Aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Si tratta di un’ipotesi assai generica, in quanto le «aree ludiche» comprendono tutti gli spazi destinati al divertimento e allo svago, e quindi una molteplicità di fattispecie tra loro eterogenee che vanno dal parco giochi al campo sportivo. L’indeterminatezza della norma porrà non pochi problemi interpretativi, anche se sembra che un criterio ermeneutico utile possa essere sempre quello della trasformazione urbanistica del territorio, che porta a ritenere escluse dalla liberalizzazione tutte quelle opere che comportano la realizzazione di volumi aggiuntivi o l’aumento degli standard urbanistici.
Perplessità desta poi il rife... _OMISSIS_ ...del soggetto che realizza l’intervento, prescindendo invece dal criterio base della modifica stabile e significativa dell’assetto del territorio.
Molto meglio il legislatore avrebbe fatto distinguendo tra le aree ludiche che comportano la creazione di volumi aggiuntivi e quelle che invece non hanno questo effetto, sulla falsariga di quanto disponeva l’abrogato art. 4, co. 7, lett. d), del d.l. n. 398/1993, che, come si ricorderà, sottoponeva a d.i.a. la realizzazione di aree sportive senza la creazione di volumetria aggiuntiva.
Le «aree pertinenziali degli edifici» sono i cortili, i giardini, le aree di sosta (non invece i parcheggi che devono essere realizzati in caso di nuove costruzioni ai sensi dell’art. 41-sexies della ... _OMISSIS_ ...;arredo», in quanto si va dal tavolino a manufatti ben più rilevanti dal punto di vista dell’impatto sul territorio, come le piscine e i ricoveri attrezzi, le pensiline, i camini in muratura e i gazebo, passando per le casette da gioco per bambini o destinate a deposito attrezzi, le tende da sole estensibili, i cancelletti e gli armadi esterni in legno, le ringhiere e i corrimano in ferro con funzione di protezione del lastrico solare e della relativa scala di accesso, le fioriere, i pergolati, il barbecue, e le c.d. «pergotende».
Non costituiscono, invece, elemento di arredo i paletti in ferro uniti al suolo tramite calcestruzzo e bulloni, al fine di evitare il parcheggio di auto e motorini sull’area di proprietà, il maneggio coperto costituit... _OMISSIS_ ... e vetro che delimitino un volume edilizio chiuso anche attraverso una copertura a falda costituita da elementi prefabbricati.
Più in generale, si può parlare di «elementi di arredo» con riferimento a quei manufatti che non configurino né un aumento del volume e della superficie coperta, né la creazione o la modificazione di un organismo edilizio, né l’alterazione del prospetto o della sagoma dell’edificio cui sono connessi, né un mutamento della destinazione d’uso degli spazi esterni interessati e che siano di facile e di completa rimuovibilità per assenza di tamponature verticali.
Dovrebbero, inoltre, ritenersi esclusi gli interventi su aree ed edifici pubblici, che rappresentano l’arredo urbano in senso proprio.
... _OMISSIS_ ...o;aree pertinenziali degli edifici».
In attesa che la giurisprudenza si occupi della questione, deve osservarsi che la tesi più restrittiva – ritenendo che il riferimento alle «aree pertinenziali degli edifici» sia specificazione non soltanto dell’espressione «elementi d’arredo», ma anche della locuzione «aree ludiche» – adotta un’interpretazione della norma certamente possibile, ma che collide con la ratio liberalizzatrice del d.l. n. 40/2010.
Ad ogni buon conto, si deve ritenere che la liberalizzazione non riguardi quegli interventi che comportino l’esecuzione di opere preordinate alla realizzazione di impianti sportivi usufruibili dal pubblico in genere o dai cittadini di un quart... _OMISSIS_ ...te a permesso di costruire ai sensi del combinato disposto dell’art. 3, co. 1, lett. e.2) e dell’art. 16, co. 8, T.U..
Modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, ovvero modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa.
Si tratta di una fattispecie introdotta dall’art. 13-bis, co. 1, lett. a), del d.l. n. 83/2012, all’evidente scopo di semplificare le procedure edilizie per coloro che svolgono attività di natura imprenditoriale e di incentivare anche interventi di adattamento e adeguamento produttivo.
I fabbricati e i locali «adibiti ad eserciz... _OMISSIS_ ...uo; contenuta all’art. 2082 c.c..
Gli interventi di modifica interna sulla superficie coperta che non incidano sulle parti strutturali del fabbricato e di mutamento di destinazione d’uso sottoposti al regime della comunicazione preventiva sono, dunque, certamente quelli intrapresi su immobili destinati allo svolgimento di un’impresa commerciale, così come definita dall’art. 2195 c.c., mentre dovrà essere chiarito se nella fattispecie in commento rientrano anche le opere realizzate in fabbricati e locali utilizzati per svolgere quelle attività che l’art. 2135 c.c. classifica come «impresa agricola».
Sui concetti di «superficie» e di «destinazione d’uso» si rinvia a quanto si è g... _OMISSIS_ ...nti del carico urbanistico e che, dunque, fuoriescono dalla logica propria dell’attività edilizia libera.
Nell’ottica di circoscrivere l’ambito di applicazione della fattispecie in commento, l’art. 17, co. 1, lett. c), n. 1, lett. b), del d.l. n. 133/2014 ha specificato che le modifiche interne della superficie coperta non devono comunque riguardare le parti strutturali dell’immobile, «allineando» così questa ipotesi di attività edilizia libera a quelle di manutenzione straordinaria sottoposte al regime della comunicazione e non a quello della s.c.i.a. (manutenzione straordinaria c.d. «leggera»), per le quali, come si è visto, la liberalizzazione introdotta dal d.l. n. 40/2010 e dal d.l. n. 133/2014 opera soltanto ... _OMISSIS_ ...ia sottoposto al regime dell’art. 6 T.U. non già ogni modifica della destinazione dei locali adibiti all’esercizio dell’impresa, ma soltanto quei mutamenti che mantengono un uso pur sempre compatibile con lo svolgimento di un’attività imprenditoriale.
Di conseguenza, non sembrerebbe rientrare nella fattispecie in esame il mutamento di destinazione d’uso da commerciale a residenziale, in quanto estraneo alla ratio dell’art. 6, co. 2, lett. e-bis), T.U., mentre potrebbero essere ricondotti all’ambito applicativo della norma i cambi di destinazione fra singoli locali interni, come da uffici a magazzini o da depositi a servizi.
È controverso, invece, se il legislatore abbia voluto attrarre all’attività edilizia libe... _OMISSIS_ ...a, in particolare, valorizza il fatto che il legislatore ha fatto riferimento ai «locali» e non ai «fabbricati» – come accade invece per la fattispecie delle «modifiche interne» – e anche il senso comune, che considera i «locali» come una parte rispetto al tutto rappresentato dal «fabbricato».
Occorrerà, altresì, chiarire se le modifiche della destinazione d’uso oggetto di liberalizzazione possano avvenire soltanto senza opere oppure possano essere accompagnate anche da interventi edilizi consistenti: sembrerebbe condivisibile l’impostazione più rigorosa, che ha il pregio di evitare di esporre la disposizione in esame a dubbi di costituzionalità per disparità di trattamento; invero, s... _OMISSIS_ ...e asseverata, e i soggetti privi di tale qualifica, che dovrebbero ricorrere quantomeno alla s.c.i.a., se non al permesso di costruire.
Non vi è, per converso, alcun dubbio sul fatto che il mutamento di destinazione d’uso da altra categoria a produttivo sia escluso dal perimetro applicativo della disposizione in esame, giacché la norma si applica ai locali «adibiti» all’attività di impresa, e non a quelli «da adibire»: nondimeno, tenuto conto che lo spirito dell’innovazione introdotta dal d.l. n. 83/2012 è quello di favorire le iniziative produttive, una formulazione più accurata della norma sarebbe stata certamente auspicabile.
Procedura e regime sanzionatorio.
Per intraprendere gli interventi sopra esa... _OMISSIS_ ...ione, ma dovrà trasmettere gli atti all’ufficio competente.
Il soggetto che intende eseguire i lavori, invece non deve più allegare «le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore», in quanto il terzo comma dell’art. 6 T.U. è stato abrogato, e tali atti di assenso potranno essere acquisiti secondo le modalità previste dall’art. 23-bis, co. 1 e 2, T.U., che si applicano anche agli interventi edilizi sottoposti a comunicazione in virtù del rinvio contenuto nel terzo comma della medesima disposizione.
Pertanto, ove l’intervento edilizio, pur essendo libero, necessiti di atti di assenso di altre amministrazioni, l’interessato, prima di presentare la comunicazione, potrà chiedere allo sport... _OMISSIS_ ...tti di assenso contestualmente al deposito della comunicazione prevista per gli interventi di attività edilizia libera, ma in questo caso le opere potranno essere intraprese soltanto dopo che lo sportello unico avrà comunicato all’interessato l’avvenuta acquisizione di questi atti di assenso o l’esito positivo della conferenza di servizi a tal fine convocata.
Lo sportello unico dell’edilizia dovrà acquisire gli atti di assenso entro sessanta giorni, altrimenti il responsabile dovrà convocare una conferenza di servizi ai sensi degli artt. 14 e ss. della legge n. 241/1990, a cui dovranno partecipare le amministrazioni che devono rendere gli atti di assenso necessari; alla conferenza, invece, possono non intervenire quelle amministrazioni che abbiano già... _OMISSIS_ ...anche alle ipotesi di attività edilizia libera sottoposte a comunicazione in virtù dell’espresso rinvio contenuto nell’art. 23-bis, co. 1 e 3, T.U.); infine, lo sportello unico, acquisiti gli atti di assenso, dovrà inviare un’apposita comunicazione all’interessato.
Va ricordato, sul punto, che – come chiarito dall’art. 6, co. 1, T.U. – il fatto che l’intervento sia libero dal punto di vista edilizio non esime il soggetto che lo realizza dal rispetto della disciplina urbanistica e delle altre normative di settore aventi incidenza sull’attività edilizia, e pertanto sarà necessario acquisire eventuali ulteriori atti autorizzativi che siano da queste previste.
Il legislatore, in particolare, con un elenco da ri... _OMISSIS_ ...ogeologico, nonché delle disposizioni in materia di beni culturali e paesaggio (D. Lgs. n. 42/2004).
Un regime più rigoroso è previsto per gli interventi di manutenzione straordinaria liberalizzati e per le nuove fattispecie di attività edilizia libera introdotta dall’art. 13-bis del d.l. n. 83/2012, ossia le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa che non incidano sulle parti strutturali dell’immobile e le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa.
Per queste categorie di interventi, infatti, occorre che la comunicazione sia accompagnata anche:
a) dagli elaborati progettuali, che dovranno consentire alla P.A. una valu... _OMISSIS_ ...umenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, la compatibilità dell’intervento con la normativa antisismica e in materia di rendimento energetico dell’edilizia e che le opere non interessano parti strutturali dell’edificio: in relazione all’asseverazione del professionista, è interessante notare che il legislatore – a differenza di quanto ha previsto per la d.i.a. – non ha imposto che il tecnico debba attestare anche il «non contrasto» dell’intervento con gli strumenti urbanistici soltanto adottati;
c) dall’indicazione dei dati identificativi dell’impresa alla quale l’interessato intende affidare la realizzazione dei lavori.
Il d.l. n. 133/2014 ha integralmente sostituito il comma... _OMISSIS_ ...ssere accompagnata da una «relazione tecnica provvista di data certa» e modificando l’oggetto dell’attestazione del tecnico, che non deve più avere ad oggetto anche il fatto che per l’intervento la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo.
Per converso, diversamente da quanto previsto dalla previgente formulazione del comma 4 dell’art. 6 T.U., l’attestazione del professionista dovrà avere ad oggetto anche la compatibilità dell’intervento con le norme in materia sismica e di rendimento energetico dell’edilizia e il fatto che le opere non interessano le parti strutturali dell’edificio.
Questo perché, come si è già esposto, il d.l. n. 40/2010 e il d.l. n. 133/2014 ha... _OMISSIS_ ...e parti strutturali dell’edificio e perché il medesimo d.l. n. 133/2014 ha specificato che le modifiche interne di carattere edilizio della superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa sono sottoposte a comunicazione soltanto se non interessano le parti strutturali del fabbricato.
Un’altra semplificazione introdotta dal d.l. n. 133/2014 è l’eliminazione dell’obbligo – previsto per i soli interventi di cui all’art. 6, co. 2, lett. e-bis), T.U. – di allegare alla comunicazione «le dichiarazioni di conformità da parte dell’Agenzia per le imprese … relative alla sussistenza dei requisiti e dei presupposti» richiesti dalla previgente formulazione dell’art. 6, co. 4, T.U., ossia la ... _OMISSIS_ ... d.l. n. 69/2013 aveva invece abrogato l’obbligo del professionista abilitato di dichiarare preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa né con il committente, scelta confermata dal d.l. n. 133/2014, che non ha riproposto la norma: si tratta di un’eliminazione quanto mai opportuna, in quanto questo adempimento non era richiesto né in sede di permesso di costruire né in sede di «super d.i.a.» e di s.c.i.a., con il risultato che per alcune ipotesi di attività edilizia libera era previsto un regime più oneroso di quello previsto per gli interventi edilizi ben più significativi.
Un’ultima novità introdotta dal d.l. n. 133/2014 attiene agli effetti della comunicazione, poiché quest’ultima viene considerata valida anc... _OMISSIS_ ...mma 5 dell’art. 6 T.U.): di conseguenza, all’adeguamento delle schede catastali sembrerebbe dover provvedere d’ufficio quest’ultima e non più il soggetto che realizza l’intervento.
Sempre per quanto concerne il contenuto della comunicazione di inizio lavori...