FONTE, PRESUPPOSTI E FUNZIONE DELLA CATEGORIA.
Il quadro economico- normativo completato dall’art. 5 bis della legge 359/1992 aveva cominciato a manifestarsi già a partire dai primi anni 80’ ed aveva conseguito il risultato di smembrare l’originaria categoria dei fondi rustici o agricoli, perciò riverberandosi sulla giurisprudenza, chiamata a determinarne le relative indennità ablatorie: nel cui ambito erano emerse principalmente due tendenze, distinte ed inconciliabili. Tralasciando, per ora la seconda, che preferì ignorare la nuova realtà, invocando l’obbligatorietà della stima tabellare, perché letteralmente confermata dal 4° comma dell’art. 5 bis, qui è opportuno esaminare la prima, che, invocando i precetti propugnati dal giudic...
_OMISSIS_ ... particolar modo quelli, il più delle volte interni agli agglomerati urbani, utilizzati per parcheggi, mercati, depositi, attività sportive turistiche e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti e più in generale per ognuna delle destinazioni proprie delle zone “F” di cui al d.m. 1444/1968, tutte le volte, che dette utilizzazioni venivano assentite dalla normativa vigente, attraverso il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative: perfino quando l’area si trovava collocata all’interno di una fascia di rispetto stradale, ferroviaria, cimiteriale o di genere equipollente.
In ciascuno di questi casi la Corte di Cassazione ne escludeva anzitutto natura e suscettività edificatoria, perciò evitando il ricorso ai consueti espedienti per...
_OMISSIS_ .../1980 e poi trasfusa nella disposizione dell’art. 5 bis: senza possibilità di procedere -anche prima del sopravvenire di questa normativa- per ciascuna di esse ad un apprezzamento edificatorio in contrasto con le destinazioni impresse dalla pianificazione urbanistica, né, successivamente, di istituire figure intermedie rispetto a quelle stabilite dal 3° comma dell’art. 5 bis. Ma dall’altro ha separato la diversa questione della autonomia di queste aree non edificabili e neppure agricole in senso tradizionale, ai fini indennitari, chiedendosi se fosse costituzionalmente legittima la loro permanente parificazione a quest’ultima tipologia soprattutto alla luce delle considerazioni contenute proprio nelle menzionate sentenze della Corte costituzionale susseguitesi n...
_OMISSIS_ ...alle sue caratteristiche essenziali, fatte palesi dalla potenziale utilizzazione economica di esso, secondo legge»; b) «solo in tal modo può assicurarsi la congruità del ristoro spettante all'espropriato ed evitare che esso sia meramente apparente o irrisorio rispetto al valore del bene». Sicché, seppure questi principi avevano costituito nei casi esaminati la premessa generale dalla quale era stata fatta discendere solo la declaratoria di incostituzionalità del V.A.M. per la stima delle aree edificabili, non è contestabile che ciò sia dipeso esclusivamente dalle questioni sottoposte dai giudici remittenti. Nè che la Consulta negli anni 80’ si sia mantenuta assolutamente equidistante da tutte le categorie di aree espropriabili, ed abbia collegato la dichiarata illeg...
_OMISSIS_ ...rgendo al ruolo di presupposto generale ed irrinunciabile, non sembrava escludere, dunque, che dalla stessa premessa derivassero conseguenze ulteriori: segnatamente in ordine alle subcategorie di terreni comunque inedificabili, che il mercato immobiliare non valutava o non poteva valutare come agricoli.
TERZIETÀ DELLE UTILIZZAZIONI C.D. INTERMEDIE E DEL PARAMETRO DI STIMA.
Da qui le decisioni del giudice di legittimità, iniziate prima del sopravvenire dell’art. 5 bis (cfr.Cass. 2685/1987) e susseguitesi per molti anni, che l’accertata inedificabilità di queste tipologie di terreni non poteva perciò solo indurre alla loro valutazione “come agricola”, ben potendo essere apprezzati in funzione di loro variegate destinazioni...
_OMISSIS_ ...eva considerarsi illegittimo (per le aree edificabili), proprio perché “non facendo specifico riferimento al bene da espropriare ed al valore di esso secondo la sua destinazione economica, introduce un elemento di valutazione del tutto astratto, che porta inevitabilmente, per i terreni destinati ad insediamenti edilizi che non hanno alcuna relazione con le colture praticate nella zona, alla liquidazione di indennizzi sperequati rispetto al valore dell'area da espropriare, con palese violazione del diritto a quell'adeguato ristoro che la norma costituzionale assicura all’“espropriato”.
In realtà questa giurisprudenza, preceduta e seguita da alcune Corti di appello, ha inteso introdurre un terzo criterio di calcolo, da applicare esclusivamente per la st...
_OMISSIS_ ...ori; e neppure a quello dei VAM (o dei VAE), che dunque finiva per rimanere limitato alle sole “parti del territorio destinate ad usi agricoli” dall’art. 2 sub e] del d.m. 1444/1968. Muovendo, infatti, dal presupposto che il fondo inedificabile, pur restando tale, può essere suscettibile, in base allo strumento urbanistico, di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, in tali casi, proprio in applicazione dello stesso principio di rilevanza nella stima della disciplina urbanistica posto a fondamento del "regime binario", numerose decisioni hanno enunciato il principio che lo stesso debba essere valutato tenendo conto delle possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria, effettivamente valorizzate dal mercato immobiliare.
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_OMISSIS_ ...erse da quelle di coltivazione, beneficiano dell’eventualità di un valore di mercato superiore a quello agricolo, parametrato alle utilizzazioni non edificatorie autorizzate, che per essere del tutto diverso sia dal parametro di stima delle aree edificabili che da quello delle aree agricole, appunto per questo, è stato definito “terzo”. Non senza osservare che la sua terzietà rispetto alle suddette categorie, divenuta ineludibile dopo la discriminazione prospettata da Corte Costit. 5/1980, è apparsa innegabile perfino al legislatore che nel citato art. 5 bis lo ha espressamente riconosciuto proprio nel momento in cui il 4° comma, significativamente dedicato al solo meccanismo di stima, lo ha parificato alle aree agricole: in quanto questo risultato è stato conseguito ...
_OMISSIS_ ...one ha avvertito il rischio di commistione o confusione -in cui poi sono incorsi regolarmente gli studiosi- tra il sistema dicotomico di classificazione delle aree, a monte di qualsiasi altra problematica, e la questione logicamente successiva dei metodi di valutazione di ciascuna, nonché di determinazione delle indennità ablatorie, prospettando con estrema chiarezza anche a sezioni unite i seguenti principi (da Cass.13596/1991 enunciati in relazione a terreni urbani gravati da vincoli cimiteriali) che rendono del pari, palesi i caratteri, la ragion d’essere ed i limiti del tertium genus (in tale accezione inteso anche da Corte Costit. 261/1997): I) al fine della determinazione dell'indennità espropriativa, con riguardo a terreno soggetto a vincoli conformativi di inedificabilità, ov...
_OMISSIS_ ...so che detto vincolo si traduce in un divieto generale ed assoluto di fabbricazione; II)resta tuttavia salva, per il calcolo dell’indennità, l'eventualità di un valore di mercato superiore anche di molto, a quello agricolo, in relazione a consentite utilizzazioni non edificatorie, ma egualmente redditizie, quali la creazione di aree di parcheggio o la collocazione di edicole per la vendita di fiori, o altre utilizzazioni equipollenti consentite dagli strumenti urbanistici.
LA DOTTRINA E LE LEGISLAZIONI REGIONALI.
Pur condividendo il risultato raggiunto dalla giurisprudenza, ai fini indennitari, per quest’ultima tipologia di aree, nonché le argomentazioni risalenti alla ricordata Corte Costit. 5/1980, che l’avevano preparato, l...
_OMISSIS_ ...nzione cui si era ispirata la Consulta, era stato sempre ancorato alla suddivisione dei fondi in edificatori ed agricoli; che tale contrapposizione non era stata interrotta neppure dalle leggi 865/1971 e 10/1977, che anzi avevano costruito l'intero meccanismo di stima sul rilievo di valori agricoli, modificato dalla Consulta soltanto nella parte in cui vietava di “tener conto dell'utilizzabilità dell'area ai fini dell'edificazione”; ed era stata espressamente recepita dall’art. 5 bis che aveva nettamente separato i criteri di stima introdotti per i terreni edificabili (commi 1° e 2°) da quelli valevoli per i suoli denominati nel 4° comma “agricoli”; ai quali aveva equiparato ai soli fini della perdurante applicazione dei VAM, l’ulteriore cate...
_OMISSIS_ ...aree aventi i connotati descritti -mancanza sia di edificabilità che di vocazione agricola- a costituire quello che viene detto tertium genus, in aggiunta alla bipartizione tradizionale: come tale indicativo di una categoria estranea sia a quella delle aree edificabili che a quella delle aree agricole e che, appunto per questo, è definita “terza”, perché caratterizzata innegabilmente da utilizzazioni diverse dalle due tradizionali, o se si vuole intermedie, comunque non inquadrabili in nessuna di esse . E, d’altra parte, riconosciuta dal menzionato 4° comma dell’art. 5 bis proprio laddove l'ha accomunata a quelle agricole in ordine al trattamento indennitario, posto che siffatto risultato è stato conseguito considerando separatamente le «aree agricole...
_OMISSIS_ ...anto è avvenuto per alcune non recenti leggi in materia ablativa della Regione Trentino-Alto Adige che avevano adottato una classificazione più ampia ed aperta al riconoscimento di tipologie generalmente intermedie tra quelle edificatorie o edificate e quelle destinate all’agricoltura. Ovvero per i terreni destinati ad attività estrattiva consentita al proprietario, che la stessa giurisprudenza ha sempre distinto in punto di fatto da tutti gli altri, tanto da applicare agli stessi, perfino durante la vigenza dei VAM, un particolare criterio di stima funzionale ai proventi prodotti o producibili in base a tale peculiare utilizzazione (Cap.20).
La disamina relativa alle “categorie terze” di suoli -perciò escludente le “aree edificate”, non potreb...
_OMISSIS_ ...o;edificabilità legale nella ricognizione di qualsiasi genere di aree, questa ha esteso “ai soli fini indennitari” anche ad intere superfici, per lo più interne ai centri abitati, in cui l’edilizia privata è vietata dagli strumenti urbanistici: perciò facendo rivivere il contrasto tra le risultanze di questi ultimi ed il criterio dell’edificabilità di fatto, e proponendo un anomalo “tertim genus” caratterizzato questa volta dalla riconosciuta edificabilità legale ai soli fini indennitari, delle aree considerate; che tuttavia restano inedificabili nella classificazione degli strumenti urbanistici. E ripropongono, a causa di tale dissonanza, le difficoltà di valutazione collegate alla realtà fattuale di comune esperienza per la quale -al di là di ogni crit...
_OMISSIS_ ... e superiore rispetto a quello delle aree inedificabili al lume della medesima regolamentazione; posto che soltanto la ricorrenza di detto presupposto induce l’acquirente o il venditore a pagarlo sulla base di prezzi assai più elevati e giustificati esclusivamente da tale qualità effettiva, idonea, come si esprimerà l’art. 37, comma 4° del T.U., a consentirgli “il rilascio di atti, comunque denominati, abilitativi della realizzazione di edifici o manufatti di natura privata” (cfr. anche art. 12 T.U. 380/2001).
CHIUSURA DELLA CORTE COSTITUZIONALE.
Malgrado l’innegabile merito di aver esteso le ragioni dell’illegittimità costituzionale dei VAM nell’ambito delle aree inedificabili, disvelandone l...
_OMISSIS_ ...ella nota decisione 181/2011 della Consulta e di quelle della CEDU che l’avevano preceduta, il riconoscimento del tertium genus sopravvisse soltanto fino alla successiva decisione 261/1997 della Corte Costituzionale che inopinatamente ne contestò la valenza; ribadì l’interpretazione letterale del 4° comma dell’art. 5 bis, per cui suoli agricoli e suoli non edificabili dovevano essere accomunati nella stima dell’indennità da attuarsi esclusivamente attraverso la normativa dei VAM. E, chiamata a pronunciarsi sulla costituzionalità dell’equiparazione che mortificava e penalizzava proprio i terreni che, pur non possedendo qualità edificatorie di diritto o di fatto, non potevano essere qualificati semplicemente come agrari (il c.d. tertium genus), dichia...
_OMISSIS_ ...untura economica di quegli anni. Al riguardo, rilevò anzitutto, che la Costituzione non impone al legislatore dei criteri precisi in ordine alla quantificazione dell’indennità di esproprio, purché naturalmente venga assicurato al proprietario il «serio ristoro» di cui si era parlato nel 1980. In secondo luogo, che la scelta del legislatore era rivolta a «semplificare il sistema», e d’altra parte quello regolato dagli art. 16 segg. legge 865/1971 consentiva di valutare le caratteristiche essenziali delle aree non edificabili di qualsiasi genere attraverso la previsione “di meccanismi differenziati”. Infine, che della errata applicazione del criterio di stima, il proprietario poteva comunque dolersi in sede giurisdizionale con gli ordinari stru...
_OMISSIS_ ...a un “tertium genus” tra le aree edificabili e tutte le altre aree, parificate a quelle agricole, ai fini della stima dell’indennità di esproprio. E ciò in base alla tautologica considerazione che la dicotomia prescelta dal legislatore, peraltro in modo netto e finalizzato a semplificare i criteri di quantificazione, non presentava “caratteri di irragionevolezza e di arbitrarietà” né, comunque pregiudicava “di per sé il serio ed effettivo ristoro del proprietario espropriato”: postulato, questo, che era proprio il “thema decidendum”, ancora tutto da dimostrare unitamente al riferimento in concreto, alle caratteristiche ed al valore del bene al momento dell’ablazione. Laddove assumeva un sapore quasi sarcastico la rassicurazione re...
_OMISSIS_ ... il metodo tabellare, costituisce il solo caso in cui non trova di fatto applicazione neppure il principio da decenni enunciato dalla Suprema Corte di Cassazione, che l’opposizione in questione non integra un’impugnazione in senso tecnico del provvedimento di stima; ma introduce un ordinario giudizio di cognizione che comporta il potere-dovere del giudice di stabilire autonomamente il quantum dell’indennità stessa con conseguente cessazione di ogni effetto vincolante per entrambe le parti, della stima determinata dall’autorità amministrativa. Nell’applicazione del valore agricolo medio, infatti, soprattutto ove esteso anche ai terreni colpiti da vincolo di inedificabilità, la funzione del giudice è stata degradata a quella di mero contabile il cui compito si e...
_OMISSIS_ ...licato nella Gazzetta ufficiale della Regione. Ed il suo conclamato potere di disapplicazione è restato soltanto virtuale, in attesa di una riforma legislativa che proprio questa pronuncia della Corte, subito replicata da Corte Costit. 444/2000 per i fondi effettivamente agricoli, ha allontanato nel tempo.
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