Aspetti e problematiche generali sulla stima delle aree edificabili

Di solito un’area edificabile si stima per confronto con altre aree simili che siano state oggetto di recente compravendita qualificandosi detto metodo come procedimento di stima diretto.
Il mercato, in realtà, può non offrire un consistente numero di valori per metro quadro scambiati, e questo induce ad adottare criteri di stima indiretti di natura analitica che, in questi specifici casi e tipo di mercato, senz’altro risultano più razionali di quello sintetico-diretto.

Il valore di un’area edificabile è legata a particolari caratteristiche proprie dell’area oggetto di osservazione per cui deve tenersi debito conto degli elementi che influenzano l’appetibilità dell’area stessa, quali: l’ubicazion... _OMISSIS_ ...zione planimetrica, la natura fisica del terreno, la lunghezza sul fronte stradale nonché i vincoli e le prescrizioni in materia urbanistica e di regolamenti edilizi.

Nell’esposizione del presente testo e per le finalità di questo paragrafo è bene definire alcuni parametri per le grandezze urbanistiche ed edilizie che verranno di volta in volta esaminati, quali:
- “La superficie territoriale (St) è comprensiva di tutte le superfici fondiarie (Sf) destinate agli interventi privati nonché di tutte le superfici per attrezzature e spazi pubblici (Sap), ancorché già esistenti.”;
- La “superficie fondiaria (Sf) la porzione dell’area di intervento utilizzabile o utilizzata ai fini edificatori... _OMISSIS_ ...endente l’area di sedime degli edifici e gli spazi di pertinenza degli stessi.”;
- La “superficie per attrezzature e spazi pubblici” (Sap) la porzione della superficie territoriale (St) destinata alla viabilità, all’urbanizzazione primaria e secondaria ed alle dotazioni territoriali pubbliche in genere, comprendente le aree di proprietà pubblica, o comunque a destinazione pubblica, nonché le parti eventualmente assoggettate o da assoggettarsi ad uso pubblico, ancorché private.”;
- “indice di fabbricabilità territoriale” (It) il parametro numerico che esprime in metri cubi di volume (V) le quantità massime edificabili per ogni metro quadrato di superficie territoriale (St).” Tale indice può esse... _OMISSIS_ ... in mc/mq sia in mq/mq;
- “indice di fabbricabilità fondiaria” (If) il parametro numerico che esprime in metri cubi di volume (V) le quantità massime edificabili per ogni metro quadrato di superficie fondiaria (Sf).” Tale indice può essere espresso sia in mc/mq sia in mq/mq;
- “indice di utilizzazione territoriale” (Ut) il parametro numerico che esprime in metri quadrati di superficie utile lorda (Sul) le quantità massime edificabili per ogni metro quadrato di superficie territoriale (St).”;
- “indice di utilizzazione fondiaria” (Uf) il parametro numerico che esprime in metri quadrati di superficie utile lorda (Sul) le quantità massime ediÞ cabili per ogni metro quadrato di superf... _OMISSIS_ ...(Sf).”;
- “Superficie utile lorda” (SUL) misura in metri quadri la somma delle superfici lorde dell’Unità edilizia, comprese entro il perimetro esterno delle murature, di tutti i livelli fuori ed entro terra degli edifici, qualunque sia la loro destinazione d’uso.”

È evidente che le ricerche dei valori di mercato di aree similari, ovvero aventi stesse caratteristiche edificatorie di quella da stimare, oggetto di recente contrattazione è alquanto complessa ma imprescindibile e ciò demanda ad un livello di conoscenza degli strumenti urbanistici assai completa.

Le ragioni di tale complessità spesso dipendono nel particolare che nel passato il territorio è s... _OMISSIS_ ... una non controllata attività edilizia di tipo spontaneo che ha indotto successivamente il legislatore ad assumere strumenti idonei a riqualificare urbanisticamente grandi aree con conseguente consumo di suolo.

Quindi, il perito deve avere le giuste conoscenze in materia urbanistica al fine di poter ipotizzare scenari o giustificare procedure che formulino una corretta scelta estimale.

Per questa linea di ricerca diretta per la scelta di beni comparabili da porre a base di calcolo, è utile anche l’utilizzo del parametro costituito dal valore espresso per unità di misura a metro cubo di volumetria realizzabile sull’area, che può essere utilizzato, in presenza di aree edificabili con differente indice... _OMISSIS_ ...tà.