Le modalità dell'indagine presso i registri immobiliari

Per ciascun atto inserito nei pubblici registri (formalità eseguita) sono di norma custoditi una copia autentica del titolo e la nota di trascrizione o di iscrizione [1].

Ed invero, le trascrizioni - come pure, mutatis mutandis le iscrizioni - si effettuano presentando alla Conservatoria immobiliare il titolo di acquisto, accompagnato da una nota in doppio originale (art. 2659 c.c.). La nota, redatta secondo i modelli di cui al D.M. 5 luglio 1986, menziona il titolo ed individua i soggetti ed i beni - attraverso gli identificativi catastali - interessati dall'operazione immobiliare.

L'ispezione ipotecaria, in buona sostanza, consiste nell'esame di una serie di note, oggi generalmente inserite in un archivio informatizzato, al pari di quanto già visto in sede catastale.

Tale ispezione è libera, ma non gratuita: l'interessato è infatti tenuto al pagamento delle tasse ipotecarie previste dal d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347, il cui ammontare non è trascurabile, cosa che induce a scegliere con oculatezza le ricerche da effettuare.

Il costo dell'ispezione rappresenta invero una sostanziale iniquità per gli espropriati per pubblica utilità, che non hanno chiesto l'esproprio, e ai quali esso viene imposto in relazione ad un adempimento (la produzione della documentazione attestante la proprietà) necessario per percepire l'indennità di esproprio; la quale, tra l'altro, può essere di importo talmente esiguo da scoraggiare addirittura dall'intraprendere la procedura per la sua percezione, considerati i costi e i tempi della stessa.

A meno che non operi la già citata esenzione per le operazioni inerenti al servizio ipotecario eseguite nell'interesse dello Stato (con ciò ingenerando il forte sospetto di una disparità di trattamento ingiustificata tra espropriati per opere dello Stato ed espropriati per opere di altri enti pubblici).

Sono possibili due diverse modalità di ispezione ipotecaria: quella on-line e quella ordinaria.

L'ispezione on-line si effettua mediante precedimento telematico espletabile presso il Sito web dell'Agenzia del Territorio. Per poter usufruire del servizio l'utente deve essere preventivamente registrato nel sito delle Poste Italiane ai fini dell'assolvimento degli oneri del servizio stesso.

L'utente deve selezionare la Conservatoria presso la quale effettuare l'ispezione [2], competente sulla base del criterio della territorialità dell'immobile, dopodiché ha solo la possibilità di effettuare una ricerca per persona fisica, l'unica attualmente consentita nella modalità on-line, con possibilità di restringere l'arco temporale dell'ispezione e la tipologia della formalità ricercata (trascrizioni, iscrizioni o annotazioni a favore o contro il soggetto considerato).

Il risultato sarà un elenco sintetico di formalità, sia visualizzabile a video che scaricabile in formato digitale 'pdf' relativo alla stampa dell'elenco formalità prodotto dalla Conservatoria, con possibilità di ampliare la ricerca (previo pagamento di un ulteriore importo) alle singole note ove informatizzate o 'recuperate' (in tal caso la nota sarà disponibile in formato immagine, validato o meno).

L'ispezione ordinaria si effettua mediante presentazione di un apposito modulo cartaceo ("modello 310") ad un Ufficio del Servizio di Pubblicità Immobiliare dell'Agenzia del Territorio.

Il richiedente può indicare il bene immobile a cui è interessato, individuandolo mediante i dati identificativi catastali, ed ottenendo l'elenco delle formalità nelle quali compare il suddetto immobile.

In alternativa, il richiedente può indicare un soggetto, ottenendo in tal caso l'elenco delle formalità nelle quali questi è presente nell'ambito territoriale di competenza dell'ufficio che eroga il servizio. Può essere specificato nella richiesta un ambito territoriale diverso da quello di competenza dell'ufficio che eroga il servizio, esclusi i territori ove vige il sistema del Libro Fondiario: in tal caso la visura riguarderà soltanto il periodo informatizzato.

Vi è inoltre la possibilità di estendere la ricerca all'intero territorio nazionale, ottenendo, sempre limitatamente al periodo informatizzato, l'indicazione degli uffici presso i quali è presente il soggetto ricercato; anche in questo caso sono esclusi i territori ove vige il sistema del Libro Fondiario.

E' anche possibile – viceversa – circoscrivere la ricerca per soggetto alle formalità che contengono gli immobili censiti al catasto Fabbricati o Terreni di un determinato Comune, ovvero alle formalità che contengono un particolare immobile, indicando i dati catastali completi (cd. ispezione "incrociata"); è questo il caso dell'espropriato per pubblica utilità che intenda provare la sua piena e libera proprietà del bene agli effetti dell'articolo 20.8 TUE, il quale conosce evidentemente sia i propri dati anagrafici che i dati identificativi del proprio bene.

Nell'eventualità in cui si conoscano già gli estremi della nota alla quale si è interessati, infine, se ne può chiedere l'ispezione diretta: è necessario in particolare conoscere il numero del registro particolare e l'anno di esecuzione della formalità, ed esplicitare nella richiesta i dati di almeno uno dei soggetti e dei beni interessati.

Per ciascun tipo di formalità verranno evidenziate anche le eventuali annotazioni presenti, riferite ad atti che modificano o rendono efficaci o inefficaci trascrizioni o iscrizioni preesistenti (cancellazioni, annullamenti, avveramenti di condizione, ecc.).

Similmente a quanto avviene nell'ispezione on-line, ottenuto, come risultato dell'ispezione ipotecaria, l'elenco sintetico delle formalità – raggruppate per categoria – con una sintetica descrizione delle stesse, è possibile ampliare la ricerca chiedendo di consultare il dettaglio relativo ad una determinata formalità: l'accesso ad una particolare nota di trascrizione (ispezione per nota), ad esempio, darà informazioni ulteriori su chi siano i soggetti interessati e controinteressati, quali gli immobili coinvolti, quale l'ammontare e la durata delle ipoteche, e così via.

L'ispezione presuppone la scelta di un intervallo di riferimento, dovendosi compilare nel riferito modello "310" i quadri temporali "dal" "al" relativi al periodo di ricerca: l'assenza della compilazione di tali quadri ha come risultato l'effettuazione della ricerca «dal 24 luglio 1957 alla data di aggiornamento dei registri immobiliari e comprenderà sia il periodo meccanizzato che quello cartaceo» [3]. Per le note del periodo meccanizzato sarà fornita una stampa elaborata dal sistema informatico, per le altre note e per i titoli è possibile solo prendere visione diretta della documentazione cartacea.

Ogni Conservatoria ha iniziato in un determinato momento a memorizzare in formato elettronico le informazioni: è la "data inizio meccanizzazione", riportata nel risultato a stampa dell'ispezione. Molte Conservatorie stanno progressivamente "recuperando" le formalità precedenti a tale data rendendole tuttavia generalmente disponibili solo tramite la ricerca per soggetto, e non per immobile.

Per il periodo pre-automazione "recuperato", le note di trascrizione risultano acquisite otticamente nel sistema informatico, e l'elenco sintetico riporta in genere meno informazioni rispetto alle note post-automazione, presentate alla Conservatoria dagli ufficiali roganti su supporto informatico ed elaborate secondo una modalità uniformata e normalizzata.

Le informazioni riguardanti anni precedenti sono consultabili manualmente dai registri cartacei in Conservatoria.

Il certificato ipotecario consiste in una attestazione rilasciata dal Conservatore dei registri immobiliari presso gli Uffici provinciali, avente ad oggetto le formalità ipotecarie che sono state eseguite in relazione ad uno o più immobili appartenenti ad una o più ditte (persone fisiche o soggetti diversi dalle persone fisiche).

Il certificato ipotecario è richiesto dalla legge in una serie di procedimenti (concessione finanziamenti, assegnazione case popolari, pignoramenti, eccetera).

In materia di espropriazione per pubblica utilità, esso non è espressamente richiesto dall'articolo 20 comma 8, che parla di una generica "documentazione comprovante la piena e libera proprietà del bene". Si può osservare che altrove nell'ordinamento, ove il legislatore abbia inteso imporre la produzione del suddetto certificato, lo ha fatto espressamente, come nel caso dell'articolo 567 c.p.c. e dell'articolo 28 dello stesso testo unico espropri ai fini dello svincolo dell'indennità depositata.

Ora, quest'ultima disposizione può indurre a ritenere che, coincidendo sostanzialmente nel risultato finale della corresponsione dell'indennità sia lo svincolo del deposito ex art. 28 – assoggettato alla produzione del certificato - che il pagamento diretto del saldo ex art. 20.8 – assoggettato alla produzione della "documentazione attestante" la proprietà –, si debba ragionevolmente concludere per l'uguale necessità, in entrambi i casi, di conseguire il suddetto certificato, e, agli effetti pratici, gli uffici finiranno per richiedere un certificato storico ventennale.

Ferma la bontà di tale richiesta, pare tuttavia agli scriventi che la maggiore forza del certificato rispetto alla ordinaria ispezione, forza che attiene esclusivamente all'"ufficialità" delle risultanze delle formalità ricavate dai registri immobiliari, sia un aspetto abbastanza marginale rispetto ai limiti sostanziali – di cui si è detto - connaturati alle risultanze ipotecarie, certificate o meno, in relazione all'esigenza di documentare la piena e libera proprietà di un bene.

Sotto questo aspetto, atteso che le informazioni evincibili dai registri immobiliari non sono che parte di un quadro indiziario, mancando in ultima analisi nel nostro ordinamento una incontrovertibile "documentazione comprovante la piena e libera proprietà del bene", non si vede come si possa negare rilievo dimostrativo anche ai risultati di una ispezione ipotecaria odinaria, in ispecie quando condotta d'ufficio dall'Autorità espropriante (ad esempio quando abbia disposto verifiche sull'autocertificazione prodotta dal proprietario espropriando in sede di erogazione dell'acconto dell'80% dell'indennità ai sensi dell'articolo 20.6 TUE).

I certificati ipotecari sono i seguenti: certificato generale, per dati anagrafici del soggetto o denominazione per persona giuridica; certificato speciale, per dati anagrafici del soggetto o denominazione per persona giuridica e per identificativi catastali dell’immobile; rilascio di copia di nota o di atto.

Il certificato generale per soggetto contiene copia delle note desunte dall’ispezione informatizzata o cartacea nelle quali sia presente il soggetto richiesto. I certificati speciali contengono le note relative ad un soggetto limitatamente ad uno o più immobili specificati.

La richiesta del certificato ipotecario avviene mediante apposito modulo cartaceo ("modello 311") da inoltrarsi al servizio certificati di un Ufficio del Servizio di Pubblicità Immobiliare dell'Agenzia del Territorio, corredato da marca da bollo fisica o virtuale salvi i casi di esenzione [4], ed accompagnato dal pagamento delle tasse ipotecarie di cui a n. ord. 5 della tabella allegata al d.lgs. 347/1990, quantificate in rapporto al numero di note visionate, di copie di nota o titolo rilasciate e di persone trattate (salvo che il certificato riguardi cumulativamente il padre, la madre ed i figli, nonché entrambi i coniugi); le tasse ipotecarie non sono dovute per le operazioni eseguite nell'interesse dello Stato (art. 19 d.lgs. 347 cit.).

Il modello "311" deve essere compilato per ogni soggetto per il quale si richiede il certificato, e anch'esso prevede la indicazione dell'arco temporale entro il quale effettuare la ricerca richiesta.

Una importante differenza di carattere pratico tra ispezione ipotecaria e certificato ipotecario risiede nel fatto che l'ispezione può essere effettuata mediante modello "310" anche sulla base del solo dato oggettivo dell'identificazione del bene, ottenendo l'elenco delle formalità presenti nei registri immobiliari che lo hanno riguardato nel periodo considerato, a prescindere dalla titolarità soggettiva, mentre il certificato presuppone la conoscenza del proprietario o presunto tale.

Questo significa, in materia di espropriazione per pubblica utilità, che il certificato può ben essere ottenuto dal proprietario agli effetti dell'articolo 20.8 TUE, ma lo strumento dell'ispezione per oggetto si rivela essere l'unico possibile quando l'Autorità espropriante intenda appurare d'ufficio la titolarità soggettiva di un bene nel caso in cui l'intestazione catastale si riveli inattendibile (ad esempio persona priva di luogo e data di nascita e sconosciuta all'anagrafe del luogo di ubicazione dell'immobile da espropriare o persona deceduta).

Con il modello "311" può essere altresì chiesto il rilascio di copia delle formalità e dei titoli depositati presso la Conservatoria in originale o i cui originali sono depositati negli atti di un notaio o in un pubblico archivio fuori dalla circoscrizione del tribunale nella quale ha sede l'ufficio.

I certificati ipotecari contengono, oltre la copia della domanda di parte, l'elenco cronologico e le copie delle relative formalità richieste.

L'attestazione notarile sostitutiva della documentazione

In materia di espropriazione per pubblica utilità, l'articolo 20 comma 8 del dPR 327/2001, come si è visto, prevede la produzione della documentazione comprovante, anche mediante attestazione notarile, la piena e libera proprietà del bene.

Questa disposizione è simile all'art. 567 secondo comma del c.p.c., il quale prevede che la documentazione ivi prevista (e cioè «l'estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento») possa essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.

Ora, ai sensi dell'articolo 567 il notaio può attestare il medesimo contenuto evincibile dalla documentazione ipocatastale precisata dall'articolo 567 [5], mentre ai sensi dell'articolo 20 l'attestazione è sostitutiva di una più generica "documentazione comprovante la piena e libera proprietà del bene".

Tale generica previsione non può certamente avere il senso di esonerare il notaio dalle verifiche sulle risultanze ipocatastali. Al contrario, la genericità della previsione consente invece di ritenere che in materia di espropriazione per pubblica utilità corra l'obbligo per il notaio (in coerenza con la diligenza delle medesime verifiche connaturata, come si è visto, alla funzione notarile), di espletare tutte le ricerche richieste dal caso concreto, sia presso i registri catastali che presso i registri immobiliari, senza la limitazione cronologica del ventennio presente nel secondo comma dell’art. 567 c.p.c., che tante critiche ha suscitato in dottrina [6].

Attorno all'attestazione notarile di cui all'articolo 567, introdotta con l'articolo 1 della legge 3 agosto 1998 n. 302, si sono sviluppate analisi dottrinali [7] che possono essere sostanzialmente estese alla disposizione di cui all'articolo 20 TUE.

Vero è che l'articolo 567 parla di "certificato" contenente l'attestazione, mentre l'articolo 20 si limita a parlare di documentazione probatoria resa sotto forma di attestazione notarile. Ma non si ritiene che tale differenza terminologica possa giustificare il disconoscimento della natura di certificato all'attestazione di cui all'articolo 20, atteso che la funzione di entrambe le attestazioni notarili è identica, e cioè quella di fornire, anche in forma sintetica [8], la dimostrazione dell'assetto proprietario del bene, esattamente individuato ed identificato anche sotto l'aspetto catastale, con la cronistoria dei trasferimenti nel ventennio, risalendo all'ultimo trasferimento del bene precedente al ventennio, con la data e una descrizione sintetica del pignoramento, delle ipoteche iscritte ed in genere delle formalità pregiudizievoli.

«- E' pienamente ammissibile, ed idoneo a produrre gli effetti di cui all’articolo 567 del codice di procedura civile, un certificato “sintetico” nel quale il notaio dichiari che il soggetto esecutato è titolare di un determinato immobile, riportando gli estremi delle formalità “utili” che interessano il bene nel ventennio anteriore al pignoramento, e le formalità pregiudizievoli relative allo stesso, trascurando invece le formalità “estranee”;

- è altresì ammissibile, e rientra anzi nello spirito della nuova normativa, volta ad agevolare il lavoro del giudice dell’esecuzione ed a decongestionare l’attività degli uffici giudiziari, una certificazione che, anche sotto il profilo catastale, si limiti a riportare l’identificazione attuale dell’immobile, senza effettuare la cronistoria delle mutazioni avvenute nel ventennio.

E’ evidente, peraltro, che è anche possibile optare per un diverso tipo di certificazione, c.d. analitica, che riporti gli estremi ed il contenuto di tutte le formalità relative ai soggetti ed al bene interessato nel ventennio, nonché i dati catastali storici dell’immobile; deve anzi ritenersi consigliabile tale modalità operativa allorché vi sia obiettiva incertezza in ordine all’identificazione ed alla titolarità del bene» [9].

Si può dunque ritenere che in entrambi i casi si tratti di «una dichiarazione di scienza del notaio, quale munus pubblico, che attesta determinati fatti di cui lo stesso ha acquisito, direttamente o indirettamente, conoscenza» [10], e che in entrambi i casi tale conoscenza non possa che essere raggiunta esaminando nella maniera più approfondita ed esaustiva tutto ciò che risulta in tutti i registri ispezionabili, come peraltro prescrive in modo puntuale la circolare del Consiglio Nazionale del Notariato del 27 novembre 1998, n. 3, lett. d), Espropriazione forzata immobiliare e compiti affidati al notaio, (a propo...