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Inadempimento della convenzione urbanistica: cause e casistica

I vizi delle opere di urbanizzazione e la scadenza del termine di validità della convenzione di lottizzazione giustificano la decadenza dalla convenzione stessa. Il termine di legge per l'esecuzione delle opere di urbanizzazione è infatti un termine massimo, derogabile per volontà delle parti, che possono però indicare un termine più breve.

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titolo:IL CODICE DELLA PIANIFICAZIONE URBANISTICA
anno:2017
pagine: 3590 in formato A4, equivalenti a 6103 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
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PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> INADEMPIMENTO

La posizione del Comune nei confronti dei terzi si traduce nel dovere di provvedere all'esercizio dei diritti e poteri derivanti dalla convenzione urbanistica finalizzati all'adempimento degli obblighi contrattuali, anche in via coattiva, ovvero all'esercizio delle garanzie fideiussorie previste e delle pretese risarcitorie per gli inadempimenti accertati; posizione, in cui il dato centrale è rappresentato dalla qualificazione in senso pubblicistico, il che consente anche di identificare la situazione giuridica dei ricorrenti in una correlativa posizione di interesse legittimo.

L'acquisizione delle opere di urbanizzazione e delle relative aree è per il Comune obbligatoria quanto lo è la cessione delle stesse per i lottizzanti e ciò in quanto, oltre ad essere tassativamente previsto dalla legge 1150/1942, detto trasferimento è condizione necessaria affinché possa concretamente realizzarsi l'assetto del territorio cui sovrintende l'attività di pianificazione ed è, altresì, presupposto necessario affinché possano poi concretamente operare le norme nazionali e regionali vigenti ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...di corretta gestione dei servizi pubblici correlati alle opere di urbanizzazione, la cui titolarità il legislatore espressamente affida all'autorità amministrativa.

Il termine di legge per l'esecuzione delle opere di urbanizzazione è un termine massimo, derogabile per volontà delle parti, che possono indicare un termine più breve in relazione alle concrete esigenze avute di mira dall'accordo.

Il maggior tempo impiegato per l'esecuzione dei lavori autorizzati non può giustificare la violazione del termine assegnato per la realizzazione delle opere di urbanizzazione.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> INADEMPIMENTO --> CASISTICA

L'opposizione dei cittadini alla realizzazione di un parcheggio interrato non integra una causa di forza maggiore tale da escludere la responsabilità dell'amministrazione inadempiente agli obblighi assunti con una convenzione di lottizzazione.

Qualora la convenzione urbanistica preveda la risoluzione per inadempimento e l'acquisizione delle aree alla mano pubblica, l'ordinanza di acquisizione al patrimonio comunale dell'area di sedime costituisce un atto vincolato, diretta... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...rente dall'intervenuta risoluzione della convenzione.

Qualora la convenzione urbanistica preveda, in caso di inadempimento, l'acquisizione delle aree al Comune e la corresponsione di un indennizzo al concessionario, l'indennizzo va tempestivamente disciplinato nell'an e nel quantum, in ossequio ai principi di speditezza dell'attività amministrativa, di buona fede e di leale collaborazione con il privato: il che deve avvenire anche ex officio, con la conseguenza che il Comune dovrà assumere un ruolo attivo e propositivo, al fine di definire tutti gli effetti conseguenti all'intervenuta risoluzione, ponendo in essere, in tempi brevi, i relativi adempimenti.

La clausola della convenzione di lottizzazione che attribuisce all'amministrazione comunale la facoltà di realizzare in via diretta, ma a spese degli obbligati, le opere di urbanizzazione si pone come un rimedio concorrente con l'azione di adempimento, fermo restando che occorre richiedere l'autorizzazione del giudice per accedere alla proprietà del lottizzante.

In caso di inadempimento, della parte lottizzante o del suo avente causa, dell'obbligo di eseguire le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, l'amministrazione dispone di tutti i rime... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...dall'ordinamento ad un privato creditore per poter realizzare coattivamente il proprio interesse.

In caso di piano di attuazione che presenta assorbenti profili di negozialità, poi tradottisi nella pattuizione delle reciproche obbligazioni, le questioni sorte in executivis debbono risolversi alla luce delle specifiche previsioni convenzionali, e dei principi in materia di obbligazioni e contratti richiamati dall'art.11 della legge 241/90 in materia di accordi ad oggetto pubblico (fattispecie nella quella possono pacificamente farsi rientrare le convenzioni urbanistiche).

Costituisce inadempimento il fatto del lottizzante che, a fronte dell'impossibilità concerne solo una porzione delle opere progettate (impregiudicata restando la realizzazione delle altre secondo valutazioni rimesse al prudente apprezzamento dell'amministrazione nel cui interesse l'opera è stata concepita e l'obbligazione assunta), blocchi la realizzazione di tutta l'infrastruttura, secondo un ragionamento improntato a criteri di economicità ed efficienza (inutilità delle singole parti) che avrebbe al più giustificato una tempestiva e leale informazione al committente, ma non l'assunzione di decisioni di blocco totale in palese contrasto con... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...agrave; di quest'ultimo.

I vizi delle opere di urbanizzazione e la scadenza del termine di validità della convenzione di lottizzazione giustificano la decadenza dalla convenzione stessa, con l'incameramento della polizza fideiussoria che garantiva l'esecuzione delle opere di urbanizzazione.

In assenza di specificazioni a riguardo, la previsione in una lottizzazione, tra le opere di urbanizzazione primaria, di una strada da "destinare in perpetuo a pubblico transito", deve essere intesa come strada da destinare a pubblico transito pedonale e veicolare: pertanto è inadempiente il privato che non realizzi una strada idonea anche al traffico veicolare.

Qualora la convenzione di lottizzazione preveda un termine entro il quale i privati devono realizzare le opere di urbanizzazione primaria o cedere delle aree al comune, il diritto della P.A. all'adempimento coattivo o alla risoluzione si prescrive in dieci anni a partire da detto termine.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> INADEMPIMENTO --> CLAUSOLA PENALE

Le somme dovute a titolo di penale per l'inadempimento di obblighi nascenti da convenzioni urbanistiche non possono essere risc... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... meccanismo dell'iscrizione a ruolo di cui al D. Lgs. 46/1999 se, preventivamente, la P.A. non si è munita di un titolo esecutivo.

La diffida ad adempiere non può considerarsi un «titolo esecutivo» ai fini dell'iscrizione a ruolo di una somma dovuta a titolo di penale per l'inadempimento di obblighi nascenti da convenzioni urbanistiche.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> INADEMPIMENTO --> OBBLIGAZIONI PROPTER REM

L'obbligazione di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione assunta da colui che stipula una convenzione edilizia è propter rem, nel senso che essa va adempiuta non solo da colui che tale convenzione ha stipulato, ma anche da colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia; ovvero nel senso che colui che realizza opere di trasformazione edilizia ed urbanistica, valendosi della concessione edilizia rilasciata al suo dante causa, ha nei confronti del Comune gli stessi obblighi che gravano sull'originario concessionario, ed è con quest'ultimo solidalmente obbligato per il pagamento degli oneri di urbanizzazione. La natura reale dell'obbligazione in esame riguarda, dunque, i soggetti che stipulano la ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ..., quelli che richiedono la concessione, e quelli che realizzano l'edificazione avvalendosi della concessione rilasciata al loro dante causa.

La convenzione di lottizzazione è fonte di obbligazioni propter rem ed è, pertanto, astrattamente idonea a vincolare anche i successivi aventi causa del proprietario stipulante.

L'obbligo di fare, previsto nella convenzione a carico della parte lottizzante, consistente nella realizzazione delle opere e nella conseguente cessione delle aree, ha natura di prestazione patrimoniale imposta e di obbligazione "ambulatoria" o "propter rem" dal lato passivo, gravante, quindi, sugli aventi causa degli originari lottizzanti.

L'avente causa del lottizzante assume tutti gli oneri a carico di quest'ultimo in sede di convenzione di lottizzazione, compresi quelli di urbanizzazione ancora dovuti.

La natura "reale" dell'obbligazione consistente nella realizzazione delle opere di urbanizzazione e nella conseguente cessione delle aree riguarda i soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono il titolo edilizio, quelli che realizzano l'edificazione e poi i loro aventi causa.

L'opponibilità ai terzi dei vincoli e degli oner... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... dalla lottizzazione è subordinata alla trascrizione della convenzione: in tal modo, la pubblicità diventa lo strumento attraverso il quale viene attribuita efficacia reale agli impegni assunti dal lottizzante, che operano propter rem , trasferendosi in capo ai successivi proprietari delle aree anche in assenza di uno specifico atto di accollo.

L'obbligazione consistente nella realizzazione delle opere di urbanizzazione e nella conseguente cessione delle aree assunta dal soggetto che ha stipulato una convenzione urbanistica regolarmente trascritta va adempiuta non solo da costui, ma anche dal diverso soggetto che richiede il rilascio del titolo edilizio.

L'assunzione, da parte del proprietario del fondo, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte di quelle di urbanizzazione secondaria (cui è subordinata l'autorizzazione per la lottizzazione) costituisce un'obbligazione propter rem e comporta che dette opere debbano essere eseguite da coloro che sono proprietari al momento del rilascio della concessione edilizia e che ben possono essere soggetti diversi da quelli che stipularono la convenzione, per avere da questi acquistato una parte del suolo su cui far sorgere singoli lotti o gruppi ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...r />
La natura reale dell'obbligazione al pagamento degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte di quelle di urbanizzazione secondaria non riguarda i soggetti che utilizzano le opere di urbanizzazione da altri realizzate per una loro diversa edificazione, senza avere con essi alcun rapporto, e che, per ottenere la loro diversa concessione edilizia, sono tenuti a pagare al Comune concedente, per loro conto, i relativi oneri di urbanizzazione.

In materia di convenzione di lottizzazione, la nascita di un'eventuale obbligazione propter rem è subordinata alla successione nella posizione del costruttore e alla trascrizione nei registri immobiliari dell'onere assunto dal costruttore.

L'opponibilità ai terzi dei vincoli e degli oneri derivanti dalla lottizzazione va ricollegata alla trascrizione, che diventa così lo strumento attraverso il quale viene attribuita efficacia reale agli impegni assunti dal lottizzante, che solo in tal caso operano propter rem trasferendosi in capo ai successivi proprietari delle aree anche in assenza di uno specifico atto di accollo.

L'assunzione a carico del proprietario degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota par... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e di urbanizzazione secondaria cui è subordinata l'autorizzazione per la lottizzazione costituisce un'obbligazione propter rem, con la conseguenza che dette opere devono essere eseguite da coloro che sono proprietari al momento del rilascio della concessione edilizia e che ben possono essere persone diverse da quelle che stipularono la convenzione, per aver da queste acquistato dei lotti su cui realizzare le costruzioni edilizie.

L'obbligazione di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, assunta dal lottizzante con la stipula della convenzione di lottizzazione edilizia è propter rem, nel senso che l'adempimento di essa può essere richiesto non solo a colui che tale convenzione ha stipulato, ma anche a colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia.

L'obbligazione propter rem per mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione non riguarda di per sé chi utilizza tali opere, ma il soggetto che chiede la concessione edilizia o il soggetto che subentra a quest'ultimo nella costruzione del fabbricato e quindi nell'utilizzo della concessione edilizia, mentre alcuna successione nell'obbligazione si verifica nei confronti degli acquirenti le costruzioni.

Colui che realizza ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...asformazione edilizia ed urbanistica, valendosi della concessione edilizia rilasciata al suo dante causa, ha nei confronti del Comune gli stessi obblighi che gravano sull'originario concessionario, ed è con quest'ultimo solidalmente obbligato per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.

Il termine prescrizionale relativo agli adempimenti scaturenti da una convenzione annessa ad un piano di lottizzazione inizia a decorrere dal momento in cui si è esaurito il periodo temporale nel quale l'adempimento relativo aveva il carattere della spontaneità in colleganza con la volontaria concretizzazione di uno specifico obbligo pattizio.

Posta la validità della convenzione di lottizzazione in anni 10 e l'efficacia della stessa per successivi ulteriori anni 10 la prescrizione dell'azione volta ad ottenere l'adempimento degli obblighi da essa scaturenti si consuma nei successivi ulteriori dieci anni.

Il Comune può provvedere all'eliminazione del vincolo solidale tra i lottizzanti e prevedere che il versamento degli oneri di urbanizzazione avvenga in proporzione ai volumi costruiti.

Il termine di prescrizione per la P.A. per far valere il diritto alla cessione delle aree nascente dalla convenzi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ticadecorre dal termine di adempimento fissato dalla stessa convenzione.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> INADEMPIMENTO --> RIMEDI

Il soggetto che intende agire in giudizio per l'accertamento dell'inadempimento del Comune agli obblighi derivanti da una convenzione di lottizzazione e la condanna dello stesso a provvedere al completamento delle opere di urbanizzazione e alla presa in carico delle stesse deve agire con lo strumento del rito avverso il silenzio, e quindi nelle forme e nei termini di cui agli art. 31 e 117 c.p.a..

L'amministrazione che si è resa inadempiente alle obbligazioni indicate nella convenzione stipulata con il privato (nella specie, esecuzione di opere di impermeabilizzazione, di raccolta delle acque e di allaccio alla fognatura) può essere condannata all'esatto adempimento delle prestazioni oggetto di obbligazione convenzionale, nonché (ricorrendone i presupposti) al risarcimento del danno ingiustamente cagionato al privato.

E' del tutto lecito il comportamento contrattuale dell'amministrazione che, dinanzi ad un inadempimento grave dei lottizzanti, ha escusso le garanzie da questi prestate per l'esatto adempimento.<... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] .../> In caso di inadempimento agli obblighi assunti dal lottizzante, è legittimo il comportamento dell'amministrazione che, anziché insistere per l'esatto adempimento (salvo il danno per il ritardo) anche a mezzo dell'esecuzione d'ufficio in danno, preferisca chiudere il rapporto e procedere autonomamente alle opere infrastrutturali contando, evidentemente, nel più proficuo utilizzo delle somme derivanti dai contributi concessori vanamente scomputati.

La difformità delle opere di urbanizzazione realizzate rispetto a quelle autorizzate con la concessione non impedisce la pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., avente ad oggetto la cessione di aree alla P.A. da parte dei lottizzanti.

A seguito del provvedimento di decadenza dalla convezione di lottizzazione il Comune deve procedere al completamento delle opere di urbanizzazione, utilizzando la somma incamerata azionando la polizza fideiussoria che ne garantiva l'esecuzione e, ove questa non sia sufficiente, ponendo a carico dei lottizzanti le ulteriori spese non coperte dalla polizza fideiussoria, fermo restando l'obbligazione, propter rem, degli acquirenti dei lotti.

In caso di inadempimento della convenzione di lottizzazione, la P.A. può chiedere sia... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ne in forma specifica sia la risoluzione dell'accordo, e anche avvalersi della calusola contrattuale che le permette di realizzare in via diretta, ma a spese degli obbligati, le opere di urbanizzazione.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> INADEMPIMENTO --> RIMEDI --> ESPROPRIAZIONE

Nel caso di inadempimento dell'obbligazione, assunta convenzionalmente nell'ambito di un Piano di lottizzazione, dal soggetto attuatore, di cedere le aree e di realizzare le opere, il Comune non può ottenere coattivamente l'area per realizzarvi in via sostitutiva l'opera mediante l'ordinario strumento pubblicistico dell'espropriazione, mancante di previa determinazione dell'indennità di espropriazione, facendo così uso di una procedura "ibrida ed atipica (e per ciò stesso illegittima) e cercando di godere i vantaggi di quella autoritativa di espropriazione senza rinunciare alle utilità derivanti dalla convenzione, prima fra tutte la mancata indicazione di un'indennità.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> ECCESSIVA ONEROSITÀ SOPRAVVENUTA

Qualora il privato, in sede di stipulazione di una... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ione urbanistica, si impegni a partecipare ad una quota degli oneri di urbanizzazione in proporzione alla cubatura assentibile e l'accordo non la indichi esattamente, non può ritenersi che alla P.A. sia consentito richiedere qualsiasi somma, anche tale da superare i limiti, che normalmente consentono la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta.

La dichiarazione di fallimento della società parte di una convenzione urbanistica non è idonea a costituire un "avvenimento straordinario e imprevedibile", tale da rendere la prestazione dedotta in una convenzione urbanistica eccessivamente onerosa, specie quiando il fallimento appare imputabile alla condotta del fallito.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> IMPOSSIBILITÀ

L'impossibilità giuridica, alla stregua delle norme vigenti alla data del contratto, ad ottenere il rilascio dei provvedimenti amministrativi di autorizzazione necessari per l'utilizzazione del bene per l'uso convenuto o per la sua trasformazione secondo le esigenze dell'uso contrattualmente previsto, rende nullo il contratto per l'impossibilità dell'oggetto, a norma degli art. 1346 e 1418... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...>
Non costituiscono impossibilità giuridica le mere difficoltà connesse alla tutela dei vincoli in relazione agli specifici contenuti progettuali elaborati dagli stessi lottizzanti e da essi integrabili o modificabili al fine di renderli compatibili con le esigenze eventualmente prospettate dall'autorità preposta alla gestione del vincolo.

Non può ragionevolmente sostenersi che un termine di circa otto anni (cinque originari più tre in regime di proroga) costituisca un'imposizione incongrua per la realizzazione di opere di urbanizzazione secondaria, né a fortiori, di impossibile rispetto.

 
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