Edificabilità legale, le destinazioni controverse: zone F e edilizia scolastica

ZONE F

Il settore in cui la contestazione all’attuale sistema di ricognizione legale ha assunto i toni più accesi e persistenti nel tempo, è sicuramente quello dei vincoli conformativi apposti dagli strumenti urbanistici, ed ha riguardato in particolare le zone F, rappresentanti una delle entità urbanistiche, nelle quali l'art. 2 d.m. 1444/1968 ha ripartito il territorio comunale nella sua integrale estensione (Cons. St. 3797/2011 cit.), inserendovi quale zona omogenea autonoma “le parti del territorio destinate ad attrezzature pubbliche di interesse generale” onde assicurare la congrua dotazione degli spazi da riservare ai fini pubblici nella redazione degli strumenti urbanistici sia generali che di attuazione. Le stesse comprendono anzitutt... _OMISSIS_ ...ni ad opere pubbliche, quali ospedali, caserme, edifici pubblici, ferrovie e così via, che in linea generale possono essere eseguite esclusivamente dallo Stato o da altre P.A. (anche attraverso i loro concessionari, appaltatori, o altre figure meglio individuate a partire dal d.lgs. 163 del 2006): perciò, senza la previsione di alcuna iniziativa o partecipazione attuativa dei privati proprietari del bene. Vi includono, altresì la categoria logico-giuridica nettamente differenziata da queste ultime, delle opere di interesse generale: comprendenti quegli impianti ed attrezzature che, sebbene non destinate a scopi di stretta cura della pubblica Amministrazione, sono idonei a soddisfare bisogni della collettività, ancorché vengano realizzate e gestite da soggetti p... _OMISSIS_ ...e varie tipologie di verde pubblico (§ 5). Tutte queste variegate destinazioni, solitamente individuate negli strumenti urbanistici di terzo livello, sono state interpretate dai giudici amministrativi, ove non accompagnate da alcuna altra specificazione o limitazione, nel più generale senso della assentibilità di interventi tanto pubblici quanto privati, con l'unico limite della destinazione di quanto realizzato ad un uso, appunto, "collettivo": sufficiente ad inserirli, in base alle disposizioni del TU, ed alle considerazioni della giurisprudenza esaminate in dettaglio nel Cap.11 § 3 nell’ambito delle aree inedificabili.

Tuttavia, molti studiosi ed altrettante decisioni (soprattutto) di merito, valorizzando e nel contempo isolando la... _OMISSIS_ ...squo;attrezzatura o l’impianto possano essere compiuti anche dai privati (pur dal proprietario del bene), al di fuori della sua ablazione, l’hanno confusa con l’edilizia privata, cui la destinazione della zona rimasta pubblica è stata incredibilmente equiparata. Laddove questa postula necessariamente la ricorrenza di una delle zone con destinazione edificatoria A-D, costituenti il presupposto indispensabile, peraltro nelle espropriazioni per p.u al fine di determinare l’indennità in base ai parametri previsti per ciascuna delle relative aree; non ha niente in comune con la rendita di trasformazione dei suoli, alla quale soltanto è connesso il concetto di edificabilità ai fini dell'indennizzo espropriativo; e lungi dal costituire un sinonimo di de... _OMISSIS_ ...ne, perciò attraverso qualunque opera di natura edilizia, si riferisce esclusivamente alla estrinsecazione dello ius aedificandi connesso (dalla legge urbanistica) al diritto di proprietà privata esprimibile dal proprietario dell'area: come tale soggetta al regime autorizzatorio stabilito dalla vigente legislazione edilizia. Sicché esclude inequivocabilmente che la previsione di interventi unicamente finalizzati al conseguimento dello scopo pubblico per cui si rende necessario l'esproprio, conferisca natura fabbricativa ai terreni, poiché lo stesso attiene al diverso concetto di edificabilità pubblica, che discende dal sistema stesso della suddetta legislazione, in cui l'edilizia esplicabile per edifici e impianti ha una disciplina diversa dai limiti posti all'esplicazione d... _OMISSIS_ ...minicali, com'è desumibile dalla legge 1150 del 1942, art. 41 quater.

Veramente abnorme è poi l’argomentazione utilizzata per l’altra categoria di destinazioni peculiare delle zone F -quella ad opere pubbliche- onde pervenire peraltro sempre al medesimo risultato della loro edificabilità: in quanto i più hanno attribuito a Corte Costit. 179/1999 (che non l’ha neppure menzionato) l’intendimento di aver inteso “e contrario” il relativo vincolo considerandolo sempre e comunque preordinato all’espropriazione; e con un salto logico ancor più palese, di averne perciò solo riconosciuto l’automatica vocazione edificatoria. Mentre autori più moderati si sono limitati ad osservare che per questa categoria di terreni ripren... _OMISSIS_ ...icarsi la consueta contrapposizione vincoli conformativi- vincoli espropriativi, il cui apprezzamento resterebbe riservato, caso per caso alle parti ed al giudice.

Rinviando alle considerazioni riportate nel Cap.19 del precedente Ebook sui “Vincoli legali della proprietà immobiliare”, con le quali la giurisprudenza ha dimostrato l’inconsistenza di queste costruzioni, qui è sufficiente ricordare che, seppure fosse ipotizzabile la natura sempre e comunque espropriativa dei vincoli urbanistici da cui sono gravate le zone F, la stessa non rappresenterebbe affatto il primo termine di un'equazione, comportante automaticamente, quale secondo termine ricavato con nesso di conseguenzialità necessaria, la valutazione del fondo come edificatorio; ma con... _OMISSIS_ ...to all’unica (corretta) conclusione esplicitata dagli stessi art. 32 e 37 TU, che di detti vincoli vietano espressamente di “considerare gli effetti” nella ricognizione del terreno. Il quale per questo non diventa automaticamente edificabile, ma viene a caratterizzarsi con le stesse potenzialità generali dei suoli limitrofi rientranti nella medesima zona. La quale, ove concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità, zona di rispetto ecc.), non perde siffatta destinazione in funzione delle vicende urbanistiche della pianificazione attuativa di dettaglio (Cons.St.4232 e 5801/2005); e comporta comunque la qualificazione del fondo – gravato o meno da vincoli espropriativi- come non edifica... _OMISSIS_ ...RLF| Neppure il secondo più raffinato indirizzo conduce a risultati apprezzabili, essendo sostanzialmente rivolto a far valere dopo la scadenza del periodo quinquennale di efficacia concesso dalla legge, la decadenza del vincolo preordinato all’esproprio che rende l’area “bianca” e priva di regolamentazione urbanistica (art. 4 legge 10/1977 e 9 TU 380/2001): con la conseguente applicazione ai fini indennitari del criterio dell’edificabilità di fatto, in tali limiti riconosciuto valido ed operante anche dalle più rigorose interpretazioni degli art. 5 bis legge 359/1992 e 37, comma 3° TU. In quanto si è detto nel precedente Cap.12 § 4 che anche questo meccanismo è stato rimodulato dalla giurisprudenza e reso aderente alla più moderna leg... _OMISSIS_ ...ntrasto all’abusivismo edilizio; che più non consente di invocarlo utilmente per il solo fatto che un terreno è ubicato nelle vicinanze di zone legalmente edificabili e comunque edificate, né di determinarne il valore commerciale ricorrendo a medie discrezionali e perciò stesso soggettive di valori disomogenei, quali il coacervo indiscriminato di aree edificabili e non (o di parte di esse), viciniori. La stessa postula, invece, come condizione indispensabile, che l’immobile si inserisca con funzione di ...


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