Nascita e vicende del «tertium genus»: utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria

FONTE, PRESUPPOSTI E FUNZIONE DELLA CATEGORIA.

Il quadro economico- normativo completato dall’art. 5 bis della legge 359/1992 aveva cominciato a manifestarsi già a partire dai primi anni 80’ ed aveva conseguito il risultato di smembrare l’originaria categoria dei fondi rustici o agricoli, perciò riverberandosi sulla giurisprudenza, chiamata a determinarne le relative indennità ablatorie: nel cui ambito erano emerse principalmente due tendenze, distinte ed inconciliabili. Tralasciando, per ora la seconda, che preferì ignorare la nuova realtà, invocando l’obbligatorietà della stima tabellare, perché letteralmente confermata dal 4° comma dell’art. 5 bis, qui è opportuno esaminare la prima, che, invocando i precetti propug... _OMISSIS_ ...e delle leggi, aveva tentato di disancorare dal meccanismo penalizzante dei VAM la indennità concernente i terreni non edificatori e neppure agricoli. Fra di essi la casistica giudiziaria segnalava in particolar modo quelli, il più delle volte interni agli agglomerati urbani, utilizzati per parcheggi, mercati, depositi, attività sportive turistiche e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti e più in generale per ognuna delle destinazioni proprie delle zone “F” di cui al d.m. 1444/1968, tutte le volte, che dette utilizzazioni venivano assentite dalla normativa vigente, attraverso il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative: perfino quando l’area si trovava collocata all’interno di una fascia di rispetto stradale, ferroviaria, ... _OMISSIS_ ...i genere equipollente.

In ciascuno di questi casi la Corte di Cassazione ne escludeva anzitutto natura e suscettività edificatoria, perciò evitando il ricorso ai consueti espedienti per aggirare i vincoli urbanistici di cui detti suoli erano solitamente gravati, ed anzi espressamente ribadendo che valeva anche per essi l’incondizionata bipartizione introdotta da Corte Costit.5/1980 e poi trasfusa nella disposizione dell’art. 5 bis: senza possibilità di procedere -anche prima del sopravvenire di questa normativa- per ciascuna di esse ad un apprezzamento edificatorio in contrasto con le destinazioni impresse dalla pianificazione urbanistica, né, successivamente, di istituire figure intermedie rispetto a quelle stabilite dal 3° comma dell’ar... _OMISSIS_ ...quo;altro ha separato la diversa questione della autonomia di queste aree non edificabili e neppure agricole in senso tradizionale, ai fini indennitari, chiedendosi se fosse costituzionalmente legittima la loro permanente parificazione a quest’ultima tipologia soprattutto alla luce delle considerazioni contenute proprio nelle menzionate sentenze della Corte costituzionale susseguitesi negli anni 80’. Ed in particolar modo dalle regole più volte dalle stesse enunciate che: a) «occorre far riferimento, per la determinazione dell'indennizzo, al valore del bene in relazione alle sue caratteristiche essenziali, fatte palesi dalla potenziale utilizzazione economica di esso, secondo legge»; b) «solo in tal modo può assicurarsi la congruità del ris... _OMISSIS_ ...all'espropriato ed evitare che esso sia meramente apparente o irrisorio rispetto al valore del bene». Sicché, seppure questi principi avevano costituito nei casi esaminati la premessa generale dalla quale era stata fatta discendere solo la declaratoria di incostituzionalità del V.A.M. per la stima delle aree edificabili, non è contestabile che ciò sia dipeso esclusivamente dalle questioni sottoposte dai giudici remittenti. Nè che la Consulta negli anni 80’ si sia mantenuta assolutamente equidistante da tutte le categorie di aree espropriabili, ed abbia collegato la dichiarata illegittimità del parametro riduttivo, non già alla vocazione edificatoria- fattuale o legale- delle aree esaminate, bensì alla mancata considerazione delle loro caratteristiche essen... _OMISSIS_ ...rgendo al ruolo di presupposto generale ed irrinunciabile, non sembrava escludere, dunque, che dalla stessa premessa derivassero conseguenze ulteriori: segnatamente in ordine alle subcategorie di terreni comunque inedificabili, che il mercato immobiliare non valutava o non poteva valutare come agricoli.



TERZIETÀ DELLE UTILIZZAZIONI C.D. INTERMEDIE E DEL PARAMETRO DI STIMA.

Da qui le decisioni del giudice di legittimità, iniziate prima del sopravvenire dell’art. 5 bis (cfr.Cass. 2685/1987) e susseguitesi per molti anni, che l’accertata inedificabilità di queste tipologie di terreni non poteva perciò solo indurre alla loro valutazione “come agricola”, ben potendo essere apprezzati in funzione di loro variega... _OMISSIS_ ... compatibili con la loro qualificazione: perciò sostanzialmente recependo ancora una volta l’argomentazione contenuta in Corte Costit. 5/1980, che il meccanismo dell’art. 16 legge 865, doveva considerarsi illegittimo (per le aree edificabili), proprio perché “non facendo specifico riferimento al bene da espropriare ed al valore di esso secondo la sua destinazione economica, introduce un elemento di valutazione del tutto astratto, che porta inevitabilmente, per i terreni destinati ad insediamenti edilizi che non hanno alcuna relazione con le colture praticate nella zona, alla liquidazione di indennizzi sperequati rispetto al valore dell'area da espropriare, con palese violazione del diritto a quell'adeguato ristoro che la norma costituzionale assicura a... _OMISSIS_ ...opriato”.

In realtà questa giurisprudenza, preceduta e seguita da alcune Corti di appello, ha inteso introdurre un terzo criterio di calcolo, da applicare esclusivamente per la stima dell’indennità all’interno delle aree non edificatorie, ma non ancorandolo né a quello particolare di cui ai primi due commi dell’art. 5 bis, interessante i soli terreni edificatori; e neppure a quello dei VAM (o dei VAE), che dunque finiva per rimanere limitato alle sole “parti del territorio destinate ad usi agricoli” dall’art. 2 sub e] del d.m. 1444/1968. Muovendo, infatti, dal presupposto che il fondo inedificabile, pur restando tale, può essere suscettibile, in base allo strumento urbanistico, di sfruttamento ulteriore e diverso da qu... _OMISSIS_ ...in tali casi, proprio in applicazione dello stesso principio di rilevanza nella stima della disciplina urbanistica posto a fondamento del "regime binario", numerose decisioni hanno enunciato il principio che lo stesso debba essere valutato tenendo conto delle possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria, effettivamente valorizzate dal mercato immobiliare.

Da qui la conseguenza che le aree inedificabili con i connotati descritti, nelle quali i proprietari svolgono o sono costretti dagli strumenti urbanistici a svolgere, attività economiche diverse da quelle di coltivazione, beneficiano dell’eventualità di un valore di mercato superiore a quello agricolo, parametrato alle utilizzazioni non edificatorie autorizzate, che ... _OMISSIS_ ...tutto diverso sia dal parametro di stima delle aree edificabili che da quello delle aree agricole, appunto per questo, è stato definito “terzo”. Non senza osservare che la sua terzietà rispetto alle suddette categorie, divenuta ineludibile dopo la discriminazione prospettata da Corte Costit. 5/1980, è apparsa innegabile perfino al legislatore che nel citato art. 5 bis lo ha espressamente riconosciuto proprio nel momento in cui il 4° comma, significativamente dedicato al solo meccanismo d...


...continua.  Qui sono visibili 8000 su 23881 caratteri complessivi dell'articolo.

 Sono omessi dal presente articolo eventuali note ed altri contenuti reperibili nel prodotto

Acquista per soli 6,00 € l'articolo, che ti verrà inviato via mail e che potrai scaricarti dalla tua area privata nella sua interezza e senza omissis.

Acquista articolo