L'ispezione catastale: modalità e documentazione
Al termine dell'ispezione catastale, l'interessato dispone di una documentazione che dipende dal tipo di ricerca effettuata.
Il concetto di documentazione catastale comprende al suo interno atti differenti, ai quali è riconosciuta una differente efficacia giuridica. In generale «per atti catastali si intende l'insieme degli atti che, ai sensi della normativa vigente, costituiscono il nuovo catasto terreni e il nuovo catasto edilizio urbano» [1].
Benché la maggior parte degli atti siano oggi informatizzati o meccanizzati [2], entrambi i registri catastali detengono tuttora atti cartacei. La differenza tra le due forme non rileva sul piano giuridico - essendo comunque consultabili gli atti di entram...
_OMISSIS_ ...o e determinano il rilascio immediato della documentazione.
Gli atti non meccanizzati - che sono principalmente gli atti antecedenti all'avvento dell'informatica e che non hanno ancora subìto un processo di recupero meccanografico - possono essere chiesti invece al solo sportello catastale del competente Ufficio provinciale dell'Agenzia del Territorio e in questo caso l'accesso alla documentazione sottostà ai tempi tecnici predeterminati con Regolamento del Direttore dell'Agenzia. Inoltre la visura degli atti ed elaborati disponibili su supporto cartaceo e non presenti nel sistema informativo è consentita a vista, con facoltà di estrarne brevi note ed appunti [4].
L'ispezione catastale può essere effettuata con diverse modalità, a cominciare dalla pos...
_OMISSIS_ ...icella catastale se si tratta di catasto terreni e l'unità immobiliare se si tratta di catasto fabbricati. La ricerca per soggetto, invece, si effettua inserendo i dati identificativi dell'interessato - persona fisica o giuridica - e dà come esito i beni immobili dei quali esso risulta essere il proprietario catastale. Per ragioni tecniche, la ricerca per soggetto è effettuabile solo in relazione agli atti già informatizzati.
La ricerca può poi essere modulata in base al periodo di riferimento. L'ufficio, infatti, può fornire la documentazione attuale ma anche, se richiesto, la documentazione c.d. ampliata o storica cioè relativa ad arco temporale più o meno esteso, che può essere decennale, ventennale, dall’impianto del catasto meccanizzato.
Diversament...
_OMISSIS_ ...attuale, la quale è già idonea a soddisfare le due esigenze di cui si è dato conto, cioè unire alla delimitazione dell'immobile un indizio in merito al reale attuale proprietario del bene, che andrà poi approfondito presso i registri immobiliari.
Sennonché è diffusa la prassi di richiedere a tal fine (anche) il certificato catastale storico ventennale, come fa usualmente, ad esempio, la Cassa Depositi e Prestiti in sede di accertamento della piena e libera proprietà preordinato alla svincolo di una somma depositata a titolo di indennità di espropriazione.
L'ispezione o indagine catastale si effettua per mezzo di visure o certificati.
La visura catastale consente la consultazione degli atti giacenti negli archivi informatici o cartacei catastali...
_OMISSIS_ ...l 12 ottobre 2006 «sono rilasciabili da sistema informativo le visure: per soggetto; attuale per immobile; storica per immobile; elenco immobili; porzione della mappa; planimetrie delle unità immobiliari urbane ed elaborati planimetrici degli immobili; libretti delle misure degli atti di aggiornamento geometrico; monografie dei punti fiduciali; elenchi delle coordinate dei punti fiduciali» e, ai sensi del successivo comma 2, «sono consultabili a vista: gli atti catastali su supporto cartaceo; gli atti di aggiornamento geometrico; le monografie dei punti trigonometrici catastali; gli elaborati catastali di cui al comma 1, qualora esclusivamente su supporto cartaceo».
Il certificato catastale è la rappresentazione certificata dei contenuti riportati neg...
_OMISSIS_ ...sentazione autentica delle planimetrie e degli elaborati e degli altri documenti depositati.
Più precisamente, i documenti rilasciabili sotto forma di certificazione sono: estratti relativi alla situazione, attuale o storica, di: singoli immobili, immobili contenuti in una partita catastale o immobili intestati (almeno) al soggetto richiesto; estratti di mappa per tipo di frazionamento (necessario per il frazionamento di particelle in vista di trasferimento di diritti), tipo mappale (necessario per la denuncia di nuova costruzione urbana) o per altri scopi (non catastali); copia di tipi di frazionamento; copia di planimetrie catastali di unità immobiliari urbane (richieste dagli aventi diritto sull’immobile o loro delegati); copia degli elaborati planimetrici; coordi...
_OMISSIS_ ..., n. 262, il rilascio della visura catastale non è più subordinato ad alcun tributo speciale catastale, mentre vi rimane assoggettata la certificazione [5], per la quale tuttavia pare essere ancora operante l'esenzione in materia di espropriazione per pubblica utilità di cui all'articolo 1 della legge 21.11.1967 n. 1149 [6].
L'indagine presso i registri immobiliari: profili generali
Come si è visto, l'indagine catastale si limita a fornire i dati di un immobile, l'ubicazione geografica - che emerge dagli elaborati grafici – e, in un modo che si è detto latamente indiziario, i titolari di diritti reali sul bene, nonché eventualmente i relativi titoli di acquisto.
La veridicità dell'assetto proprietario risultante dalla visura catastale deve però essere...
_OMISSIS_ .... Da ciò discende un'efficacia dimostrativa maggiore - benché, come si dirà, non probatoria in modo assoluto - rispetto alla documentazione ottenuta dal Catasto.
La normativa di riferimento si trova nel codice civile, che all'art. 2643 elenca gli atti soggetti a trascrizione, tra i quali spiccano i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili (n. 1). Ai sensi dell'art. 2645, poi, la trascrizione è prevista anche per gli atti che producono gli effetti degli atti di cui all'art. 2643, che hanno per lo più riguardo a diritti reali immobiliari. Inoltre, nello stesso ufficio e con le stesse forme si effettuano le iscrizioni ipotecarie, le cui differenze rispetto alle trascrizioni non vengono in rilievo in questa sede. In definitiva, dunque, nella logica del codice ci...
_OMISSIS_ ... atti trascritti o iscritti nei registri immobiliari è sfruttata in occasione della ricerca della prova della piena e libera proprietà del bene.
Dei registri beneficia anzitutto il soggetto interessato ad individuare il proprietario di un bene immobile, che può verificare in Conservatoria il nominativo del presunto proprietario, siccome emerso in sede di ispezione catastale. Nella prassi, ad esempio, può succedere che il proprietario catastale abbia alienato il bene e che l'acquirente abbia fatto trascrivere il proprio titolo ma non l'abbia volturato in catasto, ovvero che l'Autorità espropriante abbia trascritto ma non volturato il decreto di esproprio: in tali ipotesi, la visura nei registri immobiliari darà un esito difforme da quella catastale, smentendo le risultanze in...
_OMISSIS_ ...tti, non si tratta di un soggetto che va alla ricerca del reale proprietario, ma del proprietario stesso che va alla ricerca di un modo per dimostrare il proprio diritto, in quanto, ai sensi dell'articolo 20.8 TUE, come si è visto, spetta al proprietario depositare, nel termine dei 60 giorni dall'accettazione dell'indennità provvisoria, la documentazione comprovante la piena e libera proprietà del bene. Il funzionamento, comunque, è analogo: in entrambi i casi si tratta di verificare che il presunto proprietario, risultante dalle visure catastali o da altri elementi, sia tale anche secondo i registri immobiliari. All'esito dell'ispezione, comunque, l'Ufficio fornirà una documentazione che ne comprovi le risultanze, che l'interessato potrà utilizzare nei modi di legge.
Sia i ...
_OMISSIS_ ...tà, ai sensi del combinato disposto degli artt. 2659 e 2674 del codice civile. La visura risalente alla nota di trascrizione del titolo di acquisto, dunque, mostrerà anche l'eventuale regime di contitolarità del bene.
I limiti dell'indagine presso i registri immobiliari
Anche il valore probatorio di queste indagini deve essere in parte ridimensionato.
Infatti la trascrizione di un atto nei registri immobiliari non è un adempimento consustanziale al procedimento di formazione dell'atto oggetto della stessa, né è idoneo a condizionarne l'efficacia: diversamente dall'iscrizione tavolare nel libro fondiario, che è elemento costitutivo del diritto stesso, la trascrizione nei registri immobiliari assolve a una finalità eminentemente pubblicitaria volta a stabilire ...
_OMISSIS_ ...blicitaria è venuta ad aggiungersi una secondaria finalità fiscale, giacché è soggetta ad imposta ipotecaria qualunque formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari tranne che per quelle eseguite nell'interesse dello Stato (art. 1 DLgs 347/1990), ed è dovuta la tassa ipotecaria per le singole operazioni inerenti al servizio ipotecario e cioè per ogni nota di trascrizione, iscrizione o domanda di annotazione, con importi diversi se la formalità ha o meno efficacia di voltura (art 1 tabella DLgs 347/1990), tranne che per quelle eseguite nell'interesse dello Stato (art. 19 DLgs 347/1990).
In ogni caso l'acquisto dei diritti immobiliari è valido ed efficace a prescindere dall'adempimento degli oneri pubblicitari, che...
_OMISSIS_ ...ortuno dilungarsi. Deve però essere sottolineato che la non indispensabilità della trascrizione (che se tuttavia non avviene entro un determinato termine dall'atto espone a sanzione amministrativa i notai e gli altri pubblici ufficiali che hanno ricevuto o autenticato l'atto soggetto a trascrizione [7]) finisce evidentemente per svalutare anche la rilevanza probatoria delle visure ipocatastali. Dal fenomeno descritto discende infatti che la documentazione offerta dalla Conservatoria non è di per sé idonea ad escludere che il bene sia stato interessato da negozi non trascritti, ma egualmente validi ed efficaci.
E' frequente, ad esempio, il caso di contratti preliminari impropri, cioè immediatamente idonei a trasferire la proprietà del bene, o il caso di successioni ereditari...
_OMISSIS_ ...cun modo inficiata la legittimità e l'efficacia: al più può ipotizzarsi la possibile espropriabilità del bene da parte di terzi, non messi in condizione di conoscere l'avvenuta espropriazione per pubblica utilità a causa dell'omessa trascrizione del decreto di esproprio, posto che l'articolo 25.3 TUE stabilisce che solo «dopo la trascrizione del decreto di esproprio, tutti i diritti relativi al bene espropriato possono essere fatti valere unicamente sull'indennità».
A ciò si aggiunga l'eventualità che il bene sia stato usucapito, ma l'usucapione non sia stata ancora accertata in giudizio: in tale ipotesi il proprietario reale non emerge né dai registri catastali né da quelli immobiliari, in quanto è ben vero che la sentenza di accertamento dell'usucapione deve e...
_OMISSIS_ ...s ad usucapiendum [8].
Sulla base di quanto detto si può svolgere una prima considerazione in ordine alla fisiologica incertezza che avvolge la prova della piena e libera proprietà del bene. Infatti, prima ancora di addentrarci nelle specifiche modalità dell'ispezione ipotecaria - che riveleranno aspetti non meno problematici, come vedremo - si può già osservare che la prova della piena e libera proprietà del bene non può essere conseguita con assoluta certezza dalla consultazione dei registri immobiliari, per la semplice ragione che non vi è assoluta certezza che tutti gli atti rilevanti siano stati ivi trascritti, rinvenendosi con certezza in tali registri solo gli atti opponibili ai terzi.
Ciò rileva in punto di fissazione della diligenza media che deve e...
_OMISSIS_ ...ropriante nel fissare in modo ragionevole la soglia di certezza minima in ordine alla prova della piena e libera proprietà del bene. Concludendo su questo punto, dunque, si può ritenere che le anomalie delle vicende proprietarie, che sono molteplici, fisiologiche ed imprevedibili, non debbano rientrare tra i fattori che il privato è tenuto a provare ai fini dell'art. 20 del TUE: ciò che l'autorità espropriante deve pretendere, piuttosto, è il corretto svolgimento delle ispezioni ipocatastali, che meritano a loro volta uno specifico approfondimento.
In precedenza si è sottolineato che, per prassi consolidata, l'indagine è normalmente compiuta nell'arco di un ventennio.
L'assunto merita alcune precisazioni, dal momento che il termine ventennale deve essere conci...
_OMISSIS_ ...i formalità, infatti, non depone né a favore né contro la prova della piena e libera proprietà del bene.
Si consideri al riguardo il seguente esempio. Nel 1980 Tizio acquista da Caio il fondo Corneliano, procedendo diligentemente alla trascrizione ma omettendo la voltura. Nel 2010 il Comune di Alfa della provincia di Beta, apposto il vincolo su di una certa area e dichiarata la pubblica utilità, include il fondo Corneliano tra i beni da espropriare. Il piano particellare di esproprio, redatto sulle risultanze catastali, vedrà Caio quale proprietario del bene.
A questo punto, il Comune di Alfa comunica a Caio la misura provvisoria dell'indennità di esproprio, ricordando al destinatario che per accettarla dovrà provare la piena e libera proprietà del bene, dapp...
_OMISSIS_ ...tiva all'ultimo ventennio, ottenendo una documentazione comprovante che nel periodo 1990-2010 non risultano formalità.
Depositando questo atto presso il Comune di Alfa, Caio avrà diritto ad ottenere l'indennità provvisoria?
La risposa non può che essere negativa, se si ricorda che nel 1980 Caio aveva venduto il fondo Corneliano a Tizio, che sarà dunque il vero titolare della piena e libera proprietà del bene ed avrà diritto all'indennità provvisoria.
Tale esempio mostra che il ventennio non è sufficiente per la prova che stiamo cercando.
A ben guardare, il certificato ventennale dimostra una cosa soltanto, e cioè che un soggetto non ha subito iscrizioni né trascrizioni in quell'arco di tempo. Ciò che l'ispezione ventennale non di...
_OMISSIS_ ...iena e libera proprietà del bene richiede imprescindibilmente che l'ispezione sia spinta fino al titolo di acquisto, che può essere ben oltre il ventennio. Nel caso di specie, Caio per ottenere l'indennità provvisoria dovrebbe chiedere alla Conservatoria di Beta una visura risalente al suo acquisto del bene Corneliano, avvenuto prima del 1980. Tale visura, però, mostrerà inequivocabilmente anche la nota prodotta da Tizio nel momento in cui ha chiesto la trascrizione del suo acquisto del fondo Corneliano, vanificando le indebite pretese di Caio.
Del resto, la protrazione della visura sino al titolo d'acquisto si giustifica anche per altro motivo, dal momento che l'allegazione di tale titolo spiega un ulteriore effetto positivo ai fini della prova della piena e libera proprietà del bene. Si è accennato in precedenz...