IL MUTATO RAPPORTO AREE INEDIFICABILI-AREE AGRICOLE.
L’art. 5 bis della L. 359/1992 è ricordato dalla dottrina soprattutto per l’introduzione del sistema binario di ricognizione legale dei suoli, fondato sulla zonizzazione (o azzonamento) dell’intero territorio comunale da parte degli strumenti urbanistici; che perciò nega rilevanza autonoma alla mera edificabilità di fatto, esigendo che essa si armonizzi con quella legale. E per le divergenti interpretazioni della particella “e” di cui al 3° comma, cui inutilmente gli studiosi hanno tentato per anni di conferire valore disgiuntivo, atto a configurare una ulteriore categoria di fondi carenti “delle possibilità legali”, ma ad essi equiparabili per la presenza di quelle “effettive di edificazione”.
Soltanto pochi hanno rivolto una qualche attenzione all’altro termine della bipartizione, dandone per scontata l’interpretazio...
_OMISSIS_ ...latore del 1992 abbia inteso perpetuare la summa divisio tra suoli agricoli ed edificatori, come introdotta da Corte Costit. 5/1980, questa volta sulla base delle destinazioni impresse dagli strumenti urbanistici: per i primi mantenendo il diverso meccanismo di valutazione dei valori agricoli medi di cui alla legge 865 del 1971. Pochissimi, infine, si sono avveduti che anche il 4° comma della norma smentiva questa scelta tecnica, unitamente al ruolo principale delle “aree agricole” poiché ad esse affiancava quelle che «non sono classificabili come edificabili» ai sensi del comma 3, cioè che al momento dell'apposizione del vincolo preordinato all'esproprio (anzi, del decreto ablativo secondo l’interpretazione offerta da Corte Costit.442/1993 e dalla giurisprudenza successiva) sono prive di «possibilità legali ed effettive di edificazione»: pur equiparandole ai fini indennitari. Ma dalla rimarcata diversità delle due tipologie ...
_OMISSIS_ ...profilo urbanistico, attestata dal riferimento legislativo a ciascuna di esse in modo specifico, e nel contempo disgiunto, che non consentiva più di inglobare come in passato la seconda nella prima, hanno tratto il risultato concreto della reintroduzione -questa volta ex lege- di un “tertium genus” di suoli: identificato dallo stesso art. 5 bis (§ 8.2 ed 8.3), e perciò reso concettualmente autonomo rispetto alla bipartizione precedente, per la destinazione inedificabile di diritto, in quanto dichiarata direttamente da disposizioni di legge o dagli strumenti di programmazione dell’uso del territorio.
A tutti è invece sfuggita la seconda e non meno rilevante innovazione della normativa, che smentisce inequivocabilmente (pure) questa costruzione, perché il legislatore ha confermato, da un lato il riconoscimento di un sistema soltanto dicotomico, che esclude quindi la possibilità di configurare qualsiasi categoria terza di suoli, quali c...
_OMISSIS_ ... elementi caratterizzanti; e dall’altro ha dimostrato l’intendimento di indicare direttamente denominazione e struttura della seconda ed unica contrapposta alle aree edificatorie, comprendente tutte quelle accomunate dall’assenza “delle possibilità legali ed effettive di edificazione” (più brevemente denominate “non edificabili” o “inedificabili”): senza spazio alcuno per i fondi agricoli -sia nell’accezione originaria, sia in quella via via modificata dagli eventi successivi a partire dagli anni 50’- che nella preliminare “valutazione” richiesta dal comma 3°, in prima battuta, alle amministrazioni esproprianti ed alle CP, e poi al giudice, hanno perduto dopo oltre mezzo secolo, qualsiasi autonoma rilevanza. Lo ha subito confermato la Corte Costituzionale nella menzionata sentenza 261/1997 (avanti criticata per altri profili), osservando che la scelta “netta” del legislatore del...
_OMISSIS_ ...uella di creare “una dicotomia” e di “suddividere le aree in due sole categorie (aree edificabili da una parte e tutte le rimanenti dall'altra)”: perciò comprendente tutte quelle accomunate dalla condizione di non poter essere classificate come edificabili, in esse “comprese quelle agricole” (così Corte Costit. 444/2000), con conseguente perdita della loro funzione di contenitore fino ad allora mai posta in discussione.
RICOGNIZIONE LEGALE E CRITERI DI CLASSIFICAZIONE.
Gli studiosi e la maggior parte degli operatori del settore invece, hanno confuso e sovrapposto il problema della classificazione ormai legale dei suoli, esaminato e risolto nei termini indicati dal solo 3° comma, con quello logicamente e giuridicamente successivo “dei diversi metodi di calcolo dell'indennità” (così la sent. 261/1997) nell’ambito di ciascuna delle due delineate categorie, c...
_OMISSIS_ ...ià definita la questione dell'appartenenza del bene all’una o all’altra; per cui alla prima, costituita dai terreni con destinazione “legale” edificatoria sono stati dedicati i primi due commi che hanno sostituito per essi il criterio del valore venale, con quello della media fra valore suddetto e reddito dominicale dell’ultimo decennio ridotta del 40% (a meno di accettazione dell’indennità provvisoria). Mentre il 4° comma si è preoccupato della categoria contrapposta dei suoli privi “delle possibilità legali ed effettive di edificazione” ed all’interno di essa ha affrontato la diversa ed autonoma questione (da quella precedente) del criterio di determinazione dell’indennità, al riguardo menzionando sia i terreni agricoli, che tutte le altre subcategorie risultate per effetto della ricognizione inedificabili; ma solo per accomunarle quanto al parametro di stima, nell’applicazione “delle norme di ...
_OMISSIS_ ...I della legge 22 ottobre 1971 n.865 e successive modificazioni ed interpretazioni” (VAM). E così impedire il ricorso (anche) ad un criterio terzo di stima, quale quello di cui si è detto (§ 8.2.) , in quel periodo recepito da una parte della giurisprudenza per le sole aree urbanisticamente suscettibili di sfruttamento economico diverso da quello agricolo.
Questo quadro legislativo è divenuto irreversibile, e non più suscettibile di interpretazioni alternative, nel T.U. sulle espropriazioni del 2001, che per un verso ha riproposto pedissequamente (art. 37, 3° e 4° comma) la bipartizione introdotta dall’art. 5 bis, ma nel contempo ha denominato testualmente “inedificabile” (cfr. titolo della sezione preposta all’art. 40, nonché art. 45, 2° comma) la categoria ormai considerata unica ed unitaria da contrapporre ai suoli edificatori, in cui invece, “non sussistono le possibilità legali di edificazione...
_OMISSIS_ ... troncando ogni disputa al riguardo anche perché ne ha identificato il presupposto “legale” necessario nella sottoposizione di ciascuna zona in essa compresa ad un vincolo (conformativo) di inedificabilità assoluta, sia direttamente ad opera di leggi statali o regionali, sia per effetto di qualsiasi strumento “di programmazione o di pianificazione del territorio” che vieti comunque l’esercizio dello jus aedificandi.
La suddivisione in tali termini, così configurati dallo stesso legislatore, si è consolidata anche nella giurisprudenza, la quale ai fini indennitari distingue ormai da oltre un quarto di secolo, i terreni a seconda che siano classificati espressamente edificatori dagli strumenti urbanistici vigenti all’epoca in cui deve compiersi la ricognizione legale; o per converso che le possibilità legali di edificazione siano dagli stessi (o dalla legge) escluse: il che si verifica tutte le volte in cui la zona...
_OMISSIS_ ...retamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità, zona di rispetto, usi agricoli ecc.), in quanto ciascuna di dette pur variegate destinazioni si traduce in un vincolo che preclude ai privati tutte quelle forme di trasformazione del suolo che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione e che sono, come tali, soggette al regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione edilizia. Ed ingloba tutte le tradizionali nozioni di “suscettività edificatoria” “potenzialità edificatoria” “attitudine edificatoria” e similari in passato rivolte a superare le risultanze sfavorevoli della programmazione urbanistica, posto che ormai la qualificazione di un terreno come “suscettibile di utilizzazione edificatoria” va fatta esclusivamente con riferimento alla legge ed agli strumenti urbanistici; Sicché non rilevano per considerarlo (legalmente) “edificabil...
_OMISSIS_ ... qualità naturali ( posizione, conformazione fisica ecc.); che possono al massimo influire sulla sua valutazione: a partire dalla nuova normativa, infatti, un suolo può dirsi “suscettibile di utilizzazione edificatoria” soltanto se e quando lo strumento urbanistico che ne regola l’utilizzazione lo prevede, come accade per le zone A-D di cui al d.m. 1444 del 1968. E per converso, secondo l’arresto ormai consolidato ed irreversibile del giudice di legittimità ( Cass. sez. un. 173/2001 e successive), ove, il P.R.G. o il programma di fabbricazione, o altri strumenti equivalenti, prevedano l’edificabilità della zona in cui è ubicato l’immobile, tale dichiarandola espressamente, regolandone la densità edilizia, consentendo la presentazione di piani di lottizzazione, ecc., siffatta destinazione legale è sufficiente ad imprimere allo stesso detta qualità (c.d. edificatorietà giuridica). La quale non richiede, perché rilevi giuridicamente, di e...
_OMISSIS_ ...olta confermata da ulteriori indagini sulle sue caratteristiche materiali, essendo state queste già preventivamente apprezzate in un certo modo nella fase di elaborazione dello strumento urbanistico e tradotte nelle conseguenti prescrizioni che le rispecchiano; e si realizza per ciò solo il presupposto (e la condizione) dell’edificatorietà, indipendentemente dalla concreta situazione di fatto il cui apprezzamento rileva soltanto per definire la maggiore o minore appetibilità di mercato del bene nell’ambito di codesta accertata attitudine. (cfr. Ebook sui Vincoli, cap.13, § 1).
È innegabile che tale sistema dicotomico posto dal 3° comma dell’art. 5 bis, e trasfuso nell’art. 37 del T.U., abbia ingenerato sperequazioni fra proprietari di terreni che la zonizzazione comunale abbia danneggiato assoggettandoli ad utilizzazione pubblicistiche, ed i proprietari di immobili invece inclusi in zone qualificate edificatorie dai medesim...
_OMISSIS_ ...anistici, che per effetto di questa scelta in luogo di quella opposta si trovano ad essere beneficiari di valori e rendite assai più elevati di quelli sacrificati. Ma, come ha avvertito Corte Costit. 179/1999, i rimedi agli effetti pregiudizievoli di tale potere discrezionale di ripartizione riservato alla pianificazione urbanistica, nonché il ricorso nell’ambito di ciascuna delle due possibili categorie di suoli a criteri di stima riduttivi e penalizzanti, devono provenire esclusivamente dal legislatore e svilupparsi attraverso variegati livelli di giustizia retributiva. Per cui, in mancanza di interventi legislativi (attuati solo negli anni successivi ad opera di singole Regioni), la suddivisione “legale” recepita e cristallizzata dal T.U., ancor oggi vigente, è passata al vaglio delle menzionate decisioni del giudice delle leggi che l’ha giudicata non “irragionevole né arbitraria”, non senza osservare che rientra nelle competenze de...
_OMISSIS_ ...ore modificarla, o sostituirla. E nessun’altra pronuncia della Consulta l’ha riesaminata o ne ha ravvisato profili di illegittimità, così come di essa non si è mai occupata neanche indirettamente la CEDU: neppure nelle notissime decisioni Scordino, ove proprio sul presupposto del suddetto sistema ancorato esclusivamente all’edificabilità legale, e dalla stessa espressamente attribuito alla competenza esclusiva dei singoli Stati, ha semmai giudicato della compatibilità o meno con i precetti della Convenzione europea del parametro riduttivo di calcolo che i primi due commi dell’art. 5 bis avevano introdotto (in sostituzione di quello dell’art. 39 della legge fondamentale 2359). E questo soltanto ha dichiarato in contrasto con essi.
SCOMPARSA DEL TERTIUM GENUS.
Se, dunque un’area può essere classificata soltanto edificabile o non edificabile, nessuno spazio, neppure nominale, rimane per...
_OMISSIS_ ...a sopravvivenza o anche la reintroduzione di un “tertium genus”: ormai inglobato in quello principale delle aree inedificabili che anzi ha contribuito ad istituire quale categoria centrale, unica ed autonoma, contrapposta a quella dei suoli edificabili.
Numerose ed innegabili le violazioni delle sezioni 2^ e 4^ delle disposizioni generali del T.U. ad opera dell’orientamento intenzionato a ravvisarne la persistenza anche in questa legge, retrocedendo il genere considerato principale dal legislatore, nonché secondo termine n...