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Agibilità e abitabilità: presupposti

In occasione del rilascio del certificato di agibilità la verifica di conformità alle norme urbanistiche ed edilizie può e deve ritenersi limitata alla verifica di conformità dell’opera al progetto licenziato, il quale si presume legittimo e, come tale, conforme alla normativa urbanistica ed edilizia.

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anno:2018
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TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> PRESUPPOSTI

Ai fini dell'agibilità, il concetto di conformità della costruzione realizzata al progetto assentito ricomprende non solo i profili strutturali estrinseci (sagoma, volumetria), ma anche la destinazione d'uso dell'immobile e ciò anche in relazione alla necessità che quanto realizzato sia coerente e conforme con la destinazione assegnata all'area dallo strumento di pianificazione urbanistica comunale.

In forza di quanto disposto dall'art. 24 co. 3, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 il certificato di agibilità non può essere rilasciato per fabbricati realizzati abusivamente e non condonati, essendo presupposto indefettibile per detto rilascio la conformità dei manufatti alle norme urbanistico - edilizie vigenti e, quindi, anche a quelle che disciplinano la destinazione d'uso dell'immobile.

Il cambio di destinazione d'uso di un edificio o un intervento edilizio sullo stesso può comportare la necessità del rilascio di un nuovo certificato di agibilità, sussistendo una stretta relazione tra quest'ultimo e le norme in materia di conformità urbanistica.

Il rilascio d... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ficato di agibilità, oltre ad essere subordinato all'accertamento dei requisiti igienico sanitari, presuppone la conformità urbanistica ed edilizia dell'opera. Il rilascio del certificato di agibilità, lungi dall'essere subordinato all'accertamento dei soli requisiti igienico-sanitari, presuppone altresì la conformità urbanistica ed edilizia dell'opera. La conseguenza è che il difetto dei presupposti necessari per il rilascio del certificato di agibilità dà di per sé piena ragione del provvedimento interdittivo adottato dall'amministrazione comunale, atteso che né l'autorizzazione sanitaria né quella commerciale possono ritenersi sostitutive di esso.

La conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità.

L'Amministrazione, nel rilasciare il certificato di abilità, deve valutare non solo la sussistenza dei requisiti di sicurezza, igiene e salubrità del manufatto, ma anche la sua conformità alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia.

Il rilascio del certificato di agibilità presuppone la conformi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...rbanistica ed edilizia dell'opera e costituisce un presupposto fondamentale per il regolare utilizzo del fabbricato in coerenza con la sua destinazione.

La mancata sottoscrizione della richiesta di agibilità e le sue carenze documentali non esonerano il comune dal valutare la domanda con eventuale richiesta di regolarizzazione e integrazione documentale.

Il rilascio del certificato di agibilità, lungi dall'essere subordinato all'accertamento dei soli requisiti igienico-sanitari, presuppone la conformità urbanistica ed edilizia dell'opera.

È da escludere che un immobile non conforme alla normativa urbanistico-edilizia possa essere utilizzato in potenziale contrasto con gli interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata: l'attestazione di agibilità infatti non può essere considerata come una mera formalità, ma costituisce un presupposto fondamentale per il regolare utilizzo del fabbricato in coerenza con la sua destinazione urbanistica.

Il rilascio del certificato di abitabilità, lungi dall'essere subordinato all'accertamento dei soli requisiti igienico sanitari, presuppone la conformità urbanistica ed edilizia dell'oper... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...br /> In occasione del rilascio del certificato di agibilità la verifica di conformità alle norme urbanistiche ed edilizie è limitata alla verifica di conformità dell'opera al progetto licenziato.

Anche alla luce dell'ampia individuazione dei presupposti per il rilascio del certificato di agibilità rinvenibile nell'art. 25 del t.u. edilizia, è corretto ritenere rilevanti, nella valutazione di agibilità di un immobile, tanto gli aspetti strettamente igienico sanitari quanto quelli di sicurezza statica.

Ai fini del rilascio del certificato di agibilità, è del tutto irragionevole pensare che delle coperture lignee interessanti strutture edilizie, ancorché non portanti, possano essere del tutto sottratte a qualsiasi analisi di calcolo previsionale che ne assicuri la tenuta: ritenere che siffatte valutazioni possano essere omesse significa evidentemente (e irresponsabilmente) ignorare il pericolo rappresentato da un eventuale cedimento sia per l'incolumità delle persone, che per la complessiva statica del fabbricato.

Il fatto che per ottenere il certificato di abitabilità o di agibilità occorre che sia presentato il certificato ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...amento dimostra che quest'ultimo non presuppone la conformità urbanistica dell'edificio, né la sua agibilità/abitabilità.

Il rilascio del certificato di agibilità non è affatto subordinato al mero accertamento dei soli requisiti igienico-sanitari, bensì presuppone anche la conformità urbanistica ed edilizia del fabbricato ai parametri normativi e regolamentari.

Il rilascio del certificato di agibilità, lungi dall'essere subordinato all'accertamento dei soli requisiti igienico-sanitari, presuppone altresì la conformità urbanistica ed edilizia dell'opera, con la conseguenza che il difetto dei presupposti necessari per il rilascio del certificato suddetto dà di per sé piena ragione del provvedimento interdittivo adottato dall'amministrazione comunale, atteso che né l'autorizzazione sanitaria né quella commerciale possono ritenersi sostitutive di esso.

La conformità di manufatti alle norme urbanistico - edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità.

L'art. 24, d.lgs. n. 380/2001 (secondo il quale: "Il certificato di agibilit&ag... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente") deve essere inteso come operante un rinvio anche alla normativa regionale vigente; del resto nell'ambito del riparto di competenza legislativa concorrente in materia di governo del territorio tra Stato e Regioni ai sensi dell'art. 117, comma 3, cost., non può ritenersi che il citato art. 24 sostituisca tout court la normativa regionale in ordine al momento al quale rapportare la sussistenza dei requisiti necessari per il rilascio del certificato di agibilità.

Il comma 4 dell'art. 8, d.p.c.m. 14 novembre 1997, che impone di depositare documentazione relativa all'impatto acustico al momento della presentazione dell'istanza di concessione edilizia, non implica che sussista un simile obbligo anche in sede di richiesta del certificato di agibilità.

A norma degli artt. 24 e 25 del d.p.r. n. 380/2001, l'agibilità – al pari dell'idoneità antincendio – non può essere riconosciuta, e il connesso provvedimento di diniego è, quindi, legittimo, nelle ipotesi di manufatti abusivi rimast... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... essendo presupposto all'uopo indefettibile (anche) la conformità alla vigente disciplina urbanistico-edilizia e rispondendo ad un elementare principio di ragionevolezza escludere che possano essere utilizzati, per qualsiasi destinazione, fabbricati in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione è preordinata la disciplina anzidetta.

Al fine di stabilire se un locale presenti o meno il requisito dell'abitabilità è necessario effettuare una valutazione complessiva delle sue caratteristiche atta a verificare se il locale possa o meno essere considerato ambiente idoneo allo svolgimento della vita domestica.

L'assenza dei requisiti aero-illuminanti di un locale (nel caso di specie un sottotetto) non integra di per sé una circostanza tale da escludere in radice il requisito dell'abitabilità.

Il rilascio del certificato di agibilità di un fabbricato non è subordinato all'accertamento dei soli requisiti igienico-sanitari di esso, ma presuppone la conformità urbanistica ed edilizia dell'opera.

Per stabilire se un locale abbia o meno i requisiti dell'abitabilità è necessario effettuare una valutazione... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...a delle sue caratteristiche atta a verificare se lo stesso possa o meno essere considerato ambiente idoneo allo svolgimento della vita domestica.

Quando un ambiente possiede nel suo complesso caratteristiche oggettive, tali da renderlo idoneo ad ospitare stabilmente la vita domestica, al fine di escludere la volontà del privato di destinarlo a funzione abitativa, non si può addurre la circostanza che la sua altezza sia di poco inferiore rispetto a quella prescritta dal regolamento edilizio per i vani abitabili.

Ai fini del rilascio del certificato di abitabilità degli edifici è da escludersi una automaticità assoluta nel rilascio dello stesso a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le norme sanitarie, ma altresì quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica.

Il provvedimento ex art. 24 del TUED, strettamente vincolato nei sui presupposti, non può non essere rilasciato laddove non sia posta in discussione la conformità dell'immobile realizzato con la disciplina in... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti.

Indipendentemente dalla qualificazione giuridica dell'intervento edilizio, una nuova verifica di agibilità di un locale si rende necessaria ogniqualvolta l'intervento incida sulle condizioni di salubrità e sicurezza della costruzione o di sue parti (nel caso di specie non rilevava tanto la rilevanza edilizia delle opere effettuate, quanto la circostanza che il locale venisse adibito ad usi che implicassero l'utilizzazione dello stesso da parte di soggetti diversi dai gestori dell'attività).

Le disposizioni di cui al D.M. del 5 Luglio 1975 (altezza minima e requisiti igienico – sanitari) integrano una normativa di rango primario che deve considerarsi inderogabile, sia in sede di rilascio del certificato di abitabilità a seguito del condono sia per quanto concerne l'emanazione di analoghi atti diretti a realizzare un mutamento di destinazione d'uso.

Presupposto per il rilascio del certificato di agibilità è che si sia in presenza di fabbricati non abusivi.

L'edificio che già dispone di un certificato di agibilità non richiede un nuovo certificato in seguito ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ti edilizi eseguiti sull'immobile vicino, destinato ad unirsi al primo al termine dei lavori, ma ancora fisicamente e strutturalmente distinto da esso.

Non è illogico subordinare il rilascio dell'abitabilità all'effettiva destinazione a prima casa, trattandosi di espediente contrattuale che assicura, quanto meno in prima battuta, il rispetto della funzione sociale originariamente impressa alla proprietà, prevenendo possibili inadempimenti.

Ai fini del rilascio dell'agibilità è sempre necessario l'accertamento della conformità delle opere di urbanizzazione al progetto approvato in esecuzione della convenzione urbanistica.

L'art. 25 D.P.R. 380/2001 condiziona il rilascio del certificato di abitabilità non solo all'aspetto igienico-sanitario (salubrità degli ambienti), ma anche alla conformità edilizia dell'opera realizzata rispetto al progetto approvato, in ragione della innegabile stretta correlazione fra i due momenti valutativi.

Con il rilascio devono ritenersi verificate, salvo prova contraria, l'iscrizione dell'immobile al catasto, la conformità delle opere al progetto approvato, l'avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambient... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...irettore dei lavori deve certificare sotto la propria responsabilità): nel momento in cui tale certificato vi è, dunque, legittimamente il giudice può presumere che tali condizioni sussistano, in ragione della presunzione di legittimità propria degli atti amministrativi.

Propedeutico all'attestazione della conformità ai requisiti igienico-sanitari e di sicurezza dell'edificio è l'adempimento dell'avvenuto collaudo o certificato di regolare esecuzione delle opere.

Il certificato di abitabilità va richiesto per le nuove costruzioni e per gli interventi di ricostruzione o sopraelevazione totali o parziali, nonché per interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni originarie.

L'abitabilità viene rilasciata, previa ispezione dei luoghi, se la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto assentito, se i muri siano convenientemente prosciugati e non sussistano altre cause di insalubrità.

La rilevanza dell'altezza dei locali può assumere rilievo ai fini delle autorizzazioni sanitarie di cui alla legge n. 283 del 1962 e al d.p.r. n. 327 del 1980, laddove e in quanto incida su aspetti igienico sanitari e spec... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... per il caso di autorizzazione all'ampliamento della superficie di un esercizio di somministrazione di alimenti, laddove rilevi ai fini della conservazione, preparazione e confezionamento dei prodotti alimentari, creando condensa o eccessivo calore con alterazione delle sostanze alimentari.

Il certificato di agibilità non ha alcuna attinenza con fini di tutela urbanistico edilizia e si limita ad attestare una situazione oggettiva e, in particolare, la corrispondenza dell'opera realizzata al progetto assentito, nonché la mancanza di cause di insalubrità limitate alla costruzione in sé considerata.

Diversamente dall'art. 6 della l.n. 46/1990, l'art. 4 D.P.R. 425/1994 è espressamente riferito alla fase del rilascio dell'abitabilità (scansione notoriamente successiva alla realizzazione dell'edificio) e pur essendo anch'esso inspirata da evidenti ragioni di potenziamento della sicurezza, opera tuttavia nelle fattispecie concrete nei quali, illegittimamente, la concessione edilizia sia stata parimenti (ed illegittimamente) rilasciata in assenza del progetto inerente l'impianto elettrico, quindi senza un obbligo della sua realizzazione, e mira ad impedire di fatto un uso dell'immobile realizzato, che, in par... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... residenziale, si realizzerebbe in forma che indiscutibilmente pericolosa.

L'art. 4 D.P.R. 425/1994, nell'impedire il rilascio dell'abitabilità per carenza del progetto degli impianti elettrici, lungi dal permettere all'istante di ottenere una concessione edilizia residenziale in deroga all'art. 6 della legge n. 46, tende all'opposto a sollecitare la c.d. "messa a norma" dell'edificio realizzato senza l'impianto e concorre insieme all'altra all'opportuno obiettivo ordinamentale di realizzare un sviluppo dell'attività edilizia secondo canoni di sicurezza.

Tra la concessione in variante e il certificato di agibilità non sussiste un rapporto di pregiudizialità funzionale, nel senso che il certificato di agibilità non è atto presupponente la concessione edilizia, se non in quanto atto che legittima la costruzione.

Se è vero che la regolarità urbanistica dell'immobile è senz'altro condizione necessaria per il rilascio del certificato di agibilità, non può, invece, ritenersi che sia anche condizione sufficiente, occorrendo che siano state ultimate le opere di finitura e impiantistiche richieste per l'abitabilità dell'immobile.

L'... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...rave; può essere negata non solo in caso di mancanza di condizioni igieniche ma anche in caso di contrasto con gli strumenti urbanistici o con il titolo edilizio.

In tema di valutazione dell'agibilità di un immobile, la licenza di abitabilità, pur avendo una funzione ben diversa dalla concessione edilizia, presuppone che il manufatto sia conforme alla disciplina urbanistica.

Il controllo effettuato in sede di rilascio della certificazione di agibilità deve consistere nell'accertamento sia della conformità della costruzione agli strumenti urbanistici vigenti, sia della esistenza delle condizioni igienico-sanitarie.

La disciplina dettata dal D.P.R. 380/01 in materia di certificato di agibilità degli edifici si riferisce solo agli edifici ed agli impianti elettrici e termoidraulici inseriti all'interno degli stessi, mentre non si occupa degli impianti tecnologici non collegati ad alcun edificio.


 
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