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Indennità di espropriazione: criteri estimativi per peep e pip


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titolo:INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE PER PUBBLICA UTILITÀ - dieci anni di giurisprudenza
anno:2016
pagine: 3597 in formato A4, equivalenti a 6115 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 60,00

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INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> CRITERI ESTIMATIVI --> PEEP

Nel determinare col metodo analitico-ricostruttivo il valore venale del terreno edificabile espropriato, urbanisticamente incluso in Zona PEEP, correttamente sono detratte le spese delle opere di urbanizzazione primaria poste in essere dal Comune onde assicurare l'utilizzazione edificatoria dell'area espropriata, non ancora dotata di servizi ed infrastrutture.

Nella determinazione dell'indennità di esproprio di un fondo che viene ritenuto edificabile in base al PRG ed incluso in PEEP, venendo alla determinazione del valore dell'area ed operando attraverso il metodo della deduzione del valore del suolo dal costo costruttivo, non potrà farsi capo altro che all'indice di incidenza del valore (o indice di permuta) quale indicato nei decreti dell'Autorità addetta alla pianificazione del territorio per quella tipologia di suoli sottoposti al detto PdZ.

Qualora la determinazione del valore dell'area inclusa del PEEP sia effettuata attraverso il metodo della deduzione del valore del suolo dal costo costruttivo, non potrà farsi capo altro che all'indice di incidenza del valore (o indice di permuta) quale indicato nei decreti dell'Autorità adde... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...anificazione del territorio per quella tipologia di suoli in forza della sottoposizione al detto PdZ, per il quale lo strumento urbanistico ha dettato le regole, generali ma cogenti, dalle quali ricavare i dati oggettivi per procedere alla stima delle aree ricomprese secondo il criterio analitico ricostruttivo.

E' censurabile la valutazione di terreni inseriti in piano di zona di edilizia residenziale pubblica prendendo come base di valutazione il valore del prodotto finito in zona destinata ad edilizia privata, dovendo la valutazione essere effettuata sulla base non di ciò che è stato realizzato ma di ciò che avrebbe potuto essere realizzato secondo la L. n. 865 del 1971 e successive modificazioni.

Per la valutazione di terreni inclusi in un piano di edilizia residenziale pubblica, ove si intenda adottare il metodo sintetico comparativo, la comparazione deve avvenire con le aree omogenee con destinazione similare, inserite in programma di edilizia economico popolare, mentre ove si intenda adottare il metodo analitico, devono considerarsi i beni realizzabili secondo la L. n. 865 del 1971 e successive modificazioni.

Il metodo analitico-ricostruttivo, mirando ad accertare il valore di trasformazione del suolo esprop... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ato all'interno del PEEP, impone di tenere conto degli indici di fabbricabililà correlati al totale della superficie al lordo delle aree da destinare a spazi liberi ed opere pubbliche, nonché dell'incidenza degli oneri di urbanizzazione; viceversa il metodo sintetico-comparativo si avvale di riferimenti costituiti dal prezzo pagato per immobili omogenei, e dunque già tributari della considerazione che il mercato riserva a terreni da urbanizzare.

Corretto, in sede di determinazione dell'indennità di aree incluse del PEEP, l'utilizzo del "metodo cd. sintetico-comparativo, fondato sul riferimento ai prezzi di mercato di immobili omogenei per elementi materiali (natura, posizione, consistenza morfologica e simili) e condizione giuridica.

Ai fini della determinazione del valore delle aree incluse in un PEEP, correttamente è escluso l'utilizzo di atti di cessione volontaria intercorsi tra le medesime parti relativi a terreni di cui, seppur riguardanti aree comprese nel medesimo Piano, non sia stata fornita prova delle asserite caratteristiche omogenee per posizione e per concrete modalità di utilizzazione.

Nella valutazione indennitaria di fondi espropriati, nel caso di specie per l'attuazione ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... per edilizia economica popolare, le questioni, ai fini della individuazione degli indici di fabbricabilità, concernenti lo scorporo di quote di superficie destinate a spazi pubblici e opere pubbliche nonché la detrazione degli oneri di urbanizzazione dal valore del fondo edificato, si pongono in sede di applicazione di metodi analitico-ricostruttivi e non anche del metodo sintetico-comparativo, che si avvale di indicazioni di mercato.

INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> CRITERI ESTIMATIVI --> PIP

L'edificabilità legale va apprezzata tenendo conto del PIP quale strumento conformativo; ma detta destinazione è nel contempo il presupposto ed il limite delle menzionate possibilità che vanno considerate nel solo ambito della destinazione legale della zona e non già al di fuori di essa. Ne consegue che, ai fini della determinazione dell'indennità spettante per aree incluse del pip secondo il criterio sintetico – comparativo, i soli elementi di comparazione omogenei sono dati dai terreni pur essi inclusi nel PIP (e non da quelli che hanno destinazioni diverse). Sono pertanto inutilizzabili per la comparazione atti da reputarsi non rappresentativi sia per diversa ubicazione dei terreni che ne costit... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ggetto (non inclusi nel PIP) e sia per la data di relativa stipula.

Nella determinazione del valore delle aree comprese nel P.I.P. eseguita mediante applicazione del metodo analitico – ricostruttivo, il relativo calcolo che si fonda sulla natura edificabile impressa ai terreni dalla variante che approva il piano, non può prescindere, nell'ambito di una valutazione - indipendentemente dalle specifiche destinazioni - complessiva della potenzialità edificatoria dell'intera area, corrispondente ad evidenti esigenze di omogeneizzazione, dalle limitazioni di natura urbanistica imposte dallo stesso piano e dalla normativa di riferimento.

Le aree comprese nell'ambito di un piano per gli insediamenti produttivi (PIP), assumono carattere edificatorio e subiscono la conformazione propria del piano stesso, onde, nella determinazione del loro valore (nella fattispecie eseguita mediante applicazione del metodo analitico - ricostruttivo), come non si può tenere conto, ai fini della liquidazione dell'indennità di espropriazione, dell'incidenza negativa esercitata sul valore dell'area dal vincolo specifico di destinazione preordinato all'esproprio, così sono invece suscettibili di considerazione i vincoli di conformazione sta... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ipendentemente dall'espropriazione, in virtù della preesistente destinazione urbanistica legale e deve, perciò, in particolare, essere fatto riferimento agli "standards" del piano anzidetto, come, ad esempio, agli indici di fabbricabilità previsti da quest'ultimo.

Nella determinazione del valore delle aree comprese nel P.I.P. appare di intuitiva evidenza che, ove si prescinda da spazi non edificabili in quanto, poiché, ad esempio, riservati a parcheggio, interessati da vincoli, può verificarsi un'indebita dilatazione dei volumi realizzabili, con il risultato di falsare la valutazione derivante dall'applicazione del metodo analitico ricostruttivo, con ovvie ricadute negative sulla determinazione della giusta indennità.



 
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