Interventi edilizi in parziale difformità dalla «super d.i.a.»

La categoria della «parziale difformità» (in passato disciplinata dall’art. 12 della legge n. 47/1985) è stata messa a confronto con la categoria della «totale difformità» e di chiarire che tali ipotesi, se vi è stata presentazione di una «super d.i.a.», sono, di fatto, prive di sanzione penale, per la maldestra formulazione dell’art. 44, co. 2-bis, T.U..

Sono invece pienamente applicabile alla «super d.i.a.» le sanzioni amministrative previste nell’art. 34 T.U., in virtù dell’espressa previsione del co. 2-bis di tale norma, introdotto dal D. Lgs. n. 301/2002, e, come si è già detto all’inizio del presente paragrafo, non modificato dall’art. 17, co. 2, del d.l. n. 133/2014.
... _OMISSIS_ ...o;parziale difformità» costituisce categoria residuale, comprendente tutte le ipotesi non rientranti nei precedenti artt. 31 e 33 T.U. o non individuate dalla normativa regionale come variazioni essenziali, e, come si è detto alla lettera precedente, sembra che la norma in esame possa riferirsi anche agli interventi di ristrutturazione «pesante», proprio per il suo carattere di chiusura.

La delimitazione della fattispecie deve inoltre tenere conto della disciplina delle c.d. «varianti minime», di cui all’art. 22, co. 2, T.U., che, come si ricorderà, secondo una lettura, sembrerebbe consentire addirittura di legittimare mediante la presentazione ex post della s.c.i.a. «le varianti a permessi di costruire che non in... _OMISSIS_ ...metri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire».

La fattispecie in esame parrebbe presupporre, innanzitutto, la sussistenza «a monte» di un titolo abilitativo valido ed efficace e, in secondo luogo, l’avvenuta realizzazione di opere in parte conformi al titolo su un’immobile che, però, non sia sottoposto a vincolo o si trovi in area vincolata.

Se è evidente che, secondo tale prospettazione, l’art. 34 T.U. non potrebbe trovar spazio nell’ipotesi di mancanza di «super d.i.a.», non manca un orientamento che prescinde... _OMISSIS_ ...ia sussistenza di un titolo edilizio e ritiene sufficiente soltanto il secondo requisito, anche se con la specificazione che è necessario che sussista quantomeno la possibilità giuridica di assentire l’intervento.

In generale, si può affermare che il concetto di «difformità parziale» si riferisce ad ipotesi tra le quali possono farsi rientrare gli aumenti di cubatura o di superficie di scarsa consistenza, nonché le variazioni relative a parti accessorie che non abbiano specifica rilevanza e non siano suscettibili di valutazione autonoma; si tratterà, dunque, di modifiche che incidono su elementi particolari e non essenziali della costruzione.

L’opera, pertanto, deve mantenere non solo la stessa entità e le strutture esse... _OMISSIS_ ...deve essere stata nemmeno alterata nel suo complesso, nella sua volumetria o nella sua funzione o destinazione.

Si ha dunque che un determinato intervento costruttivo, pur se contemplato dal titolo autorizzatorio rilasciato dall’autorità amministrativa, viene realizzato secondo modalità diverse da quelle consacrate a livello progettuale, ma nel sostanziale rispetto della tipologia edilizia adottata, come emerge anche dalla lettura dell’art. 31, T.U., che descrive le opere eseguite in totale difformità dal permesso di costruire come quelle «che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planivolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso...», e che à... _OMISSIS_ ...e di «totale difformità» non tanto al raffronto tra la singola variazione e le previsioni progettuali dell’intervento edilizio (come accade nell’art. 34 T.U.), ma piuttosto alla comparazione sintetica tra l’organismo progettato e quello scaturente dalla complessiva attività di edificazione. Così, mentre il metodo valutativo utilizzabile per definire la «parziale difformità» ha carattere analitico, quello destinato ad accertare la «totale difformità» si fonda su di una valutazione di sintesi correlata all'omogeneità o meno del risultato complessivo dell’attività edilizia rispetto a quello preventivato in fase di assenso amministrativo.

Qualche esempio: il mutamento di destinazione d’uso d... _OMISSIS_ ...n seguito al quale il trasgressore ha goduto di una maggiore cubatura; la demolizione e ricostruzione dei muri portanti al posto del consolidamento; l’ampliamento dei pensili di un piano, l’aumento della volumetria delle cantine e del numero dei vani realizzati; le modifiche al prospetto dell’edificio (realizzazione di luci irregolari, di una porta finestra non assentita, apertura di una veranda coperta); la realizzazione di un tetto ad altezza di colmo superiore a quella prevista nel progetto, anche ove la modifica sia conforme agli strumenti urbanistici; l’innalzamento parziale del solaio, nella misura minima volta a conferirgli un’inclinazione tesa a facilitare lo scorrimento delle acque meteoriche; la parziale e leggera fuoriuscita dell... _OMISSIS_ ...piano di campagna che non abbia creato una porzione dell’edificio autonomamente utilizzabile e specificamente rilevante; opere interne al fabbricato di trasformazione di un vano-finestra in vano-porta, diversa allocazione della lavanderia e realizzazione di scalini per il più agevole accesso in giardino senza mutamento di destinazione d’uso dei locali; il lieve incremento di altezza e di larghezza di un edificio ricostruito rispetto a quello crollato, ove l’incremento di altezza sia dipeso dalla necessità di adeguare il nuovo progetto alla normativa in materia di risparmio energetico e la maggiore larghezza sia costituita da superfici non calpestabili come aggetti; la costruzione di un muro di contenimento in difformità dal titolo abilitativo; il modico ava... _OMISSIS_ ...tramento rispetto alla linea di confine; il diverso posizionamento di una scala interna.

Il fatto che l’art. 34 T.U. presupponga la realizzazione di opere edilizie rende, inoltre, la norma inapplicabile alle ipotesi di mutamento di destinazione d’uso meramente funzionale.

La delimitazione delle fattispecie riconducibili alla tipologia di abusi che si sta esaminando, peraltro, dovrà tener conto di quanto previsto dal co. 2-ter dell’art. 34 T.U., il quale prevede che «non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali».

La norma – i... _OMISSIS_ ...rsquo;art. 5, co. 2, lett. a), n. 5, del d.l. n. 70/2011 – è di immediata applicazione, ricalca quanto già previsto da alcune normative regionali (cfr. l’art. 19-bis della L.R. Emilia Romagna n. 23/2004) e introduce una franchigia percentuale al di sotto della quale lo scostamento dal progetto presentato non potrà essere oggetto di sanzione, nemmeno pecuniaria.

La legislazione regionale e gli strumenti di pianificazione urbanistica comunale non possono introdurre un limite percentuale più rigor...


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