Carrello
Carrello vuoto



Risarcimento del danno da occupazione sine titulo: stimare il valore venale del bene

 I criteri estimativi del valore venale del bene espropriato
 Condizioni di legittimità degli strumenti
 Il criterio analitico-ricostruttivo
 Il criterio sintetico-comparativo

Questo articolo è composto da sintesi giurisprudenziali contenute nel sottostante prodotto in formato pdf, nel quale si trovano anche gli estratti originali e gli estremi delle sentenze a cui le sintesi si riferiscono. Scaricati gratis un demo dal box sottostante.

Articolo tratto dal sottostante PDF, acquistabile e scaricabile in pochi minuti

Verrai indirizzato al dettaglio del prodotto fra 60 secondi.
titolo:OCCUPAZIONI ED ESPROPRI ILLEGITTIMI
anno:2014
pagine: 4019 in formato A4, equivalenti a 6832 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 55,00

  leggi qui come funziona      scarica gratis alcune pagine!!


PATOLOGIA --> RISARCIMENTO DEL DANNO --> CRITERI ESTIMATIVI

Dagli atti di compravendita (ed ancor più dal loro numero), non dipendendo affatto il valore venale di un immobile, che proprio perché di particolare pregio può non venir alienato dal suo proprietario, nonché da tutti quelli di una medesima zona.

La determinazione del valore venale di un immobile deve essere condotta sulla base di elementi sicuri e oggettivi, fra i quali non può rientrare il mero dato ritraibile dalla circostanza che taluno sarebbe stato disposto ad acquistare l'immobile stesso per una certa cifra, potendo tale scelta essere riconducibile a una molteplicità di variabili connesse all'autonomia privata, potenzialmente anche estranee al valore effettivo del suolo.

E' ammissibile il computo del valore venale del suolo operato attraverso una media dei valori di mercato di altri suoli aventi caratteristiche analoghe; il solo fatto che alcuni dei suoli de quibus fossero interessati da una medesima procedura espropriativa non comporta affatto quale conseguenza necessitata che essi, quand'anche se ne addivenisse alla determinazione del valore in misura identica, debbano essere considerati ai fini della media come se fosse... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ..., trattandosi in ogni caso di immobili autonomi e distinti.

Ai fini del calcolo del risarcimento del danno, per valutare l'incidenza media dell'area sul valore della costruzione finita, un parametro ritenuto attendibile, in quanto ufficiale, è quello desumibile dall'art. 36 comma 7 del D.L. 4 Luglio 2006 n. 223, convertito dalla Legge 4 Agosto 2006 n. 248, che stabilisce, ai fini del calcolo delle quote di ammortamento per i fabbricati, che il costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza sia determinato come percentuale non inferiore al 20 % del costo complessivo dei fabbricati.

L'accertamento del valore del bene può avvenire indifferentemente sia con metodi analitico-ricostruttivi, tesi ad individuare quello di trasferimento del fondo; sia con metodi sintetico-comparativi, volti invece a desumere dall'analisi del mercato il valore commerciale del fondo: oggi più non potendosi stabilire dopo il sopravvenire del principio dell'edificabilità legale di cui alla L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, tra i due criteri un rapporto di regola/eccezione.

Il valore del terreno, ai fini della quantificazione del risarcimento del danno in ipotesi di occupazione illegittima, corretta... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ve; quantificata sulla base della media dei valori ricercati e documentati in modo imparziale ed indiscriminato, senza scegliere, arbitrariamente, l'uno o l'altro parametro a secondo di una soggettiva convenienza.

Il valore dei terreni, occupati ed irreversibilmente trasformati, può essere determinato con il cd. metodo sintetico comparativo o con il cd. metodo analitico ricostruttivo.

Legittimamente il valore del bene ai fini della quantificazione del risarcimento del danno da occupazione abusiva è attuata mediante il metodo c.d. sintetico – comparativo assumento ad elementi di comparazione cessioni volontarie interessati dalla stessa procedura; non può infatti mettersi in discussione la rappresentatività di detti elementi di comparazione né l'omogeneità del regime urbanistico dei relativi terreni.

Il prezzo fissato dai contraenti può non corrispondere, per motivi attinenti l'autonomia privata, al valore di mercato del bene venduto.

Il valore di un'area fissato in sede transattiva tiene conto dei vari elementi a base della controversia che si vuole chiudere, per cui non può identificarsi con quello di mercato che deve individuarsi ed è di regola ricava... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...agli atti in cui vi sia stato un libero incontro di volontà tra domanda e offerta di acquisto di aree, sul prezzo o corrispettivo concordato dalle parti dell'atto traslativo.

La determinazione del valore del fondo irreversibilmente trasformato ai fini della liquidazione del risarcimento, può avvenire sia con metodi analitico-ricostruttivi, tesi ad accertare il valore di trasformazione del fondo, sia con metodi sintetico-comparativi, volti invece a desumere, dall'analisi del mercato, il valore commerciale del fondo.

PATOLOGIA --> RISARCIMENTO DEL DANNO --> CRITERI ESTIMATIVI --> LEGITTIMITÀ

La sentenza 349/2007 della Corte Costituzionale (unitamente alla coeva decisione 348/2007), ha inciso sui criteri per la determinazione dell'indennizzo dovuto, salvi perciò restando i criteri di estimo più opportuni per accertarlo in concreto (la cui utilizzazione resta devoluta al prudente apprezzamento del giudice del merito).

Nelle espropriazioni illegittime il risarcimento del danno, quale che sia la natura e la destinazione del bene espropriato, deve essere liquidato in misura corrispondente al suo valore venale, impregiudicati rimanendo i criteri di estimo ritenuti più op... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... accertarlo in concreto (criteri la cui utilizzazione resta devoluta al prudente apprezzamento del giudice del merito).

La sentenza 349/2007 della Corte Costituzionale non ha interferito sui meccanismi estimativi per la ricerca del prezzo in comune commercio dei suoli, ma ha inciso sui criteri per la determinazione dell'indennizzo ripristinando la regola (ora recepita dalla L. L. n. 244 del 2007, art. 2, comma 89), che nelle espropriazioni illegittime detto indennizzo quale che sia la natura e la destinazione del bene espropriato deve essere liquidato in misura corrispondente al suo valore venale, salvi perciò restando i criteri di estimo più opportuni per accertarlo in concreto.

PATOLOGIA --> RISARCIMENTO DEL DANNO --> CRITERI ESTIMATIVI --> CRITERIO ANALITICO-RICOSTRUTTIVO

Il metodo analitico-ricostruttivo presuppone l'edificabilità.

Il metodo analitico-ricostruttivo muove dalle caratteristiche specifiche del fondo espropriato, depurando il valore dell'edificato dal costo di costruzione, per pervenire al valore dell'area, attesa la sua qualificazione urbanistica (edificabilità legale), comprensiva dell'entità volumetrica esprimibile dalla superficie a disposizione;... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...non può essere pertanto utilizzato in relazione ad un'area avente natura non edificatoria.

In mancanza di parametri di riferimento di una certa significatività e consistenza ai fini dell'applicazione del metodo sintetico comparativo, la sola soluzione praticabile è quella di adottare un diverso sistema, di tipo analitico - ricostruttivo, tramite l'accertamento del valore di trasformazione del bene.

Secondo il cd. metodo analitico ricostruttivo il valore di trasferimento del fondo viene calcolato sottraendo il costo di costruzione dal valore dell'immobile costruito oppure applicando una percentuale al valore dell'immobile costruito.

Per potersi applicare il criterio di stima del metodo analitico ricostruttivo (determinato dalla sottrazione del costo di costruzione al valore dell'immobile costruito oppure dall'applicazione di una percentuale al valore dell'immobile costruito), risulta necessaria la costruzione di un edificio, per cui tale criterio di stima non può essere applicato nella valutazione dei terreni, occupati ed irreversibilmente trasformati mediante la realizzazione di una strada pubblica per i quali viceversa trova applicazione il criterio sintetico-comparativo.

A causa dell'assenz... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...er potere effettuare una stima con il metodo della comparazione diretta, corretta è l'adozione del cd. metodo analitico ricostruttivo, cioè la quantificazione della stima del valore dei terreni, in base "al valore di incidenza percentuale dell'area", determinato mediante una percentuale del valore di mercato degli edifici realizzati.

Quanto al criterio di stima utilizzabile (nel caso di specie) nella determinazione del risarcimento del danno da occupazione acquisitiva, il metodo sintetico - comparativo, che si avvale delle indicazioni costituite dal prezzo pagato per immobili omogenei, non è prescritto dalla legge, che non detta criteri vincolanti di valutazione, sicché ben può, in assenza di elementi idonei di raffronto, adottarsi il metodo analitico – ricostruttivo.

PATOLOGIA --> RISARCIMENTO DEL DANNO --> CRITERI ESTIMATIVI --> CRITERIO SINTETICO-COMPARATIVO

Il metodo sintetico-comparativo appare giustificato dalla difficoltà di calcolare un valore venale attraverso un percorso analitico-ricostruttivo (che presuppone l'edificabilità), per una zona di uso collettivo.

Il criterio sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storic... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...he, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. Siffatta rappresentatività si configura solo allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonché ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc).

In ipotesi di applicazione del criterio sintetico-comparativo, ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, che non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con i contratti di compravendita, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè l'accertamento che essi riguardino terreni muniti di caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti.

In ipotesi di applicazione del criteri... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...-comparativo, il prezzo di mercato può essere tratto da fonti diverse, quali appunto decisioni giudiziali, cessioni volontarie peraltro in tutto e per tutto comparabili con quelle di diritto comune, perizie giudiziarie, o accertamenti di valore di natura fiscale o ancora da pubblicazioni specializzate del settore, o da atti di natura privatistica diversi dalla compravendita, quali permute, transazioni o ancora locazioni, o ancora da altri documenti di equivalente valore probatorio, semprechè gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l'immobile da stimare.

Il cd. sintetico- comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non certamente al foglio catastale in cui lo stesso è collocato, bensì agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili-, ancora, a quelli temporali, e soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca della stima.

Il metodo di stima c.d. sintetico-comparativo, è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazio... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...re da attribuire al bene oggetto della stima. E siffatta rappresentatività si configura esclusivamente allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, perciò attinenti sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonché ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc), sia infine al periodo di tempo in cui ne è avvenuta la stima.

Ai fini dell'applicazione del metodo sintetico-comparativo ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, che non costituisce un numero chiuso, ma la circostanza che gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con quello da stimare. Il prezzo di mercato può essere quindi tratto anche da fonti diverse, quali cessioni volontarie, perizie giudiziarie, o accertamenti di valore di natura fiscale o ancora da pubblicazioni specializzate del settore, e quindi a maggior ragione da precedenti stime dell'UTE di terreni dello stesso Piano, nonché da accordi conclusi con i prop... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...mprecchè gli immobili che ne sono stati oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l'immobile da stimare.

Ai fini della determinazione del risarcimento del danno conseguente ad occupazione illegittima, deve essere posta, come base di valutazione, la quantificazione desumibile da atti pubblici di acquisto per suoli consimili rinvenibili presso pubblici Uffici, ovvero da dati catastali aggiornati, disponibili presso la P.A. ovvero acquisiti dai proprietari.

Il criterio sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. E siffatta rappresentatività si configura solo allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni "omogenei" con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali, ma anche alla condizione giuridica urbanistica cui sono soggetti.

L'utilizzo del metodo sintetico-comparativo presuppone il riferimento ad elementi e dati di comparazione.

Il metodo sintetico-comparativo conserva comunque pur nel sile... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...legge, natura di criterio estimativo principale.

Secondo il cd. metodo sintetico comparativo il valore del bene viene desunto dai valori dei terreni aventi le stesse caratteristiche, cioè ricadenti nella medesima Zona omogenea di PRG e soprattutto aventi il medesimo indice di fabbricabilità, indicati nei relativi atti di compravendita immobiliare.

Ai fini del risarcimento del danno conseguente ad irreversibile trasformazione del bene deve farsi ricorso, in ordine ai prezzi ed alle valutazioni (avuto riguardo, in particolare, ad atti di cessione, a procedimenti relativi all'applicazione di imposte e tributi ovvero a procedimenti in sede giudiziaria) per beni ubicati nella zona ed aventi analoghe caratteristiche di destinazione urbanistica, sia agli elementi in possesso della stessa amministrazione ed a quelli forniti dalla controparte, sia alle informazioni che possono essere acquisite presso uffici fiscali o altri pubblici ufficiali.

Ai fini del risarcimento del danno conseguente ad occupazione acquisitiva, corretta è la determinazione sulla base dei valori desunti il riferimento al valore di mercato dai valori di mercato di terreni e/o aree con caratteristiche simili e con le medesime colture praticate, forniti d... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...n intermediazioni immobiliari.

Ai fini della stima dell'area (nel caso di specie) in sede di liquidazione del risarcimento del danno, costituiscono elementi oggettivi quelli che si rifanno, nell'ambito del mercato della compravendita, al valore delle aree site nello stesso comune con analoga destinazione urbanistica ed interessate da precedenti decreti di esproprio o accordi di cessione.

Ai fini della determinazione del valore del bene illegittimamente occupato corretto legittimo è il ricorso al criterio sintetico – comparativo anziché al metodo c.d. del "valore da trasformare", qualora sussistano valori di mercato di riferimento; ciò si verifica in ipotesi in cui sia stato proprio l'Ente con la determinazione dei prezzi di cessione delle aree P.I.P., a "creare" il mercato, peraltro in una posizione istituzionale che non gli consente certo di lucrare sulla vendita di aree acquisite per finalità di pubblico interesse.

In sede di quantificazione del risarcimento del danno conseguente ad occupazione illegittima, condivisibile è il criterio di valutazione sintetica-comparativa, tenendo conto della vocazione edificatoria dell'area, della zona in cui il terreno ricade, e stimando una percentuale sint... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...icavo del prodotto edilizio realizzabile, mediante comparazione con immobili aventi caratteristiche intrinseche analoghe o sufficientemente vicine a quelle del terreno da valutare.

Condivisibile, in sede di liquidazione del risarcimento del danno da irreversibile trasformazione, la determinazione del valore del bene, utilizzando come elemento di riferimento il prezzo pagato per l'acquisto di un terreno nella medesima zona, avente la stessa destinazione urbanistica e le stesse caratteristiche di quello oggetto di stima, rapportando poi il prezzo all'epoca di perfezionamento dell'illecito, tenendo conto dei coefficienti Istat relativi all'andamento dei prezzi al consumo.



 
 Il pdf da cui è tratto questo articolo si acquista con pochi click e si scarica subito dopo il pagamento. Per maggiori info clicca qui.


© COPYRIGHT. È ammessa la riproduzione del contenuto solo con la citazione della fonte e del link

ALTRI ARTICOLI CHE POTREBBERO INTERESSARTI