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Indennità di esproprio: tertium genus

La questione indennitaria, pur ancora condizionata dal prioritario e fondamentale dilemma edificabilità-non edificabilità, ammette, ove non vi siano spazi di riconoscimento alla rendita di trasformazione del suolo, che sia dato rilievo ad una vasta gamma di attività umane che sul territorio si sviluppano, nell'intento premiale della libertà di iniziativa privata.

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titolo:INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE PER PUBBLICA UTILITÀ - dieci anni di giurisprudenza
anno:2016
pagine: 3597 in formato A4, equivalenti a 6115 pagine in formato libro
formato: pdf  
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INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE NON EDIFICABILI --> CRITERIO INDENNITARIO --> TERTIUM GENUS

La natura non edificabile dell'area non esclude, per effetto della nota decisione n. 181 del 2011 della Corte costituzionale, la sua valutazione in base al criterio generale dell'indennizzo pari al valore venale del bene, che impone di tenere conto delle obbiettive e intrinseche caratteristiche e attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni ulteriori e diverse da quelle agricole, intermedie tra le stesse e quelle edificatorie, consentite dalla normativa vigente e conformi agli strumenti di pianificazione urbanistica, previe le opportune autorizzazioni amministrative.

Per effetto della sentenza n. 181 del 2011, che ha dichiarato l'illegittimità costituzionale del D.L. n. 333 del 1992, art. 5-bis, comma 4, (e, in via consequenziale, del D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, art. 40, commi 2 e 3), deve ritenersi consentito al proprietario di ottenere la determinazione dell'indennità di espropriazione in base al valore agricolo effettivo del fondo, se coltivato, ovvero, in alternativa, di dimostrare, anche attraverso rigorose indagini tecniche e specializzate, che, sempre all'interno della categoria dei suoli inedificabili, il predett... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...grave; mutato e/o aumentato in conseguenza di una diversa destinazione del bene egualmente compatibile con l'accertata esclusione della sua vocazione edificatoria.

L'applicazione del criterio generale dell'indennizzo pari al valore venale del bene, fissato dalla L. 25 giugno 1865, n. 2359, art. 39 (a seguito della sentenza della Corte Cost. n. 181/2011), comporta necessariamente l'estensione anche alla stima dell'indennizzo in questione dei medesimi principi già applicati per quello rivolto a risarcire l'espropriazione illegittima degli stessi fondi non edificatori; quali impongono di tener conto delle obbiettive ed intrinseche caratteristiche ed attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni autorizzate dagli strumenti di pianificazione del territorio: perciò consentendo pure al proprietario interessato da un'espropriazione rituale, di dimostrare, sempre all'interno della categoria suoli/inedificabili, che il fondo, in parte qua, è suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo.

Per effetto dell'espunzione dall'ordinamento dei criteri previsti della L. n. 865 del 1971, art. 16 e della L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, comma 4, per l'esproprio delle aree agricole deve procedersi alla determinazione dell'... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...rave; (nel caso di specie per l'esproprio parziale), applicando ai terreni occupati ed ablati il criterio generale dell'indennizzo pari al valore venale del bene, che impone di tenere conto delle obbiettive e intrinseche caratteristiche e attitudini del terreno in relazione alle utilizzazioni ulteriori e diverse da quelle agricole, intermedie tra le stesse e quelle edificatorie (quali parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti), consentite dalla normativa vigente e conformi agli strumenti di pianificazione urbanistica, previe le opportune autorizzazioni amministrative.

A seguito delle sentenze della Corte Cost. n. 348/2007 e 181/2011 non è venuta meno la distinzione tra suoli edificabili e non edificabili che discende, invero, dall'attività di pianificazione del territorio rimessa agli Enti territoriali. Da ciò consegue che un suolo, che sia inedificabile in virtù dell'imposizione di un vincolo conformativo, non può ricevere arbitrarie valorizzazioni edificatorie, dovendo, invece, valutarsi la possibilità di una sua utilizzazione intermedia - tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti e... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...pre che sia assentita dalla normativa vigente, sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.

In un sistema di valutazione ancorato al criterio del valore di mercato, si deve tenere conto anche delle possibilità di trarre reddito dall'immobile in relazione agli usi possibili, ancorché non attuali; deve tuttavia trattarsi di possibilità concrete ed effettive (secondo il criterio elaborato nella scienza estimativa del c.d.highest and best use), potendo il proprietario dimostrare il valore effettivo del suolo in conseguenza di una diversa destinazione del bene (compatibile con l'accertata inedificabilità).

La sentenza Corte cost. 11.6.2011, n. 181, per i terreni agricoli, ha rimesso l'indennità alla valutazione del mercato, pur senza equiparare i terreni agricoli ai suoli edificabili. Applicandosi dunque il criterio generale del valore venale pieno, tratto dalla L. 25 giugno 1865, n. 2359, art. 39, la valutazione va operata in base alla suscettibilità di uno sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo che, pur senza raggiungere il livello dell'edificatorietà, rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie tra l'agricola e l'edificatoria, ad esempio, parche... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ti, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti.

La pronuncia della Corte costituzionale n. 181/2011 ha in sostanza comportato il riconoscimento di un tertium genus tra suoli che godono o meno della prerogativa dell'edificabilità, consentendo che quelli non edificabili vengano valutati in base a criteri oggettivi, idonei a premiarne utilizzazioni alternative, purché, comunque, non rapportabili all'edificazione. L'intervento della Corte costituzionale ha sganciato l'indennizzo dei suoli non edificabili dal valore agricolo medio, e ne ha consentito la valorizzazione in base alle caratteristiche oggettive, che tengano conto di loro possibili utilizzabilità economiche, ulteriori e diverse da quelle agricole, consentite dalla normativa vigente e conformi agli strumenti di pianificazione urbanistica, previe le opportune autorizzazioni amministrative.

L'applicazione del criterio venale del bene comporta necessariamente l'estensione anche alla stima dell'indennizzo dei suoli non edificabili dei medesimi principi già applicati per quello rivolto a risarcire l'espropriazione illegittima degli stessi fondi non edificatori; tali principi impongono di tener conto delle obbiettive ed intrinseche caratteri... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ttitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni autorizzate dagli strumenti di pianificazione del territorio e perciò consentendo pure al proprietario interessato da un'espropriazione rituale, di dimostrare sempre all'interno della categoria suoli/inedificabili, che il fondo, in parte qua, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificatorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria.

Il carattere non edificabile dell'area (nel caso di specie per effetto della destinazione a servizi tecnologici- servizi speciali, avente carattere di generalità ed astrattezza e quindi carattere conformativo), deve assecondare, nella valutazione a fini indennitari, le possibili utilizzazioni extra-agricole dei suoli, alla luce della sentenza Corte cost. 11.6.2011, n. 181.

La sentenza Corte cost. 11.6.2011, n. 181, per i terreni agricoli e quelli che sono da considerare non edificabili, ha rimesso l'indennità alla valutazione del mercato, pur senza equipararli ai suoli edificabili. Applicandosi dunque il criterio generale del valore venale pieno, tratto dall... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...gno 1865, n. 2359, art. 39, la valutazione va operata in base alla suscettibilità di uno sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, che, pur senza raggiungere il livello dell'edificatorietà, rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie tra l'agricola e l'edificatoria, ad esempio, parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti.

La pronuncia della Corte costituzionale n. 181/2001, ha in sostanza comportato il riconoscimento di un tertium genus tra suoli che godono o meno della prerogativa dell'edificabilità, consentendo che quelli non edificabili vengano valutati in base a criteri oggettivi, idonei a premiarne utilizzazione alternative, purché, comunque, non rapportabili all'edificazione, sicché, attraverso il sistema indennitario delle aree non edificabili viene in considerazione l'iniziativa privata non strettamente commisurata alla rendita di trasformazione dei suoli. L'intervento della Corte costituzionale ha sganciato l'indennizzo dei suoli non edificabili dal valore agricolo medio, e ne ha consentito la valorizzazione in base alle caratteristiche oggettive, che tengano conto di loro possibili utilizzabilità economiche, ulteriori e diverse da quelle... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...consentite dalla normativa vigente e conformi agli strumenti di pianificazione urbanistica, previe le opportune autorizzazioni amministrative.

La rigida dicotomia tra suoli edificabili e suoli agricoli ha perso quei connotati di drammaticità di cui la questione si caricava nella prospettiva del proprietario espropriato, sospeso nell'alternativa tra un compenso corrispondente alla rendita di trasformazione dell'area e un simbolica prestazione agganciata a valori tabellari insignificanti; se è vero che il valore di mercato assicura, per i suoli edificabili, un valore pieno e non più dimezzato, per quelli che non abbiano la prerogativa dell'edificabilità, il valore di mercato deve tener conto, rispetto al minimum dei valori tabellari di cui alla L. 22 dicembre 1971, n. 865, artt. 15 e 16, di quanto suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, rispecchiando possibilità di utilizzazioni ulteriori rispetto alla destinazione agricola e quella edificatoria, anche se non gli indici di valutazione attinenti al concetto di edificabilità di fatto.

La riconosciuta natura non edificabile del terreno non comporta l'applicazione dei valori tabellari di cui alla L. n. 865 del 1971, art. 16, che sono s... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...rati incostituzionali dalla sentenza 181/11. L'indennità va commisurata ad un valore del fondo accertato secondo una destinazione compatibile con la sua accertata non edificatorietà, in ragione di uno sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, che pur senza raggiungere i livelli di prezzo delle aree edificabili, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria, comunque assentite dalla normativa vigente anche con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.

La pronuncia della Corte costituzionale (n. 181/2001), ha in sostanza comportato il riconoscimento di un tertium genus tra suoli che godono o meno della prerogativa dell'edificabilità, consentendo che quelli non edificabili vengano valutati in base a criteri oggettivi, idonei a premiarne utilizzazione alternative, purché, comunque, non rapportabili all'edificazione, sicché, attraverso il sistema indennitario delle aree non edificabili viene in considerazione l'iniziativa privata non strettamente commisurata alla rendita di trasformazione dei suoli.

Il riconoscimento del carattere inedificabile dei beni espropriati, escludendo p... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...i conto delle potenzialità edificatorie, deve assecondare le possibili utilizzazioni extra-agricole dei suoli, alla luce della sentenza Corte cost. 11.6.2011, n. 181. La stima dell'indennità deve essere effettuata utilizzandosi il criterio generale del valore venale pieno, tratto dalla L. 25 giugno 1865, n. 2359, art. 39 potendo risultare che il fondo è suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere il livello dell'edificatorietà e che, quindi, ha una valutazione di mercato che rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie tra l'agricola e l'edificatoria, ad esempio, parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti.

La sentenza Corte cost. n. 181/2011, per i terreni agricoli e quelli che sono da considerare non edificabili, ha rimesso l'indennità alla valutazione del mercato, pur senza equipararli ai suoli edificabili. Applicandosi dunque il criterio generale del valore venale pieno, tratto dalla L. 25 giugno 1865, n. 2359, art. 39 la valutazione va operata in base alla suscettibilità di uno sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, che pur senza raggiungere il livello dell'edificatorietà, rispecchia... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...à di utilizzazione intermedie tra l'agricola e l'edificatoria, ad esempio, parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti.

La sentenza Corte cost. n. 181/2011 ha in sostanza comportato il riconoscimento di un tertium genus tra suoli che godono o meno della prerogativa della edificabilità, consentendo che quelli non edificabili vengano valutati in base a criteri oggettivi, idonei a premiarne utilizzazione alternative, purché, comunque, non rapportabili all'edificazione, sicché, attraverso il sistema indennitario delle aree non edificabili viene in considerazione l'iniziativa privata non strettamente commisurata alla rendita di trasformazione dei suoli.

A seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 181/2011, per i suoli non edificabili, come anche per quelli edificabili, occorre assicurare la piena reintegrazione patrimoniale del proprietario privato del bene, commisurandone il prezzo alle indicazioni del mercato, sulla base delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del suolo, tenendo conto della suscettibilità di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, rispecchiante possibilità di utilizzazioni intermedie tra quella agricola e quell... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ria.

La pronuncia della Corte costituzionale 181/2011 ha in sostanza comportato il riconoscimento di un tertium genus tra suoli che godono o meno della prerogativa della edificabilità, consentendo che quelli non edificabili vengano valutati in base a criteri oggettivi, idonei a premiarne utilizzazione alternative, purché, comunque, non rapportabili all'edificazione sicché, attraverso il sistema indennitario delle aree non edificabili viene in considerazione l'iniziativa privata non strettamente commisurata alla rendita di trasformazione dei suoli.

L'intervento della Corte costituzionale (181/2011) ha sganciato l'indennizzo dei suoli non edificabili dal valore agricolo medio, e ne ha consentita la valorizzazione in base alle caratteristiche oggettive, che tengano conto di loro possibili utilizzabilità economiche, ulteriori e diverse da quelle agricole, intermedie tra le stesse e quelle edificatorie (quali parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti), consentite dalla normativa vigente e conformi agli strumenti di pianificazione urbanistica, previe le opportune autorizzazioni amministrative.

L'acquisizione della consapevolezza della limitatezza della "r... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...itorio", prospetta un ripensamento radicale sull'uso del suolo, non prioritariamente destinato all'edificazione, ma votato all'uso della collettività quale fattore di miglioramento dei servizi e di innalzamento della qualità della vita, anche ove destinato alla semplice conservazione. Le future attività di uso, anche non invasivo, del territorio, sono al momento indifferenziatamente sintetizzabili in un tertium genus, la cui casistica verrà elaborata dalla giurisprudenza dei prossimi anni, e che nell'ottica indennitaria saranno sempre più distaccati dalla penalizzante considerazione tradizionale della natura agricola quale ineluttabile alternativa alla trasformazione del suolo in senso edilizio.

Per effetto della sentenza della Corte Cost. n. 181/2011, deve applicarsi il criterio generale della L. n. 2359 del 1865, art. 39, consentendosi ai proprietari di dimostrare che il fondo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificabilità, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchi possibili e consentite utilizzazioni intermedie tra quella agricola e quella edificabile (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti, ecc.). La pronuncia della Corte cos... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... ha in sostanza comportato il riconoscimento di un tertium genus tra suoli che godono o meno della prerogativa della edificabilità, consentendo che quelli non edificabili vengano valutati in base a criteri oggettivi, idonei a premiarne utilizzazione alternative, purché, comunque, non rapportabili all'edificazione.

Attraverso il sistema indennitario delle aree non edificabili viene in considerazione l'iniziativa privata non strettamente commisurata alla rendita di trasformazione dei suoli. L'indennizzo dei suoli non edificabili è dunque sganciato dal valore agricolo medio, e consente la valorizzazione in base alle caratteristiche oggettive, che tengano conto di loro possibili utilizzabilità economiche, ulteriori e diverse da quelle agricole, consentite dalla normativa vigente e conformi agli strumenti di pianificazione urbanistica, previe le opportune autorizzazioni amministrative.

L'effettivo "valore di mercato" delle aree per la quantificazione dell'indennità d'esproprio va individuato in relazione al valore venale delle aree nel comune commercio. Dovendo assicurarsi comunque un "serio ristoro", il diritto al "giusto indennizzo" del titolare dei diritti dominicali esistenti sul suolo deve cioè essere rappor... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ore commerciale degli immobili, come desunto dal loro stato, al tempo dell'espropriazione. A tal fine si deve considerare tutte le caratteristiche del suolo, ivi compresa la sua ubicazione (interna o esterna a centri abitati), ed anche la presenza di acqua, energia elettrica, opere urbanizzative e altre infrastrutture.

L'espropriazione dei suoli non edificabili, deve essere indennizzata a un giusto prezzo che tenga conto delle prerogative oggettive dell'immobile, che ne valorizzino usi anche non agricoli (ad esempio, parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti), senza, peraltro, che allo stesso possa essere attribuita natura edificabile in contrasto con la disciplina urbanistica.

L'intervento della Corte costituzionale (n. 181/2011), ha sganciato l'indennizzo dei suoli non edificabili dal valore agricolo medio, e ne ha consentita la valorizzazione in base alle caratteristiche oggettive, che tengano conto di loro possibili utilizzabilità economiche, ulteriori e diverse da quelle agricole, consentite dalla normativa vigente e conformi agli strumenti di pianificazione urbanistica, previe le opportune autorizzazioni amministrative.

La destinazione dell'area a utilizzazioni pubblic... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ermina, a seguito dell'intervento della Corte costituzionale, con la sentenza n. 181/11, un indennizzo espropriativo che fuori dalla logica della rendita fondiaria urbana, può tener conto delle caratteristiche oggettive del fondo e della sua utilizzabilità economica. Il decisum della Consulta apre ora nuovi orizzonti alla questione indennitaria, che pur ancora condizionata dal prioritario e fondamentale dilemma edificabilità- non edificabilità, ammette, ove non vi siano spazi di riconoscimento alla rendita di trasformazione del suolo, che sia dato rilievo ad una vasta gamma di attività umane che sul territorio si sviluppano, nell'intento premiale della libertà di iniziativa economica.

L'acquisizione della consapevolezza della limitatezza della "risorsa territorio", particolarmente nel nostro Paese, reduce da processi di urbanizzazione incontrollata, prospetta un ripensamento radicale sull'uso del suolo, non prioritariamente destinato all'edificazione, ma votato all'uso della collettività quale fattore di miglioramento dei servizi e di innalzamento della qualità della vita, anche ove destinato alla semplice conservazione. Le future attività di uso, anche non invasivo, del territorio, sono al m... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...fferenziatamente sintetizzabili in un tertium genus, la cui casistica verrà elaborata dalla giurisprudenza dei prossimi anni, e che nell'ottica indennitaria saranno sempre più distaccati dalla penalizzante considerazione tradizionale della natura agricola quale ineluttabile alternativa alla trasformazione del suolo in senso edilizio.

In tema d'indennità di esproprio, l'inapplicabilità del v.a.m., ovviamente nei rapporti non esauriti, implica il necessario riferimento al valore venale pieno, potendo l'interessato anche dimostrare che il fondo è suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere il livello dell'edificatorietà e che, quindi, ha una valutazione di mercato che rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie tra l'agricola e l'edificatoria.

La stima dell'indennità dev'essere effettuata applicando il criterio generale del valore venale pieno, potendo l'interessato anche dimostrare che il fondo è suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere il livello dell'edificatorietà e che, quindi, ha una valutazione di mercato che rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ola e l'edificatoria (ad esempio, parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti).

Al fine di determinare la giusta indennità per i terreni non edificabili deve essere applicata la regola che impone di tener conto delle obbiettive ed intrinseche caratteristiche ed attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni autorizzate dagli strumenti di pianificazione del territorio, pertanto consentendo al proprietario interessato dalla espropriazione sostanziale, di dimostrare, che il suo fondo, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificatorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ecc), utilizzazioni beninteso assentite dalla normativa vigente anche con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.

A seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 181 del 2011, il criterio generale fissato dalla L. n. 2359 del 1865, art. 39, del riferimento al valore venale del bene, impone di tenere co... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...biettive e intrinseche caratteristiche e attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni ulteriori e diverse da quelle agricole, intermedie tra le stesse e quelle edificatorie (quali parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti), consentite dalla normativa vigente e conformi agli strumenti di pianificazione urbanistica, previe le opportune autorizzazioni amministrative.

L'applicazione del criterio generale dell'indennizzo pari al valore venale del bene impone di tenere conto delle obbiettive e intrinseche caratteristiche e attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni ulteriori e diverse da quelle agricole, intermedie tra le stesse e quelle edificatorie (quali parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti), consentite dalla normativa vigente e conformi agli strumenti di pianificazione urbanistica, previe le opportune autorizzazioni amministrative.

Alla luce della sentenza della Corte Cost. n. 181 del 2011, l'indennità di espropriazione inerente ai suoli non edificabili, in applicazione del criterio generale della L. n. 2359 del 1865, art. 39, deve ora essere quantificata in base al valore venale del bene, consentendosi ai proprieta... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...trare che il fondo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificabilità, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchi possibili e consentite utilizzazioni intermedie tra quella agricola e quella edificabile.

Per effetto della sentenza della Corte Cost. n. 181/2001 deve essere consentito al proprietario espropriato di dimostrare sempre all'interno della categoria suoli inedificabili, che il fondo, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificatorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ecc.), semprechè assentite dalla normativa vigente sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.

Al fine di determinare la giusta indennità per i terreni non edificabili occorre tener conto delle obbiettive ed intrinseche caratteristiche ed attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni autorizzate dagli strumenti di pianificazione del territorio, pertanto consentendo pure al proprietario di dimostrar... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...uo fondo, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificatorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria.

Per effetto della sentenza Corte Cost. n. 181 del 2011, occorre dare ingresso per la stima dell'indennità di esproprio al criterio generale del valore venale di cui alla L. n. 2359 del 1865, art. 39 dovendosi consentire al proprietario di dimostrare che il fondo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificabilità, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchi possibili e legittime utilizzazioni ulteriori e diverse da quella agricola quali consentite dalle sue reali consistenza e complessive potenzialità.

Al fine di determinare il risarcimento del danno per acquisizione sostanziale dei terreni non edificabili, deve essere applicata la regola che impone di tener conto delle obbiettive ed intrinseche caratteristiche ed attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni autorizzate dagli strumenti di pianificazione del territorio, pertanto consentendo pure al proprietario di dimostrare che il suo fondo, suscettibile... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...mento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificatorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ecc), utilizzazioni beninteso assentite dalla normativa vigente anche con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.

La recente giurisprudenza successiva alla sentenza della Corte Cost. n. 181/2011, fa presente come il criterio generale dell'indennizzo pari al valore venale del bene impone di tenere conto delle obbiettive e intrinseche caratteristiche e attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni ulteriori e diverse da quelle agricole, intermedie tra le stesse e quelle edificatorie (quali parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti), consentite dalla normativa vigente e conformi agli strumenti di pianificazione urbanistica, previe le opportune autorizzazioni amministrative.

A seguito della sentenza della Corte Cost. n. 181/2011, al fine di determinare la giusta indennità per i terreni non edificabili, deve es... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ata la regola già elaborata per l'occupazione espropriativa, la quale impone di tener conto delle obbiettive ed intrinseche caratteristiche ed attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni autorizzate dagli strumenti di pianificazione del territorio, pertanto consentendo al proprietario interessato dalla espropriazione rituale, di dimostrare, che il suo fondo, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificatorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria.

La sopravvenuta declaratoria d'incostituzionalità (Corte Cost. n. 181 del 2011) dei criteri riduttivi previsti per i terreni non edificabili, impone il ricorso al criterio generale del valore di mercato del bene, di cui alla L. n. 2359 del 1865, art. 39, con la possibilità per i proprietari di dimostrare che il fondo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificabilità, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchi possibili e consentite utilizzazioni intermedie tra quella agricola e quella edificabile.

Ancorchè non possa escludersi che valore di m... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...lore agricolo minimo o massimo dei suoli suoli non edificabili siano talvolta, in concreto, coincidenti, non v'è dubbio che assai spesso il primo valore risulti (anche notevolmente) superiore al secondo, in quanto l'appetibilità di un terreno sul mercato non dipende solo dalla sua edificabilità, ma da molteplici altri fattori, primi fra tutti la sua posizione e le concrete possibilità di suo sfruttamento per fini diversi dalla coltivazione.

Al fine di determinare la giusta indennità per i terreni non edificabili, deve essere applicata la regola che impone di tener conto delle obbiettive ed intrinseche caratteristiche ed attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni autorizzate dagli strumenti di pianificazione del territorio, perciò consentendo pure al proprietario interessato da un'espropriazione rituale, di dimostrare che il fondo, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificatorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria.

Ai suoli di cui è riconosciuta l'inedificabilità, a seguito della sentenz... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...t. n. 181 del 2011, deve applicarsi il criterio generale della L. n. 2359 del 1865, art. 39 consentendosi ai proprietari di dimostrare che il fondo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificabilità, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchi possibili e consentite utilizzazioni intermedie tra quella agricola e quella edificabile (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti, ecc.), semprechè assentite dalla normativa vigente sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.

A seguito della sentenza della Corte Cost. n. 181/2011, per la stima dell'indennità deve essere consentito al proprietario espropriato di dimostrare sempre all'interno della categoria suoli inedificabili, che il fondo, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificatorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ecc): semprecchè assentite dalla normativa vigente sia pure con il c... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...o delle opportune autorizzazioni amministrative.

A seguito della dichiarazione d'illegittimità dei metodi di determinazione del valore dei suoli agricoli basati sui valori agricoli medi, la Corte di cassazione ha affermato che occorre tener conto delle obbiettive ed intrinseche caratteristiche ed attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni autorizzate dagli strumenti urbanistici, perciò consentendo al proprietario di dimostrare che il fondo, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificatorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria semprechè assentite dalla normativa vigente.

A seguito della sentenza n. 181/2011, l'indennizzo dovuto all'espropriato deve rappresentare un serio ristoro. Per raggiungere tale finalità occorre fare riferimento al valore del bene in relazione alle sue caratteristiche essenziali, fatte palesi dalla potenziale utilizzazione economica di esso, secondo la legge. Solo in tal modo può assicurarsi la congruità del ristoro spettante all'espropriato ed evitare che esso sia meramente apparen... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...rio rispetto al valore del bene.

A seguito della sentenza della Corte Cost. n. 181/2011 per la stima dell'indennità deve essere consentito al proprietario espropriato di dimostrare sempre all'interno della categoria suoli/inedificabili, che il fondo, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificatorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ecc.), semprechè assentite dalla normativa vigente sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.

L'applicazione del criterio del valore venale del bene avente destinazione agricola/non edificatoria, comporta l'estensione alla stima dell'indennizzo per le aree in questione dei medesimi principi già applicati per il risarcimento conseguente ad occupazione illegittima degli stessi fondi non edificatori; detti criteri consentono al proprietario di dimostrare, sempre all'interno della categoria suoli/inedificabili, che il fondo, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da q... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...olo, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ecc.), semprechè assentite dalla normativa vigente.

A seguito della decisione 181/2011 della Corte Costituzionale deve tenersi conto delle obbiettive ed intrinseche caratteristiche ed attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni (non edificatorie) autorizzate dagli strumenti di pianificazione del territorio.

A seguito della decisione 181/2011 della Corte Costituzionale deve consentirsi ai proprietari di dimostrare sempre all'interno della categoria suoli/inedificabili, che l'area, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificatorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative,chioschi per la vendita di prodotti ecc.).

L'applicazione del criterio del valore venale del bene avente destinazione agricola/non edificatoria, com... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ensione alla stima dell'indennizzo per le aree in questione dei medesimi principi già applicati per il risarcimento del danno; detti criteri consentono al proprietario di dimostrare sempre all'interno della categoria suoli/inedificabili, che il fondo, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ecc.), semprechè assentite dalla normativa vigente.

Con riferimento a terreno privi di vocazione edificatoria, l'ammontare delle indennità va accertata consentendo al proprietario di dimostrare, all'interno della categoria suoli inedificabili, che essi sono suscettibili di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo ed hanno un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia possibilità di utilizzazioni intermedie (parcheggi, depositi ecc).

Se, da un lato, deve prestarsi ossequio all'indirizzi in base al quale l'assenza di indice di fabbricabilità non fa degradare il valore del fondo (nel caso di specie astrattamente edificabile... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...reto inedificabile per via della mancanza dell'indice minimo di fabbricabilità), alla stregua del suolo agricolo, è, di contro rilevante come in un fondo di tal fatta siano compatibili impieghi collaterali ed altamente remunerativi (es. parcheggi all'aperto). Ne consegue che il valore risultante dalla decurtazione del 20% del valore riferito a fondo edificabile, pare certamente consono alla fattispecie di fondo non edificabile ma non agricolo.

Una volta espunto il parametro di calcolo incentrato sui VAM, deve essere applicata la regola la quale impone di tener conto delle obbiettive ed intrinseche caratteristiche ed attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni autorizzate dagli strumenti di pianificazione del territorio, perciò consentendo pure al proprietario interessato da un'espropriazione rituale, di dimostrare che il fondo, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificatorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative,chioschi per la vendita di prodotti ecc.), utilizzazioni beninteso a... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...lla normativa vigente.

INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE NON EDIFICABILI --> CRITERIO INDENNITARIO --> TERTIUM GENUS --> AREA AGRICOLA

Con riferimento ai suoli agricoli, l'intervento della Corte costituzionale (sentenza n. 181/2011), è valso a emancipare la questione indennitaria dal condizionamento del valore agricolo medio, nel senso che il ristoro per la perdita della proprietà non può non tener conto dei requisiti specifici del bene. L'espropriazione del terreno urbanisticamente inserito in zona agricola, configura il diritto del proprietario ad essere compensato per le specifiche prerogative del bene, che ne consentano un utilizzo anche per iniziative non strettamente agricole. Resta però vigente il baluardo dell'edificabilità legale, che impedisce una valutazione indennitaria in contrasto con la disciplina urbanistica.

Per effetto della sentenza della Corte costituzionale n. 181/11, la stima dell'indennità di area agricola deve essere effettuata utilizzandosi il criterio generale del valore venale pieno, tratto dalla L. n. 2359 del 1865, art. 39, potendo l'interessato anche dimostrare che il fondo è suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso da quello ag... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... senza raggiungere il livello dell'edificatorietà e che, quindi, ha una valutazione di mercato che rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie tra l'agricola e l'edificatoria, ad esempio, parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti.

Per effetto della sentenza Corte cost. n. 181 del 2011, anche per i terreni non edificabili e coltivati, le indennità di espropriazione e di occupazione temporanea in procedimenti non soggetti ratione temporis al TU n. 327 del 2001, devono essere commisurate al valore di mercato di tali beni, facendo riferimento al criterio generale della L. n. 2359 del 1865, art. 39 senza valorizzazione dell'edificabilità di fatto ma dovendosi consentire ai proprietari di dimostrare che il fondo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificabilità, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchi anche possibili ed urbanisticamente consentite utilizzazioni intermedie tra quella agricola e quella edificabile.

Relativamente ad area di cui è accertata la natura agricola, a seguito della sopravvenuta sentenza n. 181 del 2011 della Corte Costituzionale, deve applicarsi il criterio generale della L. n. 2359 del 1865, art. 3... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ndosi ai proprietari di dimostrare che il fondo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificabilità, abbia avuto un'effettiva e documentata valutazione di mercato.

Al fine di determinare la giusta indennità per un terreno non edificabile (nel caso di specie per essere inserito in zona agricola), deve essere applicata la regola già elaborata dalla Cassazione per l'occupazione espropriativa, la quale consente al proprietario di dimostrare, che il suo fondo, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificatorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ecc), utilizzazioni beninteso assentite dalla normativa vigente anche con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.

A seguito della sentenza della Corte Cost. n. 181/2011, per la stima dell'indennità di area agricola deve tenersi conto delle obiettive caratteristiche ed attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni autorizzate dagli strumenti di pianificazione del te... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...uindi consentendo ai proprietari di dimostrare, sempre all'interno della categoria suoli inedificabili, che il fondo, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificatorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria, semprechè assentite dalla normativa vigente sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.

Il ricorso al valore venale per la determinazione dell'indennità relativa ad aree non edificabili/agricole, non significa affatto, considerato che la sentenza n. 181/2011 non ha inciso sulla permanenza della dicotomia legale tra suoli edificabili e non, che detto prezzo potrà essere calcolato con il criterio dell'edificabilità di fatto o che le aree non edificabili potranno essere equiparate a quelle edificabili, ma che dovrà essere applicata la regola già elaborata dalla Cassazione (anche a sezioni unite) da altre un decennio per l'occupazione espropriativa, la quale impone di tener conto delle obiettive ed intrinseche caratteristiche ed attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni autorizzate dagl... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... di pianificazione del territorio.

INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE NON EDIFICABILI --> CRITERIO INDENNITARIO --> TERTIUM GENUS --> ATTREZZATURE MILITARI

Fermo restando l'inedificabilità dell'area destinata ad attrezzature militari e di ordine pubblico, la determinazione dell'indennità di espropriazione deve essere effettuata, per effetto della sentenza della Corte Cost. n. 181/2011, sulla base del valore venale alla data del decreto ablatorio, tenendo conto della destinazione specifica in rapporto a un tipo d'edificabilità per attrezzature e servizi, che comporta comunque un valore di mercato diverso da quello fondato solo sui Valori Agricoli Medi predeterminati e tabellari, cioè su criteri astratti e ritenuti illegittimi costituzionalmente, dovendosi invece liquidare il dovuto in concreto e in relazione ai prezzi di mercato dei terreni con analoga destinazione nella medesima zona.

INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE NON EDIFICABILI --> CRITERIO INDENNITARIO --> TERTIUM GENUS --> ATTREZZATURE SPORTIVE

L'iniziativa privata, lungi dal costituire parametro di distinzione tra suoli edificabili e non edificabili, rappresenta elemento determinante della valutazione... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ia, commisurando l'appetibilità sul mercato di una determinata area, atteso l'impiego cui la stessa è destinata, in vista degli usi legalmente consentiti. In altre parole, che la realizzazione un impianto pubblico (campo di calcio) sia possibile ad iniziativa privata, non vale a trasformare un suolo da agricolo a edificabile (né logicamente si comprende in cosa potrebbe consistere l'attività edilizia ad esso funzionale), ma contribuisce a conferire valenza economica al suolo, costituendo lo stesso possibile fattore di produzione di un'attività imprenditoriale.

Pur in mancanza della prerogativa dell'edificabilità, per essere l'area destinata a impianto pubblico (zona sportiva), l'accertamento del valore dell'immobile, corrispondente all'indennità di espropriazione (cui relazionare l'indennità di occupazione), va commisurato al valore di mercato, tenendo conto delle obiettive ed intrinseche caratteristiche ed attitudini dell'area, in relazione alle utilizzazioni autorizzate dagli strumenti di pianificazione del territorio. In particolare, trattandosi di impianto sportivo, il valore va rapportato alla domanda di aree idonee ad ospitare tale tipo di strutture nel quadro di iniziative economiche volte alla valoriz... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...estione con criteri di imprenditorialità.

INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE NON EDIFICABILI --> CRITERIO INDENNITARIO --> TERTIUM GENUS --> EDILIZIA SCOLASTICA

In relazione ai terreni non edificabili (nel caso di specie per essere destinati ad edilizia scolastica), poiché il criterio del VAM (valore agricolo medio), previsto dalla L. n. 865 del 1971, art. 16 e della L. n. 359 del 1992, art. 5-bis, comma 4, è stato dichiarato incostituzionale con sentenza del Giudice delle L. n. 181 del 2011, la stima dell'indennità di espropriazione deve essere effettuata applicando il criterio generale del valore venale pieno, tenendo conto, se sussistenti, delle possibilità di utilizzazione intermedie tra l'agricola e l'edificatoria.

La sentenza della Corte costituzionale n. 181/2011, ha sganciato l'indennizzo dei suoli non edificabili (nel caso di specie destinazione ad edilizia scolastica) dal valore agricolo medio, e ne ha consentita la valorizzazione in base alle caratteristiche oggettive, che tengano conto di loro possibili utilizzabilità economiche, ulteriori e diverse da quelle agricole, intermedie tra le stesse e quelle edificatorie (quali parcheggi, depositi, attività sportiv... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ive, chioschi per la vendita di prodotti), consentite dalla normativa vigente e conformi agli strumenti di pianificazione urbanistica, previe le opportune autorizzazioni amministrative.

Nell'ambito di una accertata non edificabilità dell'area (per essere, nel caso di specie, la stessa destinata ad edilizia scolastica), devono trovare applicazione i principi elaborati in seguito alla pronuncia d'incostituzionalità del criterio fondato sui valori agricolo medi. Dovrà quindi essere consentito al proprietario espropriato di ottenere la valutazione in base al valore agricolo effettivo del fondo ove coltivato, ovvero, in alternativa, di dimostrare - sempre all'interno della categoria suoli/inedificabili, anche attraverso rigorose indagini tecniche e specializzate - che il valore agricolo sia mutato e/o aumentato in conseguenza di una diversa destinazione del bene egualmente compatibile con la sua ormai accertata non edificatorietà e con i vincoli imposti all'interno della riserva.

Ai fini dell'applicazione di corretti parametri di rinvenimento del valore venale dopo la rimozione dei VAM operata da C.C. 181/2011, occorre riferirsi a specificità del fondo (nel caso di specie destinata ad edilizia scolastica), ed alle diver... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ari utilizzazioni non edificatorie.

Ai fini della valutazione di area avente destinazione ad edilizia scolastica dovrà essere considerata la sentenza n. 181 del 2011 della Corte costituzionale, e, nella valutazione del valore di mercato dell'area oggetto del procedimento espropriativo quale area non edificabile, deve tenersi conto di ogni dato valutativo inerente ai requisiti specifici del bene.

In ipotesi di area inedificabile (nel caso di specie) per essere destinata ad edilizia scolastica è applicabile, per effetto della sentenza Corte Cost. n. 181/2011, il criterio generale dell'indennizzo pari al valore venale del bene, che impone di tenere conto delle obbiettive e intrinseche caratteristiche e attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni ulteriori e diverse da quelle agricole, intermedie tra le stesse e quelle edificatorie.

A seguito della sentenza della Corte Cost. n. 181/2011 per la stima dell'indennità di area non edificabile (nel caso di specie per effetto della destinazione ad edilizia scolastica), deve essere consentito al proprietario espropriato di dimostrare sempre all'interno della categoria suoli/inedificabili, che il fondo, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agrico... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...za raggiungere i livelli dell'edificatorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ecc.), semprechè assentite dalla normativa vigente sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.

Nel determinare la giusta indennità dei terreni non edificabli (per essere nel caso di specie destinati ad edilizia scolastica), deve accertarsi se il fondo, pur senza raggiungere i livelli del valore delle aree edificabili, abbia una effettiva, comprovata, valutazione di mercato che rispecchi possibilità di utilizzazioni intermedie" tra quelle agricole e quelle edificatorie (quali, esemplificando, la destinazione a parcheggi e depositi, ad attività sportive e ricreative, ad attività di studio e cultura, a chioschi di vendita di prodotti etc.), semprechè tali possibilità siano assentite dalla normativa vigente se pur all'esito di autorizzazioni amministrative di esercizio.

INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE NON EDIFICABILI --> CRITERIO INDENNITARIO --> TERT... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...-> ESAURIMENTO CUBATURA

In ipotesi di area non edificabile per effetto dell'esaurimento della volumetria, non può essere fatta astratta ed indebita applicazione della stima a valori agricoli; il radicale mutamento del quadro normativo indotto dalle sentenza della Corte Costituzionale n. 181/2011, impone, infatti, un'indagine alla ricerca del reale valore venale dell'area in ipotesi di edificabilità esclusa ma in presenza di eventuali opportunità di utilizzazione di servizio.

INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE NON EDIFICABILI --> CRITERIO INDENNITARIO --> TERTIUM GENUS --> FASCE DI RISPETTO

Dopo la sentenza 181/2011 della Corte Costituzionale che ha dichiarato l'illegittimità della L. n. 865 del 1971, art. 16 per contrasto con l'art. 42 Cost., comma 3 e art. 117 Cost. deve essere applicato, in caso di aree inedificabili per essere (nel caso di specie), collocate in fascia di rispetto stradale ed autostradale, il criterio generale posto dalla L. 25 giugno 1865, n. 2359, art. 39, consentendo al proprietario espropriato di dimostrare, sempre all'interno della categoria suoli inedificabili, che il fondo, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...dell'edificatorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria.

Per effetto della sentenza della Corte Cost. n. 181/2006, per la stima dell'indennità relativa a terreno inedificabile, per essere nel caso di specie incluso in fascia di rispetto cimiteriale, trova applicazione la regola generale di stima posta dalla L. n. 2359 del 1865, art. 39. L'applicazione del criterio in questione comporta necessariamente l'estensione anche alla stima dell'indennizzo dei medesimi principi già applicati per quello rivolto a risarcire l'espropriazione illegittima, che impongono di tener conto delle obbiettive ed intrinseche caratteristiche ed attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni autorizzate dagli strumenti di pianificazione del territorio e perciò consentendo al proprietario interessato da un'espropriazione rituale, di dimostrare sempre all'interno della categoria suoli/inedificabili, una diversa destinazione del bene egualmente compatibile con la sua ormai accertata non edificatorietà.

In sede di determinazione dell'indennità di espropriazione di area inedificabile (per essere nel caso di speci... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...n fascia di rispetto stradale o autostradale), è consentito al proprietario dimostrare, sempre all'interno della categoria suoli/inedificabili, che il fondo, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificatorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ecc.), semprechè assentite dalla normativa vigente sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.

In ipotesi di aree non edificabili (per essere nel caso di specie incluse in fascia di rispetto) a seguito della decisione della Corte Cost. n. 181/2011, deve trovare pplicazione il criterio generale della L. n. 2359 del 1865, art. 39 consentendo al proprietario di dimostrare che il fondo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificatorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia possibili e consentite utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ec... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...
L'applicazione del criterio del valore venale del bene avente destinazione agricola/non edificatoria (nel caso di specie per essere inclusa in parte in zona agricola ed in parte in fascia di rispetto cimiteriale), comporta l'estensione alla stima dell'indennizzo per le aree in questione dei medesimi principi già applicati per il risarcimento del danno; detti criteri consentono al proprietario di dimostrare sempre all'interno della categoria suoli/inedificabili, che il fondo, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ecc.), semprechè assentite dalla normativa vigente.

INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE NON EDIFICABILI --> CRITERIO INDENNITARIO --> TERTIUM GENUS --> INIZIATIVA PRIVATA

Attraverso il sistema indennitario delle aree non edificabili viene in considerazione l'iniziativa privata non strettamente commisurata alla rendita di trasformazione dei suoli. L'iniziativa privata del proprietario, lungi dal costituire il criterio discre... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ee edificabili e aree non edificabili, è la misura che in un'economia di mercato individua la domanda di suoli in un determinato contesto urbanistico, quale fattore di produzione nella logica imprenditoriale. L'iniziativa privata può ben esplicarsi nei margini consentiti dalle scelte urbanistiche, nel rispetto della destinazione dei suoli configurata dagli strumenti territoriali. Ove si renda necessaria l'espropriazione, la conseguente indennità terrà conto della potenziale redditività del terreno, ma sempre nei limiti segnati dalle scelte urbanistiche. Essa, dunque, costituisce un parametro trasversale, che contribuisce a stabilire il valore di mercato per ogni tipo di area.

Che la realizzazione di un impianto pubblico sia possibile ad iniziativa privata, non vale a trasformare un suolo da agricolo a edificabile, ma contribuisce ad attribuire un valore del suolo, costituendo lo stesso un possibile fattore di produzione di un'attività imprenditoriale. La questione indennitaria, pur ancora condizionata dal prioritario e fondamentale dilemma edificabilità - non edificabilità, ammette, ove non vi siano spazi di riconoscimento alla rendita di trasformazione del suolo, che sia dato rilievo ad una vasta gamma di at... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e; umane che sul territorio si sviluppano, nell'intento premiale della libertà di iniziativa privata.

Nella valutazione del suolo non edificabile gioca un ruolo essenziale l'iniziativa privata, commisurando l'appetibilità sul mercato di una determinata area, atteso l'impiego cui la stessa è destinata, in vista degli usi legalmente consentiti. In altre parole, la realizzazione di attrezzature a servizio della collettività, se non vale a trasformare un suolo da agricolo a edificabile, contribuisce ad attribuire un valore del suolo, costituendo lo stesso un possibile fattore di produzione di un'attività imprenditoriale.

L'iniziativa privata del proprietario può ben esplicarsi nei margini consentiti dalle scelte urbanistiche, nel rispetto della destinazione dei suoli configurata dagli strumenti territoriali. Ove si renda necessaria l'espropriazione, la conseguente indennità terrà conto della potenziale redditività del terreno quale fattore di produzione, ma sempre nei limiti segnati dalle scelte urbanistiche.

La questione indennitaria, pur ancora condizionata dal prioritario e fondamentale dilemma edificabilità- non edificabilità, ammette, ove non vi siano spazi ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...imento alla rendita di trasformazione del suolo, che sia dato rilievo ad una vasta gamma di attività umane che sul territorio si sviluppano, nell'intento premiale della libertà di iniziativa privata, senza peraltro che nella valutazione del pregiudizio entrino in gioco aspetti imprenditoriali, quale l'avviamento commerciale, che sono estranei alla tutela della proprietà.

La questione indennitaria, pur ancora condizionata dal prioritario e fondamentale dilemma edificabilità-non edificabilità, ammette, ove non vi siano spazi di riconoscimento alla rendita di trasformazione del suolo, che sia dato rilievo ad una vasta gamma di attività umane che sul territorio si sviluppano, nell'intento premiale della libertà di iniziativa privata.

INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE NON EDIFICABILI --> CRITERIO INDENNITARIO --> TERTIUM GENUS --> PARCHEGGIO

Per effetto della sentenza della Corte Cost. n. 181/2011 e della rimozione del VAM, non può escludersi la valorizzazione dell'area a natura non edificatoria alla stregua delle possibili utilizzazioni intermedie, tra le quali quella a "parcheggi".

In ipotesi di area non edificabile, si deve sempre accertare... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...do, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificatorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ecc), utilizzazioni beninteso assentite dalla normativa vigente anche con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative, ipotesi questa non sussistente qualora venga prospettata la mera possibilità che l'utilizzazione (nel caso di specie a parcheggio interrato), possa essere assentita dal Comune.

Al fine di determinare la giusta indennità per i terreni non edificabili (nel caso di specie per essere destinati a parcheggio), deve essere applicata la regola la quale impone di tener conto delle obiettive ed intrinseche caratteristiche ed attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni autorizzate dagli strumenti di pianificazione del territorio, pertanto consentendo pure al proprietario interessato dalla espropriazione rituale, di dimostrare, che il suo fondo, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere i livelli ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...atorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria.

INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE NON EDIFICABILI --> CRITERIO INDENNITARIO --> TERTIUM GENUS --> PARCO PUBBLICO

La possibilità che la destinazione a parco pubblico richieda la realizzazione di strutture (ad es.: chioschi di vendita; attrezzature per il gioco dei bambini; sistemazione a giardino) può ora incidere sulla valutazione in melius del suolo espropriato. Il più recente intervento della Corte costituzionale (sentenza n. 181/11) comporta in sostanza il riconoscimento di un tertium genus tra suoli che godono o meno della prerogativa della edificabilità, consentendo che quelli non edificabili vengano valutati in base (non più ai criteri del valore agricolo medio di cui alla L. 22 ottobre 1971, n. 865, art. 16, ma) a criteri oggettivi, idonei a premiarne utilizzazione alternative, purché, comunque, non rapportabili all'edificazione.

INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE NON EDIFICABILI --> CRITERIO INDENNITARIO --> TERTIUM GENUS --> VERDE

Poiché per i terreni non edi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...el caso di specie verde pubblico e verde pubblico attrezzato), il criterio del VAM (valore agricolo medio), previsto della L. n. 865 del 1971, art. 16 e della L. n. 359 del 1992, art. 5- bis, comma 4, è stato dichiarato incostituzionale con sentenza della Corte costituzionale n. 181 del 2011, la stima dell'indennità di espropriazione riferita a suddette aree deve essere effettuata applicando il criterio generale del valore venale pieno, tenendo conto delle possibilità di utilizzazione intermedie tra l'agricola e l'edificatoria.

Pur in mancanza della prerogativa dell'edificabilità, il danno per la perdita dell'immobile va commisurato al valore di mercato, all'epoca dell'illecito e dell'occupazione, tenendo conto delle obiettive ed intrinseche caratteristiche ed attitudini dell'area, in relazione alle utilizzazioni autorizzate dagli strumenti di pianificazione del territorio. In particolare, trattandosi di zona a verde, il valore va rapportato alla domanda di aree idonee ad ospitare attività, anche con il supporto di strutture mobili, nel quadro di iniziative economiche volte alla valorizzazione e gestione degli spazi liberi del tessuto urbano, con criteri di imprenditorialità.

La scorporo dalla propriet&agrav... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...pazio libero non può essere compensato in base all'espressione volumetrica in senso edilizio, che non è ammessa, bensì attraverso il riferimento potenzialmente remunerativo, all'uso non edilizio, come pregiudicata minore vivibilità e utilizzabilità della proprietà nel suo complesso, dato l'uso legittimo cui la stessa sia destinata (ad es., indisponibilità di uno spazio verde che renderebbe meno confortevole un complesso immobiliare), senza peraltro che nella valutazione del pregiudizio entrino in gioco aspetti imprenditoriali, che sono estranei alla tutela della proprietà.

Qualora l'espropriato contesti, seppur limitatamente al presupposto della natura agricola o edificabile del terreno, la stima operata dalla corte d'appello con il criterio del v.a.m., la stima dell'indennità deve essere effettuata ex novo, in sede di rinvio, in base al criterio generale del valore venale, con facoltà dell'interessato di dimostrare che il fondo è suscettibile di sfruttamento, ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere il livello dell'edificazione, mediante forme varie di utilizzazione commerciale suscettibili di influire sull'indennità (come ad esempio, per parcheggi, depositi, ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ave; sportive e ricreative, chioschi per di vendita, ecc.

Nel liquidare l'indennità relativa a area non edificabile (zona verde) occorre tenere conto di eventuali ulteriori utilizzazioni intermedie tra quelle agricole ed edificabili e devono considerarsi eventuali possibili sfruttamenti diversi da quello strettamente agricolo e rilevanti per determinare il prezzo, come il valore ambientale, la facile accessibilità, la circostanza di essere inserite nell'area metropolitana di una grande città e l'utilizzabilità per fini non strettamente agricoli, come aree floristiche o faunistiche, da sfruttare per svago o turismo.

INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE NON EDIFICABILI --> CRITERIO INDENNITARIO --> TERTIUM GENUS --> VIABILITÀ

Dopo la sentenza della Corte Costituzionale n. 181 del 10.6.2011, anche per la stima dei suoli non edificabili (nel caso di specie viabilità), deve tenere conto del valore di mercato del bene e non più, come per il passato, del valore tabellare.

L'applicazione del criterio del valore venale del bene avente destinazione agricola/non edificatoria (per essere nel caso di specie destinati a viabilità), comporta l'estensione alla stima ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...izzo per le aree in questione dei medesimi principi già applicati per il risarcimento del danno; detti criteri consentono al proprietario di dimostrare sempre all'interno della categoria suoli/inedificabili, che il fondo, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ecc.), semprechè assentite dalla normativa vigente.

INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE NON EDIFICABILI --> CRITERIO INDENNITARIO --> TERTIUM GENUS --> VINCOLO STORICO, ARCHEOLOGICO, ARTISTICO

A seguito della dichiarazione d'illegittimità del criterio proprio dei terreni agricoli (sent. Corte Costituzionale n. 181 del 2011), la stima dell'indennità di terreno inedificabile (nel caso di specie in conseguenza dell'imposizione di vincolo archeologico), deve essere effettuata utilizzandosi il criterio generale del valore venale pieno, tratto dalla L. n. 2359 del 1865, criterio che impone di tenere conto delle obbiettive e intrinseche caratteristiche e attitudini dell'area in ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...lle utilizzazioni ulteriori e diverse da quelle agricole, intermedie tra le stesse e quelle edificatorie, consentite dalla normativa vigente e conformi agli strumenti di pianificazione urbanistica, previe le opportune autorizzazioni amministrative.

Il riconoscimento del carattere inedificabile dei beni espropriati (nel caso di specie per la sussistenza di vincolo archeologico), comporta che il valore venale, non potendo tener conto delle potenzialità edificatorie, debba assecondare le possibili utilizzazioni extra- agricole dei suoli, alla luce della sentenza Corte cost. 11.6.2011, n. 181.

Lo scorporo dalla proprietà di uno spazio libero non può essere compensato in base all'espressione volumetrica in senso edilizio, che non è ammessa, bensì attraverso il riferimento potenzialmente remunerativo, all'uso non edilizio, come pregiudicata minore vivibilità e utilizzabilità della proprietà nel suo complesso, dato l'uso legittimo cui la stessa sia destinata senza peraltro che nella valutazione del pregiudizio entrino in gioco aspetti imprenditoriali, che sono estranei alla tutela della proprietà. In particolare, ove il terreno sia interessato da vincoli che ne determinano l'inedificabilit&agra... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...dice può tenere presente l'incremento di valore determinato dai particolari pregi paesaggistici, naturali e storico-archeologici del compendio interessato dall'espropriazione.

A seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 181 del 2011 ed in applicazione del criterio generale del valore di mercato del bene, di cui alla L. n. 2359 del 1865, art. 39, è consentito ai proprietari di terreni non edificabili (nel caso di specie per essere sottoposti a vincolo archeologico), di dimostrare che il fondo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificabilità, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchi possibili e consentite utilizzazioni intermedie tra quella agricola e quella edificabile (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti, ecc.)

In ipotesi di area inedificabile (per essere, nel caso di specie, sottoposta a vincolo storico - archeologico), l'indennità di espropriazione, a seguito della 181 del 2011 della Corte Costituzionale, deve essere determinata nell'ambito della sua destinazione non edificatoria con il criterio generale della L. n. 2359 del 1865, art. 39, consentendo al proprietario di dimostrare che il fondo, pur senza raggiungere i ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...l'edificatorietà, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia possibili e consentite utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ecc.), e nel contempo gli eventuali particolari pregi paesaggistici, naturali e storico-archeologici.

INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE NON EDIFICABILI --> CRITERIO INDENNITARIO --> TERTIUM GENUS --> ZONA F

Per effetto della sentenza della Corte Costituzionale n. 181 del 2011, per la stima dell'indennità delle aree non edificabili (nel caso di specie per essere inserite in zona F), si applica il criterio generale del valore venale pieno, tratto dalla L. n. 2359 del 1865, art. 39, criterio che impone di tenere conto delle obbiettive e intrinseche caratteristiche e attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni ulteriori e diverse da quelle agricole, intermedie tra le stesse e quelle edificatorie (quali parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti), consentite dalla normativa vigente e conformi agli strumenti di pianificazione urbanistica, previe le opportune autorizzazioni amministrative.

... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ve; per i terreni non edificabili (nel caso di specie per essere inclusi in zona F), il criterio del VAM (valore agricolo medio) già previsto dalla L. n. 865 del 1971, art. 16 e dalla L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, comma 4, è stato dichiarato incostituzionale con la sentenza della Corte costituzionale n. 181 del 2011, in ipotesi di rapporto non esaurito, deve dare ingresso allo jus superveniens per il quale l'indennità di espropriazione dovrà essere quantificata col nuovo criterio di commisurazione, ossia in base al criterio generale del valore venale pieno del suolo inedificabile, tenendo conto delle possibilità di utilizzazione intermedie tra l'agricola e l'edificatoria se sussistenti.



 
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