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Determinazione giudiziale dell'indennità d'esproprio: la ricerca del presumibile valore comparativo dell'area


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titolo:DETERMINAZIONE GIUDIZIALE DELL'INDENNITÀ DI ESPROPRIO
anno:2018
pagine: 978 in formato A4, equivalenti a 1663 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 30,00

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Avvocato, Responsabile Servizio Espropri Amministrazione provinciale di Catanzaro

GIUDIZIO --> DETERMINAZIONE GIUDIZIALE DELL'INDENNITÀ --> POTERI DEL GIUDICE --> CRITERI ESTIMATIVI

Non sussiste la gerarchia tra i differenti criteri di valutazione, dovendosi riaffermare il principio secondo cui la determinazione del valore del fondo è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito che sceglie se utilizzare il metodo analitico-ricostruttivo, teso ad accertare il valore di trasferimento del fondo o il metodo sintetico- comparativo, volto invece a desumere dall'analisi del mercato il valore commerciale attraverso il riferimento alle aree omogenee.

La determinazione del valore del fondo è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito che sceglie se utilizzare il metodo analitico-ricostruttivo, teso ad accertare il valore di trasferimento del fondo o il metodo sintetico-comparativo, volto invece a desumere dall'analisi del mercato il valore commerciale attraverso il riferimento alle aree omogenee.

La determinazione del valore venale del suolo, che costituisce il presupposto per la determinazione dell'indennità di espropriazione, è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito cui compete scegliere se utilizzare il metodo analitico-ricostruttivo, ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ertare il valore di trasformazione del suolo edificabile, sulla base della densità volumetrica esprimibile negli indici di fabbricabilità della zona omogenea in cui è incluso, al netto degli spazi assegnabili a standards, nonché delle spese di urbanizzazione, ovvero il metodo sintetico-comparativo, volto a desumere quel valore dall'analisi dei prezzi di mercato delle aree omogenee.

Benchè, nell'attuale contesto normativo che ancora l'indennità al valore di mercato del bene in una libera contrattazione, il metodo sintetico-comparativo sia ormai preferibile, perché più adeguato ad esprimere il valore del bene in concreto, il compito di stabilire se sussistano gli elementi occorrenti per la ricerca del presumibile valore comparativo dell'area è riservato al giudice del merito il cui apprezzamento non è controllabile in sede di legittimità.

Non può il giudice determinare l'indennità per relationem alla stima amministrativa, con mera attestazione della relativa "congruità e legittimità, in quanto basata su valutazioni obiettive e corrette, che possono essere accettate e condivise", in cui sfugge il criterio impiegato sia in riferimento alla ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...urbanistica che al metodo di stima.

Rientra tra i compiti del giudice di merito stabilire (anche in base alle indicazioni del consulente tecnico d'ufficio), se sussistono gli elementi occorrenti per la ricerca del presumibile valore comparativo dell'area; e se privilegiare quest'ultimo criterio, ovvero quelli c.d. analitici-ricostruttivi, o ancora metodi diversi da questi.

Rientra tra i compiti del giudice di merito stabilire (anche in base alle indicazioni del consulente tecnico d'ufficio), se sussistono gli elementi occorrenti per la ricerca del presumibile valore comparativo dell'area e se privilegiare quest'ultimo metodo, ovvero i criteri di stima c.d. analitici - ricostruttivi, o ancora metodi diversi da questi.

Il criterio di stima c.d. sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili-, a quelli temporali, nonché alla sua condizione giuridica urbanistica, nonché (trattandosi di edificio) di conservazione all'epoca del decreto ablativo; sicché occorre che il giudice di merito indichi gli elementi di comparazione utilizzati e che ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...i la rappresentatività nei confronti del bene espropriato.

Qualora il giudice del merito abbia accertato l'impraticabilità del metodo sintetico comparativo per il difetto di atti traslativi utilizzabili nel periodo prossimo all'esproprio, ben potrà abbandonare tale criterio e far capo al criterio, applicabile e plausibile, del metodo analitico- ricostruttivo.

Per entrambe le tipologie di espropriazioni (rituali ed illegittime), il valore del bene, una volta accertata la destinazione legale del fondo, viene di regola ricercato attraverso meccanismi sintetico-comparativi, o per converso mediante criteri analitico ricostruttivi; o ancora attraverso criteri misti la cui scelta è rimessa al potere discrezionale del giudice di merito in relazione alle peculiarità del caso concreto.

Ai fini della stima del bene espropriato, l'adozione del metodo sintetico comparativo o di quello analitico è scelta riservata al giudice del merito, che, per quanto possibile, dovrà improntarla a criteri di effettività, e quindi stabilire nel caso concreto (anche avvalendosi delle indicazioni del ctu), se ricorrano o meno sufficienti elementi di comparazione, se sia, ciò nonostante, preferibile calco... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ore di trasformazione del suolo, o se non sia addirittura opportuno avvalersi di entrambi i metodi.

In tema di valutazione di aree edificabili, l'evoluzione del sistema normativo induce a negare valore preminente al metodo sintetico-comparativo, conseguendone che il giudice che accolga le conclusioni del consulente tecnico secondo il metodo analitico, non è tenuto a motivare la mancata adozione del metodo sintetico.

Risolvendosi il criterio sintetico-comparativo nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali ma anche e soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo, occorre che il giudice di merito indichi gli elementi di comparazione utilizzati e che ne documenti la rappresentatività.

Rientra tra i compiti del giudice di merito stabilire se sussistono gli elementi occorrenti per la ricerca del presumibile valore comparativo dell'area, con apprezzamento il cui controllo è precluso.

Per effetto del venir meno del rilievo preminente dell'edificabilità di fatto, non è più ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...tabilire una gerarchia tra i criteri di stima, restando affidata al prudente apprezzamento del giudice di merito la scelta tra i diversi metodi suggeriti dalla migliore scienza ed esperienza in materia estimativa, nei limiti segnati dal dovere di adottare un metodo improntato a criteri di effettività e di motivare adeguatamente la decisione.

Rientra tra i compiti del giudice di merito, stabilire se sussistono gli elementi occorrenti per la ricerca del presumibile valore comparativo dell'area e se privilegiare quest'ultimo metodo, ovvero i criteri di stima c.d. analitici-ricostruttivi, o ancora metodi diversi da questi.

Rientra tra i compiti ed i poteri discrezionali del giudice di merito, stabilire (anche in base alle indicazioni del consulente tecnico d'ufficio) se sussistono gli elementi occorrenti per la ricerca del presumibile valore comparativo dell'area; e se privilegiare il metodo sintetico- comparativo, ovvero i criteri di stima cd. analitici-ricostruttivi, o ancora metodi diversi da questi.

Potendo il giudice ricorrere ad indagini tecniche nonché a diversi meccanismi di stima per determinare il valore del bene, gli è preclusa la possibilità di avvalersi di una stima equitativa, per di più se... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e almeno sommariamente e sia pure con l'elasticità propria dell'istituto e nell'ambito dell'ampio potere discrezionale che lo caratterizza, i criteri che egli ha seguito per pervenire alla stima ritenuta "equa", che, in mancanza di detta indicazione, si trasforma in una valutazione arbitraria e sottratta a qualsiasi controllo.

Il giudice che accolga le conclusioni del consulente tecnico secondo il metodo analitico, non è tenuto a motivare la mancata adozione del metodo sintetico.

Il giudice di merito ben può scegliere il metodo sintetico-comparativo in luogo di quello analitico adottato dal c.t.u.; ma ciò solo dopo aver indicato gli elementi probatori e quelli logico-giuridici, nonché i criteri di valutazione che hanno indotto a privilegiarlo; primo fra tutti quello della rappresentatività.

Non può ritenersi affetta da vizio di insufficiente motivazione la sentenza con cui il giudice di merito abbia fatto proprie le conclusioni del consulente tecnico, reputando che questi sia pervenuto ad una stima corretta del bene utilizzando il metodo analitico, sol perché non si da conto della mancata utilizzazione del metodo comparativo.


 
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