Determinare l’effettiva potenzialità edificatoria di un lotto urbanistico

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> CUBATURA REALIZZABILE

Ai sensi dell’art. 9, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 380 del 2001, per la realizzazione di un insediamento produttivo in “zona bianca” e fuori dal perimetro del centro abitato, è richiesto un doppio limite previsto contestualmente dalla citata disposizione, riferito sia alla soglia di cubatura consentita, sia alla misura massima della superficie coperta realizz... _OMISSIS_ ...CRLF| I limiti di cubatura di cui all'art. 41 quinquies, comma 6, della l. n. 1150/1942 non si applicano nel caso di zone quasi completamente edificate.

Allorché due terreni, pur catastalmente distinti ma ubicati nel medesimo Comune, confinanti ed in proprietà degli stessi soggetti, siano esplicitamente indicati nell’ambito di un’istanza di rilascio di titolo edilizio per opere da realizzare anche su uno solo di essi, la relativa cubatura viene tratta d... _OMISSIS_ ...tta potenzialità edificatoria di entrambi, considerati ai fini urbanistici come lotto unitario.

Un’area edificatoria già utilizzata a fini edilizi è suscettibile di ulteriore edificazione solo quando la costruzione su di essa realizzata non esaurisca la volumetria consentita dalla normativa vigente al momento del rilascio dell’ulteriore permesso di costruire, dovendosi considerare non solo la superficie libera ed il volume ad essa corrispondente, ma anch... _OMISSIS_ ...el fabbricato preesistente al fine di verificare se, in relazione all’intera superficie dell’area (superficie scoperta più superficie impegnata dalla costruzione preesistente), residui l’ulteriore volumetria di cui si chiede la realizzazione, a nulla rilevando che questa possa insistere su una parte del lotto catastalmente divisa.

Un'area edificatoria già utilizzata a fini edilizi è suscettibile di ulteriore edificazione solo quando la costruzione ... _OMISSIS_ ...izzata non esaurisca la volumetria consentita dalla normativa vigente al momento del rilascio dell'ulteriore permesso di costruire, dovendosi considerare non solo la superficie libera ed il volume ad essa corrispondente, ma anche la cubatura del fabbricato preesistente al fine di verificare se, in relazione all'intera superficie dell'area (superficie scoperta più superficie impegnata dalla costruzione preesistente), residui l'ulteriore volumetria di cui si chiede la realizzazione,... _OMISSIS_ ...ndo che questa possa insistere su una parte del lotto catastalmente divisa.

Un'area edificabile, già interamente considerata in occasione del rilascio di una concessione edilizia, agli effetti della volumetria realizzabile, non può essere più tenuta in considerazione come area libera, neppure parzialmente, ai fini del rilascio di una seconda concessione nella perdurante esistenza del primo edificio, irrilevanti appalesandosi le vicende inerenti alla proprietà dei te... _OMISSIS_ ...CRLF| La capacità edificatoria di un determinato fondo deve determinarsi sulla base dell’intero lotto urbanistico di riferimento e non sulla base della sola area di propria proprietà.

In caso di emanazione di una nuova norma tecnica, incidente in modo restrittivo sulla determinazione della superficie utile, una volta esaurita la volumetria in base alla vecchia normativa, non possono effettuarsi ulteriori trasformazioni tali da aggravare il carico urbanistico ... _OMISSIS_ ...one comporta, anche se dette trasformazioni siano divenute in astratto possibili. In altri termini, non essendo stato modificato l'indice di fabbricabilità, il limite massimo precedentemente raggiunto non può essere successivamente superato.

Non è ammissibile la chiusura parziale di una loggia con l'apposizione di una vetrata, che farebbe perdere alla stessa la definizione di loggia in quanto la parte chiusa andrebbe a formare un nuovo volume urbanistico abitabile, ... _OMISSIS_ ... già assentita all'epoca di costruzione del fabbricato e non è autorizzabile nel presente in quanto il lotto su cui insiste ha esaurito le capacità edificatorie residenziali.

Anche i locali entro terra hanno una propria rilevanza urbanistica e, quindi, sono computabili ai fini del calcolo delle cubature massime realizzabili, salvo che le stesse siano insuscettibili di produrre aumento del carico urbanistico e, quindi, non siano destinate alla stabile permanenza dell... _OMISSIS_ ...comunque, non siano destinate ad attività umane di carattere continuativo.

Il "carico urbanistico" (concetto non definito dalla vigente legislazione, ma in concreto preso in considerazione in vari istituti di diritto urbanistico) è l'effetto che viene prodotto dall'insediamento primario come domanda di strutture ed opere collettive, in dipendenza del numero delle persone insediate su di un determinato territorio.

Ove un’area edificabil... _OMISSIS_ ...amente frazionata in più parti tra vari proprietari, la volumetria disponibile ai sensi della normativa urbanistica nell’intera area rimane invariata e, qualora sull’area originaria già insista una costruzione, i vari proprietari dei diversi terreni in cui sia stato frazionato il fondo originario hanno a disposizione solo la volumetria residua, in proporzione alle rispettive quote di proprietà.

Le vicende inerenti alla proprietà dei terreni ed in partico... _OMISSIS_ ...amento del fondo da parte di un unico precedente proprietario, sono irrilevanti ai fini dell’edificabilità delle aree libere, che devono comunque intendersi asservite alle costruzioni già realizzate e, pertanto, restano edificabili nei soli limiti della volumetria residua; nella volumetria assentibile, infatti, sono da ricomprendere anche gli edifici preesistenti.

La volumetria assentibile sull’area frazionata da una porzione di immobile di proprietà esc... _OMISSIS_ ...ei condomini può esser computata entro i soli limiti della volumetria residua ad esso spettante pro quota sulla parte di proprietà esclusiva; tale regola si ricava dai principi generali che regolano l’uso della comune ex artt. 1102, 1108, 1120 e 1122 c.c., sulla base dei quali la volumetria residua disponibile resta di pertinenza dei diversi proprietari in proporzione alle rispettive quote: il tutto, salvo un eventuale asservimento delle parti in comproprietà degli altri con... _OMISSIS_ ...o che esige il consenso di tutti i condomini.

In caso di frazionamento di un lotto, la cubatura residua di questo è ripartita tra i vari fondi che derivano dal frazionamento in proporzione alla rispettiva quota di acquisto (e, quindi, di proprietà).

Il mancato rispetto del limite di cubatura deve essere valutato sulla base della volumetria complessiva del manufatto, dovendosi escludere la possibilità di aggirare il limite volumetrico mediante il fitti... _OMISSIS_ ...to dell'immobile.

La regola secondo cui un’area edificabile già considerata ai fini del rilascio di un titolo edilizio non può essere utilizzata una seconda volta al medesimo fine, non è applicabile quando la costruzione assentita: a) sia stata eseguita solo in parte; b) non sia più realizzabile per la decadenza (parziale) del titolo edilizio, intervenuta antecedentemente al P.R.G., sulla base del quale è stato adottato l’atto di diniego impugnato; ... _OMISSIS_ ...inariamente considerata dal titolo edilizio sia stata suddivisa, prima dell’adozione del detto strumento urbanistico, in distinti mappali, uno dei quali libero da costruzioni.

La capacità edificatoria è propria dei suoli ed è attribuita dallo strumento urbanistico alle aree, non agli edifici o – tanto meno – alle singole unità immobiliari presenti in un fabbricato. E’, quindi, sempre in relazione al lotto o comparto di riferimento che dovrà s... _OMISSIS_ ... sia la volumetria realizzabile in base al piano e in che misura essa sia stata effettivamente utilizzata o sia ancora disponibile.

Poiché la capacità edificatoria è propria dei suoli ed è attribuita dallo strumento urbanistico alle aree, non agli edifici o – tanto meno – alle singole unità immobiliari presenti in un fabbricato, la capacità del lotto o comparto appartiene a tutti i proprietari dello stesso, e va quindi distribuita secondo le rispettive q... _OMISSIS_ ...do consentito al singolo condomino di utilizzare le residue capacità edificatorie del lotto a beneficio della propria unità immobiliare, senza il consenso degli altri proprietari.

Un'area già utilizzata a fini edilizi è suscettibile di ulteriore edificazione solo quando la costruzione su di essa realizzata non esaurisca la volumetria consentita dalla normativa vigente al momento del rilascio dell'ulteriore permesso di costruire, dovendosi considerare non solo la sup... _OMISSIS_ ...ed il volume ad essa corrispondente, ma anche la cubatura del fabbricato preesistente al fine di verificare se, in relazione all'intera superficie dell'area (superficie scoperta più superficie impegnata dalla costruzione preesistente), residui l'ulteriore volumetria di cui si chiede la realizzazione.

La volumetria complessiva va determinata in base agli indici vigenti al momento della valutazione e occorre fare riferimento a tutte le costruzioni, che comunque già in... _OMISSIS_ ...quo;area, ivi comprese quelle abusive (ovvero condonate) e non già solo a quelle assistite da titolo.

Correttamente è valutata inedificabile l'area inserita dal piano regolatore generale "in un comparto completamente urbanizzato, pressoché saturo di costruzioni" che "aveva esaurito, per il grande sviluppo edilizio, le possibilità edificatorie", il che esclude le possibilità "effettive" di edificazione (D.L. n. 333 del 1992, art. 5 bis, ... _OMISSIS_ ...in L. n. 359 del 1992).

Ferma la giurisprudenza che individua la natura edificabile nella destinazione delle aree ad edilizia residenziale, industriale e commerciale fruibile da soggetti privati, è però corretto che la concreta edificabilità sia esclusa dall'assorbimento pregresso della volumetria, alla stregua delle NTA.

La destinazione urbanistica ad usi edilizi della zona cui appartiene il fondo da indennizzare in caso di espropriazione, quale pres... _OMISSIS_ ...rio a conferire in astratto la natura edificatoria, deve essere in concreto completata dalle condizioni che determinano il valore venale ed in primo luogo dalla volumetria edilizia esprimibile, in base agli indici di fabbricabilità della zona urbanistica, al netto degli spazi assegnabili a standards, e tenendo conto delle eventuali cessioni di potenzialità volumetrica operate a favore di aree limitrofe, che ne abbiano assorbito l'edificabilità in concreto.

Per deter... _OMISSIS_ ...effettiva potenzialità edificatoria di un lotto urbanistico, occorre aver riguardo alla sua connotazione geneticamente unitaria ed al suo asservimento a precedenti costruzioni; cosicché la verifica di fabbricabilità della porzione di fondo rimasta inedificata e la quantificazione della cubatura su di essa utilizzabile deve incentrarsi sulla potenzialità edificatoria diminuita della volumetria dei fabbricati già realizzati sull'unica, complessiva area.

Allorquando un... _OMISSIS_ ...ficabile risulti frazionata in più parti, la cubatura utilizzabile ai sensi della normativa urbanistica nell’intera area rimane invariata; con la conseguenza che, nell’ipotesi in cui sia stata già realizzata una costruzione sul fondo considerato nel suo complesso, i proprietari dei terreni in cui quest’ultimo figuri catastalmente frazionato hanno a disposizione solo la volumetria che residua tenuto conto dell’originaria costruzione.

Deve escl... _OMISSIS_ ...fini della determinazione del valore di un terreno edificabile allo scopo di determinare la giusta indennità di esproprio, si possa tener conto della cubatura concretamente realizzabile prescindendo dai limiti legali di edificabilità.