La cessione della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo

La cessione di cubatura (o asservimento) può avvenire tra fondi compresi nella medesima zona urbanistica ed aventi la stessa destinazione urbanistica, in quanto, se così non fosse, nella zona in cui viene aggiunta cubatura potrebbe determinarsi un superamento della densità edilizia massima consentita dallo strumento urbanistico.

In materia edilizia, la cessione della cubatura è legittima quando ricorrono le seguenti condizioni: ubicazione degli immobili nella stessa zona omogenea, contiguità degli immobili per gli effetti urbanistici cioè ubicati della medesima zona e aventi la medesima destinazione residenziale, identità delle opere di urbanizzazione, realizzate per l'intera zona, poste al servizio del fondo cedente e del fondo beneficiario della cubatura e, infine, non alterazione del carico urbanistico della zona, e immutata d... _OMISSIS_ ...iale complessiva, a seguito della ridistribuzione della volumetria tra i due fondi.

La cessione di cubatura è un istituto di fonte negoziale in forza del quale è consentita, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, la cessione della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo, cosicché, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto.

Onde evitare la facile elusione dei vincoli posti alla realizzazione di manufatti edili in funzione della corretta gestione del territorio, il legittimo ricorso al meccanismo della cessione di cubatura è soggetto a determinate condizioni, una delle quali è costituita dall'essere i terreni se non precisamente contermini, quanto meno dotati del requisito della reciproca prossimità, perché altrimenti, attraverso l'utilizzazione di tale strumento, astrattamente legittimo... _OMISSIS_ ...bile realizzare scopi del tutto estranei ed, anzi, contrastanti con le esigenze di corretta pianificazione del territorio.

La cessione di cubatura fra terreni fra loro distanti è illegittima al fine di evitare la realizzazione, per un verso, di una situazione di affollamento edilizio in determinate zone - quelle ove sono ubicati i fondi cessionari - e di carenza in altre - ove sono situati i terreni cedenti - con evidente pregiudizio per l'attuazione dei complessivi criteri di programmazione edilizia contenuti negli strumenti urbanistici.

Nella cessione di cubatura/accorpamento di fondi, ai fini dell'asservimento, non è richiesta la materiale adiacenza dei fondi in esame, essendo invece condizione necessaria e sufficiente la loro vicinanza, nonché la loro insistenza nella medesima zona urbanistica, con relativa, identica destinazione urbanistica.

La "cessione di cubatura" è legata a due condizioni: l'omogeneità dell'... _OMISSIS_ ...le entro la quale si trovano i due terreni (cedente la cubatura e ricevente la cubatura oggetto del contratto) e la contiguità dei due fondi intesa non tanto come una condizione fisica (ossia contiguità territoriale) ma come vicinanza nel senso che, anche qualora non si riscontri la contiguità fisica tra area cedente ed area ricevente, sussista pur sempre, comunque, una effettiva e significativa vicinanza tra i fondi, con la precisazione che tale contiguità viene, comunque a mancare quando tra i fondi sussistano una o più aree aventi destinazioni urbanistiche incompatibili con l'edificazione.

La cessione di cubatura ha la funzione di concentrare su un'area, oltre alla volumetria propria di essa, anche quella spettante ad aree diverse appartenenti allo stesso o ad altri proprietari, ma una simile possibilità è data solo nel rispetto delle norme disciplinanti l'attività edilizia sull'area a favore della quale viene operato l'asservimento, e trova un limite i... _OMISSIS_ ...l'omogeneità dell'area da asservire rispetto a quella destinata all'edificazione, onde prevenire l'elusione dei limiti posti dallo strumento urbanistico.

In tema di cessione di cubatura si ritiene invalicabile il limite volumetrico e l’assetto urbanistico fissato dal Piano Particolareggiato e dal relativo Piano di lottizzazione, anche nell’ipotesi in cui gli standard urbanistici previsti dal Piano Particolareggiato siano più elevati di quelli previsti dal DM n. 1444 del 1968.

La cessione di cubatura, istituto di fonte negoziale, è consentita, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, mediante la "cessione" della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo, cosicché, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto.

L'istituto della cessione di cubatura è generalm... _OMISSIS_ ...alvo che la normativa settoriale urbanistica ovvero gli strumenti di pianificazione territoriale lo vietino per particolari ragioni o lo assoggettino a particolari condizioni.

Le condizioni che legittimano l'utilizzo dell'istituto della cessione di cubatura sono costituite: a) dall'essere i terreni in questione, se non precisamente contermini, quanto meno dotati del requisito della reciproca prossimità, dovendo la contiguità essere intesa come effettiva e significativa vicinanza tra i fondi asserviti per raggiungere la cubatura desiderata, quand'anche non vi sia continuità fisica tra tutte le particelle catastali interessate; b) dall'essere i medesimi caratterizzati sia dalla omogeneità urbanistica, avere, cioè, tutti la stessa destinazione e lo stesso indice di fabbricabilità originario, perché altrimenti, in assenza di dette condizioni, attraverso l'utilizzazione di tale strumento, astrattamente del tutto legittimo, sarebbe possibile realizzare scopi del... _OMISSIS_ ... ed, anzi, confliggenti con le esigenze di corretta pianificazione del territorio.

Le condizioni in presenza delle quali si ritiene legittima la cessione di cubatura attengono a: ubicazione degli immobili nella stessa zona omogenea; contiguità degli immobili per gli effetti urbanistici; identità delle opere di urbanizzazione, realizzate per l’intera zona, poste al servizio del fondo cedente e del fondo beneficiario della cubatura; non alterazione del carico urbanistico della zona e immutata densità territoriale complessiva, a seguito della ridistribuzione della volumetria tra i due fondi.

Il criterio della “significativa vicinanza”, per cui si ritiene ammissibile la cessione di cubatura, ha natura flessibile, dipendendo strettamente dalle dimensioni del territorio comunale, delle singoli circoscrizioni o quartieri nonché dalla distanza esistente tra le opere di urbanizzazione previste dallo strumento urbanistico.

... _OMISSIS_ ... una cessione di cubatura ammissibile e legittima occorre la contiguità tra i fondi interessati, intesa come una effettiva e significativa vicinanza, che tuttavia non implica necessariamente che gli immobili siano tra loro confinanti. Ciò significa che in concreto non è possibile adottare un criterio generale ed astratto in base al quale affermare la contiguità tra fondi, ma che la vicinanza deve essere valutata caso per caso in relazione alle caratteristiche morfologiche dell’area interessata, alle sue dimensioni e tenuto conto delle esigenze urbanistiche della stessa.

Per integrare il criterio della vicinanza tra i fondi per aversi una cessione di cubatura legittima, l’insistenza dei fondi interessati nella stessa zona omogenea non determina di per sé l’automatica integrazione del requisito in commento: è essenziale, per utilizzare efficacemente il passaggio di volumetria, la concreta dimostrazione della dipendenza dei fondi dalle medes... _OMISSIS_ ...i urbanizzazione e la non alterazione del carico urbanistico per effetto del trasferimento.

Il trasferimento di cubatura ha un’efficacia meramente obbligatoria tra i suoi sottoscrittori e consegue, tra le parti e nei confronti dei terzi, esclusivamente al provvedimento che, a seguito della rinuncia all’utilizzazione della volumetria manifestata al Comune dal cedente, aderendo al progetto edilizio presentato dal cessionario, può essere emanato dall’ente pubblico a favore del cessionario.

Il requisito della "reciproca prossimità" tra i fondi è condizione in ogni caso necessaria per effettuare un legittimo "accorpamento" tra i medesimi ai fini dell'incremento di volumetria assentibile per uno di essi.

Deve escludersi la legittimità della "cessione di cubature" tra terreni tra loro distanti, anche in caso di destinazione omogenea e di identità di indice di edificabilità, perché si tr... _OMISSIS_ ...one che potrebbe determinare una situazione di "affollamento edilizio" nelle zone dove sono ubicati i fondi cessionari e una contrapposta situazione di carenza nei luoghi di insediamento dei fondi cedenti, con evidente pregiudizio per l'attuazione dei complessivi criteri di programmazione edilizia contenuti negli strumenti urbanistici.

Posto che le indicazioni normative del D.L. 13 maggio 2011, n. 70, art. 5, convertito con modificazioni dalla L. 12 luglio 2011, n. 106, nulla stabiliscono in ordine alle condizioni che legittimano il ricorso allo strumento negoziale della cessione di cubatura (non solo con riguardo al requisito della "reciproca prossimità" tra i fondi), non sembra ragionevole ritenere che le stesse determinino il superamento di qualunque limite in materia e, quindi, la possibilità di utilizzare l'istituto della cessione di cubatura anche in pregiudizio dell'attuazione dei complessivi criteri di programmazione edilizia co... _OMISSIS_ ...trumenti urbanistici.

È consentita, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, la "cessione" della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo, in modo tale che, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto.

Laddove si ritenesse legittima la "cessione di cubature" fra terreni fra loro distanti, si potrebbe verificare la realizzazione, per un verso, di una situazione di "affollamento edilizio" in determinate zone (quelle ove sono ubicati i fondi cessionari) e di carenza in altre (ove sono situati i terreni cedenti), con evidente pregiudizio per l'attuazione dei complessivi criteri di programmazione edilizia contenuti negli strumenti urbanistici.

Una delle condizioni ostative per la legittimità della c.d. cessione di cubatura è il fatto che i siano terre... _OMISSIS_ ...ti da indici di fabbricabilità fra loro diversi. Tuttavia, anche in ipotesi di aree entrambe tipizzate come zona agricola ed aventi il medesimo indice di fabbricabilità, non può essere esclusa la illegalità dell'operazione effettuata, tenendo conto degli altri requisiti, tra cui la vicinanza dei fondi.

Al fine di una cessione di cubatura pienamente legittima, occorre la contiguità dei fondi, intesa nel senso che gli stessi, anche in assenza di continuità fisica tra tutte le particelle catastali interessate dalla nuova costruzione, devono pur sempre essere caratterizzati da una effettiva e significativa vicinanza.

La valutazione circa la legittimità del ricorso all'istituto negoziale della cessione di cubatura tra aree non prossime va valutata sfavorevolmente quando il lotto cessionario sia paesaggisticamente vincolato, potendosi in tal modo incidere in modo significativo sulle scelte di programmazione urbanistica del territorio volte alla tu... _OMISSIS_ ... ambientale del sito.

La corretta applicazione dell'istituto della cessione di cubatura - che comporta che il fondo cessionario sia caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto - prevede, onde evitare ogni elusione dei vincoli posti alla realizzazione di manufatti edili, che i fondi interessati dalla cessione siano dotati del requisito necessario della contiguità (intesa quale reciproca prossimità) e siano caratterizzati da omogeneità urbanistica (cioè da identica destinazione) oltre che da identico indice di fabbricabilità originario, perché altrimenti, in assenza di dette condizioni, attraverso l'utilizzazione di uno strumento astrattamente legittimo, sarebbe possibile realizzare scopi estranei ed, anzi, in contrasto con esigenze di corretta pianificazione del territorio.

In materia di vincolo di asservimento per scopi edificatori (cd. cessione di cubatura), di cui al D.L. n. 70 del 2011, vigente a... _OMISSIS_ ... lett. c), convertito con modificazioni nella L. n. 106 del 2011,si ritiene che la corretta applicazione dell'istituto in esame - che comporta che il fondo cessionario sia caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto - prevede, onde evitare ogni elusione dei vincoli posti alla realizzazione di manufatti edili, che i fondi interessati dalla cess...