L'ispezione catastale: modalità e documentazione
Al termine dell'ispezione catastale, l'interessato dispone di una documentazione che dipende dal tipo di ricerca effettuata.
Il concetto di documentazione catastale comprende al suo interno atti differenti, ai quali è riconosciuta una differente efficacia giuridica. In generale «per atti catastali si intende l'insieme degli atti che, ai sensi della normativa vigente, costituiscono il nuovo catasto terreni e il nuovo catasto edilizio urbano» [1].
Benché la maggior parte degli atti siano oggi informatizzati o meccanizzati [2], entrambi i registri catastali detengono tuttora atti cartacei. La differenza tra le due forme non rileva sul piano giuridico - essendo comunque consultabili gli atti di entrambe le tipologie [3] - ma comporta notevoli differenze pratiche, in relazione al fatto che gli atti meccanizzati, in quanto inseriti in una banca dati informatica, sono accessibili da q...
_OMISSIS_ ...o e determinano il rilascio immediato della documentazione.
Gli atti non meccanizzati - che sono principalmente gli atti antecedenti all'avvento dell'informatica e che non hanno ancora subìto un processo di recupero meccanografico - possono essere chiesti invece al solo sportello catastale del competente Ufficio provinciale dell'Agenzia del Territorio e in questo caso l'accesso alla documentazione sottostà ai tempi tecnici predeterminati con Regolamento del Direttore dell'Agenzia. Inoltre la visura degli atti ed elaborati disponibili su supporto cartaceo e non presenti nel sistema informativo è consentita a vista, con facoltà di estrarne brevi note ed appunti [4].
L'ispezione catastale può essere effettuata con diverse modalità, a cominciare dalla possibilità di procedere alternativamente per immobile, per soggetto o per partita (se e dove esistente).
Nel primo caso, occorre indicare l'identificativo catastale del ben...
_OMISSIS_ ...icella catastale se si tratta di catasto terreni e l'unità immobiliare se si tratta di catasto fabbricati. La ricerca per soggetto, invece, si effettua inserendo i dati identificativi dell'interessato - persona fisica o giuridica - e dà come esito i beni immobili dei quali esso risulta essere il proprietario catastale. Per ragioni tecniche, la ricerca per soggetto è effettuabile solo in relazione agli atti già informatizzati.
La ricerca può poi essere modulata in base al periodo di riferimento. L'ufficio, infatti, può fornire la documentazione attuale ma anche, se richiesto, la documentazione c.d. ampliata o storica cioè relativa ad arco temporale più o meno esteso, che può essere decennale, ventennale, dall’impianto del catasto meccanizzato.
Diversamente da quanto si dirà in sede di ispezione ipotecaria, per la ricerca negli atti catastali finalizzata all'individuazione della proprietà del bene, di per sé, sarebbe sufficiente la sola ...
_OMISSIS_ ...attuale, la quale è già idonea a soddisfare le due esigenze di cui si è dato conto, cioè unire alla delimitazione dell'immobile un indizio in merito al reale attuale proprietario del bene, che andrà poi approfondito presso i registri immobiliari.
Sennonché è diffusa la prassi di richiedere a tal fine (anche) il certificato catastale storico ventennale, come fa usualmente, ad esempio, la Cassa Depositi e Prestiti in sede di accertamento della piena e libera proprietà preordinato alla svincolo di una somma depositata a titolo di indennità di espropriazione.
L'ispezione o indagine catastale si effettua per mezzo di visure o certificati.
La visura catastale consente la consultazione degli atti giacenti negli archivi informatici o cartacei catastali ed è rappresentata dal rilascio di una copia in carta libera delle risultanze di tale consultazione. Più precisamente, giusta l’art. 3, comma 1, del Provvedimento dell'Agenzia de...
_OMISSIS_ ...l 12 ottobre 2006 «sono rilasciabili da sistema informativo le visure: per soggetto; attuale per immobile; storica per immobile; elenco immobili; porzione della mappa; planimetrie delle unità immobiliari urbane ed elaborati planimetrici degli immobili; libretti delle misure degli atti di aggiornamento geometrico; monografie dei punti fiduciali; elenchi delle coordinate dei punti fiduciali» e, ai sensi del successivo comma 2, «sono consultabili a vista: gli atti catastali su supporto cartaceo; gli atti di aggiornamento geometrico; le monografie dei punti trigonometrici catastali; gli elaborati catastali di cui al comma 1, qualora esclusivamente su supporto cartaceo».
Il certificato catastale è la rappresentazione certificata dei contenuti riportati negli atti catastali e della ulteriore documentazione giacente negli archivi. Esso può riguardare sia l’estratto, riportante ciò che è rappresentato nella mappa e negli atti censuari...
_OMISSIS_ ...sentazione autentica delle planimetrie e degli elaborati e degli altri documenti depositati.
Più precisamente, i documenti rilasciabili sotto forma di certificazione sono: estratti relativi alla situazione, attuale o storica, di: singoli immobili, immobili contenuti in una partita catastale o immobili intestati (almeno) al soggetto richiesto; estratti di mappa per tipo di frazionamento (necessario per il frazionamento di particelle in vista di trasferimento di diritti), tipo mappale (necessario per la denuncia di nuova costruzione urbana) o per altri scopi (non catastali); copia di tipi di frazionamento; copia di planimetrie catastali di unità immobiliari urbane (richieste dagli aventi diritto sull’immobile o loro delegati); copia degli elaborati planimetrici; coordinate di vertici desunte da mappa catastale d’impianto; copia di monografie di punti trigonometrici catastali; copia di altri documenti depositati.
Ai sensi del D.L....
_OMISSIS_ ..., n. 262, il rilascio della visura catastale non è più subordinato ad alcun tributo speciale catastale, mentre vi rimane assoggettata la certificazione [5], per la quale tuttavia pare essere ancora operante l'esenzione in materia di espropriazione per pubblica utilità di cui all'articolo 1 della legge 21.11.1967 n. 1149 [6].
L'indagine presso i registri immobiliari: profili generali
Come si è visto, l'indagine catastale si limita a fornire i dati di un immobile, l'ubicazione geografica - che emerge dagli elaborati grafici – e, in un modo che si è detto latamente indiziario, i titolari di diritti reali sul bene, nonché eventualmente i relativi titoli di acquisto.
La veridicità dell'assetto proprietario risultante dalla visura catastale deve però essere vagliata altrove e segnatamente in Conservatoria. Diversamente dal Catasto, quest'ultimo ufficio svolge appunto la funzione di rendere pubbliche le vicende che interessano la proprietà...
_OMISSIS_ .... Da ciò discende un'efficacia dimostrativa maggiore - benché, come si dirà, non probatoria in modo assoluto - rispetto alla documentazione ottenuta dal Catasto.
La normativa di riferimento si trova nel codice civile, che all'art. 2643 elenca gli atti soggetti a trascrizione, tra i quali spiccano i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili (n. 1). Ai sensi dell'art. 2645, poi, la trascrizione è prevista anche per gli atti che producono gli effetti degli atti di cui all'art. 2643, che hanno per lo più riguardo a diritti reali immobiliari. Inoltre, nello stesso ufficio e con le stesse forme si effettuano le iscrizioni ipotecarie, le cui differenze rispetto alle trascrizioni non vengono in rilievo in questa sede. In definitiva, dunque, nella logica del codice civile i registri immobiliari dovrebbero dar conto di tutti gli atti che hanno interessato lo stato proprietario dei beni immobili ubicati su suolo italiano.
L'ampiezza del...
_OMISSIS_ ... atti trascritti o iscritti nei registri immobiliari è sfruttata in occasione della ricerca della prova della piena e libera proprietà del bene.
Dei registri beneficia anzitutto il soggetto interessato ad individuare il proprietario di un bene immobile, che può verificare in Conservatoria il nominativo del presunto proprietario, siccome emerso in sede di ispezione catastale. Nella prassi, ad esempio, può succedere che il proprietario catastale abbia alienato il bene e che l'acquirente abbia fatto trascrivere il proprio titolo ma non l'abbia volturato in catasto, ovvero che l'Autorità espropriante abbia trascritto ma non volturato il decreto di esproprio: in tali ipotesi, la visura nei registri immobiliari darà un esito difforme da quella catastale, smentendo le risultanze indiziarie di quest'ultima.
Nell'ambito della procedura espropriativa per pubblica utilità, le risultanze dei registri immobiliari sono sfruttate in modo particolare. In qu...
_OMISSIS_ ...tti, non si tratta di un soggetto che va alla ricerca del reale proprietario, ma del proprietario stesso che va alla ricerca di un modo per dimostrare il proprio diritto, in quanto, ai sensi dell'articolo 20.8 TUE, come si è visto, spetta al proprietario depositare, nel termine dei 60 giorni dall'accettazione dell'indennità provvisoria, la documentazione comprovante la piena e libera proprietà del bene. Il funzionamento, comunque, è analogo: in entrambi i casi si tratta di verificare che il presunto proprietario, risultante dalle visure catastali o da altri elementi, sia tale anche secondo i registri immobiliari. All'esito dell'ispezione, comunque, l'Ufficio fornirà una documentazione che ne comprovi le risultanze, che l'interessato potrà utilizzare nei modi di legge.
Sia i comproprietari che il regime patrimoniale del matrimonio dovrebbero emergere dai registri immobiliari: il secondo, in particolare deve essere indicato sulla nota di trascrizione a pena ...
_OMISSIS_ ...tà, ai sensi del combinato disposto degli artt. 2659 e 2674 del codice civile. La visura risalente alla nota di trascrizione del titolo di acquisto, dunque, mostrerà anche l'eventuale regime di contitolarità del bene.
I limiti dell'indagine presso i registri immobiliari
Anche il valore probatorio di queste indagini deve essere in parte ridimensionato.
Infatti la trascrizione di un atto nei registri immobiliari non è un adempimento consustanziale al procedimento di formazione dell'atto oggetto della stessa, né è idoneo a condizionarne l'efficacia: diversamente dall'iscrizione tavolare nel libro fondiario, che è elemento costitutivo del diritto stesso, la trascrizione nei registri immobiliari assolve a una finalità eminentemente pubblicitaria volta a stabilire – negli atti a titolo derivativo – la preferenza tra più aventi causa da uno stesso dante causa, e a dirimere i conflitti tra più aventi titolo.
Alla primar...
_OMISSIS_ ...blicitaria è venuta ad aggiungersi una secondaria finalità fiscale, giacché è soggetta ad imposta ipotecaria qualunque formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari tranne che per quelle eseguite nell'interesse dello Stato (art. 1 DLgs 347/1990), ed è dovuta la tassa ipotecaria per le singole operazioni inerenti al servizio ipotecario e cioè per ogni nota di trascrizione, iscrizione o domanda di annotazione, con importi diversi se la formalità ha o meno efficacia di voltura (art 1 tabella DLgs 347/1990), tranne che per quelle eseguite nell'interesse dello Stato (art. 19 DLgs 347/1990).
In ogni caso l'acquisto dei diritti immobiliari è valido ed efficace a prescindere dall'adempimento degli oneri pubblicitari, che rilevano solo per alcuni effetti ulteriori, a cominciare dall'opponibilità ai terzi.
Si tratta di una caratteristica tipica del nostro ordinamento, sulla quale in questa...
_OMISSIS_ ...ortuno dilungarsi. Deve però essere sottolineato che la non indispensabilità della trascrizione (che se tuttavia non avviene entro un determinato termine dall'atto espone a sanzione amministrativa i notai e gli altri pubblici ufficiali che hanno ricevuto o autenticato l'atto soggetto a trascrizione [7]) finisce evidentemente per svalutare anche la rilevanza probatoria delle visure ipocatastali. Dal fenomeno descritto discende infatti che la documentazione offerta dalla Conservatoria non è di per sé idonea ad escludere che il bene sia stato interessato da negozi non trascritti, ma egualmente validi ed efficaci.
E' frequente, ad esempio, il caso di contratti preliminari impropri, cioè immediatamente idonei a trasferire la proprietà del bene, o il caso di successioni ereditarie, non trascritti. Può essere omessa persino la trascrizione dei decreti di esproprio, di cui pure la legge impone la trascrizione "senza indugio" (art. 23.4 TUE), senza che n...
_OMISSIS_ ...cun modo inficiata la legittimità e l'efficacia: al più può ipotizzarsi la possibile espropriabilità del bene da parte di terzi, non messi in condizione di conoscere l'avvenuta espropriazione per pubblica utilità a causa dell'omessa trascrizione del decreto d...