Densità edilizia: asservimento e cessione di cubatura

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> ASSERVIMENTO

La L.R. Puglia n. 56 del 1980, art. 51, che prevede limitazioni alla possibilità di procedere all'istituto dell'asservimento ai fini della sommatoria della cubatura edificabile di fondi diversi, in quanto confina la applicabilità dell'istituto in questione alle sole costruzioni funzionali alla destinazione agricola del fondo cessionario, è destinata a valere sino alla entrata in vigore dei piani territoriali.

Va pacificamente considerata ammissibile la possibilità di asservire la potenzialità edificatoria di un fondo a favore di un fondo diverso, al fine di incrementare la volumetria realizzabile su quest’ultimo.

L’ass... _OMISSIS_ ...o;area ad una costruzione, dà luogo ad un rapporto pertinenziale che ha natura permanente, indipendentemente da quando esso si è verificato, a nulla valendo che la cubatura originariamente assentita non sia stata sfruttata per intero, che, dopo l’asservimento, l’area sia stata frazionata, e che il titolo edilizio a servizio del quale l’asservimento stesso opera, sia venuto meno per decadenza.

L'asservimento di un fondo, ai fini della sua edificabilità, costituisce una qualità oggettiva dello stesso, che continua a seguirlo anche nei successivi trasferimenti o frazionamenti a qualsiasi titolo posti in essere in epoca successiva, indipendentemente dalle vicende riguardanti il titolo a cui accede, posto che il vincolo dal medesimo creato pe... _OMISSIS_ ...rmane sul fondo “servente”, (nel senso che per il calcolo della sua edificabilità vanno computati i volumi comunque esistenti) a tempo indeterminato.

Qualora un lotto urbanisticamente unitario sia stato già oggetto di uno o più interventi edilizi rileva la situazione di fatto, apprezzata con riguardo al lotto originario. Con la conseguenza che è irrilevante la mancanza di un formale atto di asservimento del precedente fabbricato, atteso che quando la normativa urbanistica impone limiti di volumetria, il vincolo dell’area discende ope legis dalla sua utilizzazione, senza la necessità di apposito strumento negoziale.

L’asservimento urbanistico per esaurimento della capacità edificatoria è essenzialmente uno stato di fatto o... _OMISSIS_ ...rescinde da specifici atti formali e dalle relative trascrizioni, impone un vincolo di inedificabilità sull’area di carattere permanente per il solo effetto del rilascio di legittime concessioni edilizie che determini l'esaurimento della capacità edificatoria stabilita dallo strumento urbanistico e rimane insensibile alle successive vicende dell’area come il frazionamento.

L’asservimento è un istituto che viene preso in considerazione in sede di rilascio della concessione edilizia, non in sede di pianificazione: l'asservimento di un terreno per realizzare una costruzione non rende infatti lo stesso definitivamente inedificabile anche per il futuro, considerato che la destinazione ed utilizzazione delle aree rappresenta un dato dinamico ed evo... _OMISSIS_ ... mutare nel tempo anche l'indice di densità edilizia.

L'asservimento realizza una specie particolare di relazione pertinenziale, nella quale viene posta durevolmente a servizio di un fondo la qualità edificatoria di un altro. Scopo dell’atto di asservimento è quello di incrementare la cubatura disponibile su un fondo, sfruttando quella concessa (e non utilizzata) ad altro fondo della medesima area, il quale viene, conseguentemente, assoggettato a vincolo di inedificabilità.

L'atto di asservimento dei suoli comporta la cessione di cubatura tra fondi contigui ed è funzionale ad accrescere la potenzialità edilizia di un'area per mezzo dell'utilizzo della cubatura realizzabile in una particella contigua e del conseguente computo anche della su... _OMISSIS_ ...st'ultima, ai fini della verifica del rispetto dell'indice di fabbricabilità fondiaria. La riconducibilità dell’asservimento a un vincolo di inedificabilità idoneo a permanere anche in caso di alienazione del fondo asservito, discende dalla natura oggettiva del vincolo.

In caso di edificio preesistente realizzato in epoca anteriore all’adozione del primo piano regolatore generale, con il quale per la prima volta nel territorio comunale siano stati introdotti indici di densità edilizia (territoriale e fondiaria), in assenza di limiti di volumetria non è configurabile un’ipotesi di asservimento in senso tecnico, ma è astrattamente configurabile un vincolo di c.d. asservimento pertinenziale, connotato dalla destinazione dell’area non edifi... _OMISSIS_ ...a servizio dell’edificio realizzato

Il concetto di asservimento urbanistico per esaurimento della capacità edificatoria opera obiettivamente ed è opponibile anche al terzo acquirente pur in assenza di trascrizione del vincolo nei registri immobiliari; esso consegue di diritto per il solo effetto del rilascio di legittime concessioni edilizie che determina l'esaurimento della capacità edificatoria stabilita dallo strumento urbanistico; si tratta di un asservimento giuridico oggettivo tipico del regime conformativo dei suoli, sicché la mancata indicazione di tale effetto nella concessione edilizia o della relativa trascrizione della stessa come di un atto di cessione (pur aventi la valenza giuridica di determinare e pubblicizzare l'asservimento) non posson... _OMISSIS_ ...'asservimento urbanistico che si determina in ragione dell'esaurimento della volumetria disponibile, ignorato dalla concessione o dall'atto di cessione.

L’asservimento di superficie riguardante la realizzazione di una sola costruzione (nella specie, effettuato in sede di voltura di una concessione edilizia) non implica la cessione di ogni futura possibile cubatura inerente al terreno: l'eventuale volumetria sopravvenuta, pertanto, non può che spettare al titolare di quella superficie.

In ipotesi di realizzazione di un manufatto edilizio la cui volumetria è calcolata sulla base anche di un'area asservita o accorpata, l'intera estensione interessata deve essere considerata utilizzata ai fini edificatori, con l'effetto che anche l'area asserv... _OMISSIS_ ... non è più edificabile, anche se è oggetto di un frazionamento o di alienazione separata dall'area su cui insiste il manufatto.

Ai fini del computo della volumetria assentibile, è essenziale l’esistenza di un asservimento tra i fondi interessati, consistente in una particolare relazione pertinenziale tra gli stessi, in cui viene posta durevolmente a servizio di un fondo la qualità edificatoria di un altro.

L'asservimento della volumetria realizzabile su un lotto in favore di un altro, per consentire in quest'ultimo una maggiore edificabilità, è consentita solo per lotti aventi la medesima destinazione urbanistica, in quanto l'opposta soluzione comporterebbe un'evidente alterazione delle norme urbanistiche che mirano a realizzare determinat... _OMISSIS_ ...he tipologiche della zona.

Poiché l’asservimento realizza una specie particolare di relazione pertinenziale, nella quale viene posta durevolmente a servizio di un fondo la qualità edificatoria di un altro, tale tecnica trova la propria peculiare ragion d’essere e si &e...


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