Densità edilizia: l'asservimento della volumetria da un lotto ad un altro

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> ASSERVIMENTO

L’istituto dell’asservimento cd. tecnico, che si è configurato in seguito all’entrata in vigore del D.M. n. 1444/1968, con il quale sono stati introdotti nell’ordinamento, in attuazione dei precetti recati dall’art. 17 della legge n. 765/1967, limiti inderogabili di densità edilizia non è configurabile in assenza di limiti di volumetria. Pertanto, per l’attività di costruzione avvenuta prima dell’introduzione di limiti di volumetria, ossia di indici di densità edificatoria è astrattamente configurabile un vincolo di c.d. asservimento pertinenziale, connotato dalla destinazione dell’area non edificata del lotto a ... _OMISSIS_ ...squo;edificio realizzato, in termini di complementarietà funzionale, dovendosi in tal caso aver riguardo al dato reale costituito dagli immobili preesistenti su detta area e delle relazioni che intrattengono con l’ambiente circostante.

Ai fini del calcolo della volumetria disponibile su un lotto già parzialmente edificato non occorre aver riguardo esclusivamente agli atti formali di asservimento, ma occorre considerare tutte le costruzioni che comunque insistono sull'area. Infatti, nei casi in cui la normativa urbanistica imponga limiti di volumetria, il vincolo dell’area discende ope legis dalla sua utilizzazione, senza necessità di strumenti negoziali privatistici (atto d’obbligo, trascrizione, ecc.). La necessità di un atto negoziale sussi... _OMISSIS_ ...roprietario di un terreno intenda asservirlo a favore di altro proprietario finitimo, il quale voglia realizzare una volumetria maggiore di quella che il suo solo terreno gli consentirebbe, ma non quando lo stesso soggetto, proprietario di più aree o terreni rappresentati catastalmente in più particelle autonome, intenda costruire solo su un terreno, ma sfruttando anche la volumetria di pertinenza delle altre particelle o degli altri terreni: egli in tal caso non dovrà porre in essere alcun atto negoziale di diritto privato, poiché si verifica il fenomeno denominato concentrazione di volumetria.

L'asservimento della volumetria da un lotto ad un altro, finalizzato a lucrare maggiore capacità edificatoria, è consentito solo con riferimento ad aree omogenee, oltr... _OMISSIS_ ... ossia collocate in rapporto di effettiva e significativa vicinanza, ossia con riferimento ad aree aventi la medesima destinazione urbanistica, posto che, diversamente, verrebbero ad alterarsi le caratteristiche tipologiche di zona tutelate dalle norme urbanistiche e potrebbe determinarsi, nella zona in cui viene aggiunta cubatura, un superamento della densità edilizia massima consentita dalla pianificazione.

La possibilità di richiedere che tutti i propri appezzamenti di terreno, purché contigui e ubicati in un’unica zona territoriale omogenea, vengano considerati unitariamente ai fini del calcolo della volumetria assentibile su uno solo di essi è pacificamente riconosciuta dall'ordinamento, anche a prescindere dalla relativa inclusione negli atti di pi... _OMISSIS_ ...RLF|
Il presupposto logico e giuridico per operare un asservimento dev’essere rinvenuto nella indifferenza, ai fini del corretto sviluppo della densità edilizia (per come configurato negli atti pianificatori), della materiale collocazione dei fabbricati, assumendo, per il rispetto dell’indice di fabbricabilità fondiaria, esclusiva rilevanza il fatto che il rapporto tra area edificabile e volumetria realizzabile nella zona di riferimento resti nei limiti fissati dal piano, risultando del tutto neutra l’ubicazione degli edifici all’interno del comparto, con conseguente possibilità di computare la superficie di un lotto vicino, ai fini della realizzazione, in un altro lotto, della cubatura assentibile in quello asservito.

La manca... _OMISSIS_ ...tà tra i fondi asserviti, determinando una situazione di "affollamento edilizio" nelle zone in cui sono ubicati i fondi cessionari ed un'assoluta carenza in quelle in cui sono situati i terreni cedenti con evidente pregiudizio per l'attuazione dei complessivi criteri di programmazione edilizia contenuti negli strumenti edilizi tanto più pregiudizievole quanto più sia estesa la "zona" urbanistica, non consente di escludere la illegalità dell'operazione effettuata.

L'asservimento consiste in una fattispecie negoziale atipica avente effetti obbligatori in base ai quali un’area viene destinata a servire al computo dell’edificabilità di altro fondo, realizzando una specie particolare di relazione pertinenziale nella quale viene posta... _OMISSIS_ ... servizio di un fondo la qualità edificatoria di un altro.

L'asservimento si risolve nella volontaria rinuncia alle possibilità edificatorie di un lotto in favore del loro sfruttamento in un’altra particella che, ai fini pubblicistici, deve essere espressa e manifestata al Comune, che per questo verso ne costituisce il naturale destinatario.

L'asservimento volumetrico di un lotto ad un altro presuppone la stipula di un vero e proprio atto negoziale tra i rispettivi proprietari, con l’individuazione del fondo gravato e di quello beneficiario e la specificazione della misura della volumetria ceduta dal lotto asservito.

La L.R. Puglia n. 56 del 1980, art. 51 (Standards urbanistici), che prevede limitazioni alla possibilit... _OMISSIS_ ...all'istituto dell'asservimento ai fini della sommatoria della cubatura edificabile di fondi diversi, in quanto confina l'applicabilità dell'istituto alle sole costruzioni funzionali alla destinazione agricola del fondo cessionario, è destinata a valere sino alla entrata in vigore dei piani territoriali.

L'art. 51 LR Puglia n. 56/1980, che prevedeva delle limitazioni alla possibilità di procedere all'istituto dell'asservimento ai fini della sommatoria della cubatura edificabile di fondi diversi in quanto confinava la applicabilità dell'istituto in questione alle sole costruzioni funzionali alla destinazione agricola del fondo cessionario, era destinata a valere sino alla entrata in vigore dei piani territoriali.

L’istituto dell’asserv... _OMISSIS_ ... tecnico si è configurato in seguito all’entrata in vigore del d.m. n. 1444/1968, con il quale sono stati introdotti nell’ordinamento, in attuazione dei precetti recati dall’art. 17 l. n. 765/1967 (introduttivo dell’art. 41-quinquies l. n. 1150/1942), limiti inderogabili di densità edilizia.

In caso di edificio preesistente realizzato in epoca anteriore all’adozione del primo piano regolatore generale di un comune, con il quale per la prima volta nel territorio comunale siano stati introdotti indici di densità edilizia – territoriale (riferito a ciascuna zona omogenea) e fondiaria (riferito al singolo lotto) –, in assenza di limiti di volumetria non è configurabile un’ipotesi di asservimento in senso tecnico, ma ... _OMISSIS_ ... configurabile un vincolo di c.d. asservimento pertinenziale, connotato dalla destinazione dell’area non edificata del lotto a servizio dell’edificio realizzato, in termini di complementarietà funzionale, dovendosi in tal caso aver riguardo al dato reale costituito dagli immobili preesistenti su detta area e delle relazioni che intrattengono con l’ambiente circostante.

Qualora la normativa urbanistica imponga limiti di volumetria, il relativo vincolo sull...


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