Risarcimento del danno da occupazione sine titulo: stimare il valore venale del bene

PATOLOGIA --> RISARCIMENTO DEL DANNO --> CRITERI ESTIMATIVI

Dagli atti di compravendita (ed ancor più dal loro numero), non dipendendo affatto il valore venale di un immobile, che proprio perché di particolare pregio può non venir alienato dal suo proprietario, nonché da tutti quelli di una medesima zona.

La determinazione del valore venale di un immobile deve essere condotta sulla base di elementi sicuri e oggettivi, fra i quali non può rientrare il mero dato ritraibile dalla circostanza che taluno sarebbe stato disposto ad acquistare l’immobile stesso per una certa cifra, potendo tale scelta essere riconducibile a una molteplicità di variabili connesse all’autonomia privata, potenzialmente anche estranee al valore effettivo del suolo.

E' ammissibile il computo del valore venale del suolo operato attraverso una media dei valori di mercato di altri suoli aventi caratteristiche analoghe; il solo fatto che alcu... _OMISSIS_ ... quibus fossero interessati da una medesima procedura espropriativa non comporta affatto quale conseguenza necessitata che essi, quand’anche se ne addivenisse alla determinazione del valore in misura identica, debbano essere considerati ai fini della media come se fossero uno solo, trattandosi in ogni caso di immobili autonomi e distinti.

Ai fini del calcolo del risarcimento del danno, per valutare l’incidenza media dell’area sul valore della costruzione finita, un parametro ritenuto attendibile, in quanto ufficiale, è quello desumibile dall’art. 36 comma 7 del D.L. 4 Luglio 2006 n. 223, convertito dalla Legge 4 Agosto 2006 n. 248, che stabilisce, ai fini del calcolo delle quote di ammortamento per i fabbricati, che il costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza sia determinato come percentuale non inferiore al 20 % del costo complessivo dei fabbricati.

L'accertamento del va... _OMISSIS_ ...uò avvenire indifferentemente sia con metodi analitico-ricostruttivi, tesi ad individuare quello di trasferimento del fondo; sia con metodi sintetico-comparativi, volti invece a desumere dall'analisi del mercato il valore commerciale del fondo: oggi più non potendosi stabilire dopo il sopravvenire del principio dell'edificabilità legale di cui alla L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, tra i due criteri un rapporto di regola/eccezione.

Il valore del terreno, ai fini della quantificazione del risarcimento del danno in ipotesi di occupazione illegittima, correttamente è quantificata sulla base della media dei valori ricercati e documentati in modo imparziale ed indiscriminato, senza scegliere, arbitrariamente, l'uno o l'altro parametro a secondo di una soggettiva convenienza.

Il valore dei terreni, occupati ed irreversibilmente trasformati, può essere determinato con il cd. metodo sintetico comparativo o con il cd. metodo analitico ricostruttivo.
... _OMISSIS_ ...gittimamente il valore del bene ai fini della quantificazione del risarcimento del danno da occupazione abusiva è attuata mediante il metodo c.d. sintetico – comparativo assumento ad elementi di comparazione cessioni volontarie interessati dalla stessa procedura; non può infatti mettersi in discussione la rappresentatività di detti elementi di comparazione né l’omogeneità del regime urbanistico dei relativi terreni.

Il prezzo fissato dai contraenti può non corrispondere, per motivi attinenti l'autonomia privata, al valore di mercato del bene venduto.

Il valore di un’area fissato in sede transattiva tiene conto dei vari elementi a base della controversia che si vuole chiudere, per cui non può identificarsi con quello di mercato che deve individuarsi ed è di regola ricavabile solo dagli atti in cui vi sia stato un libero incontro di volontà tra domanda e offerta di acquisto di aree, sul prezzo o corrispettivo concordato dalle... _OMISSIS_ ...uo;atto traslativo.

La determinazione del valore del fondo irreversibilmente trasformato ai fini della liquidazione del risarcimento, può avvenire sia con metodi analitico-ricostruttivi, tesi ad accertare il valore di trasformazione del fondo, sia con metodi sintetico-comparativi, volti invece a desumere, dall'analisi del mercato, il valore commerciale del fondo.

PATOLOGIA --> RISARCIMENTO DEL DANNO --> CRITERI ESTIMATIVI --> LEGITTIMITÀ

La sentenza 349/2007 della Corte Costituzionale (unitamente alla coeva decisione 348/2007), ha inciso sui criteri per la determinazione dell'indennizzo dovuto, salvi perciò restando i criteri di estimo più opportuni per accertarlo in concreto (la cui utilizzazione resta devoluta al prudente apprezzamento del giudice del merito).

Nelle espropriazioni illegittime il risarcimento del danno, quale che sia la natura e la destinazione del bene espropriato, deve essere l... _OMISSIS_ ...ura corrispondente al suo valore venale, impregiudicati rimanendo i criteri di estimo ritenuti più opportuni per accertarlo in concreto (criteri la cui utilizzazione resta devoluta al prudente apprezzamento del giudice del merito).

La sentenza 349/2007 della Corte Costituzionale non ha interferito sui meccanismi estimativi per la ricerca del prezzo in comune commercio dei suoli, ma ha inciso sui criteri per la determinazione dell'indennizzo ripristinando la regola (ora recepita dalla L. L. n. 244 del 2007, art. 2, comma 89), che nelle espropriazioni illegittime detto indennizzo quale che sia la natura e la destinazione del bene espropriato deve essere liquidato in misura corrispondente al suo valore venale, salvi perciò restando i criteri di estimo più opportuni per accertarlo in concreto.

PATOLOGIA --> RISARCIMENTO DEL DANNO --> CRITERI ESTIMATIVI --> CRITERIO ANALITICO-RICOSTRUTTIVO

Il metodo analitico-ri... _OMISSIS_ ...suppone l’edificabilità.

Il metodo analitico-ricostruttivo muove dalle caratteristiche specifiche del fondo espropriato, depurando il valore dell'edificato dal costo di costruzione, per pervenire al valore dell'area, attesa la sua qualificazione urbanistica (edificabilità legale), comprensiva dell'entità volumetrica esprimibile dalla superficie a disposizione; lo stesso non può essere pertanto utilizzato in relazione ad un'area avente natura non edificatoria.

In mancanza di parametri di riferimento di una certa significatività e consistenza ai fini dell'applicazione del metodo sintetico comparativo, la sola soluzione praticabile è quella di adottare un diverso sistema, di tipo analitico - ricostruttivo, tramite l'accertamento del valore di trasformazione del bene.

Secondo il cd. metodo analitico ricostruttivo il valore di trasferimento del fondo viene calcolato sottraendo il costo di costruzione dal valore dell’imm... _OMISSIS_ ... oppure applicando una percentuale al valore dell’immobile costruito.

Per potersi applicare il criterio di stima del metodo analitico ricostruttivo (determinato dalla sottrazione del costo di costruzione al valore dell’immobile costruito oppure dall’applicazione di una percentuale al valore dell’immobile costruito), risulta necessaria la costruzione di un edificio, per cui tale criterio di stima non può essere applicato nella valutazione dei terreni, occupati ed irreversibilmente trasformati mediante la realizzazione di una strada pubblica per i quali viceversa trova applicazione il criterio sintetico-comparativo.

A causa dell’assenza di dati per potere effettuare una stima con il metodo della comparazione diretta, corretta è l’adozione del cd. metodo analitico ricostruttivo, cioè la quantificazione della stima del valore dei terreni, in base “al valore di incidenza percentuale dell’area”... _OMISSIS_ ...ediante una percentuale del valore di mercato degli edifici realizzati.

Quanto al criterio di stima utilizzabile (nel caso di specie) nella determinazione del risarcimento del danno da occupazione acquisitiva, il metodo sintetico - comparativo, che si avvale delle indicazioni costituite dal prezzo pagato per immobili omogenei, non è prescritto dalla legge, che non detta criteri vincolanti di valutazione, sicché ben può, in assenza di elementi idonei di raffronto, adottarsi il metodo analitico – ricostruttivo.

PATOLOGIA --> RISARCIMENTO DEL DANNO --> CRITERI ESTIMATIVI --> CRITERIO SINTETICO-COMPARATIVO

Il metodo sintetico-comparativo appare giustificato dalla difficoltà di calcolare un valore venale attraverso un percorso analitico-ricostruttivo (che presuppone l’edificabilità), per una zona di uso collettivo.

Il criterio sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storic... _OMISSIS_ ...in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. Siffatta rappresentatività si configura solo allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonché ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc).

In ipotesi di applicazione del criterio sintetico-comparativo, ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, che non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con i contratti di compravendita, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè l'accerta... _OMISSIS_ ...riguardino terreni muniti di caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti.

In ipotesi di applicazione del criterio sintetico-comparativo, il prezzo di mercato può essere tratto da fonti diverse, quali appunto decisioni giudiziali, cessioni volontarie peraltro in tutto e per tutto comparabili con quelle di diritto comune, perizie giudiziarie, o accertamenti di valore di natura fiscale o ancora da pubblicazioni specializzate del settore, o da atti di natura privatistica diversi dalla compravendita, quali permute, transazioni o ancora locazioni, o ancora da altri documenti di equivalente valore probatorio, semprechè gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l'immobile da stimare.

Il cd. sintetico- comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omog... _OMISSIS_ ... riferimento non certamente al foglio catastale in cui lo stesso è collocato, bensì agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili-, ancora, a quelli temporali, e soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca della stima.

Il metodo di stima c.d. sintetico-comparativo, è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. E siffatta rappresentatività si configura esclusivamente allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, perciò attinenti sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonché ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografi... _OMISSIS_ ...tà, ecc), sia infine al periodo di tempo in cui ne è avvenuta la stima.

Ai fini dell'applicazione del metodo sintetico-comparativo ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, che non costituisce un numero chiuso, ma la circostanza che gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con quello da stimare. Il prezzo di mercato può essere quindi tratto anche da fonti diverse, quali cessioni volontarie, perizie giudiziarie, o accertamenti di valore di natura fiscale o ancora da pubblicazioni specializzate del settore, e quindi a maggior ragione da precedenti stime dell'UTE di terreni dello stesso Piano, nonché da accordi conclusi con i proprietari, semprecchè gli immobili che ne sono stati oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l'immobile da stimare.

Ai fini della determinazione del risarcimento del danno conseguente ad occupazione illegittim... _OMISSIS_ ...posta, come base di valutazione, la quantificazione desumibile da atti pubblici di acquisto per suoli consimili rinvenibili presso pubblici Uffici, ovvero da dati catastali aggiornati, disponibili presso la P.A. ovvero acquisiti dai proprietari.

Il criterio sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima....