Indennità di espropriazione per le zone agricole

I rapporti tra l’indice di edificabilità e la destinazione agricola Il principio che caratterizza il sistema indennitario è fondato sulla summa divisio tra suoli edificabili e suoli non classificabili come edificabili cui è attribuito un sistema differenziato di determinazione delle indennità ablatorie.

Il sistema di stima dell’indennità di espropriazione delle aree agricole predisposto della L. n. 865 del 1971, artt. 15 e 16 è rimasto in vigore pur dopo le note decisioni 5/1980 e 223/1983 della Corte Costituzionale ed è stato recepito dal t.u. espr.

Le disposizioni risultano complementari ed inscindibili, danno vita ad un complesso omogeneo, e concorrono tutte a fissare la disciplina per le dette espropriazioni.

L’art. 15, co... _OMISSIS_ ...nnità: le colture in esso effettivamente praticate e l’incidenza dell’espropriazione sull’esercizio dell’azienda agricola. L’art. 16, dal suo canto, fissa il parametro esterno al quale occorre fare riferimento per la valutazione dell’area espropriata.

L’indennità deve corrispondere al valore agricolo del fondo, determinato sulla base dei parametri costituiti non solo dal valore medio cioè ottenuto sulla media dei valori concretamente individuati nell’anno solare precedente al provvedimento ablativo dei terreni, ubicati nell’ambito della medesima regione agraria, nei quali erano effettivamente praticate le colture altrettanto effettivamente praticate nel fondo espropriato.

Tale sistema trova conferma ne... _OMISSIS_ ...iarazione d’incostituzionalità dei primi due commi della suddetta disposizione e della incongruità del criterio della semi somma, che la legge prevedeva, appunto, per i soli suoli edificabili.

La sentenza n. 348 del 24.10.2007 della Corte costituzionale ha inciso solo sul sistema indennitario di questi ultimi, ma non ha toccato né il criterio del valore agricolo medio - che il titolo II della L. 22 ottobre 1971, n. 865, dopo le dichiarazioni di incostituzionalità degli anni ‘80, riserva ai suoli con destinazione agricola - né la necessità stessa di distinzione tra suoli edificabili e non edificabili, posto che l’art. 5 bis, comma 4, che per la determinazione dell’indennità di questi ultimi rinvia alla legge 865/1971, non è stato interessato dalla pron... _OMISSIS_ ...te costituzionale hanno determinato il sistema a doppio binario - è insita nella previsione che la necessità di procurarsi spazi da destinare ad uso pubblico interferisca con la realtà della programmazione territoriale, secondo la tipologia delle zone funzionali in cui la pianificazione urbanistica ripartisce il territorio comunale: sicché la necessità di realizzazione di impianti, che nasca successivamente alla pianificazione e richieda l’acquisizione di aree, attiva il meccanismo indennitario fondato sulla generale bipartizione.

Le aree agricole sono classificabili fra le aree non edificabili.

Con riguardo alla determinazione dell’indennità di espropriazione (e di conseguenza, anche di asservimento), la circostanza che ad un’area, destinata... _OMISSIS_ ...erarlo come inedificabile (Cass. civ., sez. I, 18 giugno 2007, n. 14058).

L’indice di fabbricabilità infatti definisce solo l’entità dell’edificazione che può gravare sulla superficie della zona, ma non è idonea a determinare la natura agricola od edificatoria del suolo, dovendosi piuttosto far riferimento alla destinazione prevista per gli edificandi edifici e potendosi pertanto considerare agricole solo quelle aree in cui sono consentite unicamente costruzioni a carattere rurale e comunque utilizzabili a tale fine.

Preso atto della impossibilità di far riferimento, per giudicare la natura del terreno, unicamente agli indici di fabbricabilità si deve considerare, da una parte, che l’edificabilità non si identifica né si esaurisce in qu... _OMISSIS_ ...edificazione (Cass. civ., Sez. Un., 173/2001) e, dall’altra, che può ritenersi agricola un’area destinata a parco privato qualora risulti - a seguito di una verifica basata sulla destinazione del suolo - che le costruzioni realizzabili siano solo quelle a carattere rurale o comunque utilizzabili a tale fine.

La variante di piano e trasformazione dell’area agricola in edificabile Le aree agricole prospicienti il centro edificato sono destinate in buona parte ad essere utilizzate per i procedimenti di urbanizzazione.

La giurisprudenza ritiene che la localizzazione di un singolo impianto pubblico in zona agricola, in virtù dell’approvazione del progetto, non comporta, ai fini indennitari, l’acquisizione della natura edificabile da p... _OMISSIS_ ...ione di istituto scolastico su terreno agricolo la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata che aveva ritenuto che ogni variante del piano urbanistico comportante la realizzazione di opere edilizie su terreni in precedenza non edificabili attribuisse agli stessi natura edificatoria. (Cass. civ., sez. I, 8 febbraio 2008, n. 3022).

La Corte ha affermato che non può riconoscersi la prerogativa dell’edificabilità, con le conseguenze in tema di determinazione delle indennità espropriative, riguardo a terreni destinati dalla programmazione urbanistica a servizi di pubblica utilità.

Tale conformazione della proprietà è preclusiva ai privati di forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, che, anche se prevista, è c... _OMISSIS_ ...quo;opera pubblica, ove questa sia inderogabilmente rimessa all’iniziativa pubblica, non può essere assimilata al concetto d’edificazione che il t.u. espr. prende in considerazione agli effetti indennitari e risarcitori, in quanto esso va inteso come estrinsecazione dello ius aedificandi connesso al diritto di proprietà ovvero con l’edilizia privata esprimibile dal proprietario dell’area.

E’ escluso che la previsione d’interventi unicamente finalizzati alla realizzazione dello scopo pubblico che rende necessario l’esproprio conferisca natura fabbricativa ai terreni, attenendo al differente concetto d’edificabilità pubblica in cui l’intervento edilizio ha una disciplina diversa da quello previsto per l’esplicazi... _OMISSIS_ ...ita come edificabile dalla variante del piano urbanistico se comporta la realizzazione di opere edilizie su terreni in precedenza non edificabili attribuisce agli stessi natura edificatoria.

Nella specie ciò è avvenuto a seguito della localizzazione dell’impianto pubblico che di per sé comporta variante alle originarie previsioni di piano (Corte d’Appello Bari, n. 247/2002).

La concezione contrasta con l’essenza stessa del sistema basato sulla distinzione fra aree agricole ed edificabili.

Non vale affermare che la localizzazione costituisce variante allo strumento urbanistico, di modo che il terreno originariamente agricolo assuma, in conseguenza dell’approvazione del progetto, natura edificatoria, in applicazione del pri... _OMISSIS_ ...re 1993, n. 442).

La edificabilità deriva dalla previsione, in sede di piano o in sede di variante, dell’utilizzo a fini pubblici.

La tesi si scontra con l’affermazione di ordine generale per cui la destinazione ad uso pubblico non comporta l’edificabilità, al contrario, ove la destinazione di parti del territorio ad uso pubblico sia già compresa dallo strumento urbanistico nel sistema della zonizzazione, di esse va ritenuta l’inedificabilità, secondo una concezione esclusivamente legale e non di mero fatto su cui si basa la coerenza del sistema strutturato dal t.u. espr. (Cass. civ., sez. I, 27 maggio 2005, n. 11322).

A meno che non si tratti, eccezionalmente, di mere localizzazioni su zone classificate come edificabili,... _OMISSIS_ ...ioni dell’impianto pubblico su zona agricola.

Gli effetti della modifica da parte del peep della destinazione agricola originaria L’indennità di espropriazione dovuta al proprietario di un fondo, incluso in un piano di zona per l’edilizia economica e popolare come area edificabile, va determinata secondo il criterio previsto dal t.u. espr., a nulla rilevando che al momento dell’imposizione del vincolo preordinato all’esproprio il fondo stesso avesse, secondo le originarie previsioni del piano regolatore generale, destinazione agricola (Cass. civ., sez. I, 31 maggio 2007, n. 12771).

L’inclusione di un’area nel piano di zona per l’edilizia economica e popolare implica, anche ove l’originaria zonizzazione del... _OMISSIS_ ...zione dell’indennità di esproprio debba adottare il criterio previsto dal t.u. espr. per le aree edificabili (Cass. civ. 17 gennaio 2007, n. 1043).

Tale aspetto è di per sé sufficiente a conferire la prerogativa dell’edificabilità, costituendo il profilo dell’edificabilità di fatto solo un criterio di graduazione del valore (Cass. civ., 5 agosto 2005, n. 16519).

La scadenza del vincolo. Effetti Qualora una variante imprima all’area agricola una diversa destinazione urbanistica, di questa si deve tenere conto a prescindere dalla sostanziale non incidenza sulla concreta impossibilità di manipolazione del terreno a fini edificatori.

La determinazione dell’indennità di espropriazione non può prescindere dalla modifica ... _OMISSIS_ ...ttere di atto di pianificazione urbanistica.

Qualora il vincolo di inedificabilità, che tale destinazione a servizi di pubblica utilità comporta, divenga inefficace per decorso di un quinquennio, non rivive la condizione urbanistica agricola preesistente, ma la disciplina transitoria prevista dalla norma di salvaguardia di cui all’art. 4, comma ultimo, l. n. 10 del 1977, applicabile alle “aree bianche”.

Dette aree in quanto prive di disciplina urbanistica, sono valutabili secondo il criterio dell’edificabilità di fatto, ovvero alla stregua delle aree circostanti, costituenti nel loro insieme un microsistema urbanistico. (Cass. civ., sez. I, 12 ottobre 2007, n. 21434).

Nella stessa ripartizione del territorio comunale in z... _OMISSIS_ ... di sostanziale inedificabilità dei terreni agricoli, se non per quanto è funzionale all’esercizio dell’agricoltura, subentra, la destinazione a servizi pubblici.

Questo però non comporta, nell’indifferenza del valore del suolo al vincolo preordinato ad esproprio, che debba farsi riferimento al regime urbanistico di una pianificazione preesistente, non più attuale: l’esistenza del vincolo, pur divenuto inefficace, non può essere negata ab origine, ma di esso va ritenuta la legittima operatività per il quinquennio successivo alla sua imposizione (Cons. Stato, sez. V, 4 agosto 2000, n. 4314).

La decadenza prevista dalla legge al fine di salvaguardare il diritto dominicale da compressioni tendenzialmente definitive, non può essere assimila... _OMISSIS_ ... alla stregua delle aree circostanti, in funzione delle quali è concepita la localizzazione di quel determinato servizio.

Il microsistema urbanistico esprime bisogni sociali cui gli organi di governo del territorio sono chiamati a dare risposte assegnando a determinate aree all’interno di esso, la destinazione ad ospitare opere e servizi necessari alla vita di quella comunità.

Il riferimento valutativo va compiuto all’interno del microsistema, imponendosi, per il principio di effettività, che è condizione imprescindibile alla realizzazione del giusto indennizzo espropriativo, che sia preso in considerazione il valore che il mercato assegna complessivamente alle aree di quel sistema (Cass. civ., sez. I, 2 aprile 2007, n. 8218).

Tali r... _OMISSIS_ ...i fatto.

Il sistema dei vincoli urbanistici, allo stato attuale della legislazione e dell’evoluzione delle giurisprudenza costituzionale, è caratterizzato dall’alternativa temporaneità-indennizzabilita: il nuovo t.u. espropriazioni, approvato con D.P.R. 6 giugno 2001, n. 327, art. 9, comma 2, prevede la durata quinquennale del vincolo. Per la reiterazione, pur possibile se adeguatamente motivata, il proprietario ha diritto a un indennizzo.

Alla loro scadenza, in base ad un principio che in virtù della costante applicazione della giurisprudenza amministrativa subentra l’applicabilità della disciplina dettata per i Comuni sprovvisti di piano regolatore: il D.P.R. 6 agosto 2001, n. 380, art. 9, come già la L. n. 10 del 1977, art. 4, u.c., stabil... _OMISSIS_ ...del bene, per la determinazione dell’indennità di esproprio, al regime stabilito dalla L. n. 10 del 1977, art. 4 non si può però assegnare il carattere di regolamentazione urbanistica.

Solo l’attività pianificatoria, infatti, può realizzare l’assetto complessivo del territorio, attraverso l’articolata previsione delle destinazioni nelle varie zone, in rapporto alle interrelazioni fra di esse ed ai bisogni della comunità.

La soggezione delle aree, per le quali si sia verificata la decadenza del vincolo di inedificabilità, alla disciplina prevista per i comuni sprovvisti di strumento urbanistico, è situazione eccezionale e transeunte, nel senso che l’immodificabilità parziale dello stato dei luoghi partecipa della natura cautelare d... _OMISSIS_ ...ne normale dell’area.

La giurisprudenza, movendo dal principio di serietà del ristoro espropriativo, cui la norma costituzionale subordina il sacrificio della proprietà privata a fini pubblici, ha elaborato una regola di valutazione nel caso di vuoto nella pianificazione, che deve necessariamente trovare un aggancio al valore venale.

In tal caso il valore base, cui applicare l’indennizzo previsto dal t.u. espr., è necessariamente ancorato ad elementi di effettualità, in base alle obiettive caratteristiche del fondo, ovvero tenendo conto anche della concreta attitudine alla edificazione: caratteristica indotta da elementi da riscontrare caso per caso, quali l’ubicazione, l’accessibilità, lo sviluppo edilizio in atto, l’esistenza di... _OMISSIS_ ...li della pianificazione urbanistica, sicché esso non deve comportare l’attribuzione di utilità che siano estranee alla reintegrazione della perdita subita (Cass. civ., 28 dicembre 2004, n. 24064).

Nel sistema indennitario creato dal D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, espressione di un principio generale in materia espropriativa, è insita l’esigenza non solo di depurare l’indennizzo da ogni rendita di posizione, decurtandolo - come ha osservato Corte Cost. 16 giugno 1993, n. 283 - del valore aggiunto determinato dall’azione della p.a.

Non vi è spazio alla teorizzazione di un’edificabilità contra legem.

La priorità riconosciuta alle “possibilità legali di edificazione” dalla giurisprudenza (Cass.civ., 18 mag... _OMISSIS_ ...scriminato.

Ciò comporta che qualora un’area risulti priva di discip...