Manutenzione ordinaria o straordinaria

OPERE ED INTERVENTI --> NATURA DEGLI INTERVENTI --> MANUTENZIONE

La realizzazione di una "molteplicità coordinata" di interventi edilizi con cui un immobile, ammalorato, viene integralmente “recuperato”, con l’effettuazione (pacifica) di importanti opere di rifacimento (che hanno coinvolto anche parti strutturali dell’edificio tetto, travature, impianti, vetrina, serramenti), coinvolgenti anche elementi esteriori, percepibili dall’esterno dell’edificio, dalla pubblica via, aventi un impatto visivo (anche per la scelta dei materiali), non può essere fatta rientrare in un intervento di manutenzione ordinaria, bensì straordinaria.

La qualificazione dell’intervento di frazionamento quale manutenzione straordinaria, ad opera del D.L. n. 133/2014, non è neutrale sotto il profilo sostanziale: essa comporta che l'interessato abbia piena facoltà di frazionare laddove la manutenzione str... _OMISSIS_ ...sia vietata dalla normativa di piano.

Ciò che caratterizza gli interventi di manutenzione straordinaria è la preesistenza (e presenza in atto) di un edificio sul quale si interviene al fine di rinnovarlo o parzialmente sostituirlo, onde renderlo più idoneo all’uso cui lo stesso è finalizzato. Laddove, invece, si interviene mediante demolizione (anche parziale) di un edificio e sua ricostruzione, può ricorrere sia l’ipotesi di ristrutturazione edilizia, se si rispettino le condizioni di cui all’art. 3, co. 1, lett. d) DPR n. 380/2001, sia, in difetto di queste ultime, un’ipotesi di nuova costruzione.

Gli interventi di rifacimento dell’impianto elettrico, dell’impianto idrico e del servizio igienico costituiscono lavori di manutenzione straordinaria.

In caso di intervenuto accertamento in loco dell’esecuzione di un manufatto del tutto nuovo in sostituzione di quello preesistente, i lavor... _OMISSIS_ ...n possono ricondursi alla categoria della manutenzione ordinaria.

L’apertura su muro portante per mettere in comunicazione due locali è qualificabile quale opera di manutenzione straordinaria.

Sono opere di manutenzione ordinaria per le quali non è richiesto il titolo abilitativo quelle che non alterano i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari, non comportano modifiche delle destinazioni d'uso e mantengono integra l'identità strutturale del manufatto.

Le opere di pavimentazione, di apertura dei varchi a servizio degli ingressi, di rivestimento e finitura delle opere realizzate, di montaggio dei corpi illuminanti e di piantumazioni arboree consistono in interventi di manutenzione soggetti a d.i.a. per i quali non è necessario alcun titolo concessorio in quanto non comportano alcun aggravio del carico urbanistico né alterazione dello stato dei luoghi.

Il contrasto con l’art. 6, comma 2, ... _OMISSIS_ ... TUE non è escluso per gli interventi di manutenzione straordinaria dal fatto che si tratta di interventi di minimo impatto, giacché nella disciplina statale i sopra indicati interventi di manutenzione straordinaria sono sempre soggetti a previa comunicazione, anche quando «non comportino aumento del numero delle unità immobiliari o non implichino incremento degli standard urbanistici».

Le opere e le modifiche riguardanti il consolidamento, il rinnovamento e la sostituzione di parti anche strutturali degli edifici, la realizzazione ed integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici, nonché le modificazioni dell'assetto distributivo di singole unità immobiliari costituiscono interventi di manutenzione straordinaria.

Sono interventi di manutenzione straordinaria quelli che comportano la trasformazione di una singola unità immobiliare in due o più unità immobiliari, o l'aggregazione di due o più unità immobiliari in una uni... _OMISSIS_ ...

Rientrano negli interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

La sostituzione del solaio eseguita con la modifica del solo materiale ma senza alterazione delle cubature integra un intervento di manutenzione straordinaria per la cui esecuzione è sufficiente la sola comunicazione di inizio lavori.

E' illegittimo il provvedimento che ordina la rimozione di opere realizzate in assenza di titolo edilizio (nella specie tende solari) laddove lo stesso provvedimento qualifichi l’intervento come “manutenzione ordinaria”, poiché la manutenzione ordinaria rientra nell’attività edilizia libera, ai sensi dell’art. 6 del DP... _OMISSIS_ ...01, che non richiede previo rilascio di titolo edilizio.

Le attività di manutenzione ordinaria e straordinaria rientrano nel nucleo del diritto dominicale che deve ritenersi normalmente incomprimibile da parte degli strumenti urbanistici e territoriali i quali possono disciplinarne il modo di esplicarsi solo in funzione di specifiche esigenze che attengono alla tutela del paesaggio o del patrimonio storico artistico.

La definizione di opere di manutenzione straordinaria, che si può considerare confinante con quella di ristrutturazione edilizia ex art. 3, comma 1, lettera d), D.P.R. 380/2001 (e di organismo edilizio “diverso dal precedente”, che qualifica quest’ultima), va identificata nel senso che gli interventi che sono riconducibili alla prima categoria di opere indubbiamente sono esclusi dall’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia.

Le variazioni di superficie, quando collegate al frazi... _OMISSIS_ ...rpamento di unità immobiliari originariamente distinte, rientrano tra le opere di manutenzione straordinaria e non fra gli interventi di ristrutturazione edilizia ex art. 3, comma 1, lettera d), D.P.R. 380/2001; il che significa che le variazioni di superficie non determinano, sotto il profilo giuridico, la nascita di un organismo diverso dal precedente. A maggior ragione, il discorso deve valere per le eventuali modifiche della superficie nelle singole unità immobiliari, indipendentemente dall’accorpamento o frazionamento delle stesse; purché, ovviamente, non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici.

La perimetrazione di un porticato non può essere ricompresa nelle attività di manutenzione straordinaria di cui alla lettera a) dell’art. 6 comma 2 del d.P.R. 380/2001 in quanto trattasi di attività che altera la sagoma dell’edificio.

Le opere di notevole entità e impatto urbanistico non possono qualificarsi come... _OMISSIS_ ...anutenzione ai sensi della Circolare del Ministero LL. PP. n. 1918 del 16.11.1977, la quale, comunque, non potrebbe porre deroghe alla normativa di rango legislativo regolante la materia.

Gli interventi di manutenzione straordinaria postulano la preesistenza di un organismo edilizio già ultimato ed operativo, di cui si intende conservare e rinnovare la funzionalità, e non comportano aumento della superficie utile, modifica della sagoma o mutamento della destinazione d'uso, al contrario degli interventi di ristrutturazione edilizia, che non sono vincolati al rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'edificio sul quale incidono.

La modifica della sagoma del manufatto esclude che si possa trattare di un intervento di manutenzione straordinaria.

Posto che, da un lato, l'ultima frase dell'art. 6 comma 3, l. 6 dicembre 1991 n. 394, statuisce espressamente che resta ferma la possibilità di realizzare gli interven... _OMISSIS_ ...one ordinaria e straordinaria di cui all'art. 31 comma 1 lett. a ) e b), l. 5 agosto 1978 n. 457 (fatto salvo l'onere di darne comunicazione agli organi di gestione dei Parchi Nazionali) e che, dall'altro, tali interventi edilizi possono sempre essere realizzati nell'ambito dei perimetri dei Parchi Nazionali, il successivo art. 13, l. n. 394 del 1991, nella parte in cui sottopone al preventivo nulla osta dell'Ente Parco Nazionale il rilascio di concessioni o autorizzazioni relative ad interventi, impianti ed opere all'interno del Parco Nazionale, si riferisce ad interventi edilizi diversi da quelli di manutenzione ordinaria e straordinaria ex art. 31 comma 1 lett. a ) e b ), l. n. 457 del 1978.

Le opere edilizie anche se astrattamente potrebbero qualificarsi di manutenzione, per la circostanza di inerire in concreto ad un manufatto privo di legittimità edilizia perdono tale carattere e finiscono per essere attinte dal medesimo regime giuridico, ivi compres... _OMISSIS_ ...natorio, riguardante l’edificio cui accedono: pertanto non possono essere assentite con mera d.i.a. (come se fossero interventi di manutenzione straordinaria), ma ma debbono essere sanzionati con l'ordine di demolizione.

Gli interventi di reinterro con materiale di risulta, con conseguente rilevante alterazione del piano di campagna e delle stesse caratteristiche geomorfologiche dell’area, non sono ascrivibili alla nozione di manutenzione ordinaria, la quale si attaglia ad interventi di portata inferiore e comunque risolventisi in mere opere di sistemazione dell’area.

Il rinnovamento proprio di un intervento di manutenzione straordinaria può comprendere anche innovazioni, ossia l'introduzione di elementi che modificano il precedente aspetto degli spazi e le relative funzionalità, laddove le stesse siano di carattere accessorio e minimale, mentre se le innovazioni seguono un disegno sistematico, il cui risultato oggettivo è ... _OMISSIS_ ... un organismo edilizio nell'insieme diverso da quello esistente, si ricade in un intervento di ristrutturazione edilizia.

Non può essere considerata quale intervento di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 380 del 2001, un'opera che non comporta la rinnovazione o la sostituzione di un elemento architettonico, ma realizza l'aggiunta di elementi strutturali dell'edificio, con modifica del prospetto, la cui realizzazione, pertanto, necessita senz’altro del previo rilascio del permesso di costruire, attesa la perdurante modifica dello stato dei luoghi che produce sul tessuto urbano.

Dalla definizione offerta dal T.U. edilizia, come ampliata dal D.L. n. 133 del 2014, convertito dalla L. 11 novembre 2014, n. 164, si ricava che gli interventi di manutenzione straordinaria devono intervenire su edifici preesistenti e, ovviamente, ultimati, devono inoltre riguardare parti (ancorché strutturali) e non, p... _OMISSIS_ ...ro edificio. Anche l'inserimento di elementi nuovi deve avere carattere accessorio. Non devono inoltre essere alterati volumetria, superficie e destinazione d'uso.

Un intervento consistente nella demolizione di alcune costruzioni e nella loro sostituzione con un unico fabbricato, che rispetta la destinazione funzionale dei manufatti esistenti, cumulandone i volumi è intervento che comporta la creazione di un nuovo organismo edilizio, completamente diverso rispetto ai precedenti, i quali vengono eliminati e sostituiti con un’opera che non presenta alcun elemento di continuità, salvo il solo mantenimento della volumetria e destinazione delle costruzioni esistenti. Ne deriva che l’insieme dei lavori da realizzare, in quanto diretto a dare vita a un opus novum, non è riconducibile entro il perimetro della manutenzione straordinaria.

L’articolo 3, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 380 del 2001, che a seguito delle modifiche appor... _OMISSIS_ ...;articolo 17, comma 1, lett. a), nn. 1) e 2) del D.L. 12 settembre 2014, n. 133, convertito dalla L. 11 novembre 2014, n. 164, riconduce entro la nozione di “manutenzione straordinaria” anche gli interventi “consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione di uso” non può che riferirsi all’accorpamento di unità immobiliari presenti all’interno di un unico fabbricato, ossia a interventi che possano eseguirsi senza l’integrale demolizione e ricostruzione dei manufatti precedenti, poiché è lo stesso legislatore a prevedere che la creazione di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso, attuata mediante la demolizione e ricostruzione dell’esistente, dia luogo (al... _OMISSIS_ ...turazione edilizia, ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett. b), dello stesso d.P.R. n. 380 del 2001.

Le opere che siano tali da determinare una trasformazione dei luoghi in zona vincolata non sono classificabili come interventi di manutenzione ordinaria sull'immobile.

Sono pienamente riconducibili alla tipologia di opere proprie della manutenzione straordinaria, quelle opere ch...


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