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Natura edilizia dei sottotetti

Il sottotetto può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano di un edificio condominiale solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite la creazione di una camera d'aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo.

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titolo:OPERE ED INTERVENTI EDILIZI
anno:2016
pagine: 1508 in formato A4, equivalenti a 2564 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 30,00

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Esclude la natura di sottotetto termico l'assenza di precise indicazioni circa esigenze, o specifici impianti tecnologici, tali da giustificare un'altezza massima ed una consistenza volumetrica che – per dato di comune esperienza, ai sensi dell'art. 115 Cod. proc. civ.. – appaiono sproporzionate in rapporto a mere esigenze di protezione dell'edificio sottostante dal caldo, dal freddo e dall'umidità.

La realizzazione di residenze senza l'ulteriore consumo di nuovo territorio altrimenti necessario per la soddisfazione de nuclei familiari è il nucleo fondante della disciplina derogatoria sul recupero dei sottotetti che, ovviamente nel rispetto dei principi e delle norme fondamentali disciplinanti gli interventi incidenti sul territorio, incontra i soli limiti espressamente previsti dalle leggi regionali.

Costituisce un indice rivelatore dell'intenzione di rendere abitabile in via permanente un locale sottotetto il fatto che questo risulti suddiviso in vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna o che il piano di copertura costituisca in realtà una mansarda in quanto dotato di rilevante altezza media rispetto al piano di gronda.

Il minor grado di conc... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...lità di un sottotetto o il carattere meno agevole del relativo accesso non rappresenta di per sé una circostanza dirimente al fine di escludere la vocazione abitativa dello stesso.

Il sottotetto può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano di un edificio condominiale solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite la creazione di una camera d'aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo.

L'intervento di recupero di sottotetto presuppone, a differenza da un intervento di ampliamento, la preesistenza del sottotetto, anche se una porzione di esso fosse già stata recuperata in forza di un permesso di costruire in sanatoria, trattandosi in tal caso di recupero parziale, limitato cioè a quella parte non precedentemente recuperata.

Non può essere qualificato come volume tecnico il sottotetto che, dopo un intervento edilizio, è divenuto utilizzabile a fini residenziali o quantomeno idoneo a costituire pertinenza dei locali residenziali collegati.

Costituisce in... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...tore dell'intenzione di rendere abitabile in via permanente un locale sottotetto il fatto che questo sia suddiviso in vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna o che il piano di copertura costituisca in realtà una mansarda.

Costituisce indice rivelatore dell'intenzione di rendere abitabile un locale sottotetto il fatto che questo sia suddiviso in vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna; a conclusioni contrarie non può indurre la circostanza che alcune delle finestre poste in detto locale siano state tamponate in modo da contenere il rapporto di aero-illuminazione al di sotto dei parametri previsti dal regolamento edilizio per i locali abitabili, dal momento che la tamponatura delle finestre è un'operazione in sé talmente semplice, reversibile e surrettizia da non privare l'ambiente della sua intrinseca qualità abitativa.

L'intervento di recupero del sottotetto che comporti la modifica dell'altezza, della sagoma e l'aumento della volumetria deve considerarsi come di nuova costruzione, nonostante la diversa qualificazione contenuta nella normativa regionale.

Non può parlarsi di recupero del sott... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...laddove la copertura a falde sia stata parzialmente demolita.

I locali del sottotetto le cui altezze variano da metri 1,65 a metri 2,60 non possono essere considerati meri "volumi tecnici accessori", dovendosi invece ritenere la rilevanza urbanistica e la computabilità delle relative volumetrie.

La fruizione di un sottotetto come abitazione deve essere valutata non secondo le intenzioni dei richiedenti ma in base alla destinazione oggettiva del manufatto.

La realizzazione di un sottotetto è configurabile come intervento di ristrutturazione edilizia.

In assenza di indicazioni risultanti dal titolo, il sottotetto costituisce parte comune solo se destinato ad un uso comune, mentre deve ritenersi di proprietà esclusiva dell'unità immobiliare sottostante, quale pertinenza della stessa, se si tratta di vano destinato ad assolvere alla funzione esclusiva di isolare e proteggere, come una camera d'aria, l'appartamento sottostante.

Per "fronte" si intende la parte facciale del sottotetto e non l'intero volume dello stesso.

La norma regionale che prevede la possibilità di modificare le altezze di colmo e di gronda fino ad... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...altezza per assicurare il rispetto dei parametri per rendere abitabile il sottotetto fissa un'altezza che deve intendersi contemporaneamente come misura minima (ai fini dell'abitabilità) e massima (con riguardo alla sopraelevazione dell'edificio).

I comuni possono disciplinare il recupero dei sottotetti in maniera più ampia di quanto stabilito dalla legge regionale, e se la normativa è anteriore alla legge regionale, le norme più favorevoli mantengono efficacia, sia per il principio di specialità sia perché il recupero dei sottotetti corrisponde a un interesse pubblico di cui la legge regionale individua soltanto la misura minima lasciando spazio per il resto alle scelte urbanistiche dei comuni.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> sottotetti --> REGIONI/PROVINCE --> BOLZANO

Nella Provincia autonoma di Bolzano, l'art. 52 del d.p.g.p. n. 5 del 1998 non ha contenuto programmatico ma, con effetto derogatorio, consente nell'immediato ad iniziativa del privato l'esecuzione di lavori di recupero di sottotetti.

L' art. 52 del d.p.g.p. Bolzano n. 5 del 1998 prende il considerazione il "sottotetto", che sia stato realizzato in virt&u... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...alido atto abilitativo, come parte strutturale dell'edificio, suscettibile di destinazione abitativa in base alle vigenti disposizioni igienico/sanitarie, condizione quest'ultima da verificare nell'attualità caso per caso. Non assume, in conseguenza, rilievo il mutamento nel tempo delle disposizioni sul calcolo delle cubature - ove rilevanti - nonché degli indici di edificabilità, in rapporto alla superficie del lotto asservito alla costruzione, onde inferire l'inesistenza di una volumetria con destinazione a sotto tetto non legalmente realizzata.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> sottotetti --> REGIONI/PROVINCE --> CAMPANIA

La L.R. Campania n. 15/2000, nel prevedere, a determinate condizioni, il recupero abitativo dei "sottotetti", si limita a fare a tal fine riferimento al «volume sovrastante l'ultimo piano dell'edificio», senza alcuna altra specificazione, evidentemente consentendo che non solo i sottotetti, ma anche gli stenditoi (che condividono la natura pertinenziale non abitativa dei primi) possano essere recuperati ai fini abitativi, ove sussistano le condizioni di cui all'articolo 3.

L'art. 3 L.R. Campania 15/2000, in materia di recupero dei sottotetti<... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...in m. 1,40 l'altezza minima dei locali sottotetto recuperata all'uso abitativo (ed un'altezza media interna minima di m.2,40), al fine di garantire le condizioni minime di abitabilità: pertanto, l'intervento è da ritenersi consentito se l'altezza dei locali è pari a m. 1,80.

In Campania gli interventi di recupero dei sottotetti sono da qualificare come ristrutturazione edilizia (art. 5 L.R. 15/2000).

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> sottotetti --> REGIONI/PROVINCE --> LIGURIA

Nella regione Liguria, il recupero dei sottotetti è qualificato come formula di sintesi che designa genericamente l'utilizzazione a fini abitativi di spazi tecnici accessori in preesistenti fabbricati, suscettibile di essere realizzata mediante diverse modalità progettuali ed esecutive, tutte riconducibili ai tipi d'intervento edilizi definiti nel testo unico dell'edilizia, sicché, la qualificazione riscontrata nelle leggi regionali non vincola affatto l'operatore, il quale, chiamato ad individuare la disciplina edilizia applicabile all'intervento astrattamente ascritto al recupero ai fini abitativi del sottotetto, deve previamente qualificarlo "per quello che è",... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e secondo i consueti parametri: la concreta consistenza strutturale delle opere, l'effettivo impatto di esse sul territorio come conformato dalla disciplina urbanistica locale.

L'art. 2, co. 3, L.R. Liguria 24/2001, che qualifica gli interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti con incremento dell'altezza e modifica della sagoma come «ristrutturazione edilizia» deve ritenersi tacitamente abrogato per effetto dell'entrata in vigore del D.P.R. 380/2001, che reca principi fondamentali nuovi incompatibili con tale previsione e ai sensi del quale tali interventi devono essere considerati come di nuova costruzione.

In linea di principio, il concetto di impossibilità al quale l'art. 2 comma 3 della legge regionale della Liguria 6 agosto 2001 n. 2 subordina il versamento al Comune di una somma equivalente al valore di mercato dei parcheggi pertinenziali non può ricomprendere l'ipotesi-limite in cui detta "impossibilità" dipenda proprio dalla trasformazione di un "volume" diverso dal sottotetto. Tale principio, ad ogni modo, può non trovare applicazione in ragione delle concrete circostanze di fatto.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> sottotetti --> REGIONI/PRO... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...; LOMBARDIA

La norma urbanistica comunale recante non il divieto di procedere al recupero del sottotetto, ma soltanto la prescrizione di farlo senza alterazioni alle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, è compatibile con la ratio della l.r. Lombardia n. 15 del 1996, di favorire il recupero abitativo.

L'art. 3 della l.r. Lombardia n. 15/96 in tema di recupero di sottotetti definisce espressamente il recupero del sottotetto come una ristrutturazione e quindi, stante una specifica previsione normativa che a tanto abilita, non può essere invocata la regola secondo cui l'aumento volumetrico non può farsi rientrare nella nozione edilizia di ristrutturazione, almeno ai fini di cui alla legge lombarda in parola.

La legge regionale Lombardia n. 15/96, all'art. 1 comma 4, considera sottotetti i volumi sovrastanti l'ultimo piano degli edifici dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura.

L'art. 2 L.R. Lombardia 15/1996 consente gli interventi edilizi finalizzati al recupero dei sottotetti a condizione che essi siano realizzati senza alcuna modificazione delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... tale norma non si applica qualora l'intervento realizzato abbia modificato la sagoma del tetto e comportato un aumento della volumetria del sottotetto.

L'art. 64, co. 2, L.R. Lombardia 12/2005 deve interpretarsi nel senso che esso consente la deroga dei parametri e indici urbanistici ed edilizi di cui al regolamento locale ovvero al piano regolatore comunale, fatto salvo il rispetto della disciplina sulle distanze tra fabbricati.

La deroga prevista dall'art. 64 L.R. Lombardia 12/2005 non può ritenersi estesa anche alla disciplina civilistica in materia di distanze, né può operare nei casi in cui lo strumento urbanistico riproduce disposizioni normative di rango superiore, a carattere inderogabile, quali sono quelle dell'art. 41-quinques legge 1150/1942.

La mancata allegazione alla d.i.a. di una scheda volta a verificare il rispetto degli indici che la L.R. Lombardia 15/1996 in materia di recupero di sottotetti consente di superare costituisce una mera irregolarità inidonea ad incidere sulla validità della d.i.a. stessa.

L'incremento volumetrico, nei limiti strettamente necessari al recupero abitativo dei sottotetti negli edifici adibiti in tutto o in parte a resid... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e finalità e gli obiettivi esplicitati dall'art. 1 L.R. Lombardia 15/1996 (contenere il consumo di nuovo territorio e favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici), è ammesso dalla stessa legge regionale con una norma di carattere generale, la quale non interferisce con il principio fissato dalla legislazione statale che vieta, nei casi particolari, il rilascio di concessioni in deroga se non per la costruzione di edifici pubblici o di interesse pubblico.

L'obbligo di prevedere idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento dei consumi energetici dell'intero fabbricato previsto dall'art. 3, co. 5, L.R. Lombardia 15/1996 a rapportato alla dimensione dell'intervento di recupero del sottotetto: se quest'ultimo è circoscritto ad una esigua, residuale porzione di sottotetto non si possono pretendere che opere di coibentazione relative a tale porzione residuale.

È possibile assentire mediante un'unica d.i.a. la realizzazione contestuale di un intervento di demolizione e ricostruzione di un immobile e un altro intervento di recupero a fini abitativi di un sottotetto, purché sussistano i presupposti di legge per entrambi; pertanto, e... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...dificazioni di sagoma e volume non determinano una violazione della disciplina legislativa sulla ristrutturazione edilizia, in quanto rappresentano il risultato legittimo dell'attività regolarmente assentita di recupero del sottotetto, effettuata unitamente alla ristrutturazione medesima.

Ai fini dell'art. 63 L.R. Lombardia 12/2005, occorre accedere ad una interpretazione estensiva del concetto di "sottotetto", pertanto può essere qualificato come tale anche un sottotetto costituito da uno spazio di circa 1 metro di altezza, accessibile da una botola ed impiegato quale deposito, anche se non abitabile.

La L.r. Lombardia 15/96 non permette di recuperare i sottotetti realizzati utilizzando un muro altrui.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> sottotetti --> REGIONI/PROVINCE --> PIEMONTE

La L.R. Piemonte 21/1998, che ammette il recupero dei sottotetti a fini abitativi in deroga alla norme urbanistiche, presuppone che tale tipo di intervento sia realizzato edifici preesistenti; pertanto, se tale intervento è possibile nei casi di restauro e risanamento conservativo e in caso di ristrutturazione, è da ritenere che il recupero non sia ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...el caso di demolizione e integrale ricostruzione dell'edificio.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> sottotetti --> REGIONI/PROVINCE --> RAPPORTO CON REGOLAMENTI CONDOMINIALI

Una legge regionale in tema di recupero edilizio dei sottotetti non può derogare alla regola contenuta in un regolamento condominiale contrattuale che preveda il divieto di mutamento della destinazione d'uso del sottotetto ad uso deposito, salvo autorizzazione assembleare.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> sottotetti --> REGIONI/PROVINCE --> SICILIA

Poiché i commi 1° e 2° dell'art. 18 L.r. Sicilia 4/2003 compongono un'unica norma, il fatto che il carattere abitativo dell'edificio da recuperare sia previsto solo nel comma 2° non basta per ammettere al recupero edilizio anche gli immobili privi di tale carattere.



 
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