Il concetto moderno di catasto e il sistema catastale italiano

Un moderno sistema catastale è, innanzitutto, la base informativa fondamentale per poter gestire in modo oculato tutti gli altri tematismi d’interesse. Proprio il sistema valutativo di massa consente di condurre una interessante riflessione. Per un paese povero in via di sviluppo, magari ricco di risorse minerarie, ma nel quale gli immobili ad uso abitativo, dotati dei consueti standard dei servizi tecnologici, sono confinati nelle principali località, può non aver senso predisporre un sistema valutativo di massa, in ragione degli scarsi introiti derivanti da una possibile imposizione fiscale immobiliare.

Ha invece senso identificare con la massima precisione possibile le risorse minerarie disponibili, georeferenziandole in modo da ottimizzarne il razion... _OMISSIS_ ...o per il maggior benessere della collettività. Anche le risorse idriche possono essere oggetto di simili indagini, al fine di comprendere quanta acqua è effettivamente disponibile sul territorio, per indirizzare in maniera oculata la pianificazione e lo sviluppo degli insediamenti umani. Gli interessanti esempi, che potrebbero essere affiancati da molti altri, consentono di comprendere come la georeferenziazione e la descrizione geometrico-fisica del suolo sono una componente imprescindibile di qualsiasi sistema informativo territoriale, al contrario un sistema valutativo di massa può essere opportunamente predisposto in talune realtà territoriali, ma non in altre. Si incomincia quindi ad individuare una prima partizione in componenti essenziali, perché irrinunciabili, e com... _OMISSIS_ ...tali, le quali possono esistere o meno a seconda delle effettive esigenze della «land administration».

La proprietà del suolo dà modo di introdurre una ulteriore distinzione; in alcune nazioni essa appartiene tutta allo Stato, il quale, magari per esigenze abitative o per la creazione di attività produttive, può dare porzioni di terra in uso pluriennale a determinati soggetti. Negli stati dove è invece comune il sistema economico capitalistico, oggigiorno denominato di mercato, è invece diffusa la proprietà privata degli immobili, i quali possono costituire garanzie per l’erogazione di mutui per consentire agli operatori economici di investire nei processi produttivi e contribuire a far prosperare il sistema economico. In termini semplici, co... _OMISSIS_ ...ritto di proprietà su una data particella di terreno come la «pienezza» del diritto reale, nei vari stati possono essere concepite forme «affievolite» del pieno diritto di proprietà . In ogni caso è indispensabile sapere con assoluta certezza a quale soggetto una data porzione di terreno (particella) è riferibile, per consentirgli
- di ipotecare, se lo desidera, un proprio immobile, laddove esiste la proprietà privata oppure
- per garantirgli la possibilità di costruire un’abitazione o coltivare la porzione di terreno (assegnatagli dallo Stato) per il sostentamento suo e del proprio nucleo familiare, nelle nazioni dove non è diffusa la proprietà privata.

Anche in questo caso si potrebbe allargare l’analisi a t... _OMISSIS_ ...azioni, ma quanto esposto è comunque sufficiente per far comprendere l’inderogabile necessità di considerare il territorio come parcellizzato. Di ogni particella sono documentati i diritti reali esistenti ovvero le modalità di utilizzo del suolo ed i limiti allo sfruttamento che eventualmente sono imposti. Tra queste ultime limitazioni possono anche essere ricompresi gli standard urbanistici e tutta una serie di altri vincoli. In territori boscati possono essere, ad esempio, imposte delle condizioni allo sfruttamento dei boschi e delle foreste, limitazioni che ovviamente possono essere considerate pressoché inutili in territori praticamente desertici. Si incomincia allora a comprendere che un sistema catastale è in primo luogo il nucleo fondamentale di ogni sistema inf... _OMISSIS_ ...oriale e non esiste un modello «preconfezionato» adatto per ogni realtà territoriale, ma ognuna di esse ne determina tematismi specifici e contenuti. Alcuni di essi si ripropongono con una certa frequenza al variare del territorio da descrivere, quantomeno esistono sempre le componenti essenziali, ossia i subsistemi di
- georeferenziazione delle particelle e descrizione fisico-geometrica delle medesime e di;
- registrazione dei diritti immobiliari e uso dei suoli;
non è affatto scontato che i loro contenuti non mutino al variare dei territori di riferimento. Si comprende allora che possono esistere diverse importanti analogie ed identità comuni, ma anche differenze che possono essere significative. Laddove è istituzionalizzata la proprietà pr... _OMISSIS_ ...tto di proprietà può essere lecitamente compravenduto, allora ha senso aggiungere «di default» anche il tematismo dei prezzi immobiliari, al fine di supportare efficacemente il mercato immobiliare e consentire al sistema bancario di svolgere uno dei propri compiti a supporto dell’economia della nazione.

Per evitare confusione è bene richiamare ancora l’attenzione sul fatto che il tematismo dei prezzi immobiliari non è il (sub)sistema valutativo di massa a fini impositivi; sono due cose diverse tra loro. Negli stati dove era presente un sistema valutativo di massa , esso solitamente continua ad essere una componente del sistema catastale. Nelle nazioni economicamente sviluppate la ricchezza immobiliare rappresenta quasi sempre una fonte ... _OMISSIS_ ...li introiti per lo Stato, ma è bene precisare che l’imposizione fiscale immobiliare non necessita obbligatoriamente di un sistema valutativo di massa; è vero tuttavia che la più perfezionata base impositiva perequata può essere raggiunta solo con un sistema degli estimi catastali. Si comprendere allora meglio il senso più profondo della rude, ma vera, affermazione di Antonio De Santis : «negli ultimi cinquanta anni la sperequazione fra i diversi valori registrati in catasto, ha assunto livelli progressivamente più accentuati, e non più accettabili per un Paese civile».

Se da un lato è vero che per l’imposizione immobiliare non è indispensabile un appropriato sistema degli estimi, è vero anche che un paese, non in grado di dotarsi di un ... _OMISSIS_ ...ivo di massa, in fondo non è un paese civile, anche se esteriormente la circostanza può essere dissimulata. Ecco dunque chiarite le ambiguità legate al rapporto tra sistema catastale e sistema degli estimi:
- il primo può fare a meno del secondo, in quanto il sistema valutativo di massa è una componente accidentale, ma
- la non esistenza di un efficace ed efficiente sistema valutativo di massa in un paese economicamente sviluppato, dove esiste la proprietà privata, è un pessimo sintomo di inefficienza dell’intera nazione.
È però opportuno perfezionare l’idea di sistema catastale moderno che è stata introdotta, per mettere in chiara evidenza alcuni aspetti che sembrano talvolta sfuggire anche ad «addetti ai lavori». In un moderno s... _OMISSIS_ ...e georeferenziazione e descrizione fisico-geometrica da una parte e registrazione dei diritti immobiliari ed usi dall’altra sono un inscindibile tutt’uno, come due facce della medesima moneta. Ciò implica che il sistema di registrazione dei diritti immobiliari sia su base oggettuale e non su base soggettiva, come è invece il sistema di pubblicità immobiliare che att...


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