Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di super d.i.a. o in totale difformità da essa

Interventi eseguiti in assenza della «super d.i.a.», in totale difformità o con variazioni essenziali (Artt. 31 e 32 T.U.) Le fattispecie previste sono tre.

La prima è quella dell’intervento in assenza della «super d.i.a.», che comprende non solo l’ipotesi della mancata presentazione, ma anche quella della denuncia che abbia perso validità o efficacia. Si pensi alla d.i.a. priva della necessaria documentazione richiesta dalla P.A., alla fattispecie in cui le opere siano state eseguite nonostante la tempestiva emanazione del provvedimento inibitorio, all’intervento eseguito quando è scaduto il termine triennale di efficacia, o all’ipotesi in cui la «super d.i.a.» sia decaduta per effetto della sopravv... _OMISSIS_ ...diversa normativa ex art. 15, co. 4, T.U. o ancora a quella in cui la P.A. abbia dichiarato esercitando i propri poteri di autotutela l’insussistenza dei presupposti per assentire l’intervento, o infine all’opera intrapresa prima decorso del termine di trenta giorni per l’esercizio del potere inibitorio.

Altro caso è quello dell’opera autorizzata con un titolo edilizio soltanto temporaneo, ma mantenuta oltre il termine di scadenza contenuto nell’atto di assenso: scaduto il termine, infatti, l’opera deve essere rimossa, altrimenti diventa sine titulo, per la mancanza sopravvenuta del titolo che ne autorizza il mantenimento ad tempus.

Occorre ricordare, peraltro, che qualora il manufatto realizzato sine t... _OMISSIS_ ...rme alla normativa urbanistica, e quindi si abbia soltanto una violazione formale, il soggetto potrà pur sempre presentare istanza di accertamento di conformità, ai sensi dell’art. 36 T.U. e conseguire così il titolo edilizio ex post.

La seconda fattispecie è quella della totale difformità, ed è definita dal primo comma dell’art. 31 T.U., che prevede innanzitutto che «sono interventi eseguiti in totale difformità … quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto …» della «super d.i.a.».

La locuzione «organismo edilizio» indica sia una sola unità immobili... _OMISSIS_ ...ralità di porzioni volumetriche, ma esclude che possano rientrare nella «totale difformità» la realizzazione di opere prive di autonomia funzionale e specificità materiale, come quelle accessorie o pertinenziali.

Peraltro, la difformità totale può riconnettersi non solo alla costruzione di un corpo edilizio autonomo, ma altresì all’esecuzione di opere anche soltanto interne che comportino un intervento che, determinando l’aumento del c.d. «carico urbanistico», incida sull’assetto del territorio.

Per ritenere integrata la «totale difformità», insomma, occorre che vi sia stata la realizzazione di una distinta unità immobiliare (anche se non è necessario che si tratti di un corpo di fabb... _OMISSIS_ ...e separato) oppure anche di opere realizzate con una difformità quantitativa tale da acquistare una sostanziale autonomia rispetto al progetto approvato, non bastando invece il semplice scostamento dalle modalità consacrate a livello progettuale.

Occorre, a questo, proposito procedere ad una comparazione unitaria e sintetica fra l’organismo programmato e quello che è stato realizzato con l’attività costruttiva, valutandosi se quest’ultimo sia diverso da quello autorizzato per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche, di utilizzazione o di ubicazione.

Le «caratteristiche tipologiche» sono elementi architettonici che connotano il manufatto dal punto di vista strutturale e fisico, quelle «planovolumetriche... _OMISSIS_ ...te dallo sviluppo dell’edificio nello spazio, dall’allocazione nell’area rappresentata dalla superficie di progetto e dallo sviluppo dei volumi su tale superficie, mentre quelle di «utilizzazione» sono date dalla destinazione d’uso rapportata ai parametri urbanistici che risultano alterati e alle caratteristiche fisiche obiettive del manufatto (non rileverà, invece, l’uso temporaneo o personale che si possa fare dell’immobile).

Peraltro, nonostante la norma non vi faccia riferimento, la giurisprudenza sembrerebbe considerare come una fattispecie di «difformità totale» anche l’organismo edilizio che presenta caratteristiche diverse dal punto di vista dell’«ubicazione», e quindi ... _OMISSIS_ ...cui l’immobile sia stato eretto su un’area diversa da quella risultante dal progetto approvato, anche se tale spostamento sia stato di pochi metri e nell’ambito dello stesso lotto.

Sono inoltre «interventi eseguiti in totale difformità quelli che comportano … l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile».

L’ipotesi comprende non solo la realizzazione di immobili, ma anche di strutture non fisicamente separate dall’organismo edilizio assentito che siano precisamente individuabili e suscettibili di un uso indipendente, con l’esclusione dunque di pertinen... _OMISSIS_ ... opere interne che non diano luogo a creazione di distinte e autonome unità immobiliari e che, dunque, si stemperino nella globalità dell’organismo edilizio. Quanto invece alla «specifica rilevanza», con tale locuzione si intende una difformità che abbia rilievo apprezzabile sia in modo assoluto e oggettivo sia con riferimento alla struttura realizzata.

Peraltro, la totale difformità non coincide soltanto con la modifica volumetrica del manufatto rispetto a quanto assentito, ma, più in generale, si ha ogni qual volta siano poste in essere delle modifiche che comportino un’alterazione del progetto originario nelle sue caratteristiche essenziali di struttura, aspetto estetico, architettura, destinazione.

In giurisprudenza s... _OMISSIS_ ...inoltre, che la fattispecie della «totale difformità» non presuppone necessariamente il completamento dell’opera, ma è, altresì, configurabile nel corso dell’esecuzione dell’intervento edilizio, allorché la difformità risulti palese durante l’esecuzione dei lavori, quando dalle opere già compiute appaia evidente la realizzazione di un organismo diverso da quello assentito.

Particolarmente delicato, come ben si può intuire, è il problema di individuare il confine tra la «difformità totale» e quella «parziale», che è sottoposta alla diversa disciplina dettata dall’art. 34 T.U., e si ricade nell’ipotesi in esame soltanto allorché si costruisca un aliud pro alio, ossia quando i lavori ... _OMISSIS_ ...o a realizzare opere non rientranti tra quelle consentite che abbiano una loro autonomia e novità, oltre che sul piano costruttivo, anche su quello della valutazione economico-sociale e che quindi, come specificato in dottrina, determinino un aumento del carico urbanistico.

La terza ipotesi sanzionata dall’art. 31 T.U. è quella della variazione essenziale, che, come si è avuto modo di esporre al paragrafo 9 del capitolo precedent...


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