COMUNICAZIONI

Il presupposto minimale per l’esistenza di un volume edilizio è costituito dalla costruzione di almeno un piano di base e due superfici verticali contigue.

L’inderogabilità delle distanze tra fabbricati, in ragione del peculiare e inderogabile interesse pubblico sotteso, vige pure nei confronti delle costruzioni abusive. Ciò vale sempre, tranne per le costruzioni abusive successive alla realizzazione di edifici muniti di regolare titolo, senza possibilità di deroga alcuna.

Costituisce lottizzazione abusiva qualsiasi tipo di opera in concreto idonea a stravolgere l'assetto del territorio preesistente ed a realizzare un nuovo insediamento abitativo e, pertanto, a determinare sia un concreto ostacolo alla futura attività di programmazione del territorio, sia un nuovo e non previsto carico urbanistico.

Ove sia pendente un'istanza di sanatoria per un'opera edilizia realizzata sine titulo su area di proprietà pubblica, la P.A. prima di ordinarne la demolizione, deve rigettare la domanda di condono evidenziando le ragioni per cui non è possibile concedere l'uso del suolo.

L’istituto dell’accertamento di conformità è diretto a sanare le opere solo formalmente abusive, in quanto eseguite senza titolo abiitativo, ma conformi nella sostanza alla disciplina urbanistica applicabile per l’area sui cui sorgono secondo il criterio della c.d. doppia conformità.

Il silenzio dell'amministrazione a fronte di un'istanza di sanatoria costituisce una ipotesi di silenzio significativo, al quale vengono pertanto collegati gli effetti di un provvedimento di rigetto dell'istanza, così determinandosi una situazione del tutto simile a quella che si verificherebbe in caso di un provvedimento espresso; ne consegue che tale provvedimento, in quanto tacito, è impugnabile non per difetto di motivazione, bensì per il contenuto reiettivo dell'atto.

L’obbligo di pronuncia da parte dell’autorità preposta alla tutela del vincolo sussiste in relazione alla esistenza del vincolo al momento in cui deve essere valutata la domanda di sanatoria, a prescindere dall’epoca d’introduzione del vincolo: tale valutazione corrisponde alla esigenza di vagliare l’attuale compatibilità con il vincolo dei manufatti realizzati abusivamente.

In assenza di una richiesta di integrazione documentale da parte del Comune, non può essere addossato alcun onere alla parte privata e il procedimento di condono edilizio si deve ritenere concluso per silenzio-assenso alla scadenza del termine di legge, residuando soltanto la fase della comunicazione e risultando quindi del tutto ultronea qualsiasi attività aggiuntiva o integrazione documentale.

L’art. 32 d.l. n. 269/2003 convertito nella l. n. 326/2003 ha introdotto una disciplina più severa e rigorosa rispetto ai condoni edilizi che l’hanno preceduta, escludendo la possibilità di ottenere la sanatoria in presenza di due requisiti, ovvero della vigenza di un vincolo di inedificabilità, anche relativa, apposto prima della realizzazione delle opere, e della difformità delle opere rispetto alle disposizioni urbanistiche.

Dal combinato disposto degli artt. 32, l. 47/1985 e 32 comma 27, lett. d, d.l. 269/2003 si ricava che un abuso edilizio compiuto su un immobile sottoposto a vincolo di inedificabilità, sia esso di natura relativa o assoluta, non può essere condonato quando ricorrono, contemporaneamente: a) l'imposizione del vincolo di inedificabilità relativa prima dell'esecuzione delle opere; b) la realizzazione delle stesse in assenza o in difformità dal titolo edilizio; c) la non conformità urbanistica.

Decorsi novanta giorni dalla notifica dell’ordine di demolizione, si verifica automaticamente e ipso iure l’effetto acquisitivo al patrimonio comunale. L'eventuale contrario convincimento dovuto dal comportamento dell’amministrazione può, al più, assumere rilevanza, sussistendone tutti gli altri presupposti, in termini di responsabilità.

Del vincolo d'inedificabilità ricadente sulle aree situate in fascia di rispetto deve tenersi conto senza che rilevi, al fine di escludere l’inedificabilità dell’area vincolata, la circostanza che la stessa sarebbe comunque computabile nella determinazione della volumetria o della superficie edificabile sul restante suolo espropriato, poiché ciò non rende l’area in questione suscettibile di edificazione, restando pur sempre operante il divieto di costruire su di essa.