Le sanzioni civili previste in caso di abuso edilizio

Il D.Lgs. n. 301/2002, allo scopo di uniformare totalmente il regime del permesso di costruire e della «super d.i.a.» ha esteso a quest’ultima l’applicazione degli artt. 46 e 48 T.U..

La prima norma riprende in contenuti del previgente art. 17 della legge n. 47/1985 e prevede che siano nulli gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, da cui non risulti, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o della sanatoria o non sia allegata prova dell’integrale pagamento della sanzione pecuniaria prev... _OMISSIS_ ...;art. 38 T.U..

Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dall’insussistenza della «super d.i.a.» al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa.

La sentenza che accerta la nullità non pregiudica, tuttavia, i diritti di garanzia o di servitù acquisiti in base ad un atto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda diretta a far accertare la nullità degli atti, e questo a prescindere dai requisiti di cui all’art. 2652, n. 6, c.c..

L’art. 46 T.U. non si applica agli atti costitutivi, modifi... _OMISSIS_ ...ivi di diritti reali di garanzia o di servitù né agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. In quest’ultimo caso, se l’immobile si trova nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, si dovrà presentare domanda di regolarizzazione delle opere abusive entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria.

Essa inoltre non si applica: a) agli atti mortis causa; b) alle divisioni ereditarie; c) ai contratti che creano diritti personali (comodati e locazioni, principalmente); d) agli acquisiti a titolo originario; e) ai contratti preliminari (che hanno effetti solo obbligatori), anche se, rispetto ad essi, il giudice non potrà emettere la sen... _OMISSIS_ ...va ex art. 2932 c.c. ove manchi il titolo edilizio; f) all’atto costitutivo di fondo patrimoniale che non produca effetti traslativi; g) alla cessione di partecipazione societaria, che non comporta alcun mutamento della titolarità dei beni; h) alla proposta irrevocabile; i) all’opzione; j) al leasing immobiliare.

Un regime simile a quello che si è sin qui tratteggiato è dettato dall’art. 40 della legge n. 47/1985 per gli immobili la cui costruzione sia iniziata anteriormente al 17 marzo 1985 (ossia alla data di entrata in vigore della legge da ultimo richiamata).

Anche per questi immobili l’atto dovrà indicare, su dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione edilizia o del provvediment... _OMISSIS_ ...rilasciato ai sensi dell’art. 31 della legge n. 47/1985 o della domanda di condono con gli estremi del versamento dell’oblazione; inoltre, per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967 (data di entrata in vigore della legge n. 765/1967) al posto degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti che l’intervento è iniziato prima di tale data.

È prevista inoltre l’inapplicabilità di questo regime agli atti di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti reali di garanzia o di servitù e ai trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali o da procedure di amministrazione straordinaria e di liquidazione coatta amminist... _OMISSIS_ ...rsquo;applicabilità dell’istituto della c.d. conferma, e quindi la possibilità per una delle parti di indicare le menzioni omesse in un atto avente la stessa forma dell’atto di trasferimento (comma 3); l’applicabilità del principio per cui la sentenza che dichiara la nullità non pregiudica i diritti di garanzia o di servitù acquisiti in base ad un atto iscritto o trascritto nei registri immobiliari anteriormente alla trascrizione della domanda diretta ad ottenere la declaratoria di nullità (comma 4); la possibilità di presentare la domanda di condono entro centoventi giorni dal trasferimento dell’immobile disposto nel corso di una procedura esecutiva (comma 5).

L’art. 47 T.U. prevede che «il ricevimento e l’autent... _OMISSIS_ ...te di notai di atti nulli … e non convalidabili costituisce violazione dell’art. 28 della legge 16 febbraio 1913, n. 89, e successive modificazioni, e comporta l’applicazione delle sanzioni previste dalla legge medesima», ossia la sospensione dall’esercizio della professione da sei mesi ad un anno.

È bene precisare che il notaio non deve compiere alcun giudizio sulla validità o sulla legittimità della «super d.i.a.», pertanto egli risponde solo della regolarità formale dell’atto, non di quella sostanziale, per cui non potrà essergli mosso alcun addebito in caso di dichiarazioni mendaci rese dalle parti stipulanti.

Occorre, infine, dar conto del problema della sorte del contratto di compravendita d... _OMISSIS_ ...busivo per il quale siano state rese le dichiarazioni richieste dall’art. 46 T.U. o dall’art. 40 della legge n. 47/1985.

In un primo tempo la giurisprudenza ha riconosciuto un carattere esclusivamente formale alla nullità prevista dalle norme in commento, ritenendo che tale sanzione operasse soltanto nel caso in cui la dichiarazione fosse stata omessa, ma non anche nell’ipotesi in cui questa fosse mendace: pertanto, una volta che il venditore avesse indicato gli estremi del titolo edilizio, dalla concreta difformità dell’edificio da quest’ultimo e, più in generale, dal difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo del rispetto delle norme urbanistiche non poteva derivare nessuna invalidità al contratto, ma, al più, s... _OMISSIS_ ...ibilità per il compratore di attivare i rimedi tipici di reazione all’inadempimento, come la domanda di risarcimento del danno e la risoluzione per inadempimento del contratto.

La giurisprudenza di legittimità ha tuttavia recentemente mutato orientamento, e ha affermato che i contratti di compravendita aventi ad oggetto immobili abusivi debbano essere considerati nulli, evidenziando che, se lo scopo perseguito dal legislatore era quello di rendere incommerciabili gli immobili non in regola sotto il profilo urbanistico, sarebbe del tutto in contrasto con tale finalità la previsione della nullità degli atti di trasferimento di immobili regolari dal punto di vista urbanistico o per i quali è in corso la pratica per la loro regolarizzazione per motivi merame... _OMISSIS_ ...onsentire, invece, il valido trasferimento di immobili non regolari, circoscrivendo la tutela delle parti al rimedio dell’inadempimento contrattuale, che potrebbe anche non essere mai attivato o oggetto di transazioni.

Senza dire che, diversamente opinando, si frustrerebbe l’intenzione del legislatore, che, con gli artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985 aveva inteso prevedere un regime più severo di quello già previsto dall’art. 15 della legge n. 10/1977, che già ...<


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