FONTE, PRESUPPOSTI E FUNZIONE DELLA CATEGORIA.
Il quadro economico- normativo completato dall’art. 5 bis della legge 359/1992 aveva cominciato a manifestarsi già a partire dai primi anni 80’ ed aveva conseguito il risultato di smembrare l’originaria categoria dei fondi rustici o agricoli, perciò riverberandosi sulla giurisprudenza, chiamata a determinarne le relative indennità ablatorie: nel cui ambito erano emerse principalmente due tendenze, distinte ed inconciliabili. Tralasciando, per ora la seconda, che preferì ignorare la nuova realtà, invocando l’obbligatorietà della stima tabellare, perché letteralmente confermata dal 4° comma dell’art. 5 bis, qui è opportuno esaminare la prima, che, invocando i precetti propugnati dal giudice delle leggi, aveva tentato di disancorare dal meccanismo penalizzante dei VAM la indennità concernente i terreni non edificatori e neppure agricoli. Fra di essi la casistica giudiziar...
_OMISSIS_ ... particolar modo quelli, il più delle volte interni agli agglomerati urbani, utilizzati per parcheggi, mercati, depositi, attività sportive turistiche e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti e più in generale per ognuna delle destinazioni proprie delle zone “F” di cui al d.m. 1444/1968, tutte le volte, che dette utilizzazioni venivano assentite dalla normativa vigente, attraverso il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative: perfino quando l’area si trovava collocata all’interno di una fascia di rispetto stradale, ferroviaria, cimiteriale o di genere equipollente.
In ciascuno di questi casi la Corte di Cassazione ne escludeva anzitutto natura e suscettività edificatoria, perciò evitando il ricorso ai consueti espedienti per aggirare i vincoli urbanistici di cui detti suoli erano solitamente gravati, ed anzi espressamente ribadendo che valeva anche per essi l’incondizionata bipartizione introdotta da...
_OMISSIS_ .../1980 e poi trasfusa nella disposizione dell’art. 5 bis: senza possibilità di procedere -anche prima del sopravvenire di questa normativa- per ciascuna di esse ad un apprezzamento edificatorio in contrasto con le destinazioni impresse dalla pianificazione urbanistica, né, successivamente, di istituire figure intermedie rispetto a quelle stabilite dal 3° comma dell’art. 5 bis. Ma dall’altro ha separato la diversa questione della autonomia di queste aree non edificabili e neppure agricole in senso tradizionale, ai fini indennitari, chiedendosi se fosse costituzionalmente legittima la loro permanente parificazione a quest’ultima tipologia soprattutto alla luce delle considerazioni contenute proprio nelle menzionate sentenze della Corte costituzionale susseguitesi negli anni 80’. Ed in particolar modo dalle regole più volte dalle stesse enunciate che: a) «occorre far riferimento, per la determinazione dell'indennizzo, al valore del ben...
_OMISSIS_ ...alle sue caratteristiche essenziali, fatte palesi dalla potenziale utilizzazione economica di esso, secondo legge»; b) «solo in tal modo può assicurarsi la congruità del ristoro spettante all'espropriato ed evitare che esso sia meramente apparente o irrisorio rispetto al valore del bene». Sicché, seppure questi principi avevano costituito nei casi esaminati la premessa generale dalla quale era stata fatta discendere solo la declaratoria di incostituzionalità del V.A.M. per la stima delle aree edificabili, non è contestabile che ciò sia dipeso esclusivamente dalle questioni sottoposte dai giudici remittenti. Nè che la Consulta negli anni 80’ si sia mantenuta assolutamente equidistante da tutte le categorie di aree espropriabili, ed abbia collegato la dichiarata illegittimità del parametro riduttivo, non già alla vocazione edificatoria- fattuale o legale- delle aree esaminate, bensì alla mancata considerazione delle loro caratteristiche essen...
_OMISSIS_ ...rgendo al ruolo di presupposto generale ed irrinunciabile, non sembrava escludere, dunque, che dalla stessa premessa derivassero conseguenze ulteriori: segnatamente in ordine alle subcategorie di terreni comunque inedificabili, che il mercato immobiliare non valutava o non poteva valutare come agricoli.
TERZIETÀ DELLE UTILIZZAZIONI C.D. INTERMEDIE E DEL PARAMETRO DI STIMA.
Da qui le decisioni del giudice di legittimità, iniziate prima del sopravvenire dell’art. 5 bis (cfr.Cass. 2685/1987) e susseguitesi per molti anni, che l’accertata inedificabilità di queste tipologie di terreni non poteva perciò solo indurre alla loro valutazione “come agricola”, ben potendo essere apprezzati in funzione di loro variegate destinazioni compatibili con la loro qualificazione: perciò sostanzialmente recependo ancora una volta l’argomentazione contenuta in Corte Costit. 5/1980, che il meccanismo dell’art. 16...
_OMISSIS_ ...eva considerarsi illegittimo (per le aree edificabili), proprio perché “non facendo specifico riferimento al bene da espropriare ed al valore di esso secondo la sua destinazione economica, introduce un elemento di valutazione del tutto astratto, che porta inevitabilmente, per i terreni destinati ad insediamenti edilizi che non hanno alcuna relazione con le colture praticate nella zona, alla liquidazione di indennizzi sperequati rispetto al valore dell'area da espropriare, con palese violazione del diritto a quell'adeguato ristoro che la norma costituzionale assicura all’“espropriato”.
In realtà questa giurisprudenza, preceduta e seguita da alcune Corti di appello, ha inteso introdurre un terzo criterio di calcolo, da applicare esclusivamente per la stima dell’indennità all’interno delle aree non edificatorie, ma non ancorandolo né a quello particolare di cui ai primi due commi dell’art. 5 bis, interessante i soli t...
_OMISSIS_ ...ori; e neppure a quello dei VAM (o dei VAE), che dunque finiva per rimanere limitato alle sole “parti del territorio destinate ad usi agricoli” dall’art. 2 sub e] del d.m. 1444/1968. Muovendo, infatti, dal presupposto che il fondo inedificabile, pur restando tale, può essere suscettibile, in base allo strumento urbanistico, di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, in tali casi, proprio in applicazione dello stesso principio di rilevanza nella stima della disciplina urbanistica posto a fondamento del "regime binario", numerose decisioni hanno enunciato il principio che lo stesso debba essere valutato tenendo conto delle possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria, effettivamente valorizzate dal mercato immobiliare.
Da qui la conseguenza che le aree inedificabili con i connotati descritti, nelle quali i proprietari svolgono o sono costretti dagli strumenti urbanistici a svolgere, attività...
_OMISSIS_ ...erse da quelle di coltivazione, beneficiano dell’eventualità di un valore di mercato superiore a quello agricolo, parametrato alle utilizzazioni non edificatorie autorizzate, che per essere del tutto diverso sia dal parametro di stima delle aree edificabili che da quello delle aree agricole, appunto per questo, è stato definito “terzo”. Non senza osservare che la sua terzietà rispetto alle suddette categorie, divenuta ineludibile dopo la discriminazione prospettata da Corte Costit. 5/1980, è apparsa innegabile perfino al legislatore che nel citato art. 5 bis lo ha espressamente riconosciuto proprio nel momento in cui il 4° comma, significativamente dedicato al solo meccanismo di stima, lo ha parificato alle aree agricole: in quanto questo risultato è stato conseguito proprio per aver considerato separatamente le «aree agricole» e le aree che comunque «non sono classificabili come edificabili». D’altra parte, la stessa C...
_OMISSIS_ ...one ha avvertito il rischio di commistione o confusione -in cui poi sono incorsi regolarmente gli studiosi- tra il sistema dicotomico di classificazione delle aree, a monte di qualsiasi altra problematica, e la questione logicamente successiva dei metodi di valutazione di ciascuna, nonché di determinazione delle indennità ablatorie, prospettando con estrema chiarezza anche a sezioni unite i seguenti principi (da Cass.13596/1991 enunciati in relazione a terreni urbani gravati da vincoli cimiteriali) che rendono del pari, palesi i caratteri, la ragion d’essere ed i limiti del tertium genus (in tale accezione inteso anche da Corte Costit. 261/1997): I) al fine della determinazione dell'indennità espropriativa, con riguardo a terreno soggetto a vincoli conformativi di inedificabilità, ovvero a limitazioni legali della proprietà, deve essere esclusa la natura edificatoria del terreno medesimo, indipendentemente dalla presenza nella zona di costruzioni illegittimamente r...
_OMISSIS_ ...so che detto vincolo si traduce in un divieto generale ed assoluto di fabbricazione; II)resta tuttavia salva, per il calcolo dell’indennità, l'eventualità di un valore di mercato superiore anche di molto, a quello agricolo, in relazione a consentite utilizzazioni non edificatorie, ma egualmente redditizie, quali la creazione di aree di parcheggio o la collocazione di edicole per la vendita di fiori, o altre utilizzazioni equipollenti consentite dagli strumenti urbanistici.
LA DOTTRINA E LE LEGISLAZIONI REGIONALI.
Pur condividendo il risultato raggiunto dalla giurisprudenza, ai fini indennitari, per quest’ultima tipologia di aree, nonché le argomentazioni risalenti alla ricordata Corte Costit. 5/1980, che l’avevano preparato, la dottrina prevalente ha seguito tutt’altro percorso logico-giuridico, muovendo dalla premessa che il nostro sistema dicotomico, sviluppatosi dapprima in fatto, e poi reso necessa...
_OMISSIS_ ...nzione cui si era ispirata la Consulta, era stato sempre ancorato alla suddivisione dei fondi in edificatori ed agricoli; che tale contrapposizione non era stata interrotta neppure dalle leggi 865/1971 e 10/1977, che anzi avevano costruito l'intero meccanismo di stima sul rilievo di valori agricoli, modificato dalla Consulta soltanto nella parte in cui vietava di “tener conto dell'utilizzabilità dell'area ai fini dell'edificazione”; ed era stata espressamente recepita dall’art. 5 bis che aveva nettamente separato i criteri di stima introdotti per i terreni edificabili (commi 1° e 2°) da quelli valevoli per i suoli denominati nel 4° comma “agricoli”; ai quali aveva equiparato ai soli fini della perdurante applicazione dei VAM, l’ulteriore categoria di suoli aventi la caratteristica di essere sprovvisti, oltre che di edificabilità, anche di vocazione agricola.
Pertanto, secondo questi autori è proprio tale nuov...
_OMISSIS_ ...aree aventi i connotati descritti -mancanza sia di edificabilità che di vocazione agricola- a costituire quello che viene detto tertium genus, in aggiunta alla bipartizione tradizionale: come tale indicativo di una categoria estranea sia a quella delle aree edificabili che a quella delle aree agricole e che, appunto per questo, è definita “terza”, perché caratterizzata innegabilmente da utilizzazioni diverse dalle due tradizionali, o se si vuole intermedie, comunque non inquadrabili in nessuna di esse . E, d’altra parte, riconosciuta dal menzionato 4° comma dell’art. 5 bis proprio laddove l'ha accomunata a quelle agricole in ordine al trattamento indennitario, posto che siffatto risultato è stato conseguito considerando separatamente le «aree agricole» e le aree che comunque «non sono classificabili come edificabili», e quindi ammettendo esplicitamente l’esistenza ontologica di un “tertium genus”. A so...
_OMISSIS_ ...anto è avvenuto per alcune non recenti leggi in materia ablativa della Regione Trentino-Alto Adige che avevano adottato una classificazione più ampia ed aperta al riconoscimento di tipologie generalmente intermedie tra quelle edificatorie o edificate e quelle destinate all’agricoltura. Ovvero per i terreni destinati ad attività estrattiva consentita al proprietario, che la stessa giurisprudenza ha sempre distinto in punto di fatto da tutti gli altri, tanto da applicare agli stessi, perfino durante la vigenza dei VAM, un particolare criterio di stima funzionale ai proventi prodotti o producibili in base a tale peculiare utilizzazione (Cap.20).
La disamina relativa alle “categorie terze” di suoli -perciò escludente le “aree edificate”, non potrebbe ritenersi completa senza accennare a quanto si sta verificando sempre con maggiore frequenza nelle attuali legislazioni regionali, che pur confermando la necessità dell’accerta...
_OMISSIS_ ...o;edificabilità legale nella ricognizione di qualsiasi genere di aree, questa ha esteso “ai soli fini indennitari” anche ad intere superfici, per lo più interne ai centri abitati, in cui l’edilizia privata è vietata dagli strumenti urbanistici: perciò facendo rivivere il contrasto tra le risultanze di questi ultimi ed il criterio dell’edificabilità di fatto, e proponendo un anomalo “tertim genus” caratterizzato questa volta dalla riconosciuta edificabilità legale ai soli fini in...