AREE NON EDIFICABILI

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Aree sottoposte a vincoli di inedificabilità dagli strumenti di pianificazione del territorio

Per effetto della normativa dell’art. 5 bis della L. 359/1992 ed ancor più del T.U.Es., si è consolidato il concetto che lo “jus aedificandi”, pur continuando “ad inerire alla proprietà” del suolo è sottoposto un’attività amministrativa che lo conforma in concreto per tenere conto dei diversi interessi, pubblici e privati, collegati all’assetto del territorio ed alla sua trasformazione.

La determinazione dei valori agricoli medi

I valori agricoli medi sono pubblicati annualmente su un supplemento speciale del Bollettino Ufficiale della Regione, in cui si riporta anche l’elenco dei Comuni della regione con indicazione della regione agraria d'appartenenza. L’introduzione del meccanismo dei VAM per le espropriazioni per opere di pubblica utilità compiute dalla PA è avvenuta con la l.865/1971 e, nonostante siano subentrate diverse leggi e orientamenti giurisprudenziali, trova ancora attuazione nei procedimenti espropriativi

La determinazione dei valori agricoli medi: le fasi elaborative

La fase elaborativa è finalizzata a rilevare i valori agricoli medi attraverso la capitalizzazione degli attuali redditi dominicali. Comprende 3 passi operativi costituiti da: individuazione di un reddito dominicale per media ponderata di ciascuna coltura; calcolo del rapporto tra valori agricoli e redditi dominicali con riferimento a fondi campione monoculturali; capitalizzazione per ogni singolo tipo di coltura delle tariffe medie di reddito dominicale applicando loro la media dei coefficienti

Indennità di espropriazione per le zone agricole

Il principio che caratterizza il sistema indennitario è fondato sulla suddivisione tra suoli edificabili e non. L’indennità deve corrispondere al valore agricolo del fondo, determinato sulla base dei parametri costituiti non solo dal valore medio, cioè ottenuto sulla media dei valori concretamente individuati nell’anno solare precedente al provvedimento ablativo dei terreni, ubicati nell’ambito della medesima regione agraria, nei quali erano praticate le medesime colture del fondo espropriato

Corte cost.n.181/2011: l’indennizzo in materia di suoli agricoli

L’interesse per la categoria dei suoli agricoli era fortemente scemato perché si era affermato un sistema che confezionava, all’interno del genus delle aree agricole, tutto ciò che non poteva inserirsi nella categoria delle aree edificabili, escludendosi radicalmente l’ammissibilità di un tertium genus, capace di dare riconoscimento ad utilità e valori diversi. Per tal motivo anche le aree prive di vocazione edificatoria dovevano essere valutate secondo i parametri fissati per le aree agricole

I valori agricoli medi

I valori agricoli medi, dichiarati incostituzionali con sentenza 181 del 10 giugno 2011 (pubblicata in Gazzetta Ufficiale prima serie speciale n. 26 del 15 giugno 2011), furono introdotti dalla legge 22 ottobre 1971, n. 865, articolo 16, integrata da istruzioni tecniche per la loro determinazione mediante particolari medie ponderate [1] contenute nella lettera circolare n.1/827I del 20/11/1971 dell’allora Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali, del Ministero delle Finanze.

L'incostituzionalità dei VAM

Con la sentenza 181 in commento la Corte Costituzionale, proseguendo nell’opera di adeguamento del diritto interno alle prescrizioni della CEDU, già intrapresa con le sentenze nn. 348 e 349 del 2007, dichiara incostituzionale il criterio di indennizzo dei suoli agricoli o non edificabili basato sulla determinazione del relativo valore agricolo medio.

Applicabilità della sentenza 181 ai rapporti in corso

Come affermato dalla Cassazione in occasione della declaratoria di incostituzionalità dell’art. 5-bis della L. 359 del 1992, pronunciata dalla sentenza n. 348 del 2007 della Corte Costituzionale, la sentenza dichiarativa dell’illegittimità costituzionale si traduce in un ordine rivolto, tra l’altro, ai giudici di non applicare più la norma illegittima

Conseguenze operative della sentenza CCost 181/2011

Indubbiamente il venir meno dei VAM avrà ora ripercussioni profonde sulle procedure, rispetto a come si erano abituate le amministrazioni, costringendo fin dalla fase progettuale a reperire senza scorciatoie, ditta per ditta, il più probabile valore agricolo dei singoli terreni espropriati, mediante appropriate analisi e procedure estimative

L'indennità di esproprio delle aree inedificabili dopo la sentenza 181

L’applicazione del nuovo parametro vale a chiudere e concludere definitivamente l’era dell’ingiusto meccanismo di calcolo-VAM, e, nel contempo, a colmare con il criterio di carattere generale peculiare dell’art. 39 della legge fondamentale, il vuoto normativo creato dalla sua eliminazione: non certo a penalizzare il proprietario di un’azienda agricola, come dimostra proprio il salvataggio, specificamente rimarcato dalla Consulta del ricordato 1° comma dell’art. 40 del T.U.

Il differenziale tra VAM e valore di mercato

l’Unità di ricerca con sede nella Facoltà di Ingegneria di Salerno sta conducendo la verifica quantitativa del differenziale esistente tra VAM e valore di mercato dei terreni agricoli. Ad oggi lo studio si riferisce ad un campione costituito da 29 atti di compravendita per terreni ricadenti in zona E, stipulati tra il 2006 e il 2009.

La determinazione dei valori agricoli medi

Il valore agricolo è il più probabile prezzo di mercato dell’area in una libera contrattazione di compravendita, al netto delle plusvalenze non riconducibili all’utilizzazione agricola. Il valore agricolo medio è la media ponderata, nell’ambito della regione agraria considerata, dei valori agricoli relativi ai terreni aventi una determinata destinazione colturale

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