Indici di densità edilizia territoriale e fondiaria nel calcolo della volumetria massima assentibile

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> DENSITÀ FONDIARIA

In sede di determinazione della volumetria assentibile su una determinata area secondo l'indice di densità fondiaria in vigore, è computabile anche la costruzione realizzata prima della legge 17 agosto 1942, n. 1150, quando lo ius aedificandi era considerato pura estrinsecazione del diritto di proprietà, trattandosi di circostanza ininfluente in sede di commisurazione della volumetria assentibile in base alla densità fondiaria, cioè a quella riferita alla singola area e che individua il volume massimo consentito su di essa. Ciò comporta la necessità di tener conto del dato reale costituito dagli immobili che su detta area si trovano e delle relazioni che intrattengon... _OMISSIS_ ...e circostante.

La superficie fondiaria è identificabile nella superficie del lotto edificabile al netto delle superfici destinate ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

Non si può sostenere che la decurtazione delle superfici destinate ad opere di urbanizzazione dalla superficie del lotto edificabile, ai fini del computo della volumetria, debba operare solo nel caso in cui le aree destinate ad opere di urbanizzazione siano individuate dal piano urbanistico generale.

Il criterio della "densità fondiaria" può costituire punto di riferimento, in ipotesi, per la valutazione del danno richiesto, ma mai giustificazione per giungere all'affermazione della sua esclusione. In altre parole l'eventuale degrado di una zon... _OMISSIS_ ...ensità fondiaria non può di per sé escludere del tutto il diritto del proprietario a richiedere i danni (idoneamente valutati e non elisi da condono) per il maggior carico urbanistico subito a carico della sua proprietà per effetto dell'abusivo aumento della volumetria dell'immobile del proprietario confinante.

In caso di variante urbanistica finalizzata a ricomprendere alcuni suoli nell’ambito di una più vasta zona di completamento, è del tutto corretto che i parametri di densità fondiaria siano computati con riferimento alla zona nel suo complesso piuttosto che ai singoli suoli interessati dalla variante de qua.

Gli indici di fabbricabilità che prescindono dalla natura e destinazione dei manufatti riguardano anche pertinenze e volumi ave... _OMISSIS_ ...ienico-sanitaria.

Lo strumento urbanistico comunale non può consentire cubatura aggiuntiva rispetto a quella consentita dal piano urbanistico sovraordinato.

L'edificabilità non è intrinseca al fondo, ma è una qualità ulteriore che viene attribuita allo stesso dalle norme dettate, in sede di governo del territorio, sulla base di un rapporto, variabile da zona a zona, ma rigido, tra superficie e cubatura, sicché solo se il fabbricato realizzato in una determinata area non ha esaurito la cubatura realizzabile può ancora procedersi al rilascio di permessi di costruire, fatto salvo ovviamente il rispetto di tutte le altre norme tecniche.

Difettando un piano attuativo che regoli in concreto, mediante cessioni e/o espropriazioni, il rapp... _OMISSIS_ ...azione e aree destinate a standards, l'euritmia dello sviluppo urbanistico può essere perseguita dal Comune applicando l’indice di fabbricabilità fondiaria non all’intero lotto ma alla parte di questo ottenuta dopo averne detratto la quota a standards, così assicurando l’insediamento nella maglia di un numero di abitanti pari a quello previsto dallo strumento urbanistico generale.

Ai fini del calcolo della densità fondiaria la volumetria massima assentibile va computata tenendo conto del dato reale, ossia della condizione in cui versano gli immobili preesistenti e delle relazioni che intrattengono con l’ambiente circostante, in virtù del complesso di effetti riconducibili ad atti di soggetti pubblici e privati, nonché a fatti del... _OMISSIS_ ...tura ma idonei, in ogni caso, ad incidere sull’edificabilità.

La densità fondiaria è riferita alla singola area e definisce il volume massimo consentito sulla stessa.

L'indice di densità fondiaria (c.d. indice di fabbricabilità) va applicato sull’effettiva superficie suscettibile di edificazione.

In un lotto di grandi dimensioni, privo dello strumento urbanistico attuativo ma in presenza di una situazione edilizia che lo rende superfluo, è legittimo stabilire che l’indice di fabbricabilità fondiaria sia applicato non all’intero lotto, ma alla parte di questo ottenuta dopo aver detratto dall’intero la parte da destinare a standards.

Il calcolo del limite massimo di densità fondiaria di c... _OMISSIS_ ... ha come base soltanto le aree di proprietà, potendosi conteggiare anche quelle contigue, purché appartenenti al proprietario del lotto dove si ergerà la costruzione ed aventi la medesima destinazione urbanistica.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> DENSITÀ TERRITORIALE

Si sottolinea la distinzione tra indice di densità territoriale, riferibile a ciascuna zona omogenea dello strumento di pianificazione, che definendo il complessivo carico di edificazione che può gravare su ciascuna zona stessa è rapportato all’intera superficie della zona, ivi compresi gli spazi pubblici, quelli destinati alla viabilità, ecc., e indice di densità fondiaria riferibile alla singola area, che definendo il volume massim... _OMISSIS_ ...ulla stessa, implica che il relativo indice sia rapportato all’effettiva superficie suscettibile di edificazione.

L'euritmia dello sviluppo urbanistico può essere perseguita dal Comune, in difetto di un piano attuativo che regoli in concreto, mediante cessioni e/o espropriazioni, il rapporto tra edificazione e aree destinate a standards, facendo riferimento all’indice di fabbricabilità territoriale, commisurato alle dimensioni e caratteristiche della maglia valutata “al lordo” di quelle sue parti che, mediante gli strumenti urbanistici di secondo grado, sarebbero state in effetti escluse dalla edificazione.

In Lombardia il Comune non può prevedere limiti di edificabilità superiori a quelli contenuti nell’art. 59 L.R... _OMISSIS_ ... stabilire limiti inferiori.

Le costruzioni preesistenti al 1942, erette senza il titolo abilitativo successivamente prescritto, concorrono senza dubbio a formare la densità territoriale omogenea di zona ed il carico di edificazione che può gravare sulla stessa zona.

La densità territoriale è riferita a ciascuna zona omogenea e definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare sulla stessa, con la conseguenza che il relativo indice è rapportato sia all’intera superficie sottoposta alla medesima vocazione urbanistica sia alla concreta esistenza di costruzioni, a prescindere dal fatto che per esse sussista o meno il titolo edilizio.

Qualsiasi costruzione, anche se eretta senza il prescritto titolo abilitativo, co... _OMISSIS_ ...to complessivo della densità territoriale.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> FRAZIONAMENTO

Ai fini della costruzione di nuovi volumi, è irrilevante che un lotto unitario sia catastalmente suddiviso in più part...


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