ZONE F
Il settore in cui la contestazione all’attuale sistema di ricognizione legale ha assunto i toni più accesi e persistenti nel tempo, è sicuramente quello dei vincoli conformativi apposti dagli strumenti urbanistici, ed ha riguardato in particolare le zone F, rappresentanti una delle entità urbanistiche, nelle quali l'art. 2 d.m. 1444/1968 ha ripartito il territorio comunale nella sua integrale estensione (Cons. St. 3797/2011 cit.), inserendovi quale zona omogenea autonoma “le parti del territorio destinate ad attrezzature pubbliche di interesse generale” onde assicurare la congrua dotazione degli spazi da riservare ai fini pubblici nella redazione degli strumenti urbanistici sia generali che di attuazione. Le stesse comprendono anzitutto le destinazio...
_OMISSIS_ ... i loro concessionari, appaltatori, o altre figure meglio individuate a partire dal d.lgs. 163 del 2006): perciò, senza la previsione di alcuna iniziativa o partecipazione attuativa dei privati proprietari del bene. Vi includono, altresì la categoria logico-giuridica nettamente differenziata da queste ultime, delle opere di interesse generale: comprendenti quegli impianti ed attrezzature che, sebbene non destinate a scopi di stretta cura della pubblica Amministrazione, sono idonei a soddisfare bisogni della collettività, ancorché vengano realizzate e gestite da soggetti privati, quali le varie tipologie di verde pubblico (§ 5). Tutte queste variegate destinazioni, solitamente individuate negli strumenti urbanistici di terzo livello, sono state interpretate dai giudici amministr...
_OMISSIS_ ...di quanto realizzato ad un uso, appunto, "collettivo": sufficiente ad inserirli, in base alle disposizioni del TU, ed alle considerazioni della giurisprudenza esaminate in dettaglio nel Cap.11 § 3 nell’ambito delle aree inedificabili.
Tuttavia, molti studiosi ed altrettante decisioni (soprattutto) di merito, valorizzando e nel contempo isolando la circostanza che l’attrezzatura o l’impianto possano essere compiuti anche dai privati (pur dal proprietario del bene), al di fuori della sua ablazione, l’hanno confusa con l’edilizia privata, cui la destinazione della zona rimasta pubblica è stata incredibilmente equiparata. Laddove questa postula necessariamente la ricorrenza di una delle zone con destinazione edificatoria A-D, costitue...
_OMISSIS_ ...e con la rendita di trasformazione dei suoli, alla quale soltanto è connesso il concetto di edificabilità ai fini dell'indennizzo espropriativo; e lungi dal costituire un sinonimo di detta modificazione, perciò attraverso qualunque opera di natura edilizia, si riferisce esclusivamente alla estrinsecazione dello ius aedificandi connesso (dalla legge urbanistica) al diritto di proprietà privata esprimibile dal proprietario dell'area: come tale soggetta al regime autorizzatorio stabilito dalla vigente legislazione edilizia. Sicché esclude inequivocabilmente che la previsione di interventi unicamente finalizzati al conseguimento dello scopo pubblico per cui si rende necessario l'esproprio, conferisca natura fabbricativa ai terreni, poiché lo stesso attiene al diverso concetto di edificabilità ...
_OMISSIS_ ...minicali, com'è desumibile dalla legge 1150 del 1942, art. 41 quater.
Veramente abnorme è poi l’argomentazione utilizzata per l’altra categoria di destinazioni peculiare delle zone F -quella ad opere pubbliche- onde pervenire peraltro sempre al medesimo risultato della loro edificabilità: in quanto i più hanno attribuito a Corte Costit. 179/1999 (che non l’ha neppure menzionato) l’intendimento di aver inteso “e contrario” il relativo vincolo considerandolo sempre e comunque preordinato all’espropriazione; e con un salto logico ancor più palese, di averne perciò solo riconosciuto l’automatica vocazione edificatoria. Mentre autori più moderati si sono limitati ad osservare che per questa categoria di terreni riprenderebbe ad appl...
_OMISSIS_ ...erazioni riportate nel Cap.19 del precedente Ebook sui “Vincoli legali della proprietà immobiliare”, con le quali la giurisprudenza ha dimostrato l’inconsistenza di queste costruzioni, qui è sufficiente ricordare che, seppure fosse ipotizzabile la natura sempre e comunque espropriativa dei vincoli urbanistici da cui sono gravate le zone F, la stessa non rappresenterebbe affatto il primo termine di un'equazione, comportante automaticamente, quale secondo termine ricavato con nesso di conseguenzialità necessaria, la valutazione del fondo come edificatorio; ma condurrebbe soltanto all’unica (corretta) conclusione esplicitata dagli stessi art. 32 e 37 TU, che di detti vincoli vietano espressamente di “considerare gli effetti” nella ricognizione del terreno. ...
_OMISSIS_ ...nte vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità, zona di rispetto ecc.), non perde siffatta destinazione in funzione delle vicende urbanistiche della pianificazione attuativa di dettaglio (Cons.St.4232 e 5801/2005); e comporta comunque la qualificazione del fondo – gravato o meno da vincoli espropriativi- come non edificabile.
Neppure il secondo più raffinato indirizzo conduce a risultati apprezzabili, essendo sostanzialmente rivolto a far valere dopo la scadenza del periodo quinquennale di efficacia concesso dalla legge, la decadenza del vincolo preordinato all’esproprio che rende l’area “bianca” e priva di regolamentazione urbanistica (art. 4 legge 10/1977 e 9 TU 380/2001): con la consegu...
_OMISSIS_ .../1992 e 37, comma 3° TU. In quanto si è detto nel precedente Cap.12 § 4 che anche questo meccanismo è stato rimodulato dalla giurisprudenza e reso aderente alla più moderna legislazione di contrasto all’abusivismo edilizio; che più non consente di invocarlo utilmente per il solo fatto che un terreno è ubicato nelle vicinanze di zone legalmente edificabili e comunque edificate, né di determinarne il valore commerciale ricorrendo a medie discrezionali e perciò stesso soggettive di valori disomogenei, quali il coacervo indiscriminato di aree edificabili e non (o di parte di esse), viciniori. La stessa postula, invece, come condizione indispensabile, che l’immobile si inserisca con funzione di completamento, in un progetto generale urbanistico comunale di utilizzazione e t...
_OMISSIS_ ...lizzazione di attrezzature ed interventi di interesse generale, perciò del tutto incompatibili con l’edilizia privata sia pure a tipologia vincolata. Laddove a conclusioni ancor più abnormi conduce l’ulteriore argomentazione fondata sul raffronto della singola destinazione con le categorie di quelle consentite dal vigente ordinamento giuridico ai privati, in quanto, a tacer d’altro, un tale criterio non tiene conto della circostanza che la privatizzabilità dell'intervento finirebbe per diventare l'unico requisito necessario a conferire il carattere di edificabilità al terreno inserito in zona F; e neppure della sua irrilevanza poiché la quasi totalità delle opere e delle strutture tipologicamente corrispondenti a quelle facenti parte del demanio artificiale (art. 822 c.c....
_OMISSIS_ ...del sistema binario di classificazione delle aree, debba qualificarsi “legalmente edificabile”: le zone A-D di cui al d.m. 1444/1968, perché dichiarate edificatorie dallo strumento urbanistico, e quelle E-F perché soggette a vincolo preordinato all’espropriazione e/o perché caratterizzate da destinazioni astrattamente eseguibili ad iniziativa privata.
EDILIZIA SCOLASTICA.
Il settore che più ha risentito in passato di queste pur suggestive argomentazioni è stato quello delle destinazioni zonali ad edilizia scolastica -dagli istituti universitari alle scuole secondarie di ogni genere e grado- equiparate in più decisioni a quelle edificabili per un duplice ordine di ragioni: a) perché non sussiste alcun impedimento acché alle nec...
_OMISSIS_ ...1999, importano una destinazione (anche) realizzabile ad iniziativa privata o promiscua pubblico-privata; b) perché non si può ignorare che il sistema nazionale d'istruzione è costituito oltre che dalle scuole statali e degli enti locali, anche dalle scuole private paritarie (L. 10 marzo 2000, n. 62, art. 1), cui è assicurata piena libertà di orientamento culturale e di indirizzo pedagogico-didattico, in armonia con la libertà d'insegnamento garantita dall’art. 33 Costit.
Ma il progressivo approfondimento del contenuto specifico di questa previsione urbanistica e dei principi enunciati dalla Consulta sulla rilevanza dell'“iniziativa privata” unitamente alla nuova normativa del TU, ha indotto la giurisprudenza di legittimità a disattendere dette considerazio...
_OMISSIS_ ...onché da quello di natura soggettiva che debba essere realizzato ad iniziativa pubblica o di soggetto istituzionalmente competente a realizzare opere pubbliche. In quanto: A) L'ordinamento normativo (L. 11 gennaio 1996, n. 23, integrabile, per quanto non espressamente disposto, dalla L. 28 luglio 1967, n. 641) rimette ogni iniziativa sulla costruzione di scuole di ogni ordine e grado agli enti pubblici territoriali (L. 23 del 1996, art. 3, comma 1; art. 9 1. 641 del 1967), in dipendenza di scelte programmatiche fondate su periodiche ricognizioni, a livello territoriale, sul fabbisogno strutturale in rapporto alla domanda di istruzione (L. n. 23 del 1996, art. 4): perciò imponendo alle stesse un tipico vincolo conformativo, come destinazione ad un servizio che trascende le necessità di zone...
_OMISSIS_ ...0470/2010; 21095/2009; B) Corollario del carattere marcatamente pubblicistico del servizio di edilizia scolastica, è l'ineluttabile confluire delle decisioni costruttive, ove l'ente territoriale non disponga già dei locali, verso gli istituti espropriativi (legge 23 del 1996, art. 2, comma 3), di cui la prima fase è il decreto di vincolo dell'area destinata allo scopo (L. 28 luglio 1967, n. 641, art. 14), e verso l'acquisizione del bene al patrimonio pubblico indisponibile attraverso il ricorso alle relative procedure (L. n.23 del 1996, art. 11, comma 3, lett. c: Cass.6808/2007). E seppure in alcune occasioni gli enti preposti hanno ovviato al bisogno di locali all'interno dei centri urbani, per ospitare istituti scolastici, ciò non significa che quegli edifici siano stati realizzati in pa...
_OMISSIS_ ... ad evitare onerose soluzioni locatizie al fabbisogno di strutture immobiliari (L. n. 23 del 1996, art. 2, comma 1, lett. a)).; C)Non è pertanto ipotizzabile l'iniziativa del proprietario che, all'interno di una zona pur destinata dallo strumento urbanistico ad utilizzazioni pubblicistiche, si proponga di realizzare un edificio onde adibirlo a scuola lui medesimo, o di locarlo agli enti pubblici competenti in materia di istruzione. E d’altra parte, la parità è riconosciuta a condizione che la scuola privata abbia la disponibilità autonoma di locali e arredi, conformemente alle norme vigenti (legge 62 del 2000, art. 4, lett. a]), né in riferimento ad essa è opinabile alcun onere a carico della P.A. (art. 33, 2° comma Cost.). Le norme per garantire detta parità e le disposizioni su...
_OMISSIS_ ...o dei privati ad ottenere finanziamenti per le strutture scolastiche dagli stessi utilizzati (Cons. Stato, 4079/2006); D) L'eventuale redditività che il bene comunque garantirebbe per la possibilità di una realizzazione privata della destinazione pubblica, idonea ad assicurare una qualche utilità economica nella complessiva sistemazione degli interessi attraverso la concessione, deve, anzitutto, essere prevista espressamente dallo strumento urbanistico, poiché diversamente la destinazione a spazi, attrezzature e servizi di pubblica utilità, resta devoluta all'iniziativa pubblicistica. E poi, si è riferito che la partecipazione del privato alla realizzazione e/o al finanziamento dell'opera pubblica, attraverso strumenti concessori e in genere contrattuali, o anche finanziari che permettano ...
_OMISSIS_ ...enditoriale: senza alcuna attinenza o correlazione con le scelte urbanistiche programmatiche (che in materia di edilizia scolastica si esprimono attraverso programmi regionali: L. 23 del 1996, art. 4; L. n. 641 del 1967, artt. 9 -10), invece decisive e determinanti per le classificazioni zonali non edificatorie di dette aree funzionalmente collegate alla destinazione impressa con ciascuno di detti utilizzi e scopi pubblicistici (Cass.15213/2010 ha ripetuto analoghe considerazioni per le zone deputate alla realizzazione delle strutture ospedaliere).