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Agibilità e abitabilità

 CONTENUTO
 FINALITÀ, MOTIVAZIONE
 DIA E SCIA
 MOMENTO, PARERI

Questo articolo è composto da sintesi giurisprudenziali contenute nel sottostante prodotto in formato pdf, nel quale si trovano anche gli estratti originali e gli estremi delle sentenze a cui le sintesi si riferiscono. Scaricati gratis un demo dal box sottostante.

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titolo:OPERE EDILIZIE E TITOLO EDILIZIO
anno:2018
pagine: 6201 in formato A4, equivalenti a 10542 pagine in formato libro
formato: pdf  
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€ 50,00

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TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ

Il D.Lgs. 25 novembre 2016, n. 222, pur modificando in radice il sistema di rilascio del certificato di agibilità degli edifici, non ha eliminato l'istituto, ma ha mutato una componente (soggettiva) nella procedura di rilascio della certificazione, che di per sé non può certamente elidere l'interesse della parte all'ottenimento del provvedimento richiesto nel vigore della disciplina precedente.

Il rilascio del titolo abilitativo all'apertura di un esercizio pubblico per lo svolgimento di un'attività turistico-ricettiva presuppone la sussistenza e la permanenza della regolarità urbanistico-edilizia dei locali interessati.

Il DM del 5/05/1975 detta disposizioni integrative di una normativa di rango primario, costituendo una diretta applicazione dell'artt. 218 e ss del RD 27.07.1934 n. 1265 (Testo Unico Leggi Sanitarie) e, quindi, di una norma primaria diretta a prevedere dei requisiti minimi in materia igienico-sanitaria, applicabile ai locali d'abitazione.

La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto di compravendita, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...er sé condizione di validità della compravendita stessa, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto.

Il venditore-costruttore ha l'obbligo di consegnare all'acquirente dell'immobile il certificato di abitabilità, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio, e l'inadempimento di questa obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi.

La mancata presentazione della domanda per il rilascio del certificato di agibilità non implica, di per sé, l'insussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e dei relativi impianti, dovendo distinguersi il possesso dei requisiti dalla loro attestazione in una formale certificazione.

La mancata ri... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... certificato di agibilità non impedisce di ritenere ultimati i lavori oggetto dell'intervento edilizio.

Un locale che, per le sue caratteristiche complessive, appare idoneo allo svolgimento della vita domestica, è rilevante ai fini del carico urbanistico.

Il certificato di abitabilità certifica l'idoneità dell'immobile o di sua porzione ad essere adibita ad uso abitativo.

Gli interessi pubblici tutelati dalla disciplina igienico-sanitaria rimangono costanti nel tempo, in quanto riguardano beni di rango superiore e non comprimibili come la salute e la sicurezza collettiva: pertanto, il lungo tempo trascorso dalla realizzazione del manufatto non impedisce alla P.A. di adottare un ordine di adeguamento alla normativa igienico-sanitaria.

La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 cod. civ., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contr... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... previsto.

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> COMPETENZA

Rientra nella competenza del responsabile di servizio l'atto contrario al rilascio del certificato di agibilità, oggi previsto dall'art. 25 del t.u. edilizia, attività che pacificamente compete agli organi amministrativi dell'ente locale.

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> CONTENUTO DEL CERTIFICATO

Il certificato di agibilità costituisce un atto di accertamento che si limita ad attestare una situazione oggettiva di corrispondenza dell'opera realizzata al progetto assentito, dal punto di vista dimensionale, della destinazione d'uso e delle eventuali prescrizioni contenute nel titolo, nonché attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità degli edifici, di risparmio energetico e di sicurezza degli impianti negli stessi installati, alla stregua della normativa vigente.

L'Amministrazione, nel rilasciare il certificato di agibilità, deve valutare non solo la sussistenza dei requisiti di sicurezza, igiene e salubrità del manufatto, ma anche la sua conformità alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia, ad ec... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...le ipotesi in cui la suddetta conformità sia stata già oggetto di accertamento in sede giurisdizionale.

Il rilascio del certificato di agibilità presuppone una molteplicità di valutazioni ulteriori rispetto a quelle che erano prescritte ai fini del rilascio del vecchio certificato di abitabilità. Ne consegue che la differenza tra i due certificati non è solo terminologica ma anche contenutistica, per cui il primo non può essere preteso in relazione ad immobili realizzati prima dell'entrata in vigore del D.P.R. n. 380/2001 (avvenuta in data 30/06/03 ex art. 2, comma 1, del D.L. 20/6/2002, n. 122, conv. dall'art. 1, comma 1, della L. 1/8/2002, n. 185) e non interessati da interventi edilizi successivi a tale data, che ne giustifichino la richiesta.

E' del tutto abnorme la condizione apposta ad un certificato di agibilità, la quale costituisce una deviazione rispetto allo schema tipico del provvedimento come disegnato dalla normativa primaria, ossia dall'art. 24 TUED, e quindi si pone come accessorio lesivo del principio di tipicità degli atti amministrativi.

L'efficacia del certificato di agibilità non è smentita dalla circostanza che ad esso sia stata apposta ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...a illegittima, il cui vizio non si propaga all'intero provvedimento, proprio perché l'aggiunta posticcia operata dal Comune si pone fuori dalla struttura legale.

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> D.I.A. E S.C.I.A.

Il d.lgs. 222/2016, nel riformare l'istituto dell'agibilità, si muove su basi diverse e maggiormente orientate verso una esigenza di semplificazione, sicché l'interessato può oggi dare vita a un nuovo procedimento amministrativo che tenga conto delle nuove modalità operative per la presentazione dell'istanza, che prescindono dall'intervento dei Comuni.

E' legittimo assoggettare a procedura autorizzatoria (e non a SCIA) il rinnovo dell'agibilità ai sensi dell'art. 80 del T.U.L.P.S., in quanto l'art. 19 della legge n. 241 lascia espressamente fuori dall'ambito applicativo della SCIA gli atti rilasciati dalle amministrazioni preposte alla pubblica sicurezza.

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> FINALITÀ

L'indagine che l'Amministrazione è chiamata a svolgere per il rilascio del certificato di agibilità è finalizzata da un lato all'accertamento della conformità... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ruzione al progetto approvato e dall'altro alla mancanza di cause di insalubrità limitate alla costruzione edilizia in sé considerata.

Il certificato di agibilità, espressamente finalizzato ad un controllo igienico-sanitario, conserva implicitamente e necessariamente anche una funzione di controllo della conformità di un'opera al progetto oggetto di titoli edilizi legittimi, costituendo questa presupposto indispensabile ed insostituibile per la sua efficacia.

Il titolo abilitativo all'esercizio di un'attività commerciale presuppone la regolarità urbanistico-edilizia dei locali interessati.

L'obbligo di consegnare il certificato di agibilità grava ex lege sul venditore, in base all'art. 1477 c.c., comma 3, e a ciò consegue che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune - nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore - è giustificato, poiché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...d assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene.

Il certificato di agibilità ha la funzione di attestare il conseguimento degli standard minimi e generali di qualità degli edifici: ai sensi dell'art. 24 n. 1, d.P.R. n. 380 del 2001, esso attiene unicamente agli aspetti della conformità dell'opera ai profili tecnici e igienico - sanitari, non avendo riguardo ai profili più strettamente urbanistici.

L'evoluzione normativa culminata nell'art. 24 del D.P.R. 380/2001 evidenzia che il certificato di abitabilità o agibilità degli immobili è sempre stato essenzialmente finalizzato alla verifica della sicurezza, per l'incolumità fisica degli abitanti, delle costruzioni, e ciò nei vari aspetti che la normativa ha preso in considerazione nel corso del tempo. In particolare, non pare esulare da tale finalità il momento di verifica di conformità della costruzione al progetto licenziato, dacché l'esame del progetto che l'amministrazione è chiamata ad effettuare al fine del rilascio del titolo edilizio implica già una prima valutazione della sussistenz... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...siti di sicurezza, normalmente attestata dal parere reso sul progetto da organi appositamente preposti a vigilare sul rispetto di specifiche norme tecniche di sicurezza.

L'attuale formulazione dell'art. 24, comma 4 bis, del D.P.R. 380/01 dimostra che la funzione essenziale del certificato di agibilità risiede nel controllo delle condizioni che rendono una costruzione realmente fruibile in condizioni di salubrità, sicurezza, comodità, in modo da assicurare che all'interno di essa la persona possa svolgere una vita dignitosa, coerentemente con il valore che la Costituzione assegna alla persona umana.

Le valutazioni effettuate ai fini del rilascio del certificato di agibilità non sono limitate agli aspetti igienico-sanitari e della sicurezza, ma comprendono la verifica dell'assenza di abusi edilizi, ex artt. 24 e 25 del DPR 380/2001, infatti qualora emergesse una mancata corrispondenza tra l'opera realizzata e il progetto approvato, l'agibilità non può essere riconosciuta, in quanto si tradurrebbe in una forma di legittimazione dell'abuso.

L'istituto dell'abitabilità per le residenze e dell'agibilità per gli usi non abitativi, originariamente introdotto con l'art. 221 del R.D. 27 lu... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...n. 1265 (T.U. Leggi Sanitarie), era diretta ad accertare che la costruzione fosse stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri fossero convenientemente prosciugati e che non sussistessero altre cause di insalubrità.

Ai sensi dell'art. 24, I° co, del T.U. n. 380/2001 il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, ma tale accertamento ha l'integrale conformità delle opere realizzate al progetto approvato come presupposto giuridico di ammissibilità dell'istanza stessa alla successiva istruttoria di merito.

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> MOMENTO

Quando un edificio viene comunque abitato (in mancanza di un esplicito divieto o di un ordine di sgombero), gli uffici comunali non devono avere come riferimento la sola agibilità formale o cartacea, che interessa principalmente la negoziazione del bene, ma sono tenuti a intervenire perché sia conseguita, mediante opere di sistemazione, l'agibilità sostanziale, a garanzia delle persone che già risiedono all'interno dei locali e di quanti abitano nelle vicinanze, nonché dei successivi acquirenti.

... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ma la volontaria rinuncia da parte dei lottizzanti ad ottenere l'agibilità fintanto che non sia completata l'attuazione del piano.

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> MOTIVAZIONE

Con riferimento ad un intervento di mutamento di destinazione d'uso senza opere, è illegittimo il diniego del certificato di agibilità motivato sulla semplice base della pendenza di un procedimento repressivo edilizio.

Il provvedimento di diniego del certificato di agibilità deve essere motivato prevalentemente con riferimento alla salubrità o meno della costruzione, nonché alla conformità alla concessione, essendo viceversa insufficiente il riferimento alla circostanza che essa concessione è viziata ed il mero rilievo della dedotta difformità dell'opera realizzata da detta concessione.

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> PARERI

Vi è una sostanziale coincidenza fra la documentazione necessaria per ottenere l'agibilità in seguito al d.lgs. 222/2016 e quella necessaria sotto la vigenza del testo precedente.

Ai fini dell'agibilità, debbano essere prodotti, in caso di perme... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ruire singolo, tutti i documenti specificamente prescritti dall'art. 25 del t.u. n.380/2001, mentre in caso di piani esecutivi, oltre ai precedenti atti, devono essere prodotti i collaudi relativi alle opere di urbanizzazione previsti nelle relative convenzioni.

Il parere della ASL nella disciplina introdotta dal d.p.r. n. 425 del 1994, in materia di rilascio del certificato di abitabilità, è mero atto endoprocedimentale, non vincolante e privo di rilevanza esterna, di mero supporto al potere decisionale del Comune, il quale è tenuto autonomamente a verificare le condizioni di salubrità dell'immobile, che non possono essere desunte solamente dal calcolo dell'altezza di singole porzioni prive di autonomia strutturale.

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> SUPERFICIE MINIMA

Ai sensi dell'art. 3 del DM del 5 luglio 1975, l'alloggio monostanza, per una persona, deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq. 28, e non inferiore a mq. 38, se per due persone.


 
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