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Agibilità e abitabilità: rapporto con il titolo abilitativo

Il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti mentre il rispetto delle norme edilizie e urbanistiche

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A proposito della differenza ontologica tra i titoli abilitativi edilizi e il certificato di agibilità, va precisato che la funzione di quest'ultimo è accertare che l'immobile, al quale si riferisce, è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti; invece funzione specifica della d.i.a., come del permesso di costruire, è il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche.

Mentre l'amministrazione comunale può sempre far valere, in sede di rilascio della agibilità, la difformità dell'opera a norme di sicurezza, essa non può invece opporre le difformità a norme edilizie ed urbanistiche che non si siano anche tradotte in una difformità dell'opera al progetto autorizzato, a meno che nel frattempo l'amministrazione non si sia indotta a sospendere e/o annullare il titolo edilizio già rilasciato.

La circostanza che alcuni abusi possano essere stati realizzati dagli acquirenti o comunque da soggetti diversi dal costruttore non modifica il giudizio sull'agibilità, che deve basarsi su valutazioni oggettive e attuali: la distanza temporale tra la data di costruzione ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ci e quella della pronuncia sull'agibilità non può sanare le eventuali irregolarità riscontrate.

Poiché l'art. 25 comma 1-a del DPR 380/2001 pone a carico di chi chiede il certificato di agibilità l'onere di formulare la domanda di accatastamento e classamento dell'edificio, nel caso in cui il proprietario attuale dell'immobile sia diverso dal soggetto che ha ottenuto il titolo edilizio e realizzato l'intervento, l'onere segue il trasferimento della proprietà, ferma restando la possibilità per le parti di far concludere la procedura al soggetto che l'ha originariamente attivata.

Dalla sussistenza del nesso di dipendenza tra il certificato di agibilità e la regolarità edilizia dell'opera, necessariamente consegue che – in caso di accertamento di irregolarità edilizie – l'Amministrazione è titolare di un pieno potere di intervento anche sui certificati di agibilità già rilasciati.

Il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e deg... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... mentre il rispetto delle norme edilizie e urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio.

Il rilascio del certificato di abitabilità è condizionato non soltanto alla salubrità degli ambienti ma anche alla conformità edilizia dell'opera, ragion per cui l'annullamento del permesso di costruire, facendo venir meno uno dei due presupposti legali per il permanere dell'abitabilità, comporta che ne resti conseguentemente travolto anche il permesso di abitabilità.

Il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili: il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (come espressamente recita l'art. 24 del Testo unico dell'edilizia), mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio.

I diversi piani del certificato di agibilità e del titolo edilizio possono convivere sia nella f... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ogica della conformità dell'edificio ad entrambe le tipologie normative, sia in quella patologica di una loro divergenza: si può dunque affermare l'illegittimità del diniego della agibilità motivato unicamente con la difformità dell'immobile dal progetto approvato oppure, in senso opposto, l'irrilevanza del rilascio del certificato di agibilità come fatto ostativo al potere del sindaco di reprimere abusi edilizi o alla revoca di un eventuale precedente ordine di demolizione delle opere.

Con il certificato di abitabilità l'amministrazione accerta, in esercizio di potere in materia igienico-sanitaria, la salubrità degli ambienti al fine della loro utilizzazione come abitazione o altri usi previsti: si tratta, dunque, di accertamenti finalizzati all'esercizio di un potere diverso da quello accertativo–repressivo degli abusi edilizi.

Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, ma tale accertamento fa proprio anche l'integrale conformità delle opere realizzate al progetto approvato come attestato dalla licenza di abitabilità e, al tempo stesso, costituisce l'accertamento della piena conformità dei manuf... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...orme urbanistico-edilizie ed alle prescrizioni del permesso di costruire, nonché alle disposizioni di convenzione urbanistica, che rivestono quindi valore di presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità.

I requisiti di abitabilità connessi alla necessaria osservanza della normativa sanitaria ridondano de plano nella legittimità del titolo abilitativo, atteso che un immobile privo dei requisiti sanitari, che ne sanciscono l'abitabilità, diverge dal modello legale tipico di titolo abilitavo per il quale l'istante ha presentato richiesta di rilascio.

Con il rilascio del certificato di abitabilità, l'amministrazione non attesta la conformità urbanistica ed edilizia del fabbricato ma unicamente la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, ai sensi dell'art. 24, d.P.R. n. 380/2001.

Il certificato di agibilità, ai sensi degli artt. 24 e 25 D.P.R. 380/2001, costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene,... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...grave; e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente e non prova in alcun modo che vi sia stato un intervento di ristrutturazione.

Il certificato di agibilità è illegittimo se rilasciato in assenza della accertata conformità dell'intervento realizzato rispetto a quello assentito e non può quindi in alcun modo legittimarlo.

E' perfettamente possibile che un immobile, pur in regola con la normativa igienico-sanitaria in ragione della quale ne è autorizzabile l'adibizione a sala di pubblico intrattenimento, risulti al tempo stesso di "infima qualità" sotto il profilo del suo impatto col contesto urbanistico e paesaggistico in cui s'inserisce.

Il certificato d'agibilità non può consentire una destinazione d'uso in contrasto con il vincolo alberghiero e comunque con la disciplina urbanistica di zona.

Il rinvio da parte della NTA alla fonte convenzionale per la disciplina del vincolo di destinazione a prima casa costituisce base sufficiente per un accordo in cui si stabiliscono, per il rilascio dell'agibilità, modalità procedimentali causalmente e cautelativamente collegate a tale ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...destinazione,

E' erroneo ritenere che il certificato di agibilità sia finalizzato solo al controllo di tipo igienico-sanitario, con esclusione di qualsiasi riferimento alla conformità dell'edificio al progetto approvato.

Il certificato di agibilità segue temporalmente e proceduralmente il rilascio del titolo edilizio dovendo connotarsi alla situazione concreta dei locali e all'eventuale imposizione di condizioni ed accorgimenti tecnici necessari per ovviare ai problemi di salubrità concretamente rilevati.

Il rilascio del certificato di abitabilità non riveste alcuna rilevanza dal punto di vista della regolarità edilizia dell'opera, in quanto accerta che l'immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, e non anche nel rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche, che è invece attestato dal titolo edilizio. Pertanto si può avere una costruzione interamente abusiva che però, dal punto di vista strettamente tecnico, è assolutamente agibile.

La destinazione d'uso e l'agibilità di un immobile att... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ocedimenti diversi e costituiscono requisiti rispondenti ad interessi generali concorrenti ma distinti, rispettivamente di ordine urbanistico-edilizio e di natura igienico-sanitaria, seppure questi ultimi relativi ad un immobile in regola con la disciplina urbanistica.

Un edificio, pur regolarmente assentito e costruito nel rispetto delle prescrizioni urbanistiche ben può essere dichiarato inabitabile per ragioni igienico-sanitarie (umidità, infestazioni, ecc.) così come, per converso, la mancanza del requisito dell'abitabilità non fa venir meno la destinazione d'uso impressa all'immobile dall'atto concessorio edilizio.

L'iter per l'accoglimento della domanda di sanatoria è del tutto autonomo rispetto a quello riguardante il rilascio dell'agibilità: di conseguenza, a seguito del rilascio del titolo edilizio in sanatoria, non è necessario richiedere un nuovo certificato di agibilità.

Il certificato di agibilità è funzionale ad accertare che l'immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, e non anche nel rispetto ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... edilizie ed urbanistiche, che è invece attestato dal titolo edilizio: ben si può avere, pertanto, una costruzione interamente abusiva che però, dal punto di vista strettamente tecnico, è assolutamente agibile.

Posto che la mancanza di un valido titolo edilizio non incide sull'interesse a richiedere il certificato di agibilità, è illegittimo il diniego della agibilità motivato unicamente con la difformità dell'immobile dal progetto approvato, e il rilascio del certificato di agibilità non incide sul potere del sindaco di reprimere abusi edilizi, né contraddice o revoca implicitamente un eventuale precedente ordine di demolizione delle opere.



 
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