Natura edilizia dei sottotetti

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> SOTTOTETTI

Non è possibile negare che ad un sottotetto sia nella sostanza attribuita funzione abitativa in caso di realizzazione di nuove aperture, frazionamento interno, installazione di dotazioni impiantistiche (termiche, sanitarie ed elettriche) realizzazione di finiture proprie degli ambienti aventi funzione abitativa e servizi igienici non previsti dal permesso di costruire.

La funzione abitativa di un sottotetto non può essere esclusa in ragione del fatto che non presenta i requisiti di altezza e di rapporti aero-illuminanti previsti dallo strumento urbanistico per poter essere computati nella superficie lorda di pavimento.

La distanza minima di dieci metri fra pareti finestrate va rispettata anche in caso di interventi di recupero dei sottotetti a fini abitativi.

La trasformazione di un sottotetto in una mansarda completa di servizi ed impianti, realizzando un a... _OMISSIS_ ...etria abitativa, integra un intervento di nuova costruzione.

La realizzazione di un sottotetto abitabile costituisce una nuova costruzione in quanto determina un considerevole aumento volumetrico del manufatto che ne altera il disegno sagomale con connotati alquanto diversi da quelli della struttura originaria.

Le opere realizzate nel sottotetto, funzionali al cambio di destinazione d’uso, costituiscono variazione essenziale ai sensi dell’art. 32 del DPR n. 380: tale non può non definirsi un intervento edilizio per effetto del quale si va ad aggiungere un aumento di cubatura edificabile di significativa consistenza.

La chiusura di un sottotetto sostituendo dei muri perimetrali a preesistenti balaustre comporta la creazione di volumetria aggiuntiva, con la conseguenza che l’intervento realizzato non può ritenersi limitato alla manutenzione straordinaria.

E’ necessario il previo rilascio de... _OMISSIS_ ...io per l'esecuzione di un intervento consistente nel recupero di una porzione di sottotetto e nella sua trasformazione in mansarda.

Esclude la natura di sottotetto termico l’assenza di precise indicazioni circa esigenze, o specifici impianti tecnologici, tali da giustificare un’altezza massima ed una consistenza volumetrica che – per dato di comune esperienza, ai sensi dell’art. 115 Cod. proc. civ.. – appaiono sproporzionate in rapporto a mere esigenze di protezione dell’edificio sottostante dal caldo, dal freddo e dall’umidità.

La realizzazione di residenze senza l’ulteriore consumo di nuovo territorio altrimenti necessario per la soddisfazione de nuclei familiari è il nucleo fondante della disciplina derogatoria sul recupero dei sottotetti che, ovviamente nel rispetto dei principi e delle norme fondamentali disciplinanti gli interventi incidenti sul territorio, incontra i soli limiti espressa... _OMISSIS_ ...dalle leggi regionali.

Costituisce un indice rivelatore dell'intenzione di rendere abitabile in via permanente un locale sottotetto il fatto che questo risulti suddiviso in vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna o che il piano di copertura costituisca in realtà una mansarda in quanto dotato di rilevante altezza media rispetto al piano di gronda.

Il minor grado di concreta fruibilità di un sottotetto o il carattere meno agevole del relativo accesso non rappresenta di per sé una circostanza dirimente al fine di escludere la vocazione abitativa dello stesso.

Il sottotetto può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano di un edificio condominiale solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite la creazione di una camera d'aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali ta... _OMISSIS_ ...ne l'utilizzazione come vano autonomo.

L'intervento di recupero di sottotetto presuppone, a differenza da un intervento di ampliamento, la preesistenza del sottotetto, anche se una porzione di esso fosse già stata recuperata in forza di un permesso di costruire in sanatoria, trattandosi in tal caso di recupero parziale, limitato cioè a quella parte non precedentemente recuperata.

Non può essere qualificato come volume tecnico il sottotetto che, dopo un intervento edilizio, è divenuto utilizzabile a fini residenziali o quantomeno idoneo a costituire pertinenza dei locali residenziali collegati.

Costituisce indice rivelatore dell'intenzione di rendere abitabile in via permanente un locale sottotetto il fatto che questo sia suddiviso in vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna o che il piano di copertura costituisca in realtà una mansarda.

Costituisce indice rivelatore dell'in... _OMISSIS_ ...dere abitabile un locale sottotetto il fatto che questo sia suddiviso in vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna; a conclusioni contrarie non può indurre la circostanza che alcune delle finestre poste in detto locale siano state tamponate in modo da contenere il rapporto di aero-illuminazione al di sotto dei parametri previsti dal regolamento edilizio per i locali abitabili, dal momento che la tamponatura delle finestre è un’operazione in sé talmente semplice, reversibile e surrettizia da non privare l’ambiente della sua intrinseca qualità abitativa.

L'intervento di recupero del sottotetto che comporti la modifica dell'altezza, della sagoma e l'aumento della volumetria deve considerarsi come di nuova costruzione, nonostante la diversa qualificazione contenuta nella normativa regionale.

Non può parlarsi di recupero del sottotetto laddove la copertura a falde sia stata parzialmente demolita.|... _OMISSIS_ ...I locali del sottotetto le cui altezze variano da metri 1,65 a metri 2,60 non possono essere considerati meri “volumi tecnici accessori”, dovendosi invece ritenere la rilevanza urbanistica e la computabilità delle relative volumetrie.

La fruizione di un sottotetto come abitazione deve essere valutata non secondo le intenzioni dei richiedenti ma in base alla destinazione oggettiva del manufatto.

La realizzazione di un sottotetto è configurabile come intervento di ristrutturazione edilizia.

In assenza di indicazioni risultanti dal titolo, il sottotetto costituisce parte comune solo se destinato ad un uso comune, mentre deve ritenersi di proprietà esclusiva dell’unità immobiliare sottostante, quale pertinenza della stessa, se si tratta di vano destinato ad assolvere alla funzione esclusiva di isolare e proteggere, come una camera d’aria, l’appartamento sottostante.

Per "front... _OMISSIS_ ...a parte facciale del sottotetto e non l'intero volume dello stesso.

La norma regionale che prevede la possibilità di modificare le altezze di colmo e di gronda fino ad una certa altezza per assicurare il rispetto dei parametri per rendere abitabile il sottotetto fissa un'altezza che deve intendersi contemporaneamente come misura minima (ai fini dell'abitabilità) e massima (con riguardo alla sopraelevazione dell’edificio).

I comuni possono disciplinare il recupero dei sottotetti in maniera più ampia di quanto stabilito dalla legge regionale, e se la normativa è anteriore alla legge regionale, le norme più favorevoli mantengono efficacia, sia per il principio di specialità sia perché il recupero dei sottotetti corrisponde a un interesse pubblico di cui la legge regionale individua soltanto la misura minima lasciando spazio per il resto alle scelte urbanistiche dei comuni.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> SOTTOTE... _OMISSIS_ ...ONI/PROVINCE --> BOLZANO

Nella Provincia autonoma di Bolzano, l’art. 52 del d.p.g.p. n. 5 del 1998 non ha contenuto programmatico ma, con effetto derogatorio, consente nell’immediato ad iniziativa del privato l’esecuzione di lavori di recupero di sottotetti.

L’ art. 52 del d.p.g.p. Bolzano n. 5 del 1998 prende il considerazione il “sottotetto”, che sia stato realizzato in virtù di valido atto abilitativo, come parte strutturale dell’edificio, suscettibile di destinazione abitativa in base alle vigenti disposizioni igienico/sanitarie, condizione quest’ultima da verificare nell’attualità caso per caso. Non assume, in conseguenza, rilievo il mutamento nel tempo delle disposizioni sul calcolo delle cubature - ove rilevanti - nonché degli indici di edificabilità, in rapporto alla superficie del lotto asservito alla costruzione, onde inferire l’inesistenza di una volumetria con destina... _OMISSIS_ ...etto non legalmente realizzata.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> SOTTOTETTI --> REGIONI/PROVINCE --> CALABRIA

L'art. 49 l.r. Calabria n. 19/2002 non consente, nei centri storici dei comuni, gli interventi e le opere di tipo edilizio che, per il recupero a fini abitativi dei sottotetti, prevedono la modificazione delle linee di colmo e di gronda e l’alterazione delle originarie pendenze delle falde di copertura e, in sostanza, la sopraelevazione (anche parziale) degli edifici.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> SOTTOTETTI --> REGIONI/PROVINCE --> CAMPANIA

La L.R. Campania n. 15/2000, nel prevedere, a determinate condizioni, il recupero abitativo dei “sottotetti”, si limita a fare a tal fine riferimento al «volume sovrastante l'ultimo piano dell'edificio», senza alcuna altra specificazione, evidentemente consentendo che non solo i sottotetti, ma anche g... _OMISSIS_ ...he condividono la natura pertinenziale non abitativa dei primi) possano essere recuperati ai fini abitativi, ove sussistano le condizioni di cui all'articolo 3.

L'art. 3 L.R. Campania 15/2000, in materia di recupero dei sottotetti, fissa in m. 1,40 l’altezza minima dei locali sottotetto recuperata all’uso abitativo (ed un’altezza media interna minima di m.2,40), al fine di garantire le condizioni minime di abitabilità: pertanto, l'intervento è da ritenersi consentito se l'altezza dei locali è pari a m. 1,80.

In Campania gli interventi di recupero dei sottotetti sono da qualificare come ristrutturazione edilizia (art. 5 L.R. 15/2000).

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> SOTTOTETTI --> REGIONI/PROVINCE --> LAZIO

La l.r. Lazio n. 13 del 2009 prevede la possibilità di dare destinazione residenziale a sottotetti esistenti e non può essere utilizzata per la sanatoria dell’ampliame... _OMISSIS_ ...ecnici sottotetto eseguita in difetto di titolo edilizio.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> SOTTOTETTI --> REGIONI/PROVINCE --> LIGURIA

Nella regione Liguria, il recupero dei sottotetti è qualificato come formula di sintesi che designa genericamente l'utilizzazione a fini abitativi di spazi tecnici accessori in preesistenti fabbricati, suscettibile di essere realizzata mediante diverse modalità progettuali ed esecutive, tutte riconducibili ai tipi d'intervento edilizi definiti nel testo unico dell'edilizia, sicché, la qualificazione riscontrata nelle leggi regionali non vincola affatto l'operatore, il quale, chiamato ad individuare la disciplina edilizia applicabile all'intervento astrattamente ascritto al recupero ai fini abitativi del sottotetto, deve previamente qualificarlo “per quello che è”, vale a dire secondo i consueti parametri: la concreta consistenza strutturale delle opere, l'effettivo impatto di esse... _OMISSIS_ ... come conformato dalla disciplina urbanistica locale.

L'art. 2, co. 3, L.R. Liguria 24/2001, che qualifica gli interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti con incremento dell'altezza e modifica della sagoma come «ristrutturazione edilizia» deve ritenersi tacitamente abrogato per effetto dell'entrata in vigore del D.P.R. 380/2001, che reca principi fondamentali nuovi incompatibili con tale previsione e ai sensi del quale tali interventi devono essere considerati come di nuova costruzione.

In linea di principio, il concetto di impossibilità al quale l'art. 2 comma 3 della legge regionale della Liguria 6 agosto 2001 n. 2 subordina il versamento al Comune di una somma equivalente al valore di mercato dei parcheggi pertinenziali non può ricomprendere l’ipotesi-limite in cui detta “impossibilità” dipenda proprio dalla trasformazione di un “volume” diverso dal sottotetto. Tale principio, ad ogni... _OMISSIS_ ...trovare applicazione in ragione delle concrete circostanze di fatto.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> SOTTOTETTI --> REGIONI/PROVINCE --> LOMBARDIA

La norma urbanistica comunale recante non il divieto di procedere al recupero del sottotetto, ma soltanto la prescrizione di farlo senza alterazioni alle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, è compatibile con la ratio della l.r. Lombardia n. 15 del 1996, di favorire il recupero abitativo.

L'art. 3 della l.r. Lombardia n. 15/96 in tema di recupero di sottotetti definisce espressamente il recupero del sottot...