EDIFICABILIT

Il settore in cui la contestazione all’attuale sistema di ricognizione legale ha assunto i toni più accesi e persistenti nel tempo, è sicuramente quello dei vincoli conformativi apposti dagli strumenti urbanistici, ed ha riguardato in particolare le zone F, nelle quali l'art. 2 d.m. 1444/1968 ha ripartito il territorio comunale nella sua integrale estensione, inserendovi quale zona omogenea autonoma “le parti del territorio destinate ad attrezzature pubbliche di interesse generale”.

Il contrasto di decisioni giurisprudenziali persiste tuttora sulle opere di viabilità, ed in particolar modo sulle strade, per le quali numerosi TAR e molti autori continuano a sostenere che i relativi vincoli di piano rientrano comunque fra quelli preordinati all’espropriazione.

L’art. 5 bis della L. 359/1992 è ricordato dalla dottrina soprattutto per l’introduzione del sistema binario di ricognizione legale dei suoli, fondato sulla zonizzazione (o azzonamento) dell’intero territorio comunale da parte degli strumenti urbanistici; che perciò nega rilevanza autonoma alla mera edificabilità di fatto, esigendo che essa si armonizzi con quella legale.

Per determinare l’effettiva potenzialità edificatoria di un lotto urbanistico, occorre aver riguardo alla sua connotazione geneticamente unitaria ed al suo asservimento a precedenti costruzioni; cosicché la verifica di fabbricabilità della porzione di fondo rimasta inedificata e la quantificazione della cubatura su di essa utilizzabile deve incentrarsi sulla potenzialità edificatoria diminuita della volumetria dei fabbricati già realizzati sull'unica, complessiva area.

L’altezza massima prevista dal P.R.G. costituisce un vincolo generale che conforma la successiva attività amministrativa di rilascio dei singoli provvedimenti abilitativi, non una generica licenza ai privati di costruire liberamente sino all’altezza suddetta.

Il valore di mercato dei fondi inclusi nel PEEP occupati illegittimamente, ai fini della liquidazione del danno, deve essere determinato non sulla base dell'attitudine edificatoria espressa dalle previsioni del piano regolatore generale, ma all'indice medio di edificabilità contemplato dal p.e.e.p., sulla base dell'efficacia conformativa della relativa previsione, avente portata di variante rispetto a quelle dello strumento urbanistico generale.

La qualità edificatoria di un'area non è una connotazione indelebile ed immutabile, destinata a protrarsi in modo indefinito nel tempo, ma è una caratteristica condizionata alla situazione dei luoghi, specie quando l'area si trovi inclusa in un insediamento urbano. I mutamenti della situazione dei luoghi, come sono rilevanti agli effetti dell'acquisto del carattere edificatorio di un suolo, così incidono sulla conservazione dello stesso carattere, nel senso di limitarlo ed anche di escluderlo.

La pianificazione urbanistica del territorio risponde ad esigenze ed interessi pubblici che devono essere tenuti distinti da quelli che sono alla base della tutela paesaggistica, e si pongono, rispetto a questi ultimi, in posizione subgradata, per il rilievo costituzionale ad essi conferito.

Qualora il fondo rientri nell'ambito di una c.d. zona bianca di cui alla L. 10 del 1977, art. 4 non per questo ne può essere affermata la natura edificatoria traendola quale conseguenza automatica del criterio di ricognizione fondato sulla c.d. edificabilità di fatto.

Il regime di salvaguardia previsto per i Comuni sprovvisti di strumenti urbanistici non si applica solo nel caso in cui manca del tutto un P.R.G., ma anche quando una zona sia stata espressamente stralciata in sede di approvazione del predetto strumento, risultando, in tal modo, specificamente priva di pianificazione.