La determinazione dei valori agricoli medi: le fasi elaborative

Fase elaborativa E1

Questa fase elaborativa è finalizzata a rilevare i valori agricoli medi attraverso la capitalizzazione degli attuali redditi dominicali. Si incentra pertanto in tre passi operativi (A1, B1, C1) costituiti rispettivamente dalla individuazione di un reddito dominicale medio per ciascun coltura, di coefficienti di capitalizzazione da applicare a ciascuno di essi e quindi del calcolo del valore immobiliare.

A1) si calcolano le medie ponderate delle tariffe di reddito dominicale per i singoli tipi di coltura. I dati sono riportati su un modello denominato LC/1, da compilarsi per ogni regione agraria. Nel prospetto di cui all’esempio, riferito ad una generica regione agraria comprendente tre comuni, sono riportate le superfici per ciascuna classe di redditività, le relative tariffe di reddito dominicale ed il reddito dominicale complessivo. Le tariffe, come è noto espresse in lire, sono state trasformate in euro, allo scopo di derivare i valori agricoli direttamente in euro.


Tabella n.1 - Calcolo delle medie ponderate delle tariffe di reddito dominicale
 
Prospetto LC/1
Provincia di...   Regione agraria n.1
Tipo di coltura: seminativo
Comuni censuari della regione agraria Classe Superficie
(Ha)
Tariffe di reddito dominicale
(€)
Prodotti
(Col3 x Col4)
Col1 Col2 Col3 Col4 Col5
Comune A 1 6.900 118,79 819.617
2 5.700 98,13 559.323
3 4.650 80,05 372.236
4 3.600 61,97 223.109
5 2.400 41,32 99.160
6 1.650 28,41 46.868
7 1.200 20,66 24.790
Comune B 1 5.250 90,38 474.495
2 4.500 77,47 348.608
3 4.050 69,72 282.373
4 3.300 56,81 187.474
Comune C 1 5.850 100,71 589.148
2 4.800 82,63 396.639
3 4.200 72,30 303.677
4 3.600 61,97 223.109
Totali regionali (Ha) 61.650 Totali regionali (€) 4.950.627
Rapporto (tot. Col5 / tot. Col3) 80,30 €/Ha
 

L’elaborazione porta a determinare il valore medio ponderato alla superficie della tariffa per la qualità di coltura seminativo della regione agraria specifica, pari a € 80,30 / ha.

B1) calcolo del rapporto tra valori agricoli e redditi dominicali con riferimento a fondi campione monoculturali.

I dati sono riportati su un modello denominato LC/2, da compilarsi per ogni regione agraria e tipo di coltura. Nel prospetto di cui all’esempio, sono stati riportati due fondi campione e come risultato finale la media dei due valori. Nella realtà operativa occorrerà prendere un numero ben superiore di fondi campioni.

Il campionario dei fondi assunti a riferimento per la rilevazione dei valori deve essere rappresentativo della regione agraria e quindi ben assortito comprendendo terreni in più comuni della medesima regione agraria e tra questi sia quelli di minore pregio, che quelli di pregio più elevato oltre a quelli di pregio medio. Particolare attenzione deve aversi per la ricerca dei valori agricoli dei terreni dotati di soprassuolo, che come è noto risentono del momento della stima nell’ambito del ciclo vegetativo pluriennale, a volte molto lungo.

E’ sicuramente questa la fase più delicata del processo perché richiede una laboriosa analisi di accertamento resa difficile anche dalla poca disponibilità di dati di mercato rilevabili da pubblici atti di compravendita. Per cui oltre che agli atti di compravendita possono essere utilizzate ogni altra fonte informativa di dati disponibili. Tra queste rilevano valori spuntati in aste pubbliche, offerte di vendita, dati di osservatori immobiliari attendibili e quanto altro localmente disponibile.

E’ evidente che i dati rilevati, attesa la loro finalità, devono essere esenti dall’influenza di plusvalenze estranee alla pura utilizzazione e merito agricolo del terreno.


Tabella n.2

[Omissis]


Dal prospetto emerge un valore notevolmente elevato del rapporto ricercato Σ Vi / ΣR.D., in relazione alla diversa data di riferimento dei termini presi in esame. Come è noto, poiché il numeratore è costituito dalla sommatoria di valori immobiliari attuali, o meglio riferiti alla data cui i valori agricoli medi attengono mentre i redditi dominicali sono riferiti al biennio economico 1978-79, il valore di tale rapporto può risultare notevolmente variabile, da luogo a luogo e per tipo di coltura in relazione alle mutazioni di natura monetaria generale e quelle specifiche del mercato agro-alimentare e delle tecniche di coltivazione intervenute in detto lasso temporale.

C1) capitalizzazione per ogni singolo tipo di coltura delle tariffe medie di reddito dominicale (di cui al calcolo A1) applicando alle stesse la media dei coefficienti B1 ottenuta come rapporto tra la sommatoria dei valori agricoli dei fondi campione e la sommatoria dei redditi dominicali ad essi pertinenti.


Tabella n.3 - Capitalizzazione delle tariffe medie regionali

Elaborazione E1
Tipi di coltura Tariffa media per regione agraria
(da tabella 1)
Rapporto medio
(Σ Valori / Σ R.D.)
Valori di capitalizzazione
Col1 Col2 Col3 Col4
Seminativo 80 431,98 34.689
Oliveto 90 410 36.900
Vigneto 145 390 56.550
Frutteto 190 370 70.300
  ...   ...   ...   ...
  ...   ...   ...   ...
  ...   ...   ...   ...


Fase elaborativa E2

Questa seconda fase elaborativa è finalizzata a rilevare i valori agricoli direttamente attraverso analisi dei dati desumibili dal mercato per ogni singola classe di redditività dei terreni, così come assunta ai fini catastali.
Nella rilevazione dei dati di mercato, in particolare si avrà riguardo alla effettiva classe di redditività di competenza del terreno per il quale si è individuato il valore immobiliare, piuttosto che a quella risultante dalla banca dati catastale, potendo essere questa ultima non aggiornata allo stato di fatto.


Tab. n.4 - Calcolo delle medie ponderate dei valori agricoli attribuiti discriminatamente per qualità e classe
 
Prospetto LC/4
Provincia di...   Regione agraria n.1
Tipo di coltura: seminativo
Elaborazione E2
Comuni censuari della regione agraria Classe Superficie
(Ha)
Valori unitari per classi
(€)
Prodotti
(Col3 x Col4)
Col1 Col2 Col3 Col4 Col5
Comune A 1 6.900 60.000 414.000.000
2 5.700 45.000 256.500.000
3 4.650 33.000 153.450.000
4 3.600 28.000 100.800.000
5 2.400 22.000 52.800.000
6 1.650 19.000 31.350.000
7 1.200 13.000 15.600.000
Comune B 1 5.250 55.000 288.750.000
2 4.500 46.000 207.000.000
3 4.050 32.000 129.600.000
4 3.300 20.000 66.000.000
Comune C 1 5.850 48.000 280.800.000
2 4.800 36.000 172.800.000
3 4.200 26.000 109.200.000
4 3.600 18.000 64.800.000
Totali regionali (Ha) 61.650 501.000 2.343.450.000
Valore medio (tot. Col5 / tot. Col3) 38.012,17 €/Ha
 

Nell’esempio tale elaborazione porta a determinare in € 38.012,17 / ha il valore agricolo medio della coltura seminativo, a fronte del valore di € 34.669 / ha derivante dall’elaborazione di cui alla precedente metodologia.

Fase elaborativa E3

Infine nella terza fase elaborativa si traggono le conclusioni estimali definitive sulla base di tutte le analisi comunque in precedenza svolte.
Come rilevabile dall’esempio riportato nel prospetto seguente si portano a raffronto per ogni regione agraria e qualità di coltura i valori determinati sia con la fase elaborativa E1 che con quella E2. Nell’ultima colonna è riportato il valore medio finale che può essere assunto come media dei aritmetica dei due valori suddetti ovvero, con opportuna motivazione, un valore diverso dalla media aritmetica od anche dei singoli valori E1 o E2 (n.d.r. questa ultima eventualità è da considerarsi del tutto remota).


Tab. n.5 - Sintesi delle operazioni e conclusioni
 
Prospetto LC/5
Provincia di ... Regione agraria n.1
Elaborazione E3
Tipi di coltura Valori medi elaborazione E1 Valori medi elaborazione E2 Valori medi finali
Col1 Col2 Col3 Col4
Seminativo 34.689 38.012 36.351
Oliveto 36.900 34.000 35.450
Vigneto 56.550 55.000 55.775
Frutteto 70.300 60.000 65.150
  ...   ...   ...   ...
  ...   ...   ...   ...
  ...   ...   ...   ...

 

Conclusioni

Dalle analisi della normativa e delle istruzioni tecniche a suo tempo emanate, avallate da orientamenti giurisprudenziali, emerge la rilevanza socio-economica a che i valori agricoli medi di esproprio siano determinati correttamente ancorché l’indennità definitiva di esproprio di terreni agricoli possa essere in via definitiva avulsa da tali valori e pari, in sostanza, al valore venale del terreno.

In particolare dal procedimento tecnico di calcolo riassunto, insito nella normativa che fa riferimento ad un valore agricolo medio rappresentativo di uno specifico ambito territoriale, emerge con chiarezza che nel rinnovo annuo dei valori agricoli medi debba farsi riferimento, oltre che alla mutazione dei valori agricoli di mercato dei terreni rispetto all’anno precedente, anche alla possibile mutazione della distribuzione statistica dei terreni in relazione alla qualità di coltura ed al loro possibile diverso livello di redditività (classe) nell’ambito della stessa. Di fatto le due mutazioni possono agire con entità di diverso peso e segno tra loro che possono portare a determinazioni incaute qualora una sola delle due non fosse presa in considerazione.

Di conseguenza non possono ritenersi attendibili proposte di rinnovo dei valori agricoli medi che facciano riferimento ad aumenti percentuali medi generalizzati per ogni regione agraria o anche diversificati per regione agraria e qualità di coltura, qualora non supportati da specifiche analisi che evidenzino distintamente per categorie i nuovi valori elementari assunti rispetto ai precedenti e la nuova distribuzione statistica per regione agraria delle varie qualità di coltura e classe di redditività.

In ultimo, appare utile segnalare come quanto rappresentato nelle presenti conclusioni assuma un più concreto significato atteso anche i numerosi aggiornamenti delle qualità di colture catastali (oltre 7.000.000) recentemente acquisiti negli atti catastali negli anni 2006-08 per effetto dell’interscambio informativo tra l’Agenzia per l’erogazione in agricoltura e l’ Agenzia del territorio in attuazione di quanto previsto dal comma 36 dell’articolo 2 del decreto legge 3 ottobre 2006, n. 262, convertito nella legge 24 novembre 2006, n. 286 (acquisizione della variazione della qualità di coltura catastale sulla base dei dati dichiarati ai fini della richiesta di riconoscimento degli aiuti comunitari in agricoltura).
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