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Abusi edilizi: gradi di difformità dal legittimo permesso di costruire

La realizzazione di una costruzione del tutto diversa da quella che ha ottenuto il permesso di costruire configura il reato di abuso in quanto l'opera è, di fatto, realizzata in assenza o difformità dal titolo edilizio. Questa fattispecie si configura, ad esempio, quando l'edificio viene traslato, ovvero realizzato su un'area di sedime diversa da quella prevista nel progetto approvato, o, ancora, quando si realizza una variazione essenziale come il mutamento d'uso della costruzione.

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titolo:IL CODICE DEGLI ABUSI EDILIZI
anno:2017
pagine: 5843 in formato A4, equivalenti a 9933 pagine in formato libro
formato: pdf  
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TITOLO EDILIZIO --> ABUSI EDILIZI --> INTERVENTI ABUSIVI, CASISTICA --> TOTALE DIFFORMITÀ DAL PERMESSO DI COSTRUIRE

La realizzazione di una volumetria di molto superiore a quella consentita nonché la realizzazione fuori terra di un piano interrato determinano la totale difformità delle opere rispetto al titolo abilitativo.

E' illegittima l'ordinanza di eliminazione delle opere abusive e di riduzione in pristino dello stato dei luoghi dalla quale non sia possibile desumere specificamente l'entità delle difformità contestate all'interessato e, segnatamente, per quali ragioni – modalità di costruzione delle strutture, piuttosto che tipologia dei materiali utilizzati – l'intervento eseguito sia difforme da quanto autorizzato dal permesso di costruire.

Per le opere in totale difformità o con variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire rilasciato è prevista la demolizione.

Opere che costituiscono una nuova costruzione comportante una modificazione e trasformazione permanente del territorio, e sono pertanto soggette al rilascio del permesso di costruire, ricadono in area soggetta a vincolo paesaggistico, e hanno comportato un aumento volume... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...unto di vista urbanistico, in violazione delle distanze dai confini, costituiscono opere in totale difformità o con variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire rilasciato, per le quali è prevista la demolizione.

Gli interventi edilizi in totale difformità dalla concessione sono quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.

Per reprimere un abuso edilizio, l'amministrazione non ha alcuna necessità di rimuovere previamente la concessione edilizia qualora il manufatto realizzato non sia conforme a quanto previsto e quindi non potessa essere ritenuto coperto dal titolo abilitativo.

Le opere edilizie realizzate successivamente al rilascio del permesso a costruire e della autorizzazione paesaggistica, in difformità a quelle assentite, eseguite in zona vincolata, vanno considerate come variazioni essenziali e, quindi, difformità totali rispetto al titolo.[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...> Qualora il Comune, con un unico titolo edilizio, abbia autorizzato un intervento consistente nella demolizione di un edificio e nella sua ricostruzione in altra area di sedime e l'intestatario del titolo abbia soltanto provveduto alla costruzione del nuovo fabbricato senza demolire il preesistente, legittimamente la P.A. ordina la demolizione di quest'ultimo ai sensi dell'art. 31 D.P.R. 380/2001, giacché la sua conservazione costituisce un intervento in difformità dal permesso di costruire.

Costituisce intervento eseguito in totale difformità dal permesso di costruire la realizzazione di un manufatto avente come pareti laterali dei blocchi di calcestruzzo, legati con malta cementizia e sovrastante intonaco, laddove il titolo edilizio consentiva la realizzazione di un capannone in struttura mobile interamente smontabile, cioè dotato anche di pareti laterali composte da pannelli smontabili.

Alla realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, che costituisce intervento eseguito in totale difformità dall'originaria licenza edilizia, è applicabile l'art. 33, comma 2, D.P.R. 380/01 (che pre... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ale evenienza, l'irrogazione di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile) e non invece l'art. 34, comma 2, stesso D.P.R. (che prevede una sanzione pari al doppio del costo di costruzione della parte dell'opera realizzata in difformità).

La realizzazione di una costruzione del tutto diversa da quella assentita costituisce opera realizzate in assenza o difformità della licenza edilizia o concessione e non conforme alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed in quanto tale rientra, ai fini del condono edilizio, nel punto 1 della tabella allegata alla legge 28 febbraio 1985, n. 47.

La sussistenza di un'ipotesi di difformità totale va esclusa qualora, nonostante la rilevanza degli interventi abusivamente posti in essere, gli stessi non siano tali da configurare la realizzazione di un'opera totalmente altra rispetto a quella concessionata.

In presenza di una costruzione realizzata in base ad atti annullati in sede giurisdizionale, si rende applicabile l'art. 38 D.P.R. 380/2001 che prevede tre alternative possibili, e cioè la rimozione dell'opera divenuta abusiva, la sanabilità della stessa mediante la rimozione dei vizi delle procedure ammi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...o l'applicazione di una sanzione pecuniaria quando non sia tecnicamente possibile la rimozione; conseguentemente, non essendo il Comune vincolato ad adottare l'ordine di demolizione, la scelta di procedere alla demolizione del manufatto abusivo deve essere adeguatamente motivata e deve essere assunta previa comunicazione agli interessati dell'avvio del procedimento.

Nel contesto della legge 47/1985 l'ipotesi di costruzione in totale difformità dalla concessione o con variazioni essenziali risulta, agli effetti sanzionatori, sia amministrativi sia penali del tutto equiparata a quella dell'assenza di concessione e tenuta distinta da quella di difformità parziale, sicché risulterebbe del tutto irragionevole escludere siffatta equiparazione sul solo piano sanzionatorio civile, tenuto conto delle esigenze di impedire la circolazione di immobili affetti di radicale illegittimità della relativa edificazione sottese alle comminatorie di nullità, che risulterebbero del tutto frustrate nei casi in cui il titolo concessorio costituisca soltanto un pretesto esteriore per mascherare un ben più consistente intervento edilizio.

Il raddoppio della superficie rispetto a quella autorizzata costituisce un'ipotesi di intervento... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...n totale difformità dal permesso di costruire e non di variazione essenziale.

La difformità totale di un manufatto si verifica allorché i lavori riguardino un'opera diversa per conformazione, strutturazione, destinazione, ubicazione da quella prevista dal titolo edilizio.

Ai fini della valutazione dell'abuso, non è possibile una valutazione dei singoli abusi, ma è necessario che essi siano verificati nella loro unitarietà.

La totale difformità comporta la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche e planovolumetriche da quello oggetto del titolo edilizio stesso, non un mero scostamento dalle modalità consacrate a livello progettuale.

La realizzazione di un sottotetto abitabile, in difformità dalla d.i.a. presentata per la realizzazione di un sottotetto termico rappresenta un intervento che determina un mutamento di categoria edilizia e pertanto giustifica l'adozione di un ordine di demolizione ex art. 31 D.P.R. 380/2001.

Le opere che danno luogo ad un consistente aumento della cubatura in rapporto a quella assentita, non integrano una parziale difformità rispetto al titolo, bensì ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...difformità.

Integra totale difformità dal titolo edilizio anche la mera esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.

TITOLO EDILIZIO --> ABUSI EDILIZI --> INTERVENTI ABUSIVI, CASISTICA --> TRASLAZIONE

Integra il reato di costruzione abusiva e non la più lieve ipotesi di costruzione in difformità dalle prescrizioni o modalità esecutive, la costruzione effettuata in un'area diversa da quella risultante dal progetto approvato e il conseguente spostamento del fabbricato da un punto ad un altro, anche nello ambito dello stesso appezzamento di terreno a cui si riferisce la concessione.

Nei casi in cui l'attività edificatoria sia stata posta in essere sullo stesso lotto o sulla stessa area oggetto del permesso di costruire in senso lato (con licenza, autorizzazione o concessione), la sua irregolare esecuzione, per essere stati modificati la posizione ed il perimetro dell'opera sul sedime, comporta l'inefficace svolgimento dell'attività edificatoria, rilevabile ai fini della verificazione dell'intervenuta decadenza dalla licenza, da parte dell'amministra... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ata al controllo dell'attività edilizia sul territorio (il Comune), anche a distanza di anni dal verificarsi del fatto.

Il diverso posizionamento del manufatto (su una particella confinante con quella erroneamente indicata dal progettista negli elaborati a corredo dell'istanza di licenza di costruzione) costituisce una mera irregolarità che non giustifica, di per sé, la qualificazione della costruzione in termini di totale abusività.

La realizzazione di un edificio traslato, in maniera rilevante, rispetto all'area di sedime prevista dal progetto approvato integra un'ipotesi di variazione essenziale; a tal fine, per distinguere le ipotesi in cui la traslazione è significativa dalle ipotesi in cui non lo è occorre chiedersi se il mutamento dell'area di sedime avrebbe richiesto o meno una nuova valutazione del progetto da parte della P.A..

Qualora, a seguito della traslazione dell'area di sedime, l'edificio sia costruito in violazione delle distanze legali si ha un'ipotesi di variazione essenziale.

La modifica della "localizzazione" dell'edificio assurge al livello di "variazione essenziale" allorché si sia in presenza di una traslazione non parziale, ma tale da comportare l... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...to del fabbricato su un'area totalmente o pressoché totalmente diversa da quella originariamente prevista: tale modifica comporta infatti una nuova valutazione del progetto da parte dell'Amministrazione concedente, sotto il profilo della sua compatibilità con i parametri urbanistici e con la considerazione dell'area.

Secondo il principio generale posto dall'art. 8 della L. n. 47/1985 (che peraltro oggi risulta definitivamente trasposto nell'art. 32 lett. c), d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380), la "variazione essenziale" ricorre sempre quando viene mutata la localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza rispetto al titolo edilizio: in tali casi la costruzione è sempre abusiva quando l'edificio è "traslato" in maniera significativa rispetto alla localizzazione autorizzata nelle tavole progettuali.

L'abusività della traslazione è dalla legge collegata al fatto che la medesima avrebbe dovuto comportare una nuova valutazione del progetto da parte dell'amministrazione, sotto il profilo della sua compatibilità con i parametri urbanistici e con le caratteristiche, le connotazioni e le limitazioni dell'area.

TITOLO EDILIZIO --> ABUSI EDILIZI --> INTERVENTI ABUSIVI, CASISTICA --&... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ONE ESSENZIALE

Costituiscono variazioni essenziali le difformità delle opere realizzate, rispetto all'originario titolo edilizio, riguardanti sia il mutamento della destinazione d'uso (nella specie, da agricola ad abitativa) del fabbricato, implicante modifica degli standards urbanistici, sia il consistente aumento delle superfici utili (nella specie pressoché raddoppiate rispetto a quanto previsto nell'iniziale progetto).

In presenza di interventi edilizi abusivi in zona paesaggisticamente vincolata, ai fini della loro qualificazione giuridica e dell'individuazione della sanzione penale applicabile, è indifferente la distinzione tra interventi eseguiti in difformità totale o parziale ovvero in variazione essenziale, in quanto il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 32, comma 3, prevede espressamente che tutti gli interventi realizzati in zona sottoposta a vincolo paesaggistico eseguiti in difformità dal titolo abilitativo, inclusi quelli eseguiti in parziale difformità, si considerano come variazioni essenziali e, quindi, quali difformità totali.

A norma degli articoli 31 e 32 DPR n. 380/2001, si verificano difformità totale del manufatto o variazioni essenziali, sanzionabili con ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...one, allorché i lavori riguardino un'opera diversa da quella prevista dall'atto di concessione per conformazione, strutturazione, destinazione, ubicazione, mentre si configura la difformità parziale quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell'opera.

In tema di reati edilizi, mentre le "varianti in senso proprio", ovvero le modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione, sono soggette al rilascio di permesso in variante, complementare ed accessorio, anche sotto il profilo temporale della normativa operante, rispetto all'originario permesso a costruire, le "varianti essenziali", ovvero quelle caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dall'art. 32 del D.P.R. n. 380 del 2001, sono soggette al rilascio di permesso a costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario e per il quale valgono le disposizioni vige... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...nto di realizzazione della variante.

La realizzazione di una volumetria maggiore rispetto a quella assentita configura un'ipotesi di variazione essenziale, ai sensi dell'art. 32, co. 1, lett. b), D.P.R. 380/2001, laddove questa abbia determinato un incremento percentuale superiore a quello di tolleranza del 2% previsto dall'art. 34, co. 2-ter, D.P.R. cit..

L'art. 31, co. 2, D.P.R. 380/2001 riconnette la sanzione demolitoria non soltanto agli interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire, ma anche a quelli realizzati con "variazione essenziale", determinate ai sensi del richiamato art. 32 D.P.R. cit..

Gli interventi abusivi che, seppure eseguiti immediatamente dopo il rilascio della licenza edilizia e durante la costruzione dell'edificio, riguardino modifiche alla sagoma o alla volumetria delle unità immobiliari, non possono classificarsi come varianti in corso d'opera ai sensi dell'art. 15 della legge 28 febbraio 1985 n. 47.

La fattispecie di indebita traslazione della localizzazione dell'edificio sul lotto è stata introdotta solo con l'art. 8 della legge n. 47 del 1985 (oggi trasporto nell'art. 32, lett. c) d.P.R. n. 380 del 2001), per cui è illegittima la sua applicazio... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...raslazione antecedente.

Per determinare il carattere essenziale, o meno, di una variazione al titolo edilizio si deve aver riguardo al risultato complessivo dell'intervento edilizio, per cui il relativo giudizio va formulato non già esaminando l'intervento stesso nei suoi singoli elementi, ma valutando l'insieme delle modificazioni apportate al primitivo progetto.

Incidendo sui parametri urbanistici, la violazione delle distanze legali costituisce variazione essenziale.

Il mutamento di destinazione d'uso da residenza a casa albergo per anziani costituisce un'ipotesi di variazione essenziale ai sensi dell'art. 32 D.P.R. 380/2001.

In caso di interventi eseguiti in totale difformità o con variazione essenziale dal permesso di costruire va applicata la sanzione della demolizione, disciplinata dall'art. 31 DPR n. 380/2001, e non la sanzione pecuniaria, alternativa alla demolizione quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte conforme, prevista dall'art. 34, comma 2, DPR n. 380/2001, in quanto quest'ultima norma disciplina gli interventi edilizi, eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire.

Nel sistema repressivo dell'abusivismo edilizio la disti... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...opere costituenti variazioni essenziali e opere costituenti variazioni non essenziali si attaglia al giudizio di conformità delle stesse rispetto al titolo edilizio rilasciato, e non anche rispetto allo strumento urbanistico o agli atti di governo del territorio, rispetto ai quali la difformità è, per definizione, sempre essenziale.

Il diverso posizionamento di un edificio che pure rispetti tutte le altre caratteristiche planivolumentriche previste dal progetto assentito costituisce difformità essenziale.

L'incremento dell'altezza e del volume di un fabbricato, dovuta all'emersione fuori terra di volumi tecnici o di cubature accessorie, a seguito di una diversa ubicazione dell'edificio sul lotto, rispetto a quella in precedenza assentita, non comporta una variazione essenziale del progetto.

Deve considerarsi eseguito in variazione essenziale l'intervento consistente nella realizzazione di un muro di recinzione nella zona destinata a sede stradale, con conseguente minore distanza del fabbricato dal confine stradale.

Ai sensi dell'art. 32 lett. c), D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, costituisce variante essenziale rispetto al progetto approvato la modifica della localizzazione dell'edificio tale da ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...lo spostamento del fabbricato su un'area totalmente o pressoché totalmente diversa da quella originariamente prevista, trattandosi di modifica che comporta una nuova valutazione del progetto da parte dell'amministrazione concedente, sotto il profilo della sua compatibilità con i parametri urbanistici e con le connotazioni dell'area, mentre sono ininfluenti rispetto all'obbligo di acquisizione da parte dell'interessato di un nuovo permesso di costruire la circostanza che le altre caratteristiche dell'intervento (sagoma, volumi, altezze etc.) siano rimaste invariate rispetto all'originario permesso di costruire, e l'assenza di ogni incidenza della variante sul regime dei distacchi e delle distanze.

L'art. 32, lettera c), D.P.R. 380/2001, secondo cui costituiscono "variazioni essenziali" rispetto al progetto approvato le "modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza" va inteso nel senso che la modifica della "localizzazione" dell'edificio assurge al livello di "variazione essenziale" allorché si sia in presenza di una traslazione non parziale, ma tale da comportare lo spostamento del fabbricato su un'area tota... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...essoché totalmente diversa da quella originariamente prevista; ciò viene giustificato con la considerazione che tale modifica comporta una nuova valutazione del progetto da parte dell'Amministrazione concedente, sotto il profilo della sua compatibilità con i parametri urbanistici.


 
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