La cessione della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> CESSIONE DI CUBATURA

La cessione di cubatura (o asservimento) può avvenire tra fondi compresi nella medesima zona urbanistica ed aventi la stessa destinazione urbanistica, in quanto, se così non fosse, nella zona in cui viene aggiunta cubatura potrebbe determinarsi un superamento della densità edilizia massima consentita dallo strumento urbanistico.

In materia edilizia, la cessione della cubatura è legittima quando ricorrono le seguenti condizioni: ubicazione degli immobili nella stessa zona omogenea, contiguità degli immobili per gli effetti urbanistici cioè ubicati della medesima zona e aventi la medesima destinazione residenziale, identità delle opere d... _OMISSIS_ ...e, realizzate per l'intera zona, poste al servizio del fondo cedente e del fondo beneficiario della cubatura e, infine, non alterazione del carico urbanistico della zona, e immutata densità territoriale complessiva, a seguito della ridistribuzione della volumetria tra i due fondi.

La cessione di cubatura è un istituto di fonte negoziale in forza del quale è consentita, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, la cessione della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo, cosicché, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto.

Onde evitare la facile elusione dei vincoli posti alla realizzazione di m... _OMISSIS_ ...in funzione della corretta gestione del territorio, il legittimo ricorso al meccanismo della cessione di cubatura è soggetto a determinate condizioni, una delle quali è costituita dall'essere i terreni se non precisamente contermini, quanto meno dotati del requisito della reciproca prossimità, perché altrimenti, attraverso l'utilizzazione di tale strumento, astrattamente legittimo, sarebbe possibile realizzare scopi del tutto estranei ed, anzi, contrastanti con le esigenze di corretta pianificazione del territorio.

La cessione di cubatura fra terreni fra loro distanti è illegittima al fine di evitare la realizzazione, per un verso, di una situazione di affollamento edilizio in determinate zone - quelle ove sono ubicati i fondi cessionari - e di carenza in altr... _OMISSIS_ ...tuati i terreni cedenti - con evidente pregiudizio per l'attuazione dei complessivi criteri di programmazione edilizia contenuti negli strumenti urbanistici.

Nella cessione di cubatura/accorpamento di fondi, ai fini dell'asservimento, non è richiesta la materiale adiacenza dei fondi in esame, essendo invece condizione necessaria e sufficiente la loro vicinanza, nonché la loro insistenza nella medesima zona urbanistica, con relativa, identica destinazione urbanistica.

La "cessione di cubatura" è legata a due condizioni: l'omogeneità dell'area territoriale entro la quale si trovano i due terreni (cedente la cubatura e ricevente la cubatura oggetto del contratto) e la contiguità dei due fondi intesa non tanto come una condizione fisica (o... _OMISSIS_ ... territoriale) ma come vicinanza nel senso che, anche qualora non si riscontri la contiguità fisica tra area cedente ed area ricevente, sussista pur sempre, comunque, una effettiva e significativa vicinanza tra i fondi, con la precisazione che tale contiguità viene, comunque a mancare quando tra i fondi sussistano una o più aree aventi destinazioni urbanistiche incompatibili con l'edificazione.

La cessione di cubatura ha la funzione di concentrare su un'area, oltre alla volumetria propria di essa, anche quella spettante ad aree diverse appartenenti allo stesso o ad altri proprietari, ma una simile possibilità è data solo nel rispetto delle norme disciplinanti l'attività edilizia sull'area a favore della quale viene operato l'asservimento, e trova un limite ins... _OMISSIS_ ...omogeneità dell'area da asservire rispetto a quella destinata all'edificazione, onde prevenire l'elusione dei limiti posti dallo strumento urbanistico.

In tema di cessione di cubatura si ritiene invalicabile il limite volumetrico e l’assetto urbanistico fissato dal Piano Particolareggiato e dal relativo Piano di lottizzazione, anche nell’ipotesi in cui gli standard urbanistici previsti dal Piano Particolareggiato siano più elevati di quelli previsti dal DM n. 1444 del 1968.

La cessione di cubatura, istituto di fonte negoziale, è consentita, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, mediante la "cessione" della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo, cosicché, invariata la cubatura com... _OMISSIS_ ...ante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto.

L'istituto della cessione di cubatura è generalmente ammesso, salvo che la normativa settoriale urbanistica ovvero gli strumenti di pianificazione territoriale lo vietino per particolari ragioni o lo assoggettino a particolari condizioni.

Le condizioni che legittimano l'utilizzo dell'istituto della cessione di cubatura sono costituite: a) dall'essere i terreni in questione, se non precisamente contermini, quanto meno dotati del requisito della reciproca prossimità, dovendo la contiguità essere intesa come effettiva e significativa vicinanza tra i fondi asserviti per raggiungere la cubatura desiderata, quand'anche non vi sia con... _OMISSIS_ ...tra tutte le particelle catastali interessate; b) dall'essere i medesimi caratterizzati sia dalla omogeneità urbanistica, avere, cioè, tutti la stessa destinazione e lo stesso indice di fabbricabilità originario, perché altrimenti, in assenza di dette condizioni, attraverso l'utilizzazione di tale strumento, astrattamente del tutto legittimo, sarebbe possibile realizzare scopi del tutto estranei ed, anzi, confliggenti con le esigenze di corretta pianificazione del territorio.

Le condizioni in presenza delle quali si ritiene legittima la cessione di cubatura attengono a: ubicazione degli immobili nella stessa zona omogenea; contiguità degli immobili per gli effetti urbanistici; identità delle opere di urbanizzazione, realizzate per l’intera zona, poste al... _OMISSIS_ ...ondo cedente e del fondo beneficiario della cubatura; non alterazione del carico urbanistico della zona e immutata densità territoriale complessiva, a seguito della ridistribuzione della volumetria tra i due fondi.

Il criterio della “significativa vicinanza”, per cui si ritiene ammissibile la cessione di cubatura, ha natura flessibile, dipendendo strettamente dalle dimensioni del territorio comunale, delle singoli circoscrizioni o quartieri nonché dalla distanza esistente tra le opere di urbanizzazione previste dallo strumento urbanistico.

Per aversi una cessione di cubatura ammissibile e legittima occorre la contiguità tra i fondi interessati, intesa come una effettiva e significativa vicinanza, che tuttavia non implica necessariame... _OMISSIS_ ...obili siano tra loro confinanti. Ciò significa che in concreto non è possibile adottare un criterio generale ed astratto in base al quale affermare la contiguità tra fondi, ma che la vicinanza deve essere valutata caso per caso in relazione alle caratteristiche morfologiche dell’area interessata, alle sue dimensioni e tenuto conto delle esigenze urbanistiche della stessa.

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