Inadempimento della convenzione urbanistica: cause e casistica

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> INADEMPIMENTO

Se l'omessa realizzazione di un'opera si risolve in un inadempimento della convenzione urbanistica spetta all’Amministrazione farlo valere con i rimedi a tal fine previsti dall’ordinamento, in ogni caso non spettando alla stessa la somma relativa al costo di costruzione.

La posizione del Comune nei confronti dei terzi si traduce nel dovere di provvedere all’esercizio dei diritti e poteri derivanti dalla convenzione urbanistica finalizzati all’adempimento degli obblighi contrattuali, anche in via coattiva, ovvero all’esercizio delle garanzie fideiussorie previste e delle pretese risarcitorie per gli inadempimenti accertati; posizio... _OMISSIS_ ...teresse legittimo.

L’acquisizione delle opere di urbanizzazione e delle relative aree è per il Comune obbligatoria quanto lo è la cessione delle stesse per i lottizzanti e ciò in quanto, oltre ad essere tassativamente previsto dalla legge 1150/1942, detto trasferimento è condizione necessaria affinché possa concretamente realizzarsi l’assetto del territorio cui sovrintende l’attività di pianificazione ed è, altresì, presupposto necessario affinché possano poi concretamente operare le norme nazionali e regionali vigenti in materia di corretta gestione dei servizi pubblici correlati alle opere di urbanizzazione, la cui titolarità il legislatore espressamente affida all’autorità amministrativa.

Il termine di legge per l'esecuzione d... _OMISSIS_ ...RLF|
Il maggior tempo impiegato per l’esecuzione dei lavori autorizzati non può giustificare la violazione del termine assegnato per la realizzazione delle opere di urbanizzazione.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> INADEMPIMENTO --> AMBULATORIETÀ

La qualificazione in termini di obligatio propter rem delle obbligazioni scaturenti dalla convenzione urbanistica è da reputare corretta. È, infatti, ravvisabile un rapporto creditorio caratterizzato da una connessione indissolubile tra l’obbligazione e la cosa, per cui risulta debitore colui il quale nei confronti della cosa gode di una posizione di diritto reale. Secondo la nozione più accreditata, l’obbligazione reale di ampio e div... _OMISSIS_ ...ando la propria ragione d’essere nella titolarità del diritto, come conseguenza del principio secondo il quale chi gode di determinati vantaggi non può non subire gli eventuali riflessi negativi.

L’obbligazione in solido per il pagamento degli oneri di urbanizzazione e la natura reale dell’obbligazione riguardano i soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono la concessione e quelli che realizzano l’edificazione, nonché i loro aventi causa.

Il meccanismo di tacita ambulatorietà dell’obbligo può predicarsi esclusivamente in relazione al soggetto che sia subentrato nella convenzione, nella proprietà dei lotti o, comunque, nella titolarità del titolo edilizio rilasciato in esecuzione della convenzione stessa: in termi... _OMISSIS_ ...avvenuta trasformazione urbanistica determina un’oggettiva soluzione di continuità, anche sul piano fisico, dei caratteri del bene in radice ostativa alla possibilità di ipotizzare un’ulteriore traslazione dell’obbligazione in capo agli acquirenti degli alloggi: altrimenti detto, costoro hanno acquistato un bene risultante proprio dall’attività di trasformazione urbanistica e, pertanto, non possono succedere in obbligazioni strutturalmente inerenti al previo processo di trasformazione urbanistica che, ex nihilo, ha dato origine agli immobili compravenduti.

L’obbligazione di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione e di pagare i relativi oneri deve qualificarsi "propter rem " nel senso che va adempiuta non solo da col... _OMISSIS_ ...dosi della concessione rilasciata al suo dante causa.

L'obbligazione di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione assunta da colui che stipula una convenzione edilizia è propter rem, nel senso che essa va adempiuta non solo da colui che tale convenzione ha stipulato, ma anche da colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia; ovvero nel senso che colui che realizza opere di trasformazione edilizia ed urbanistica, valendosi della concessione edilizia rilasciata al suo dante causa, ha nei confronti del Comune gli stessi obblighi che gravano sull'originario concessionario, ed è con quest'ultimo solidalmente obbligato per il pagamento degli oneri di urbanizzazione. La natura reale dell'obbligazione in esame riguarda, dunque, i soggetti che sti... _OMISSIS_ ...zzazione è fonte di obbligazioni propter rem ed è, pertanto, astrattamente idonea a vincolare anche i successivi aventi causa del proprietario stipulante.

L'obbligo di fare, previsto nella convenzione a carico della parte lottizzante, consistente nella realizzazione delle opere e nella conseguente cessione delle aree, ha natura di prestazione patrimoniale imposta e di obbligazione "ambulatoria" o "propter rem" dal lato passivo, gravante, quindi, sugli aventi causa degli originari lottizzanti.

L'avente causa del lottizzante assume tutti gli oneri a carico di quest'ultimo in sede di convenzione di lottizzazione, compresi quelli di urbanizzazione ancora dovuti.

La natura "reale" dell'obbligazione consistente nella real... _OMISSIS_ ...icazione e poi i loro aventi causa.

L'opponibilità ai terzi dei vincoli e degli oneri derivanti dalla lottizzazione è subordinata alla trascrizione della convenzione: in tal modo, la pubblicità diventa lo strumento attraverso il quale viene attribuita efficacia reale agli impegni assunti dal lottizzante, che operano propter rem , trasferendosi in capo ai successivi proprietari delle aree anche in assenza di uno specifico atto di accollo.

L'obbligazione consistente nella realizzazione delle opere di urbanizzazione e nella conseguente cessione delle aree assunta dal soggetto che ha stipulato una convenzione urbanistica regolarmente trascritta va adempiuta non solo da costui, ma anche dal diverso soggetto che richiede il rilascio del titolo edilizio.

... _OMISSIS_ ...zzazione per la lottizzazione) costituisce un'obbligazione propter rem e comporta che dette opere debbano essere eseguite da coloro che sono proprietari al momento del rilascio della concessione edilizia e che ben possono essere soggetti diversi da quelli che stipularono la convenzione, per avere da questi acquistato una parte del suolo su cui far sorgere singoli lotti o gruppi di lotti.

La natura reale dell'obbligazione al pagamento degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte di quelle di urbanizzazione secondaria non riguarda i soggetti che utilizzano le opere di urbanizzazione da altri realizzate per una loro diversa edificazione, senza avere con essi alcun rapporto, e che, per ottenere la loro diversa concessione edilizia, sono tenuti ... _OMISSIS_ ...è subordinata alla successione nella posizione del costruttore e alla trascrizione nei registri immobiliari dell’onere assunto dal costruttore.

L’opponibilità ai terzi dei vincoli e degli oneri derivanti dalla lottizzazione va ricollegata alla trascrizione, che diventa così lo strumento attraverso il quale viene attribuita efficacia reale agli impegni assunti dal lottizzante, che solo in tal caso operano propter rem trasferendosi in capo ai successivi proprietari delle aree anche in assenza di uno specifico atto di accollo.

L'assunzione a carico del proprietario degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte di quelle di urbanizzazione secondaria cui è subordinata l'autorizzazione per la lottizzazione costitu... _OMISSIS_ ...ersone diverse da quelle che stipularono la convenzione, per aver da queste acquistato dei lotti su cui realizzare le costruzioni edilizie.

L'obbligazione di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, assunta dal lottizzante con la stipula della convenzione di lottizzazione edilizia è propter rem, nel senso che l’adempimento di essa può essere richiesto non solo a colui che tale convenzione ha stipulato, ma anche a colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia.

L’obbligazione propter rem per mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione non riguarda di per sé chi utilizza tali opere, ma il soggetto che chiede la concessione edilizia o il soggetto che subentra a quest’ultimo nella costruzione del fabb... _OMISSIS_ ...alizza opere di trasformazione edilizia ed urbanistica, valendosi della concessione edilizia rilasciata al suo dante causa, ha nei confronti del Comune gli stessi obblighi che gravano sull'originario concessionario, ed è con quest'ultimo solidalmente obbligato per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.

Gli obblighi nascenti dalle convenzioni di urbanizzazione sono da qualificare come obbligazioni propter rem, pertanto dell'inadempimento sono responsabili e possono essere convenuti in giudizio dalla P.A. anche gli aventi causa degli stipulanti.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> INADEMPIMENTO --> CASISTICA

Anche se la convenzione di lottizzazione sottoscritta tra l’impresa realizz... _OMISSIS_ ...nti previsti dalla convenzione, ciò non esclude di per sé l’applicazione delle disposizioni di legge recanti la disciplina della repressione degli abusi edilizi, ossia deputata alla rimozione delle opere costruite in difformità delle norme di legge che ne disciplinano la realizzazione.

L’opposizione dei cittadini alla realizzazione di un parcheggio interrato non integra una causa di forza maggiore tale da escludere la responsabilità dell’amministrazione inadempiente agli obblighi assunti con una convenzione di lottizzazione.

Qualora la convenzione urbanistica preveda la risoluzione per inadempimento e l'acquisizione delle aree alla mano pubblica, l’ordinanza di acquisizione al patrimonio comunale dell'area di sedime costituisce un atto ... _OMISSIS_ ...al Comune e la corresponsione di un indennizzo al concessionario, l'indennizzo va tempestivamente disciplinato nell’an e nel quantum, in ossequio ai principi di speditezza dell’attività amministrativa, di buona fede e di leale collaborazione con il privato: il che deve avvenire anche ex officio, con la conseguenza che il Comune dovrà assumere un ruolo attivo e propositivo, al fine di definire tutti gli effetti conseguenti all’intervenuta risoluzione, ponendo in essere, in tempi brevi, i relativi adempimenti.

La clausola della convenzione di lottizzazione che attribuisce all'amministrazione comunale la facoltà di realizzare in via diretta, ma a spese degli obbligati, le opere di urbanizzazione si pone come un rimedio concorrente con l’azione di adempim... _OMISSIS_ ...vente causa, dell'obbligo di eseguire le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, l'amministrazione dispone di tutti i rimedi offerti dall'ordinamento ad un privato creditore per poter realizzare coattivamente il proprio interesse.

In caso di piano di attuazione che presenta assorbenti profili di negozialità, poi tradottisi nella pattuizione delle reciproche obbligazioni, le questioni sorte in executivis debbono risolversi alla luce delle specifiche previsioni convenzionali, e dei principi in materia di obbligazioni e contratti richiamati dall’art.11 della legge 241/90 in materia di accordi ad oggetto pubblico (fattispecie nella quella possono pacificamente farsi rientrare le convenzioni urbanistiche).

Costituisce inadempimento il fatto del lottizz... _OMISSIS_ ...o dell’amministrazione nel cui interesse l’opera è stata concepita e l’obbligazione assunta), blocchi la realizzazione di tutta l’infrastruttura, secondo un ragionamento improntato a criteri di economicità ed efficienza (inutilità delle singole parti) che avrebbe al più giustificato una tempestiva e leale informazione al committente, ma non l’assunzione di decisioni di blocco totale in palese contrasto con la volontà di quest’ultimo.

I vizi delle opere di urbanizzazione e la scadenza del termine di validità della convenzione di lottizzazione giustificano la decadenza dalla convenzione stessa, con l’incameramento della polizza fideiussoria che garantiva l’esecuzione delle opere di urbanizzazione.

In assenza di spe... _OMISSIS_ ...ada da destinare a pubblico transito pedonale e veicolare: pertanto è inadempiente il privato che non realizzi una strada idonea anche al traffico veicolare.

Qualora la convenzione di lottizzazione preveda un termine entro il quale i privati devono realizzare le opere di urbanizzazione primaria o cedere delle aree al comune, il diritto della P.A. all'adempimento coattivo o alla risoluzione si prescrive in dieci anni a partire da detto termine.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> INADEMPIMENTO --> CLAUSOLA PENALE

Le somme dovute a titolo di penale per l'inadempimento di obblighi nascenti da convenzioni urbanistiche non possono essere riscosse con il meccanismo dell'iscrizione a ruolo di cui ... _OMISSIS_ ...zione a ruolo di una somma dovuta a titolo di penale per l'inadempimento di obblighi nascenti da convenzioni urbanistiche.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> INADEMPIMENTO --> PRESCRIZIONE

Il termine prescrizionale relativo agli adempimenti scaturenti da una convenzione annessa ad un piano di lottizzazione inizia a decorrere dal momento in cui si è esaurito il periodo temporale nel quale l’adempimento relativo aveva il carattere della spontaneità in colleganza con la volontaria concretizzazione di uno specifico obbligo pattizio.

Posta la validità della convenzione di lottizzazione in anni 10 e l’efficacia della stessa per successivi ulteriori anni 10 la prescrizione dell'azione ... _OMISSIS_ ...ttizzanti e prevedere che il versamento degli oneri di urbanizzazione avvenga in proporzione ai volumi costruiti.

Il termine di prescrizione per la P.A. per far valere il diritto alla cessione delle aree nascente dalla convenzione urbanistica decorre dal termine di adempimento fissato dalla stessa convenzione.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> CONVENZIONE URBANISTICA --> INADEMPIMENTO --> RIMEDI

Il soggetto che intende agire in giudizio per l’accertamento dell’inadempimento del Comune agli obblighi derivanti da una convenzione di lottizzazione e la condanna dello stesso a provvedere al completamento delle opere di urbanizzazione e alla presa in carico delle stesse deve agire con lo strumento del rito avve... _OMISSIS_ ... con il privato (nella specie, esecuzione di opere di impermeabilizzazione, di raccolta delle acque e di allaccio alla fognatura) può essere condannata all'esatto adempimento delle prestazioni oggetto di obbligazione convenzionale, nonché (ricorrendone i presupposti) al risarcimento del danno ingiustamente cagionato al privato.

E' del tutto lecito il comportamento contrattuale dell’amministrazione che, dinanzi ad un inadempimento grave dei lottizzanti, ha escusso le...