e risulti congruamente e logicamente motivata, dovendo indicare in particolare gli elementi di cui si è avvalso per ritenere erronei gli argomenti sui quali il consulente si è basato, ovvero gli elementi probatori, i criteri di valutazi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...rgomenti logico- giuridici per addivenire alla decisione contrastante con il parere del c.t.u.. In materia di valutazione di immobili ai fini della liquidazione dell'indennità di esproprio o del risarcimento del danno da occupazione appropriativa, qualora ritenga inaccettabili i criteri adottati dal consulente, può disattenderne le conclusioni facendo, ad esempio, riferimento ad altri elementi (Cass. 14.1.1999, n. 333; 10.10.2000, n. 13468). In particolare, è consentito determinare il valore venale dell'area acquisita sulla base del valore accertato da altra sentenza avente ad oggetto una diversa area, purché si dia atto della relativa destinazione urbanistica della zona, quali siano state le conclusioni del c.t.u., quali i contrasti delle parti sul valore accertato dal consulente e i motivi per i quali gli stessi sarebbero stati superati con l'adozione del valore indicato (Cass. 21.6.2000, n. 8424).»

Sintesi: Quando le parti prospettino argomentazioni di segno opposto con riguardo alle conclusioni del C.T.U., la Corte d'Appello non può esimersi dall'entrare nel merito, senza limitare il proprio giudizio ad una supina ed immotivata adesione alle conclusioni del C.T.U..

Estratto: «La Corte d'Appello, nell'aderire alla consul... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...a d'ufficio che aveva fatto riferimento al metodo sintetico-comparativo ai fini della determinazione del valore del terreno espropriato, non ha fornito alcuna motivazione in ordine alle questioni che erano state poste alla sua attenzione e che si desumono dalla dettagliata esposizione di entrambi i ricorsi, il cui contenuto è stato qui sopra sommariamente riportato.Erano in contestazione infatti l'idoneità degli atti di compravendita utilizzati per la comparazione sotto il profilo della omogeneità della zona industriale in questione con quella di tipo "residenziale - direzionale" in cui insistono i terreni riguardanti tali atti nonché la peculiarità della fattispecie caratterizzata dal fatto che tale scelta da parte del C.T.U. sarebbe stata giustificata dalla non praticabilità di una comparazione con altre aree omogenee in quanto interessate (queste) da un vincolo preordinato all'esproprio apposto dal Piano Territoriale del Consorzio per il Nucleo di Sviluppo Industriale dopo che il Piano Regolatore del Comune di L'Aquila le aveva già classificate come industriali. Del pari in contestazione erano le osservazioni dell'espropriato circa la mancata considerazione da parte del C.T.U. sia dell'incidenza sul valore del terreno della destina... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...enziale della zona "accessiva a quella industriale" e sia delle ragioni per le quali in un contesto del genere non si fosse fatto riferimento al criterio analitico.Nulla di tutto ciò emerge dalla sentenza impugnata, nonostante la Corte d'Appello non potesse esimersi dal dare una risposta alle specifiche argomentazioni, fra loro di segno opposto, prospettate dalle parti, evitando, come invece ha fatto, di limitare il proprio giudizio in una supina ed immotivata adesione alle conclusioni del C.T.U..In un tale contesto in cui, oltre alla mancanza di qualsiasi osservazione critica alle deduzioni delle parti, non è stato nemmeno riportato il contenuto della C.T.U., non è consentito a questa Corte il richiesto sindacato di legittimità che avrebbe presupposto un'esauriente esposizione dei fatti e delle questioni dibattute nonché l'illustrazione delle - ragioni della decisione attraverso un percorso argomentativo che avesse tenuto conto delle rispettive posizioni delle parti.»

Sintesi: La sentenza in tema di determinazione del valore di un fondo a fini indennitari, nel giudizio di opposizione alla stima, nella misura in cui recepisce le conclusioni cui è approdato il c.t.u., non richiede apposita motivazione atta a riprodurre l'iter... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...lutativo dell'ausiliario del giudice.

Estratto: «il giudice del merito, il quale riconosca convincenti le conclusioni del c.t.u., non è tenuto ad esporre in modo specifico le ragioni del suo convincimento essendo quest'obbligo adempiuto con le indicazioni delle fonti dell'apprezzamento espresso (Cass., n. 4138 del 1999; n. 3711 dei 1989), sicché la sentenza "in tema di determinazione del valore di un fondo a fini indennitari, nel giudizio di opposizione alla stima, nella misura in cui recepisce le conclusioni cui è approdato il c.t.u., non richiede apposita motivazione atta a riprodurre l'iter tecnico-valutativo dell'ausiliario del giudice" (Cass., n. 9814 del 1999); fermo restando tuttavia l'obbligo del giudice del merito di esaminare i rilievi mossi alla consulenza ove essi risultino specifici e argomentati (Cass., n. 2406 del 2002).»

Sintesi: Se il giudice modifica sensibilmente il valore del bene attribuito dal ctu, deve fornirne un'adeguata motivazione.

Estratto: «Nel caso in esame la motivazione si caratterizza per un'esposizione che non permette di sciogliere il dubbio in ordine alla circostanza che la Corte territoriale abbia recepito le conclusioni dei c.t.u., ovvero, come argomentatamente sostenuto... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ente, mediante l'espresso richiamo proprio alla relazione di consulenza, abbia invece raddoppiato il valore determinato in quest'ultima, discostandosene (come pure sembrerebbe possibile ricavare da un punto in cui si fa riferimento alla "affidabilità dell'indicato valore approssimativo di lire 200.000/mq", pg. 7, ovvero a "pronunce di questa Corte (sfuggite al c.t.u.)", pg. 7). Pertanto, è già questo rilievo che induce a ritenere fondata la censura, in quanto la motivazione non consente - come è necessario affinché possa ritenersi immune dai vizi indicati nell'art. 365 n. 5 c.p.c. di avere l'incontrovertibile certezza in ordine alle ragioni che sorreggono il criterio di computo accolto dalla pronuncia.Inoltre, la motivazione della sentenza, da un canto, fa riferimento ad un "dato residuo" "più probante, poiché attiene ad un suolo sito in via Regia; che ricade in zona centrale, seppure meno appetibile", e "ad ulteriori recentissime pronunce di questa Corte (...), che assegnano valori praticamente sovrapponibili a suoli edificatori ubicati nella stessa via Regis o comunque sempre in zona centrale", con le quali "ad immobili espropriati nel luglio 1996 dal Comune di Milazzo (...) sono stati as... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...pettivamente i valori di lire 186.000/mq e 200.000/mq", ritenendo "l'affidabilità dell'indicato valore approssimativo di lire 200.000/mq" (pg. 7), dimostrando in tal modo di condividerlo e di volerlo fare proprio. Dall'altro, la pronuncia assume poi quale parametro di calcolo "l'importo unitario di lire 400.000/mq" (pg. 8), limitandosi a richiamare, a questo scopo, le "speciali qualità intrinseche" del suolo, correlate alla sua ubicazione, alla sua ridotta estensione, al fenomeno della "rarefazione dei lotti edificabili in pieno centro urbano" e "della crescita nel tempo del prezzo del prezzo degli immobili". Pertanto, la pronuncia non si sottrae alle censure, così come "volte dal ricorrente, poiché il raddoppio del valore del suolo non può ritenersi sufficientemente, congruamente e logicamente motivato, in primo luogo, in considerazione del richiamo che essa stessa ha operato alle sentenze le quali - in riferimento al 1996, mentre l'espropriazione de qua è stata pronunciata appena due anni dopo, nel 1998 - lo avevano fissato in L. 200.000 al mq per suoli sostanzialmente analoghi (cioè, per quanto qui interessa "ubicati (...) comunque sempre in zona centrale", pg. 7). In seco... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...per la - carenza di ogni plausibile indicazione in ordine alla circostanza della maggiore "appetibilità", che ha fondato la conclusione, affidata alle sue ridotte dimensioni (mq 389,50), senza che questo dato, come sarebbe stato invece necessario, sia stato apprezzato anche in relazione ai volumi ed alle opere realizzabili su di esso ed alle circostanze di fatto che la rendevano ragionevolmente apprezzabili nel senso ritenuto dalla pronuncia.»

Sintesi: Il giudice di merito, allorquando dissenta dalle conclusioni del c.t.u., ha l'obbligo di giustificare in maniera congrua le ragioni di sostanza che sorreggono il suo dissenso, dimostrando comunque di aver tenuto in debito conto, nel suo contrario apprezzamento, gli accertamenti e la valutazioni tecniche da quello effettuate.

Estratto: «Vero è poi che il giudice di merito, allorquando dissenta dalle conclusioni del c.t.u. ha l'obbligo di giustificare in maniera congrua le ragioni di sostanza che sorreggono il suo dissenso, dimostrando comunque di aver tenuto in debito conto, nel suo contrario apprezzamento, gli accertamenti e la valutazioni tecniche da quello effettuate. Ha proprio a tale principio si è attenuta la Corte di appello, la quale ha rilevato di non poter recepire ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...oni dell'ausiliario sia perché relative ad altra sona, quella di Palese, diversa dal rione Murat, sia, soprattutto, perché la prima aveva un indice di fabbricazione territoriale maggiore (3 mc/mq) di quello caratterizzante l'area per cui è causa (2 mc/mq); laddove ciò che qualifica il c.d. metodo sintetico-comparativo e lo rende particolarmente attendibile è il carattere omogeneo del bene da valutare e di quelli assunti a termine di paragone, desunto anzitutto dalla similare disciplina urbanistica applicabile, e, quindi, dagli indici di edificabilità dalla stessa consentiti (Cass. 3748/2001, 7145/1993; 4583/1990) - che, invece, nel caso è stata motivatamente esclusa dalla sentenza impugnata. D'altra parte, la ricorrente non ha contestato che siffatta omogeneità sussistesse, invece, con le aree considerate da quest'ultima, convergenti tutte verso un valore medio di L. 183.402 mq.; per cui a nulla rileva che gli atti ad esse relative fossero di due anni antecedenti alla data del decreto ablativo una volta che l'Enichem non ha neppur prospettato che in tale biennio si fossero verificati nella zona in oggetto aumenti dei prezzi nel mercato immobiliare. Mentre la circostanza che detti immobili non fossero limitrofi a quello da stimare è as... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... indifferente per la correttezza del criterio in esame fondato, come è noto, sull'accertamento del valore di terreni aventi caratteristiche analoghe, tanto con riferimento all'obbiettiva natura, ubicazione e consistenza morfologica, quanto in relazione alla condizione urbanistica di cui si è detto.»

Sintesi: In sede di applicazione del metodo comparativo, l’indicazione specifica degli elementi di riscontro concretamente reperiti e utilizzati non costituisce condizione indefettibile della completezza e dell'attendibilità dell'elaborazione tecnica compiuta dal consulente, comunque tenuto all'acquisizione in via preliminare delle fonti del suo convincimento anche al di là dei contributi provenienti dall'attività istruttoria delle parti.

Estratto: «3.1. - Quanto al primo profilo (sub A), va osservato che questa Corte ha già avuto modo di chiarire che il metodo di stima comparativo postula indubbiamente l'accertata esistenza e la acquisita conoscenza di elementi di comparazione utilizzabili, in considerazione dei ravvisabili aspetti di enologia (e, se del caso, gli opportuni correttivi suggeriti dagli eventuali aspetti di difformità) per la determinazione del valore del bene oggetto della stimai ma la indicazione... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...degli elementi di riscontro concretamente reperiti e utilizzati non costituisce condizione indefettibile della completezza e dell'attendibilità dell'elaborazione tecnica compiuta dal consulente, il quale nell'assolvimento del suo incarico è chi amato non solo ad un'attività valutativa, ma altresì all'acquisizione in via preliminare delle fonti del suo convincimento anche al di là dei contributi provenienti dall'attività istruttoria delle parti; né con ciò può dirsi vulnerata l'esigenza di controllabilità del suo operato, la quale viene soddisfatta sia mediante la possibilità del contraddittorio tecnico con i consulenti di parte, sia, a posteriori, con la possibilità di dimostrazione di elementi rilevanti in senso difforme (Case. 1100/1999). Nella specie, il CTU ha dato atto di aver reperito gli elementi in questione mediante "indagini comparative" o "indagini esperite su immobili analoghi" e "per esperienza diretta" (esperienza che non costituisce apporto improprio del consulente tecnico al giudizio); il contributo dialettico del comune è stato, invece, esaminato e disatteso dai giudici in base alle motivazioni sopra riferite dallo stesso ricorrente.»

Sintesi: Il compit... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...al C.T.U. è costituito dalla valutazione dei beni espropriati. A tal fine la necessità per il C.T.U. di richiedere informazioni e di visionare eventuali atti di compravendita risalenti alla stessa epoca e relativi ad altri beni aventi le stesse caratteristiche sul piano commerciale, costituisce una naturale conseguenza dell'accertamento da espletare e deve ritenersi quindi implicita nell'affidamento dell'incarico.

Estratto: «Il compito affidato al C.T.U. e' costituito dalla valutazione dei beni espropriati che, di regola ed in via prioritaria, viene compiuta con il metodo sintetico-comparativo anziche' con quello analitico in quanto piu' rispondente alle finalita' di accertamento del giusto prezzo di mercato dell'immobile. In tale contesto la necessita' per il C.T.U. di richiedere informazioni e di visionare eventuali atti di compravendita risalenti alla stessa epoca e relativi ad altri beni aventi le stesse caratteristiche sul piano commerciale costituisce una naturale conseguenza dell'accertamento da espletare e deve ritenersi quindi implicita nell'affidamento dell'incarico.»



 
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