Descrizione dell’immobile

Il terreno è situato in zona periferica, tra il centro storico e la zona di balneazione del Comune di ………………………, come rappresentato graficamente nella planimetria allegata (cfr Alleg. n..).

La zona è pianeggiante, ben drenata e già sufficientemente servita da strade pubbliche, oltre che da quelle in progetto.

Costituisce un comprensorio urbanistico, da attuare con le specifiche indicate nel paragrafo 3, della superficie complessiva di m2 2.207.698, che si riduce a m2 1.717.580 escludendo la superficie occupata dalla “viabilità esistente” e quella dei “Canali”.

L’elencazione delle particelle comprese nel comparto, censite in catasto quasi totalmente con la qualità seminativo di classe 4^, è riportata nella tabella n. 1.

Previsione dello strumento urbanistico

Il bene in argomento ricade, secondo il PRG, approvato in data 18 aprile 2003 con deliberazione n°145 dalla Giunta Regionale della Regione …………, all’interno del comparto denominato “01”, per il quale sono previste le seguenti zone territoriali omogenee:

• C2_2, zona di nuova espansione residenziale, disciplinato dall’art.14 delle Norme tecniche di attuazione;


• C3, zona di completamento all'interno del parco campagna, disciplinato dall’art.15 delle Norme tecniche di attuazione;


• D2_3, zona per strutture ricettive alberghiere, disciplinato dall’art.20 delle Norme tecniche di attuazione;


• F1, attrezzature scolastiche, disciplinato dall’art.35 delle Norme tecniche di attuazione;


• F2_1, zona di interesse comune, disciplinato dall’art.36 delle Norme tecniche di attuazione;


• F2_3, zona per attività sanitarie, disciplinato dall’art.38 delle Norme tecniche di attuazione;


• F3_1, aree di verde pubblico, disciplinato dall’art.39 delle Norme tecniche di attuazione;


• F4, Parcheggio, disciplinato dall’art.42 delle Norme tecniche di attuazione.

sono inoltre comprese aree destinate a:

• Canali - idrografia secondaria;


• Nuova viabilità;


• Viabilità esistente.

In particolare si evidenzia che l’edificazione è subordinata alla approvazione e alla realizzazione su iniziativa pubblica di uno strumento urbanistico attuativo che preveda le modalità esecutive e di gestione delle opere di urbanizzazione e di pubblico interesse”, a cura della Pubblica Amministrazione.

Nella tabella n. 1 è riportato l’elenco delle particelle comprese nel comparto edificatorio, la loro superficie, l’indice territoriale di edificabilità il volume realizzabile per le varie destinazioni urbanistiche, limitatamente a quelle che riflettono un valore commerciale.

Si evidenziano le seguenti considerazioni di base per il successivo procedimento estimale delle aree.

• essendo la localizzazione definitiva all’interno del comparto per destinazione urbanistica subordinata all’approvazione di uno strumento urbanistico attuativo, tutte le aree ricadenti all’interno del comparto, non sono immediatamente utilizzabili secondo le destinazioni rappresentate graficamente all’interno del P.R.G.;


• le aree destinate a strade pubbliche, verde, canali, attività sanitarie ed attrezzature scolastiche devono essere cedute gratuitamente al Comune, cosi come dalle Norme tecniche di attuazione; queste, fra l’altro prevedono che l’intervento edilizio di iniziativa privata “deve essere realizzato in modo unitario da più soggetti aventi titolo” e che “gli oneri ed i vantaggi derivanti dagli interventi previsti saranno ripartiti tra i privati in maniera proporzionale alla proprietà indipendentemente dalla destinazione d’uso prevista dal P.R.G.”;


• il rilascio dei permessi a costruire e delle autorizzazioni edilizie è conseguente al completamento dell’iter amministrativo urbanistico.

Nell’ambito dell’edilizia residenziale il P.R.G. prevede di riservare ad edilizia pubblica convenzionata una volumetria di m3 128.075,60 (cfr. tabella n. 2 di paragrafo 4.3.1 )

Per quanto concerne la destinazione turistica alberghiera, in particolare, il P.R.G. indica:

• sono residenze turistico-alberghiere le strutture ricettive, a gestione unitaria, aperte al pubblico, ubicate in uno o più stabili o parti di stabili, che offrono alloggio in unità abitative arredate, costituite da uno o più locali dotati di servizio autonomo di cucina. Le residenze turistico-alberghiere possono disporre di ristorante, bar e altri servizi accessori;


• nelle residenze turistico-alberghiere i clienti possono essere alloggiati anche in camere, con o senza il vano soggiorno e senza il servizio autonomo di cucina. La capacità ricettiva di tali ultimi locali non deve risultare superiore al 40 per cento di quella complessiva dell’esercizio.

Elenco particelle comprese nel comparto edificatorio, superfici e volumi realizzabili per le varie destinazioni urbanistiche
Tipo di zona	Numero della particella interessata	Ambito	Destinazione di zona	Area della particella (m²)	Densità territoriale di fabbricazione (m³/m²)	Volume totale commercializzabile (m³)
C2_2	019	01	Nuova espansione residenziale	163.468	0,6	98.080,8
C2_2	021	01	Nuova espansione residenziale	35.732	0,6	21.439,2
C2_2	040	01	Nuova espansione residenziale	41.334	0,8	33.067,2
C2_2	041	01	Nuova espansione residenziale	64.114	0,8	51.291,2
C2_2	043	01	Nuova espansione residenziale	47.213	0,8	37.770,4
C2_2	044	01	Nuova espansione residenziale	12.596	0,8	10.076,8
C2_2	046	01	Nuova espansione residenziale	23.402	0,8	18.721,6
C2_2	047	01	Nuova espansione residenziale	8848	0,6	5.308,8
C2_2	048	01	Nuova espansione residenziale	38.801	0,6	23.280,6
C2_2	052	01	Nuova espansione residenziale	26.440	0,8	21.152,0
C3	001	01	Completamento all'interno del parco campagna	10.608	0,4	4.085,00
Canali		01	Canali - idrografia secondaria	6.528		0,00
Canali		01	Canali - idrografia secondaria	3.859		0,00
Canali		01	Canali - idrografia secondaria	18.474		0,00
Canali		01	Canali - idrografia secondaria	3.236		0,00
F1	008	01	Attrezzature scolastiche	57.480		0,00
F2_1	028	01	Interesse comune	17.779		0,00
F2_1	029	01	Interesse comune	319.732		0,00
F2_1	036	01	Interesse comune	18.148		0,00
F2_1	037	01	Interesse comune	7.456		0,00
F2_3	002	01	Attività sanitarie	67.062	0,5	0,00
F3_1	002	01	Verde pubblico	142.600		0,00
F3_1	018	01	Verde pubblico	8.287		0,00
F3_1	019	01	Verde pubblico	22.255		0,00
F3_1	020	01	Verde pubblico	7.465		0,00
F3_1	021	01	Verde pubblico	188.978		0,00
F3_1	022	01	Verde pubblico	86.295		0,00
F3_1	046	01	Verde pubblico	18.694		0,00
F3_1	047	01	Verde pubblico	101.302		0,00
F3_1	052	01	Verde pubblico	6.090		0,00
F3_1	053	01	Verde pubblico	6.568		0,00
F4	030	01	Parcheggio	20.868		0,00
Str_new		01	Nuova viabilità	1.004		0,00
Str_new		01	Nuova viabilità	1.960		0,00
Str_new		01	Nuova viabilità	10.393		0,00
Str_new		01	Nuova viabilità	6.874		0,00
Str_old		01	Viabilità esistente	458.021		0,00
D2_3	001	01	Strutture ricettive alberghiere	23.452	3,0	70.356,0
D2_3	002	01	Strutture ricettive alberghiere	72.146	3,0	216.438,0
D2_3	003	01	Strutture ricettive alberghiere	32.136	3,0	96.408,0
Totali				2.207.698		707.475,60

Considerazioni di carattere generale

Le indicazioni riportate dallo strumento urbanistico recepiscono l’orientamento dottrinale di ripartire il valore dell’edificabilità tra le proprietà presenti nel comparto edificatorio, come nel caso dell’espropriazione per pubblica utilità, indifferentemente dalle destinazioni urbanistiche previste per le singole aree, evitando sperequazioni nella distribuzione della rendita edilizia che lo strumento di pianificazione urbana andrebbe a provocare.

Di fatto, i proprietari delle aree sui quali sono ubicati i futuri lotti edificabili, non potrebbero realizzare le costruzioni previste se non previa acquisizione delle aree a destinazione pubblica, così come i proprietari di queste ultime non potrebbero a loro volta beneficiare in alcun modo della edificabilità derivante dall’indice territoriale, se non cedendo le stesse a chi intende realizzare le costruzioni. È l’incontro delle volontà delle due parti a perfezionare l’operazione economica e, come la legge del mercato insegna, ordinariamente si perviene ad una equa mediazione che porta alla conclusione sopra riportata.

Il tipo di valore economico da individuare nella fattispecie è il cosiddetto "valore comprensoriale ".

Tale valore corrisponde all'aspetto economico del più probabile valore di mercato, che è, per definizione, un valore venale; valore che nel caso particolare, non fa riferimento ad un mercato reale, ma ad un mercato ideale.

L'ipotesi che si formula per la determinazione del "valore comprensoriale", quindi, rileva nella possibile acquisizione di tutte le aree da parte di un operatore economico che, nei limiti delle varie tipologie imposte dalla normativa urbanistica vigente alla data di riferimento della stima, sia, però, libero di risolvere la composizione del comprensorio distribuendo le aree da destinarsi ad edilizia privata ed i suoli da utilizzare a spazi pubblici in modo quantitativamente uguale.