L'accertamento di conformità di cui all'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001

I presupposti normativi

L'accertamento di conformità è contenuto normativamente nell'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001: a differenza del condono, di cui abbiamo ampiamente parlato, trattasi dunque di una disciplina "ordinaria".

L'art. 36 dispone letteralmente che "In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all' articolo 23, comma 1, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33 comma 1, 34 comma 1, e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
... _OMISSIS_ ...rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16. Nell'ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l'oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.
Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata".

Ad una prima lettura, l'art. 36 riproduce testualmente quanto già prevedeva l'articolo 13 della legge n. 47/1985 sul primo condono ed è peraltro piuttosto scevra da dubbi interpretativi circa la sua portata.

Preme sin da subito sottolineare come l'accertamento di conformità sia un procedimento ad impulso ed istanza di parte, come peraltro più volte... _OMISSIS_ ...a giurisprudenza amministrativa: "l'accertamento di conformità di cui all'art. 36 del d.P.R. 380 del 2001 è un procedimento che è attivato dall'amministrazione comunale su istanza di parte, il cui provvedimento finale può recare soltanto l'accoglimento o il diniego della relativa richiesta nella sua interezza, senza che all'amministrazione sia riconosciuto alcun potere di esprimersi, in difetto in eccesso, sulla domanda del privato".

Da quanto appena affermato discende un altro principio fondamentale circa la tipologia di sanatoria in commento: esso è un procedimento amministrativo a natura vincolata, in cui la Pubblica Amministrazione è priva di qualsivoglia discrezionalità. Ne deriva che l'Amministrazione dovrà limitarsi a verificare che siano rispettati i requisiti della norma per poter accogliere o denegare l'istanza del proprietario dell'area abusiva ovvero del responsabile dell'abuso.


I presupposti: la doppia conformi... _OMISSIS_ ...F|
Come già anticipato, la norma è chiara nella sua portata normativa: possono essere oggetto di accertamento di conformità tutti quegli interventi edilizi realizzati in assenza di titolo edilizio o in difformità da esso, sempre che l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente tanto al momento della realizzazione quanto al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Analizzeremo più avanti i requisiti oggettivi dell'intervento abusivo: preme qui sottolineare che - per poter accedere all'accertamento di conformità - condizione necessaria e sufficiente è la c.d. doppia conformità delle opere abusive alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie.

La giurisprudenza amministrativa ha avuto più volte modo di pronunciarsi sul punto.
In primo luogo, si è affermato che "in sede di accertamento di conformità di cui all'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 non può essere accolta l'istanza di sana... _OMISSIS_ ...anufatti che, ancorché risultino conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento in cui l'amministrazione provvede sull'istanza di sanatoria, non siano conformi alla disciplina vigente al momento della loro realizzazione e al momento della presentazione della domanda di sanatoria".

Da ciò, secondo il T.A.R. Sicilia, discende che "l'accertamento di conformità di cui all'art. 36 del decreto del Presidente della Repubblica è un principio fondamentale nella materia governo del territorio, finalizzato a garantire l'assoluto rispetto della disciplina urbanistica ed edilizia durante tutto l'arco temporale compreso tra la realizzazione dell'opera e la presentazione dell'istanza volta ad ottenere l'accertamento di conformità".

Appare peraltro scevra da qualsivoglia da dubbio interpretativo la portata normativa dell'art. 36 del T.U. Edilizia in commento: per poter procedere al c.d. accertamento di conformità, occorre che l'inter... _OMISSIS_ ... abusivamente realizzato, sia comunque conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'intervento stesso, sia al momento della presentazione della domanda. Qualora l'intervento edilizio non segua questo presupposto, non potrà pertanto essere oggetto di sanatoria ex art. 36.

Abbiamo già accennato supra alla natura vincolata del procedimento di accertamento di conformità.

La Giurisprudenza è più volte stata chiamata sul punto, e sempre ha osservato che "la doppia conformità attribuisce al provvedimento di accertamento di conformità ex art. 36 D.P.R. n. 380/2001 una connotazione eminentemente oggettiva e vincolata, priva di apprezzamenti discrezionali, dovendo l'autorità procedente valutare l'emissione dell'assenso per l'opera eseguita sulla base della normativa urbanistica ed edilizia vigente in relazione ad entrambi i momenti e, dunque, svolgere una valutazione essenzialmente doverosa, se... _OMISSIS_ ...o di interessi già prefigurato dalla disciplina urbanistica applicabile"; "la natura del potere amministrativo esercitato ex art. 36 D.P.R. n. 380/2001 ha natura dovuta e vincolata, in quanto condizionato all'accertamento dell'eventuale conformità delle opere abusive rispetto alla disciplina urbanistico-edilizia vigente al momento tanto della realizzazione delle stesse quanto a quello della presentazione della domanda ex art. 36 (c.d. doppia conformità); tale istituto non prevede, quindi, alcun margine di discrezionalità, essendo rigorosamente ancorato all'accertamento della suddetta conformità".

Il T.A.R. Campania, che è sempre molto attento in ordine alla materia degli abusi edilizi, ha invero altresì sostenuto che "il provvedimento di accertamento di conformità assume una connotazione propriamente oggettiva e vincolata, atteso che l'autorità procedente deve valutare l'assentibilità dell'opera eseguita sulla base della normati... _OMISSIS_ ...ed edilizia vigente in relazione ad entrambi i momenti considerati dall'art. 36, ragion per cui il principio della "doppia conformità" non può essere interpretato in modo estensivo fino a ricomprendere anche la titolarità di cui all'art. 11 D.P.R. 380/2001".
L'art. 11 del d.P.R. n. 380/2001 riguarda le "caratteristiche del permesso di costruire", che può essere rilasciato non solo al proprietario dell'immobile ma a "chiunque abbia titolo per richiederlo". Orbene, con riferimento all'accertamento di conformità, nella parte motiva della pronuncia in commento il T.A.R. Campania afferma che "il permesso di costruire non è riservato unicamente al proprietario, ma anche a chi abbia titolo per richiederlo, espressione che si identifica con la legittima disponibilità dell'area, in base ad una relazione qualificata con la stessa di natura anche solo obbligatoria. … la casistica giurisprudenziale offre un panorama eterogeneo d... _OMISSIS_ ...soggetti che, al di fuori del proprietario, avendo una relazione qualificata con il bene sul quale è stata eseguita l'attività edilizia pur se autori materiali, hanno titolo per richiedere il rilascio del permesso di costruire: ci si riferisce, in particolare, al comproprietario, al superficiario, all'usufruttuario o al titolare del diritto d'uso e di abitazione, al conduttore d'azienda.

Dunque, la titolarità cui rinvia il citato art. 11 concerne esclusivamente la legittimazione a presentare la domanda di permesso di costruire (anche in sanatoria), mentre in alcuna misura inerisce le verifiche di conformità urbanistico-edilizia proprie della sequenza procedimentale di cui all'art. 36 del D.P.R. 380/01; … la legittimazione attiva è condizione soltanto per la presentazione della domanda di sanatoria e, dunque, va accertata con riferimento soltanto a tale momento, si ripete avuto riguardo alla circostanza che il responsabile dell'abuso può essere anch... _OMISSIS_ ...he non dispone di una relazione qualificata con il bene, ma vanta un interesse qualificato alla rimozione degli effetti negativi derivanti dall'esecuzione dei lavori illegittimi".


L'intervento abusivo oggetto di accertamento di conformità.


Abbiamo appena visto come condizione necessaria affinché si possa ottenere la sanatoria di un abuso edilizio ai sensi dell'art. 36 del T.U. Edilizia sia la conformità dell'intervento abusivo alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie vigenti tanto al momento della realizzazione dell'intervento quanto al momento della presentazione della domanda.

Più volte la Giurisprudenza amministrativa di merito ha ritenuto che "l'accertamento di conformità in sanatoria ai sensi degli artt. 36 d.P.R. n. 380 del 2001 è diretto a sanare le opere solo formalmente abusive, in quanto eseguite senza il previo rilascio del titolo ma conformi nella sostanza alla disciplina urbanistica app... _OMISSIS_ ...area su cui sorgono, vigente sia al momento della loro realizzazione che al momento della presentazione dell'istanza di conformità". Nella medesima pronuncia si legge altresì che "la sanabilità dell'intervento ai sensi dell'art. 36 del DPR n. 380/2001 presuppone necessariamente che non sia stata commessa alcuna violazione di tipo sostanziale, in presenza della quale, invece, non potrà non scattare la potestà sanzionatorio - repressiva degli abusi edilizi prevista dagli artt. 27 e ss. del D.P.R. n. 380/2001".

L'art. 27 postula proprio "la vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia nel territorio comunale per assicurarne la rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi" in capo al dirigente o al responsabile dell'ufficio comunale competente.

Ne discende che - ogniqualvolta venga posta in essere una viol... _OMISSIS_ ...stanziale" della disciplina urbanistica ed edilizia vigente - l'iter sanzionatorio dovrà seguire il suo corso, in assenza di qualsivoglia tipo di discrezionalità in capo all'amministrazione, al fine ultimo di ripristinare lo status quo ante mediante un'ordinanza di demolizione.

Diversi invece i presupposti per ottenere una sanatoria sub specie di accertamento di conformità, come peraltro afferma il T.A.R. Lazio: "il presupposto del procedimento di sanatoria introdotto con la richiesta di accertamento di conformità urbanistica consiste in un accertamento ex post della conformità dell'intervento edilizio realizzato senza preventivo titolo abilitativo agli strumenti urbanistici, e dunque, posto in essere con una violazione formale della relativa disciplina".
In altre parole, ad essere violata è la normativa formale e non quella sostanziale, laddove per la prima riteniamo il titolo abilitativo edilizio e, per la seconda, riteniamo invece... _OMISSIS_ ...e prescrizioni urbanistiche ed edilizie vigenti. Del resto, è lo stesso art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 che lo afferma nel suo incipit: "in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 23, comma 01, o in difformità da essa".

Da ciò deriva pertanto che il presupposto oggettivo, rectius, il requisito che deve avere l'intervento abusivamente realizzato al fine di essere sanato mediante accertamento di conformità è la sua realizzazione in assenza o in difformità dal permesso di costruire ovvero dalla S.C.I.A.

Le ipotesi sono peraltro relative ai seguenti casi:
a. edificazione in assenza di permesso di costruire.
In questo caso non sorgono particolari difficoltà: colui che ha edificato ha agito in completa violazione della normativa (formale) prevista dalle leggi in materia di edi... _OMISSIS_ ...| b. lavori eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire;
È l'art. 31 del medesimo Testo Unico che sovviene a fare chiarezza sul punto: "sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio int...