Il sistema dicotomico di classificazione «legale» dei suoli fondato sugli strumenti urbanistici

IL MUTATO RAPPORTO AREE INEDIFICABILI-AREE AGRICOLE.

L’art. 5 bis della L. 359/1992 è ricordato dalla dottrina soprattutto per l’introduzione del sistema binario di ricognizione legale dei suoli, fondato sulla zonizzazione (o azzonamento) dell’intero territorio comunale da parte degli strumenti urbanistici; che perciò nega rilevanza autonoma alla mera edificabilità di fatto, esigendo che essa si armonizzi con quella legale. E per le divergenti interpretazioni della particella “e” di cui al 3° comma, cui inutilmente gli studiosi hanno tentato per anni di conferire valore disgiuntivo, atto a configurare una ulteriore categoria di fondi carenti “delle possibilità legali”, ma ad essi equiparabili per la presenza di qu... _OMISSIS_ ...ettive di edificazione”.

Soltanto pochi hanno rivolto una qualche attenzione all’altro termine della bipartizione, dandone per scontata l’interpretazione che il legislatore del 1992 abbia inteso perpetuare la summa divisio tra suoli agricoli ed edificatori, come introdotta da Corte Costit. 5/1980, questa volta sulla base delle destinazioni impresse dagli strumenti urbanistici: per i primi mantenendo il diverso meccanismo di valutazione dei valori agricoli medi di cui alla legge 865 del 1971. Pochissimi, infine, si sono avveduti che anche il 4° comma della norma smentiva questa scelta tecnica, unitamente al ruolo principale delle “aree agricole” poiché ad esse affiancava quelle che «non sono classificabili come edificabi... _OMISSIS_ ...nsi del comma 3, cioè che al momento dell'apposizione del vincolo preordinato all'esproprio (anzi, del decreto ablativo secondo l’interpretazione offerta da Corte Costit.442/1993 e dalla giurisprudenza successiva) sono prive di «possibilità legali ed effettive di edificazione»: pur equiparandole ai fini indennitari. Ma dalla rimarcata diversità delle due tipologie anche sotto il profilo urbanistico, attestata dal riferimento legislativo a ciascuna di esse in modo specifico, e nel contempo disgiunto, che non consentiva più di inglobare come in passato la seconda nella prima, hanno tratto il risultato concreto della reintroduzione -questa volta ex lege- di un “tertium genus” di suoli: identificato dallo stesso art. 5 bis (§ 8.2 ed 8.3), e per... _OMISSIS_ ...tualmente autonomo rispetto alla bipartizione precedente, per la destinazione inedificabile di diritto, in quanto dichiarata direttamente da disposizioni di legge o dagli strumenti di programmazione dell’uso del territorio.

A tutti è invece sfuggita la seconda e non meno rilevante innovazione della normativa, che smentisce inequivocabilmente (pure) questa costruzione, perché il legislatore ha confermato, da un lato il riconoscimento di un sistema soltanto dicotomico, che esclude quindi la possibilità di configurare qualsiasi categoria terza di suoli, quali che ne siano gli elementi caratterizzanti; e dall’altro ha dimostrato l’intendimento di indicare direttamente denominazione e struttura della seconda ed unica contrapposta alle aree edifica... _OMISSIS_ ...ente tutte quelle accomunate dall’assenza “delle possibilità legali ed effettive di edificazione” (più brevemente denominate “non edificabili” o “inedificabili”): senza spazio alcuno per i fondi agricoli -sia nell’accezione originaria, sia in quella via via modificata dagli eventi successivi a partire dagli anni 50’- che nella preliminare “valutazione” richiesta dal comma 3°, in prima battuta, alle amministrazioni esproprianti ed alle CP, e poi al giudice, hanno perduto dopo oltre mezzo secolo, qualsiasi autonoma rilevanza. Lo ha subito confermato la Corte Costituzionale nella menzionata sentenza 261/1997 (avanti criticata per altri profili), osservando che la scelta “netta” del legislatore del... _OMISSIS_ ...uella di creare “una dicotomia” e di “suddividere le aree in due sole categorie (aree edificabili da una parte e tutte le rimanenti dall'altra)”: perciò comprendente tutte quelle accomunate dalla condizione di non poter essere classificate come edificabili, in esse “comprese quelle agricole” (così Corte Costit. 444/2000), con conseguente perdita della loro funzione di contenitore fino ad allora mai posta in discussione.



RICOGNIZIONE LEGALE E CRITERI DI CLASSIFICAZIONE.

Gli studiosi e la maggior parte degli operatori del settore invece, hanno confuso e sovrapposto il problema della classificazione ormai legale dei suoli, esaminato e risolto nei termini indicati dal solo 3° comma, con ... _OMISSIS_ ...nte e giuridicamente successivo “dei diversi metodi di calcolo dell'indennità” (così la sent. 261/1997) nell’ambito di ciascuna delle due delineate categorie, che presuppone già definita la questione dell'appartenenza del bene all’una o all’altra; per cui alla prima, costituita dai terreni con destinazione “legale” edificatoria sono stati dedicati i primi due commi che hanno sostituito per essi il criterio del valore venale, con quello della media fra valore suddetto e reddito dominicale dell’ultimo decennio ridotta del 40% (a meno di accettazione dell’indennità provvisoria). Mentre il 4° comma si è preoccupato della categoria contrapposta dei suoli privi “delle possibilità legali ed effettive di edificaz... _OMISSIS_ ...squo;interno di essa ha affrontato la diversa ed autonoma questione (da quella precedente) del criterio di determinazione dell’indennità, al riguardo menzionando sia i terreni agricoli, che tutte le altre subcategorie risultate per effetto della ricognizione inedificabili; ma solo per accomunarle quanto al parametro di stima, nell’applicazione “delle norme di cui al titolo II della legge 22 ottobre 1971 n.865 e successive modificazioni ed interpretazioni” (VAM). E così impedire il ricorso (anche) ad un criterio terzo di stima, quale quello di cui si è detto (§ 8.2.) , in quel periodo recepito da una parte della giurisprudenza per le sole aree urbanisticamente suscettibili di sfruttamento economico diverso da quello agricolo.

... _OMISSIS_ ...adro legislativo è divenuto irreversibile, e non più suscettibile di interpretazioni alternative, nel T.U. sulle espropriazioni del 2001, che per un verso ha riproposto pedissequamente (art. 37, 3° e 4° comma) la bipartizione introdotta dall’art. 5 bis, ma nel contempo ha denominato testualmente “inedificabile” (cfr. titolo della sezione preposta all’art. 40, nonché art. 45, 2° comma) la categoria ormai considerata unica ed unitaria da contrapporre ai suoli edificatori, in cui invece, “non sussistono le possibilità legali di edificazione”: perciò troncando ogni disputa al riguardo anche perché ne ha identificato il presupposto “legale” necessario nella sottoposizione di ciascuna zona in essa compresa ad un vincolo (... _OMISSIS_ ...i inedificabilità assoluta, sia direttamente ad opera di leggi statali o regionali, sia per effetto di qualsiasi strumento “di programmazione o di pianificazione del territorio” che vieti comunque l’esercizio dello jus aedificandi.

La suddivisione in tali termini, così configurati dallo stesso legislatore, si è consolidata anche nella giurisprudenza, la quale ai fini indennitari distingue ormai da oltre un quarto di secolo, i terreni a seconda che siano classificati espressamente edificatori dagli strumenti urbanistici vigen...


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