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Densità edilizia: asservimento e cessione

Formatosi a seguito dell'entrata in vigore del D.M. 1444/1968, l’asservimento è fattispecie negoziale in base al quale un’area viene destinata a servire al computo di edificabilità di un altro fondo. Il vincolo edilizio connesso al rapporto area-volume costituito dall’asservimento presuppone dunque una già avvenuta totale o parziale utilizzazione a scopo edificatorio dell'area.

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titolo:ALTEZZE VOLUMI INDICI DENSITÀ EDILIZIA
anno:2016
pagine: 385 in formato A4, equivalenti a 654 pagine in formato libro
formato: pdf  
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VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> ASSERVIMENTO

L'asservimento di un terreno, in base al quale un'area viene destinata a servire al computo di edificabilità di un altro fondo, costituisce una fattispecie negoziale atipica ad effetti obbligatori, che dà vita ad un rapporto pertinenziale di natura permanente, indipendentemente dal momento in cui è stato posto in essere.

Mediante la trascrizione dell'atto di asservimento di un terreno, si definisce una qualità oggettiva del suolo interessato; esso comporta un'obbligazione propter rem e realizza un particolare vincolo pertinenziale, in quanto tale non suscettibile di decadenza.

La ratio dell'asservimento di un terreno è indirizzata fondamentalmente ad accrescere la potenzialità edilizia di un'area tramite l'utilizzo della cubatura di un'altra particella.

In difetto di una prova rigorosa del vincolo di asservimento, da fornire dalla parte che ne invoca gli effetti a sé favorevoli, deve escludersi l'esistenza di siffatto vincolo.

L'asservimento volumetrico di un lotto ad un altro presuppone la stipula d... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... proprio atto negoziale tra i rispettivi proprietari, con l'individuazione del fondo gravato e di quello beneficiario e la specificazione della misura della volumetria ceduta dal lotto asservito, versandosi a fronte di fattispecie negoziale complessa, avente ad oggetto la costituzione di un diritto reale limitato tra le parti e il trasferimento della legittimazione all'esercizio dello ius aedificandi nei confronti della P.A..

La semplice presentazione di una d.i.a. e del relativo progetto firmati dai proprietari senza alcuna ulteriore specificazione non basta a costituire un vincolo di asservimento volumetrico tra due lotti.

L'asservimento di un fondo, ai fini della sua edificabilità, costituisce una qualità oggettiva dello stesso, che continua a seguirlo anche nei successivi trasferimenti o frazionamenti a qualsiasi titolo posti in essere in epoca successiva, indipendentemente dalle vicende riguardanti il titolo a cui accede, posto che il vincolo dal medesimo creato per sua natura permane sul fondo "servente" (nel senso che per il calcolo della sua edificabilità vanno computati i volumi comunque esistenti) a tempo indeterminato.

L'asservimento di un'area ad una costruzione, d&agr... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ad un rapporto pertinenziale che ha natura permanente, indipendentemente da quando esso si è verificato, a nulla valendo che la cubatura originariamente assentita non sia stata sfruttata per intero, che, dopo l'asservimento, l'area sia stata frazionata, e che il titolo edilizio a servizio del quale l'asservimento stesso opera, sia venuto meno per decadenza.

L'istituto dell'asservimento o meglio come definito anche in sede normativa (cfr. D.L. n. 70 del 2011, art. 5, comma 1, lett. c, convertito con modificazioni, in L. n. 106 del 2011) della cessione di cubatura è istituto di fonte negoziale, la cui legittimità è stata ripetutamente avallata in sede giurisprudenziale , in forza del quale è consentita, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, la "cessione" della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo, cosicché, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto.

L'asservimento urbanistico per esaurimento della capacità edificatoria consegue di diritto per il solo effetto del rilascio di legittime conce... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...izie che determina l'esaurimento della capacità edificatoria stabilita dallo strumento urbanistico.

L'asservimento urbanistico per esaurimento della capacità edificatoria è un asservimento giuridico oggettivo tipico del regime conformativo dei suoli, sicché la mancata indicazione di tale effetto nella concessione edilizia o della relativa trascrizione della stessa come di un atto di cessione (pur aventi la valenza giuridica di determinare e pubblicizzare l'asservimento) non possono contrastare l'asservimento urbanistico che si determina in ragione dell'esaurimento della volumetria disponibile, ignorato dalla concessione o dall'atto di cessione.

L'asservimento dà luogo ad un rapporto pertinenziale che ha natura permanente, indipendentemente da quando esso si è verificato, a nulla valendo che, all'epoca di realizzazione del manufatto preesistente, non sussistesse ancora alcuna pianificazione urbanistica, ovvero un atto di volontà espresso o tacito che avesse posto a disposizione della costruzione di esso una zona di territorio.

La quantità di asservimento del terreno rimasto libero va calcolata sulla base degli indici vigenti al momento del rilasci... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...riore titolo edilizio, perché i limiti entro i quali un'area può essere edificata si riferiscono non all'edificazione ulteriore rispetto a quella esistente al momento dell'approvazione, ma all'edificazione complessivamente realizzabile sull'area; se così non fosse, si verificherebbe l'effetto perverso di consentire l'edificabilità di aree già impegnate da preesistenze, in contrasto con gli indici del piano urbanistico in vigore.

L'asservimento di un terreno, in base al quale un'area viene destinata a servire al computo di edificabilità di un altro fondo, costituisce una fattispecie negoziale atipica ad effetti obbligatori, che dà vita ad un rapporto pertinenziale di natura permanente indipendentemente dal momento in cui è stato posto in essere.

L'atto trascritto di asservimento di un terreno si risolve, in ogni caso, in una qualità oggettiva del suolo interessato; comporta un'obbligazione propter rem e realizza un particolare vincolo pertinenziale, in quanto tale non suscettibile di decadenza.

Il lotto originatosi dal frazionamento di uno più esteso, che a sua volta aveva formato oggetto di un atto d'obbligo convenzionale, rimane sottoposto alle limita... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...nti sull'intero lotto originario e, soprattutto, alle limitazioni derivanti dall'utilizzazione già avvenuta della cubatura potenziale originaria.

L'asservimento inteso come fattispecie negoziale atipica ad effetti obbligatori in base al quale un'area viene destinata a servire al computo di edificabilità di un altro fondo dà vita ad un rapporto pertinenziale che ha natura permanente indipendentemente da quando questo asservimento è stato posto in essere.

L'istituto dell'asservimento, consistente nella volontaria rinuncia alle possibilità edificatorie di un lotto in favore del loro sfruttamento in un'altra particella, serve ad accrescere la potenzialità edilizia di un'area per mezzo dell'utilizzo, in essa, della cubatura realizzabile in una particella contigua e del conseguente computo anche della superficie di quest'ultima, ai fini della verifica del rispetto dell'indice di fabbricabilità fondiaria.

Il presupposto logico dell'asservimento deve essere rinvenuto nella indifferenza, ai fini del corretto sviluppo della densità edilizia della materiale collocazione dei fabbricati, atteso che, per il rispetto dell'indice di fabbricabilità fondiaria, assume esclusiva rilevanza il ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...l rapporto tra area edificabile e volumetria realizzabile nella zona di riferimento resti nei limiti fissati dal piano, risultando del tutto neutra l'ubicazione degli edifici all'interno del comparto (fatti salvi, ovviamente, il rispetto delle distanze e di eventuali prescrizioni sulla superficie minima dei lotti).

Per lo più il vincolo di asservimento si costituisce in virtù di un provvedimento formale (permesso di costruire, dichiarazione di assenso all'asservimento).

Il vincolo edilizio connesso al rapporto area-volume costituito dall'asservimento presuppone una già avvenuta totale o parziale utilizzazione a scopo edificatorio di un'area in relazione allo sviluppo volumetrico di aree solitamente contigue, di guisa che l'area stessa non può dirsi libera ancorché si presenti fisicamente libera da immobili.

Un'area edificabile, già interamente considerata agli effetti della volumetria realizzabile in occasione del rilascio di una concessione edilizia, non può più essere tenuta in considerazione ai medesimi fini come area libera, neppure parzialmente, ai fini del rilascio della seconda concessione nella perdurante esistenza del primo edificio, irrilevanti appalesa... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...cende inerenti alla proprietà dei terreni.

In ipotesi di realizzazione di un manufatto edilizio la cui volumetria è calcolata sulla base anche di un'area asservita o accorpata, ai fini edificatori deve essere considerata l'intera estensione interessata con l'effetto che anche l'area accorpata non è più edificabile anche se è oggetto di frazionamento o di alienazione separata dalle aree su cui insistono i manufatti.

Il criterio della contiguità funzionale dei lotti che, ai sensi dell'art. 51 della L.R. Calabria 19 del 2002, consente l'asservitmento di lotti per il raggiungimento dell'unità culturale minima, si riferisce esclusivamente all'attività edilizia strumentale all'esercizio dell'attività agricola.

In relazione al periodo anteriore all'introduzione di indici di densità edilizia (territoriale e fondiaria) e dunque in assenza di limiti di volumetria, non è configurabile un'ipotesi di asservimento in senso tecnico, ma appare astrattamente configurabile esclusivamente un vincolo di c.d. asservimento pertinenziale, connotato dalla destinazione dell'area non edificata del lotto a servizio dell'edificio realizzato.

[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...tto di altri elementi probatori, ai fini della ricognizione di un eventuale vincolo di c.d. asservimento pertinenziale (connotato dalla destinazione dell'area non edificata del lotto a servizio dell'edificio realizzato) possono assumere rilievo anche atti negoziali provenienti dagli stessi privati.

Con l'asservimento le aree asservite perdono definitivamente, in tutto o in parte, la loro attitudine edificatoria in favore della particella di progetto e a tal fine è richiesto che il proprietario del compendio interessato debba sottoscrivere un atto d'obbligo, con il quale s'impegna nei confronti del Comune (anche per i suoi aventi causa) a non utilizzare a fini edificatori, le particelle asservite di cui ha, insieme alla particella di progetto, la disponibilità giuridica.

Un'area edificabile, già interamente considerata in occasione del rilascio di una concessione edilizia maggiorata, non può essere più tenuta in considerazione come area libera, neppure parzialmente, ai fini del rilascio di una seconda concessione nella perdurante esistenza del primo edificio.

Il frazionamento catastale dell'area asservita non incide sul pregresso asservimento.

L'asservimento è un... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e oggettiva del fondo, impressa dal proprietario e cristallizzata nell'originario titolo abilitativo rilasciato al proprietario del fondo beneficiato in termini volumetrici, la quale permane a tempo indeterminato nonostante le vicende relative alla zonizzazione ed ai relativi indici conformativi.

E' legittimo subordinare il trasferimento di cubatura al ripristino della destinazione d'uso conforme agli strumenti urbanistici.

Il fondo asservito ad altro fondo a fini di edificazione (mediante cessione della cubatura su esso realizzabile in favore del secondo) non può ricevere, ad esempio da successivi atti di pianificazione urbanistica, nuove potenzialità edificatorie

L'asservimento è una fattispecie obbligatoria che crea una relazione pertinenziale durevole e cristallizzata nel tempo.

L'aumento dell'indice del fondo totalmente asservito ne ricostruisce solo virtualmente la capacità edificatoria perduta per effetto dell'asservimento, poiché questo non si vede comunque restituire né la volumetria già utilizzata dal fondo dominante né quella oggetto dell'accordo privato.

L'asservimento si colloca pienamente, e senza necessità di ri... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ifici da parte della normativa, nel novero degli elementi che, avendo natura analoga alle preesistenze edilizie, debbono essere necessariamente considerati al fine di stabilire la volumetria assentibile in sede concessoria.

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> CESSIONE DI CUBATURA

La cessione di cubatura o asservimento è un istituto utilizzabile in sede di rilascio di permesso di costruire utilizzabile, in presenza di particolari condizioni e limiti, per cui può avvenire solo tra fondi:- compresi nella medesima zona urbanistica ed aventi la stessa destinazione urbanistica, in quanto, se così non fosse, nella zona in cui viene aggiunta cubatura potrebbe determinarsi un superamento della densità edilizia massima consentita dallo strumento urbanistico;- contigui, nel senso che, anche qualora non si riscontri la continuità fisica tra tutte le particelle catastali interessate dalla nuova costruzione, sussista pur sempre, comunque, una "effettiva e significativa vicinanza tra i fondi asserviti.

La pratica contrattuale della cessione di cubatura tra privati proprietari è stata talora recepita e disciplinata in... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...onali o in strumenti urbanistici, ma ad essa può farsi ricorso anche a prescindere da un riconoscimento da parte di norme urbanistiche regionali e/o comunali. Il fenomeno in esame invero non lede, di regola, alcun interesse pubblico in quanto generalmente non si riconnettono conseguenze negative al solo fatto che la densità edilizia massima fissata dallo strumento urbanistico venga sfruttata dal proprietario di un'ampia estensione di terreno, o da più proprietari associati o da uno dei proprietari che abbia ottenuto la cessione di facoltà edificatorie dei suoi vicini, purché comunque sia impedito il superamento, nella zona complessivamente considerata, degli standards consentiti dai piano.

Nel caso in cui lo strumento urbanistico contenga specifiche limitazioni in ordine a tipologie edilizie o alla densità abitativa, il trasferimento di cubatura tra privati proprietari deve ritenersi non consentito.

Deve ritenersi inammissibile il trasferimento di cubatura a fronte di una norma di piano che per le zone agricole non ammette costruzioni in lotti di dimensioni inferiori ad un limite minimo fissato dal piano medesimo, in quanto la ratio di una disposizione siffatta si connette al regime di edificazione nelle zon... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ed al nesso di funzionalità delle costruzioni ammissibili rispetto alla gestione di aziende agricole.

Il c.d. vincolo di asservimento rispettivamente a carico e a favore del fondo si costituisce, sia per le parti che per i terzi, per effetto del rilascio della concessione edilizia, che legittima lo ius aedificandi del cessionario sul suolo attiguo, sì che nessun risarcimento è dovuto al cedente.

Onde evitare la facile elusione dei vincoli posti alla realizzazione di manufatti edili in funzione della corretta gestione del territorio, la cessione della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo è soggetta a determinate condizioni delle quali le principali sono costituite: a) dall'essere i terreni in questione se non precisamente contermini, quanto meno dotati del requisito della reciproca prossimità; b) dall'essere i medesimo caratterizzati sia dalla omogeneità urbanistica, avere cioè tutti la medesima destinazione, sia dallo stesso indice di fabbricabilità originario.

I trasferimenti di cubatura devono rispettare non solo l'indice territoriale della zona (volume massimo realizzabile sull'intera zona omogenea), ma anche l'indice di edificabilità che ri... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ingolo lotto.

L'istituto del c.d."asservimento del terreno per scopi edificatori" (o cessione di cubatura) va sussunto nello schema del contratto atipico con effetti obbligatori che, senza oneri di forma pubblica o di trascrizione, è finalizzato al trasferimento di volumetria e che si perfeziona soltanto con il rilascio del necessario titolo abilitativo edilizio da parte del comune, in quanto l'effetto finale del trasferimento di cubatura avviene solo in conseguenza dell'emanazione del provvedimento amministrativo.

L'accordo - con il quale una delle parti cede, parzialmente o per intero, la facoltà di edificare dal proprio terreno a quello appartenente all'altra parte, compreso nella stessa zona urbanistica, per permettere di richiedere e di ottenere una concessione per la costruzione di un immobile di volume maggiore di quello a cui avrebbe diritto (c.d. trasferimento di cubatura) - ha efficacia solo obbligatoria tra i suoi sottoscrittori, mentre il trasferimento di cubatura fra le parti e nei confronti dei terzi è determinato esclusivamente dal provvedimento concessorio, discrezionale e non vincolato che, a seguito della rinuncia all'utilizzazione della volumetria manifestata al comune dal cedente in adesione ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... edilizio presentato dal cessionario, può essere emanato a favore di quest'ultimo dall'ente pubblico.

La pratica contrattuale dei cd."trasferimenti di cubatura" fra privati proprietari è ammissibile anche a prescindere da un riconoscimento da parte di norme urbanistiche regionali e/o comunali, poiché generalmente non si riconnettono conseguenze negative al solo fatto che la densità edilizia massima fissata dallo strumento urbanistico venga sfruttata dal proprietario di un'estensione di terreno, o da più proprietari associati o da uno dei proprietari che abbia ottenuto la cessione di facoltà edificatorie dei suoi vicini, purché comunque sia impedito il superamento, nella zona complessivamente considerata, degli standards consentiti dalla pianificazione vigente.

Deve ritenersi inammissibile il trasferimento di cubatura a fronte di una norma di piano urbanistico che per le zone agricole non ammette costruzioni in lotti di dimensioni inferiori ad un limite minimo fissato dal piano medesimo, in quanto la ratio di una disposizione siffatta si connette al regime di edificazione nelle zone agricole ed al nesso di funzionalità delle costruzioni ammissibili rispetto alla gestione di aziende agr... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...>
Qualora su di un determinato lotto sia astrattamente realizzabile una certa volumetria, ma ad esso sia concretamente attribuita una volumetria differente (ed inferiore), è corretto respingere il progetto che supera la volumetria effettiva (pur senza superare quella teorica) se non accompagnato da un contratto di cessione di cubatura.

Ai fini della cessione di cubatura deve essere soddisfatta la condizione dell'omogeneità urbanistica tra l'area ceduta e quella beneficiaria: a tal fine non è sufficiente che le due aree appartengono ad una stessa z.t.o. e differiscano solo dal punto di vista della sottozonizzazione.

L'asservimento della volumetria da un lotto a favore di un altro, onde realizzare una maggiore edificabilità, è consentita solo con riferimento ad aree aventi una medesima destinazione urbanistica, posto che diversamente si verificherebbe un'evidente alterazione delle caratteristiche tipologiche della zona tutelate dalle norme urbanistiche.

Ove le aree tra le quali andrebbe operata la cessione di cubatura appartengano ad una stessa zona ai sensi del D.M. 1444/1968, la loro riconducibilità a sottozone diverse, contrassegnate da una diversità di re... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...one, potrebbe ostare ad una valutazione di omogeneità.

L'appartenenza delle due aree coinvolte nella cessione di cubatura a due sottozone diverse è indice dell'insussistenza del requisito dell'omogeneità urbanistica tutte le volte in cui le diversità di disciplina riscontrabili tra le sottozone in giuoco abbia un'apprezzabile incidenza sostanziale sulla destinazione di indirizzo dei rispettivi fondi, e possa dunque profilarsi quale effetto dell'asservimento un'elusione dei limiti posti dallo strumento urbanistico, con un'alterazione delle caratteristiche tipologiche da questo tutelate.

Qualora le N.T.A. del P.R.G. prevedano che un edificio produttivo all'interno del comparto sia una attività da trasferire, deve ritenersi che, in assenza di tale trasferimento, la cubatura dell'immobile non possa essere ceduta e considerata "disponibile" a fini di nuova edificazione.

L'atto di asservimento dei suoli comporta la cessione di cubatura tra fondi contigui ed è funzionale ad accrescere la potenzialità edilizia di un'area per mezzo dell'utilizzo della cubatura realizzabile in una particella contigua e del conseguente computo anche della superficie di quest'ultima, ai fini della ver... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ispetto dell'indice di fabbricabilità fondiaria.

La cessione di cubatura, sia che si qualifichi come contratto ad effetti obbligatori che come contratto ad effetti reali, integra una fattispecie complessa culminante nel rilascio di un provvedimento amministrativo autorizzativo che cristallizza la ripartizione dei volumi così come consensualmente convenuta dalle parti, determinandone l'irretrattabilità.

Gli eventuali vizi della vicenda negoziale della cessione di cubatura, così come quelli derivati della concessione edilizia che l'ha fatta propria maggiorando la volumetria, devono essere indirizzati nei confronti di tale ultimo atto e nel termine di decadenza, poiché, ove si ammettesse la perdurante rilevanza invalidante dei vizi citati anche nei confronti della concessione avente ad oggetto la successiva edificazione sul lotto asservito, si finerebbe per rimettere in discussione a distanza di decenni, assetti urbanistici ormai definiti e realizzati.

La trascrizione dell'asservimento non è necessaria, in considerazione del ruolo costituivo rivestito dal provvedimento amministrativo nell'ambito della complessa fattispecie.

In una z.t.o. avente destinazione urbanistic... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...erghiera" è ben possibile il trasferimento di volumetria da proprietari di lotti privati ad uso residenziale per l'ampliamento di una struttura alberghiera: da un lato, l'esistenza in loco di costruzioni a destinazione residenziale non fa venir meno la destinazione urbanistica alberghiera, e, dall'altro, non assume alcun rilievo il fatto che la cessione di cubatura provenga da lotti siti in un altro comparto, dovendo farsi riferimento non già al subcomparto di tipo residenziale ma alla complessiva area oggetto di pianificazione per la quale la destinazione prevista è quella alberghiera.

La cessione di cubatura consiste in un in forza del quale il proprietario di un'area "cede" una quota di cubatura edificabile sul suo fondo per permettere all'altro di disporre della minima estensione di terreno richiesta per l'edificazione, ovvero di realizzare una volumetria maggiore di quella consentita dalla superficie del fondo di sua proprietà.

Gli effetti derivanti da un atto di cessione di cubatura hanno carattere definitivo ed irrevocabile, integrano una qualità oggettiva dei terreni e producono una minorazione permanente della loro utilizzazione da parte di chiunque ne sia il proprietari... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...br /> Il trasferimento di volumetria in caso di cessione di cubatura si realizza soltanto in seguito del rilascio finale del titolo edilizio.

Per effetto della cessione di cubatura si costituisce un vincolo di asservimento del fondo del cedente al fondo del cessionario, in quanto si viene a creare un nuovo lotto di pertinenza urbanistica dell'edificio, che non coincide con i confini di proprietà ed ha una consistenza indipendente rispetto ai successivi interventi nelle aree medesime, e ne deriva l'impossibilità di assentire e di richiedere ulteriori ed eccedenti realizzazioni di volumi costruttivi sul fondo asservito, per la parte in cui esso è rimasto privo della potenzialità edificatoria già utilizzata dal titolare del fondo in favore del quale ha avuto luogo l'asservimento.


 
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